羅東簡易庭108年度羅訴字第7號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　108年度羅訴字第7號

原告

吳卉銘

訴訟代理人

王清白律師

訴訟代理人

吳光群律師

被告

吳佳純

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國108 年9 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。經查，本件原告原係起訴主張被告所有宜蘭縣○○鎮○○段000 ○號即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0號之建物（下稱系爭建物），坐落於原告所有宜蘭縣○○鎮○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上，因系爭土地原為訴外人吳文智所有，經法務部行政執行署宜蘭分署強制執行拍賣而由原告拍定取得，為此類推適用民法第425 條之1 規定及租賃契約之法律關係，請求被告每月應給付原告土地租金新臺幣（下同）8,236 元（見本院卷第9 頁）。嗣於訴狀送達被告後，除將上開聲明列為先位請求，並追加請求核定租金外，另追加依民法第179 條不當得利之法律關係，備位請求被告給付系爭建物占有系爭土地之相當於租金之不當得利，且變更應受判決事項之聲明為：㈠先位聲明：1.核定被告就其所有宜蘭縣○○鎮○○段000 ○號即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0 號之建物（含增建部分），占有原告所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段000 地號土地面積79.8平方公尺部分，每月租金為8,236 元。2.被告應給付原告90,596元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。3.被告應自民國108 年9 月17日起，至宜蘭縣○○鎮○○段000 ○號即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路0 號之建物（含增建部分）不堪使用之日止，按月於每月17日給付被告8,236 元。4.第二項聲明願供擔保請准宣告假執行。㈡備位聲明：1.被告應自107 年10月17日起至宜蘭縣○○鎮○○段000 地號土地上如附圖所示A1、A2、A3、A4、A5之建物及地上物拆除之日止，按月於每月17日給付原告8,236 元。

2.願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第181 至182 頁）。經核原告所為訴之變更及追加，係以其所有之系爭土地遭被告占有之事實為據，在社會生活上可認為相關連，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。

二、又簡易事件因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬第427 條第1 項及第2 項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第435 條第1 項定有明文。本件原告起訴時原係請求被告給付租金，依同法第427 條第2 項第8 款規定「因請求租金涉訟者」，係適用簡易訴訟程序。嗣原告為前揭追加聲明後，本件訴訟標的已不限於租金請求權，尚包括核定租金數額及不當得利之法律關係，且訴訟標的金額已逾500,000 元，不屬於民事訴訟法第427 條第1 項及第2 項之範圍，應適用通常訴訟程序審理，方為適法，且原告於108 年7 月29日言詞辯論期日同意改用通常訴訟程序，依前揭規定，本院當庭裁定將本件訴訟改依通常訴訟程序審理，並經記明筆錄在卷（見本院卷第157 至158 頁），是本件訴訟乃依通常訴訟程序審理終結及裁判。

三、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭土地原為吳文智所有，經法務部行政執行署宜蘭分署強制執行拍賣而由原告拍定取得，並於107 年10月17日完成所有權登記。被告所有系爭建物（含增建部分）坐落於系爭土地上，占有面積計79.8平方公尺，被告就系爭土地並無所有權，應給付使用土地之對價，經原告催告被告協商給付租金事宜均無結果。又系爭土地鄰近馬賽國小及文化國中，參酌附近租金市場行情，本件土地租金數額應以每月租金8,236 元計算，爰先位類推適用民法第425 條之1 規定及租賃契約之法律關係，請求核定並命被告給付租金。退步言之，縱認原告不得類推適用民法第425 條之1 規定，惟被告無權占有原告所有之土地，即獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，依民法第179 條規定，被告自應就系爭土地給付相當於租金之不當得利，爰備位依民法第179 條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利等語，並聲明如前所述。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1 定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」。足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字第1328號判決意旨參照）。經查：

1.系爭土地原為吳文智所有，經法務部行政執行署宜蘭分署強制執行拍賣而由原告拍定取得，並於107 年10月17日完成所有權登記，業經本院依職權調取法務部行政執行署宜蘭分署102 年度綜所稅執字第9133～9134號全卷（下稱行政執行案件卷宗）查核屬實，並有原告提出之土地所有權狀、土地登記謄本等件附卷可按（見本院卷第11、13頁），堪以認定。

