臺灣高等法院 高雄分院94年度上易字第178號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　 94年度上易字第178號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

李慶榮律師

訴訟代理人

孫守濂律師

被上訴人

丙○○

訴訟代理人

侯勝昌律師

訴訟代理人

陳裕文律師

訴訟代理人

陳正男律師

被上訴人

高雄市政府

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

吳敏蕙律師

複代理人

陳裕文律師

上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於民國94年7月29日臺灣高雄地方法院94年度訴字第1018號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於94年12月7 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人高雄市政府法定代理人陳其邁已更異為乙○○，有其提出之高雄市政府高市府人二字第0940047460號函在卷（本卷64頁）為證，茲據其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

二、按訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，民事訴訟法第446 條第1 項前段定有明文。本件上訴人於原審聲明：（一）確認被上訴人間就坐落高雄市○○區○○段一小段693 之11地號土地如原審判決附圖所示斜線部分面積12.34 平方公尺、同小段693 之13地號土地面積6 平方公尺之土地（下稱系爭土地），於民國94年1 月21日所訂立之買賣行為及於同年2 月14日所為所有權移轉行為無效。（二）被上訴人高雄市政府應將系爭土地以總價新台幣（下同）51萬1699元與上訴人訂立買賣契約。原審為其敗訴判決，上訴人不服，聲明: （一）先位聲明：１、原判決廢棄。２、確認被上訴人間就系爭土地所為之買賣行為無效及所有權移轉行為無效。

（二）備位聲明：１、確認上訴人就被上訴人間系爭土地所為之買賣有優先承買權。２、被上訴人丙○○就被上訴人間系爭土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。經被上訴人同意其追加，合於前開規定，應予准許。

二、上訴人主張：系爭土地原為高雄市政府所有，於94年1 月21日讓售與被上訴人，並於同年2 月14日辦妥所有權移轉登記。惟上訴人之父翁聰明早在35年起即占用系爭土地，興建門牌號碼高雄市○○區○○街103 巷2 弄2 號建物，嗣經整編為同區○○路9 號，並於占用期間按月向高雄市政府繳付土地使用補償金及向稅捐機關繳納房屋稅，上訴人與高雄市政府已成立不定期土地租賃關係。尤有進者，上訴人曾於90年間向高雄市政府提出租地申請，丙○○亦向高雄市政府申請購地，惟高雄市政府審查後認雙方均符合要件，乃函覆在丙○○與上訴人未達成協議前，都不同意各自申請。詎高雄市政府竟於94年1 月間違反先前承諾，在上訴人與丙○○尚未達成協議前，即將系爭土地出售與丙○○，顯違反誠信原則，依民法第71條之規定，其二人間之系爭土地買賣行為與物權行為均為無效。又高雄市政府將系爭土地出售與丙○○，既未依民法第426 條之2 第2 項規定通知上訴人行使優先承買權，其二人之上開行為即不得對抗上訴人，爰聲明（一）確認被上訴人間就系爭土地之買賣行為及所有權移轉行為無效。（二）高雄市政府應將系爭土地以總價51萬1699元與上訴人訂立買賣契約。原審為其敗訴判決，上訴人不服，上訴聲明：（一）先位聲明：１、原判決廢棄。２、確認被上訴人間就系爭土地所為之買賣行為及所有權移轉行為無效。

（二）備位聲明：１、確認上訴人就被上訴人間系爭土地所為之買賣有優先承買權。２、丙○○就系爭土地所為之所有權移轉登記應予塗銷。

三、丙○○以：上訴人所繳者為使用補償金，與因租賃關係而繳付之租金不同，且高雄市政府上開函文僅表明暫緩決定同意其申請承購，或同意上訴人承租，非謂高雄市政府無權處分系爭土地，嗣高雄市政府將系爭土地出售與符合資格之伊，縱因而導致上訴人無法承租，亦與誠信原則之目的，在防止權利人濫用其權利，致使值得保護之義務人受有過忒之損害有別等語抗辯，答辯聲明：上訴人之上訴及追加之訴駁回。

