臺灣苗栗地方法院106年度訴字第647號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第647號

原告

葉木盛

訴訟代理人

饒斯棋律師

訴訟代理人

張馨月律師

被告

陳永明

訴訟代理人

李震華律師

上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國107 年8 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告之父即訴外人葉鏘旂於民國86年6 月9 日，與被告陳永明（原名陳泰佑）簽訂「耕作權讓渡契約書」（下稱系爭契約書），約定葉鏘旂以新臺幣（下同）530 萬元向被告購買其向苗栗縣竹南鎮公所承租之耕地即「苗栗縣竹南鎮海口段海口小段907 地號土地」（下稱系爭土地）之耕作權與承租權，葉鏘旂已於89年6 月22日將買賣價款全數付清。嗣葉鏘旂於96年1 月31日死亡，其全體繼承人達成遺產分割協議，同意由原告單獨繼承系爭契約書之權利義務關係。當初葉鏘旂會以530 萬元之高價簽訂系爭契約，係因被告表示系爭土地於65年9 月24日以前即與竹南鎮公所訂有租賃關係，其將來得因公有平地耕地放領而取得系爭土地之所有權，故葉鏘旂與被告簽訂系爭契約書之真意，實係由被告因公地放領之規定取得系爭土地所有權後，再將系爭土地所有權移轉過戶予葉鏘旂。嗣因政策改變，行政院於96年9 月6日函示公有平地耕地不再繼續放領，是於上開函示作成之時，已確定系爭土地不能由被告取得所有權後再移轉予原告，應認清償期已屆至。本件被告因政策法令之變更，無從取得系爭土地之所有權並移轉予原告，致系爭契約目的無法達成，屬不可歸責於契約雙方之法律上給付不能，依民法第266條規定，原告得依關於不當得利之規定，請求被告返還買賣價金，併依民法第182 條第2 項前段、第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條規定，請求被告給付自89年6月22日受領價金時起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息。退萬步言，若認原告不得為前開主張，然被告迄未依系爭契約書第2 條C 項之約定，將其與竹南鎮公所之租賃契約更名予原告，經原告一再催告仍未履行，自屬不完全給付。原告爰依民法第254 條、第359 條規定，以起訴狀繕本之送達，催告被告應於10日內完成系爭土地租賃契約之更名登記，若被告遲不為之，則以起訴狀繕本之送達解除系爭契約，並依同法第259 條第1 、2 款規定，請求被告返還所受領之價金附加自89年6 月22日受領時起之利息等語。並聲明：被告應給付原告530 萬元，及自89年6 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；暨願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭契約書之文字明確約定其立約目的，係讓渡系爭土地之承租耕作權利，而非在於取得土地所有權，被告亦不曾向葉鏘旂表示系爭土地將來可因放領而取得所有權。葉鏘旂在購買系爭土地耕作權之前，亦有承租其他公有地之經驗，自明知購買的是耕作承租權，而耕地放領或承購只是葉鏘旂自己期待之機會。被告就系爭土地之耕作承租權，係於79年間自訴外人楊國川處讓渡而來，當時申辦手續，是楊國川放棄耕作承租權及被告申請承租兩者同時送件，以一棄一取之方式，結果等同由楊國川將承租耕作權轉讓予被告。嗣後，被告於86年6 月9 日再將上揭耕作承租權讓渡予原告之父葉鏘旂，葉鏘旂死亡後則由原告繼承上揭耕作權利並實際占有耕作至今。系爭契約書之目的係為讓渡耕作承租權，被告於簽約後即將系爭土地交付予葉鏘旂使用，且欲依約以拋棄承租權並讓葉鏘旂同時申請承租之方式，移轉系爭土地之承租權予葉鏘旂，惟葉鏘旂一再拒絕，要求將耕作承租權寄名在被告名下，故被告並無債務不履行，是因可歸責於葉鏘旂之事由，方未變更承租人。再國有耕地放租實施辦法第6 條第1 項規定於96年11月2 日修正前，具農民身分者即屬國有耕地放租對象之一，修正後則變更為「最近5 年內取得農業主管機關農業專業訓練40小時以上證明文件者」，承租人之條件自96年起變嚴，亦係因原告方遲延所造成。被告縱使願將系爭土地之承租權更名予原告，亦需原告協力循前開規定上課受訓40小時以上，方能取得國有耕地承租資格；否則，被告即主張時效抗辯、拒絕原告之請求等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠原告主張其父葉鏘旂於86年6 月9 日與被告簽訂系爭契約書，其內約定葉鏘旂以530 萬元向被告購買系爭土地之耕作權與承租權，買賣價金已於89年6 月22日全數付清；嗣葉鏘旂於96年1 月31日死亡，其全體繼承人達成遺產分割協議，同意由原告單獨繼承系爭契約書之權利義務關係等情，為被告所不爭執，並有系爭契約書、系爭土地登記謄本、被告與竹南鎮公所之公有耕地租賃契約、葉鏘旂之繼承系統表、全體繼承人戶籍謄本、繼承分割協議書及印鑑證明等在卷可稽（見本院卷第59-65 頁、第69-71 頁、第111-119 頁、第139-153頁），堪信原告上開主張為真實。至原告主張葉鏘旂與被告簽訂系爭契約書之真意，係約定由被告因公地放領取得系爭土地所有權後，再將系爭土地所有權移轉過戶予葉鏘旂乙節，則為被告所否認，並以前詞為辯。