2.又系爭建物原為被告之母吳盧美所有，於98年10月2 日因分割繼承登記為被告所有，系爭土地原所有權人吳文智則為被告之弟，而系爭建物坐落於系爭土地上，且屬已保存登記之建物，有土地建物查詢資料、異動索引查詢資料、戶役政連結作業系統查詢資料在卷可參（見行政執行案件卷宗），足見應係系爭土地原所有權人即吳文智同意提供系爭土地供吳盧美建築系爭建物。故吳盧美依其與吳文智間之約定，對於系爭土地有使用權，而於系爭土地上建造系爭建物，可徵系爭建物本係有權占有系爭土地。

3.雖按債之關係係特定人間得請求特定人為給付之法律關係，亦即債之關係具有相對性，除法律有特別規定外，不得對抗非承受該法律關係之人，此與物權之具有對世性，得以對抗任何人之情形不同，是縱吳文智曾同意提供系爭土地予吳盧美興建系爭建物而占有系爭土地，而認被告與吳文智間就系爭土地有使用借貸之合法占用權源，但原告係嗣後買受系爭土地之第三人，依前揭說明，被告尚難執其與吳文智間使用系爭土地之契約關係，對抗原告。然系爭土地與系爭建物之所有權雖未曾同屬一人所有，惟土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，參酌系爭建物對系爭土地之使用權關係原既存在，其後系爭土地之所有權復因拍賣而移轉予原告，自與民法第425 條之1 第1 項前段規定之基本法理相類，自可類推適用之，即應推斷土地所有人默許房屋所有權人繼續使用土地之事實。是揆諸上開說明，除有反對之特約外，應推斷原告仍應受系爭建物對系爭土地原有使用權之法律關係之約束，即系爭建物所有權人仍得主張系爭建物對系爭土地原已取得之使用權關係，而類推適用民法第425 條之1 規定之效果，即應認為另成立租賃關係。

4.另兩造就原告得請求租金之數額，無法達成合意，業據原告提出遭退回之存證信函為證（見本院卷第15至17頁），顯見兩造間就租金數額不能協議決定，是原告類推適用民法第425 條之1 第2 項規定，請求本院核定本件租賃關係之租金數額，並據以請求被告給付租金，即屬有據。

㈡次按土地及其土地上之房同屬一人所有，其後土地及房屋先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，將之推定在房屋得使用期限內有租賃關係之旨，主在促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平（最高法院92年度台上第957 號判決意旨參照），是據此基礎事實而受推定有租賃關係者，範圍應以房屋坐落之土地合理使用範圍為界，期間則以房屋得使用之期限為限，不宜無限擴張；否則如許房屋買受人以增建附屬建物之方式任意擴充租賃標的之範圍、或以拆除建物重建（改建）之方式變相延長租賃期間，非惟置土地所有權人權益於不顧，亦與推定兩造間租賃關係存立原欲調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平之意旨相悖。本件系爭建物（含增建部分）占有系爭土地面積為79.8平方公尺（計算式：7.52＋5.79＋49.05 ＋4.87＋12.57 ＝79.8），業經本院囑託宜蘭縣羅東地政事務所測量人員測量屬實，有該所收件日期108 年5 月9 日第109400號、複丈日期108 年5 月13日複丈成果圖1 份在卷可按，是兩造受推定有租賃關係之範圍，自應以建物坐落之土地合理使用範圍即79.8平方公尺為基準。

㈢再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。另供營業用房屋，承租人係用以營業獲取利潤，得營商而享受商業上特殊利益，並非供居住安身，與人民安居之基本需求即生存權之保障無涉，自無立法限制之必要。而土地法第97條、第105 條限制房屋、土地租金最高額，旨在保護經濟上弱者，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，是承租房屋，既非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，故土地法第97條、第105 條之規定，不包括供營業用使用之房屋、土地（最高法院94年度台簡上字第8 號判決、最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。從而，權利人請求租金者，如行為人占用標的物未作營利使用，基於上開規定之規範意旨，權利人所請求租金之金額，自應受前揭土地法第105 條準用第97條規定之限制。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查：

1.被告就系爭建物占有系爭土地未作營利使用，有系爭建物照片可稽（見本院卷第39至41頁），是原告所請求之租金，自應受前揭土地法第105 條準用第97條規定之限制。