四、高雄市政府則以：上訴人繳納者係使用補償金，乃係依據「高雄市政府處理被占用市有土地作業要點」向占用人追收被占用期間之不當得利。而契約無論係明示或默示，均以當事人間意思表示合致始得成立，高雄市政府係以上訴人「無權占用使用補償金」名義通知上訴人繳納，並經繳納，此為上訴人自認，顯見其對自己無權占用之事實心知肚明，是以方於90年間申請承租系爭土地，所謂已有租賃關係顯非事實，進而主張對系爭土地有優先承購權即屬無據。參以上訴人在系爭土地上之建物呈東西向，分別坐落於693 之11地號土地面積12.34平方公尺、693之13地號土地面積6平方公尺，後者屬畸零地，二筆土地橫向均前臨面寬15公尺之興隆路，且上訴人目前並未住居於上開建物，而為其母之表弟即表舅「王光明」使用借貸住用，此據上訴人於94年訴字第735 號拆屋還地事件（下稱另案）勘驗時陳明；反之，正南方係丙○○所有之同段700 地號土地，系爭土地如交由丙○○承購，可使三筆土地合併使用而發揮最大經濟效益，因此衡量系爭土地及所有權行使之利益，與其上建物使用之情形，認出售系爭土地與丙○○較出租予上訴人，更能發揮系爭土地之效用，使系爭土地之使用、收益及處分充分發揮，並無違反誠信等語抗辯，答辯聲明：上訴人之上訴及追加之訴駁回。

五、上訴人主張：其先父占用系爭土地興建高雄市○○區○○路9 號建物，占用面積共18.34平方公尺，且已如數繳付85年1月1 日起至93年6 月30日止之補償金計29660 元，經其向高雄市政府申請承租，該府函覆丙○○與上訴人分別就系爭土地向其申請購買、承租，且各具要件，在二人未達成協議前，暫不同意出售或出租等情，業據其提出系爭土地地籍圖謄本、戶籍謄本、戶口名簿、繳款書、原審刑事判決、另案之複丈成果圖及相片為證（原審卷10至24頁），且經原審調閱另案卷宗審認在卷，復為被上訴人不爭，堪信為真。是兩造爭點乃：（一）被上訴人間系爭土地買賣行為及所有權移轉行為是否違反誠信原則而歸於無效？（二）上訴人繳納使用補償金與高雄市政府之行為，是否為租金之給付？（三）上訴人對系爭土地有無優先承買權？茲分述之：

六、被上訴人間系爭土地買賣行為及所有權移轉行為是否違反誠信原則而歸於無效？

（一）上訴人主張其於90年間曾就系爭土地向高雄市政府申請承租，因丙○○亦向該府申請購地，且該府審查後認雙方均符合要件，乃以高市府財四字第39798 號函覆函：「本案土地... 為避免影響雙方權益，本案市有地在蘇君與台端未達成協議前，本府將暫不同意出租或出售。」，有該函附卷（原審卷17頁）可證，且為被上訴人自認，然為被上訴人以前揭情詞抗辯。查系爭土地屬市有公用地，此為兩造不爭，是高雄市政府對系爭土地之出租或出售，即有如一般所有人之為任意處分、使用、收益等權能，雖仍有民法誠信原則之適用，然就本件而言，並不生審究誠信原則之補充、調整功能問題，較有疑義者，乃是否應審查其限制其內容管控功能，即以誠信原則作為任何權利之內在界限，以誠信原則作為權利行使之準則，基此，誠信原則之適用，固不以債之關係為限，然當事人間仍須有一定之法律關係存在，否則誠信原則之適用即漫無邊際，反而任意干涉他人權利義務之行使與履行，要與其以行使權利、履行義務為規範目的相違。本件上訴人並未能舉證其與被上訴人間就系爭土地存有一定之債權或物權關係存在（詳如後述），其得否主張誠信原則，要非無疑。

（二）況高雄市政府係參酌上訴人在系爭土地上之建物呈東西向，分別坐落於693 之11地號土地面積12.34 平方公尺、693 之13地號土地面積6 平方公尺，後者屬畸零地，二筆土地橫向均前臨面寬15公尺之興隆路，且上訴人目前並未住居於上開建物，而出借與王光明，反之，正南方係丙○○所有之同段700 地號土地，如系爭土地如交由丙○○承購，可使三筆土地合併使用，使系爭土地之使用、收益及處分發揮最大效益等情，始決意出售與丙○○，丙○○則為其前開土地之最大效用而申請承購系爭土地，均無誠信原則之違反。至上開覆函中雖有「未協議成立前」等字，然參以其後緊接「暫」不同意，核其本意，無非係在未充分斟酌前，不遽作出租或出售決定。要言之，上訴人抗辯被上訴人間就系爭土地之買賣行為及所有權移轉行為，因違反誠信原則，依民法第71條規定無效，不可採信，其先位聲明求為確認被上訴人間就系爭土地所為之買賣行為及所有權移轉行為無效，即無理由。