㈡按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年度上字第1118號判例意旨參照）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。經查，系爭契約書第1 條明定：「乙方（即被告）願以530 萬元之價款，將其耕作鎮有土地座落竹南鎮海口段海口小段907 地號面積0.2748公頃之耕作權及承租權讓渡與甲方（即葉鏘旂）。」；第2條C 項約定：「本件租賃契約更名完成並擋土牆完成日起5天內付清130 萬元正。」；第5 條約定：「本件土地乃屬鎮有土地，自移交後政府若有出租或放領、收回者與乙方無關，但若需乙方幫忙者，乙方應立即應付，不得刁難。」；第6 條約定：「承租權更名所需之證件，雙方應於86年6 月20日以前備齊交與代書辦理之。」。由上契約文意觀之，葉鏘旂係向被告購買系爭土地之耕作承租權，雙方並定期限於86年6 月20日前將證件交予代書辦理承租權更名，且日後政府若有出租、放領、收回者，均與被告無關，顯然並無須待被告因公地放領取得系爭土地所有權後，再將所有權移轉予葉鏘旂之合意。復參原告所提內政部地政司有關公地放領之資料（見本院卷第205-207 頁），可知早期之公地放領曾自37年起至65年止先後辦理9 期，於65年間因經濟狀況與社會條件改變，而停止辦理。嗣於83年間，政府為平衡因65年行政院指示公地不再辦理放領以前，已有租賃關係之公有土地承租人因停辦公地放領而未能承領其承租之公有土地者之權益，遂於83年11月7 日及83年11月23日分別發布「公有山坡地放領辦法」及「國有耕地放領實施辦法」，作為辦理公地放領之依據，進行補辦放領。是於83年間縱有繼續辦理公地放領事宜，原則上仍係以65年以前即承租公有土地之承租人為對象，此觀國有耕地放領實施辦法第5 條第1 項規定亦明。然本件被告係於80年1 月1 日始向竹南鎮公所承租系爭土地（見本院卷第71頁租賃契約書），此前則另由訴外人楊國川向竹南鎮公所承租，有被告與楊國川之耕作權讓渡契約書在卷可憑（見105 偵164 號影卷第43-44 頁）。則被告於86年6月9 日與葉鏘旂簽訂系爭契約書時，既非屬系爭土地放領之對象，豈會與葉鏘旂約定買賣標的為系爭土地之所有權？且若被告依約有移轉系爭土地所有權之義務，何以契約第5 條卻載明政府若有收回系爭土地，與乙方（被告）無關？