2.系爭土地位在宜蘭縣蘇澳鎮馬賽地區，附近為住宅區，沒有商店，步行約7 分鐘有文化國中，步行約11分鐘有馬賽國小，業經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄暨現場照片、Google地圖可憑（見本院卷第85至101 頁）；又系爭建物為二層鐵筋加強磚造房屋，後方有一層加強磚造鐵皮頂房屋，無獨立出入口，一樓門前有一層鐵皮雨遮，多年無人居住，亦經本院核閱行政執行案件卷宗查核屬實，復有勘驗筆錄暨現場照片可證。足見系爭土地附近工商業繁榮程度不高，生活機能尚可，被告使用系爭土地原僅作自住使用且久未居住使用。

3.惟考量系爭土地於107 年1 月公告土地現值為每平方公尺11,000元（見本院卷第13頁），及系爭土地於104 年11月24日經鑑價為每平方公尺12,705元，有柏登不動產估價師事務所之土地鑑定表1 份可證（見行政執行案件卷宗），而系爭土地於107 年1 月申報地價僅為每平方公尺1,040元，有系爭土地登記謄本足稽（見本院卷第13頁），顯見系爭土地之申報地價偏低；再參以被告占有系爭土地面積為79.8平方公尺，約占系爭土地之89% ，且占用之位置在系爭土地中間部分，有前揭土地複丈成果圖可考，可知系爭土地成立租賃關係後，原告顯難以於系爭土地上再為使用收益。

4.是本院審酌上情，認核定年租金應以申報地價百分之10為當。而系爭建物（含增建部分）占有系爭土地之面積為79.8平方公尺，且系爭土地於107 年1 月之申報地價為每平方公尺1,040 元，經核算被告應給付原告每月692 元（計算式：1,040 ×79.8×10% ÷12＝692 ，小數點以下四捨五入）。

㈣按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付，最高法院著有84年度台上字第2707號判決意旨可資參照；又形成判決依判決之宣告，在裁判之範圍內，足使法律關係發生、變更或消滅，而具有形成力，此項效力固因形成判決之確定而始發生，惟此係指形成力本身發生之時期而言，若為訴訟標的之法律關係將因該判決而溯及發生、變更或消滅者，則於判決發生形成力時，仍溯及既往生效；又租金之支付義務並非法院所創設，不過以法律所定法定承租人有支付租金義務為前提，由法院定其金額而已，故法院決定之租金應溯及租賃關係成立之日起算。經查，原告於107 年10月17日取得系爭土地之所有權，業如前述，則揆諸上揭說明，原告以107 年10月17日做為請求租金之始點，自屬有據。再依民事訴訟法第246條規定「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之」，故將來給付之訴，非有到期不履行之虞，不得提起之。原告主張被告迄今未曾給付租金，已如前述，是核被告顯有到期不履行給付租金義務之虞，自應許原告提起將來給付之訴。從而，被告應給付原告自107 年10月17日起至108 年8 月17日止之租金7,612 元（計算式：692 ×11＝7,612 ），及自108 年9 月17日起至系爭建物（含增建部分）不堪使用之日止，於每月17日給付原告租金692 元，逾此部分之請求，即屬無據。

㈤末按土地所有人既須經法院核定租金數額後始得請求給付租金（最高法院84年度台上字第2707號判決意旨參照），則在法院核定租金前，房屋所有人雖有支付租金之義務，惟確切之給付數額尚非明確，縱未為給付，亦難謂已陷於給付遲延，故土地所有人須待法院核定租金數額後，始合於民法第229 條第2 項所謂「得請求給付時」之要件，依該條項之規定，又須再經催告債務人而未獲給付時，始得請求遲延利息，從而，本件被告應給付之租金數額，既仍有待法院確定，原告於本訴訟中一併請求被告給付遲延利息，即屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告主張被告所有之系爭建物（含增建部分）坐落於其所有之系爭土地上，先位類推適用民法第425 條之1規定，請求核定兩造間就系爭土地於系爭建物得使用期限內之每月租金692 元後，基於推定之租賃關係請求被告應給付7,612 元，及自108 年9 月17日起至系爭建物（含增建部分）不堪使用之日止，於每月17日給付原告租金692 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本院已依先位之訴判准原告之請求，則原告另依民法第179 條規定備位請求被告給付相當於租金之不當得利，本院即毋庸再予審究，併此敘明。

五、本件為通常訴訟程序事件，原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，本院應依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，僅係促本院依職權發動而已。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。