七、上訴人繳納使用補償金與高雄市政府之行為，是否為租金之給付？

（一）上訴人固主張其先父翁聰明自35年起即占用系爭土地，並興建高雄市○○區○○街103 巷2 弄2 號建物，嗣經整編為同區○○路9 號，且於占用期間按月向高雄市政府繳付土地使用補償金，而依最高法院判例、判決意旨，均認凡使用收益他人之物，而支付對價者，且不論其使用收益之原因？對價名稱為何？均為租金，是上訴人就系爭土地與高雄市政府已成立不定期租賃關係，然為被上訴人以前開情詞否認。

（二）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五十三條第一項定有明文。租賃屬契約之一種，則租賃關係之成立，不論採明示或默示方式，當事人之意思表示均應一致，始足當之。本件上訴人前繳納之費用為「無權占用使用補償金」，有上訴人於原審立證之補償金繳費通知書八紙在卷（原審卷48至52頁）足憑，而本於租賃關係而占有使用土地，屬有權占用，故從形式用語上觀之，已有無權與有權之明顯差異，即令就實質面觀察，上訴人迄未能舉證其先父於占用之初，有以租賃之意思而占用，或嗣後曾更異為租賃之意思而占用，甚至上訴人自己承繼占用後亦然，遑論當事人雙方已意思表示一致，此由上訴人尚且於90年8 月24日以申請書向高雄市政府申請承租，並經函覆如上可徵。設已有租賃關係，何須申請承租？況上訴人係依據高雄市政府處理被占用市有土地作業要點申請，復據其陳明（本卷77頁），而該作業要點係以被占用之市有土地為標的，亦有該要點在卷（本卷66頁）足佐，其係無權占用系爭土地無疑。再者所謂不定期租賃，係指原訂租約即未約定租期，或原訂租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，出租人不即為表示反對之意思者而言，此觀民法第451 條第1 項規定自明，惟均以有租賃之意思或前有租賃之事實存在為前提，核與本件並無租賃之意思或事實，而係自始無權占用不同，當無從類比，是其繳付之使用補償金，核其性質屬相當於租金之不當得利而非租金，亦經最高法院87年度台上字第1883號、88年度台上字第3311號判決闡示甚明。末查，上訴人所引台上80年度台上字第1534號判決，似僅指系爭法律行為之前原因行為（債權行為之前有原因行為究何所指？已有不明），即令指該法律行為本身，除法律別有規定外，亦有置契約不以當事人意思表示為要件之瑕疵，容難援用。凡此，均認上訴人主張所繳付者為租金，其對系爭土地有租賃關係等語，難信為真。

八、上訴人對系爭土地有無優先承買權？茲分述之：按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426 條之2 定明。本件上訴人既無證據證明其就系爭土地與高雄市政府有租賃關係存在，則其執上開法條規定備位聲明主張其對系爭土地有優先承買權，丙○○就系爭土地所為之所有權移轉登記應予塗銷，均失所據，不應准許。

九、綜上所述，本件上訴人先位請求主張被上訴人間就系爭土地之買賣行為及所有權移轉行為，因違反誠信原則，依民法第71條之規定而無效；備位請求主張確認其就系爭土地有民法426 條之2 之優先承買權，進而得訴請丙○○就系爭土地所為之所有權移轉登記應予塗銷，均不足採；被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人先位請求及備位請求均無理由，不應准許。先位請求部分原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由；其追加備位請求部分，亦無理由，均應予駁回。

十、兩造其餘攻擊防禦方法，於訴訟結果不生影響，不逐一論述；又上訴人另於94年12月14日提出補充意見狀，因係於言詞辯論終結後所提，故不予審究，即令審究，依該意見狀所載，亦無從證明其對高雄市政府已有一定之法律關係存在，依前開說明，仍難執為有利於上訴人之判決，併予敘明。

十一、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。

民事第五庭