㈢又證人即系爭契約書之見證人任碧雯於本院具結證稱：當初葉鏘旂與被告簽約時，是約定讓渡耕作權，沒有特別講到所有權的事，只是契約中會註明將來如果有放領的話要協助辦理，也會註明風險，萬一政府收回也與賣方無關。當時系爭土地是否符合放領的條件沒有人知道，86年時政府暫緩放領，大家也不清楚何時開放，伊不知道86年簽約時，政府就系爭土地有無辦理放領相關前置作業，是葉鏘旂自己一直覺得那邊會放領，所以才不去過戶，不然以前都是一個拋棄一個承租連件送進去辦過戶，因為租約上有寫不能轉讓，所以是要被告拋棄承租權，葉鏘旂申請承租連件送進去的方式辦理，被告的承租權也是這樣過戶來的，系爭契約書中約定承租權要辦理更名，就是照前開方式辦理，葉鏘旂與被告也都知道要這樣辦。這種案件不多，但以這樣辦理的方式都有成功，拋棄的部分沒有問題，承租的部分還是有風險，因為會有順位或法令暫緩放租的問題，但隔壁土地通常不會去主張優先承租，讓渡取得承租權的風險他們雙方也都知道。伊不清楚葉鏘旂為何認為系爭土地將來可以放領，被告常常叫葉鏘旂趕快過戶，葉鏘旂都一拖再拖，簽約時伊並未聽過被告向葉鏘旂表示系爭土地將來可以放領取得所有權之事，葉鏘旂是在簽約沒多久之後，告知被告他要等到放領後才要移轉所有權等語（見本院卷第263-271 頁）。本院審酌證人任碧雯僅為辦理代書事務之人，與兩造並無親屬或利害關係，且作證前已具結擔保證言之真實性，自無甘冒偽證罪之重責虛偽作證之理，其證述內容應可採信。另依竹南鎮公所105 年6月28日苗竹鎮民字第1050010868號函所載（見105 偵164 號影卷第77頁背面），該公所所有由他人承租耕種之土地，並無承租人取得土地所有權之案例。是由證人任碧雯證述及前開函文可知，系爭契約書簽立之時，被告與葉鏘旂僅約定讓渡系爭土地之耕作承租權，當時亦無系爭土地即將辦理放領之消息，應係葉鏘旂自行認為該地將來可因放領取得所有權，乃於簽約後拒不配合以一棄一取連件申請之方式辦理承租權更名，而要求待系爭土地放領後再由被告移轉所有權。

㈣復依證人任碧雯所述：被告常常叫葉鏘旂趕快過戶，葉鏘旂都一拖再拖等情（見本院卷第267 頁）；及被告於偵查中陳稱：葉木盛的爸爸有交代他，土地暫時放在我這邊，等放領後再過戶回去，我有堅持耕作權過戶他們名字，是他們不要的，尾款都付清了，我不想擔麻煩收稅單等語（見本院卷第231 頁）。亦可知被告雖因葉鏘旂不配合辦理承租權更名，而仍為系爭土地之承租名義人，但其欲轉讓者始終為系爭土地之承租權，並無將系爭契約之買賣標的變更為土地所有權之意思。原告雖提出苗栗縣竹南地政事務所91年6 月21日公地放領會勘通知單（見本院卷第209-213 頁），欲證明被告曾向葉鏘旂表示其有公地放領之資格，及雙方係買賣土地所有權等節。惟查，前開會勘通知單之日期係於系爭契約簽立逾5 年之後，無法反推系爭契約簽立時葉鏘旂與被告曾就土地放領之事有何約定。況該次會勘係依國有耕地放領實施辦法第10條第3 款規定辦理現況調查，依同辦法第12條規定，其應調查事項包括承領人有無同辦法第5 條或第6 條放領對象之資格，並非列名在現況調查清冊內之人，即必能承領公地。故不能憑前開會勘通知單，遽認被告於系爭契約簽立時曾告知葉鏘旂其有承領系爭土地之資格，並與之約定買賣標的為系爭土地所有權。是以，縱葉鏘旂基於個人主觀上對公地放領之期待，願出高價向被告購買系爭土地之承租權，然既無證據證明被告曾向葉鏘旂表示其符合系爭土地放領之條件，並合意以系爭土地所有權之移轉，作為系爭契約中被告所負給付義務之內容，則原告主張系爭契約書之真意，是由被告因公地放領取得系爭土地所有權後，再將土地所有權移轉予葉鏘旂云云，自非可採。本件被告既無移轉系爭土地所有權予葉鏘旂或原告之給付義務，則原告主張於96年9 月6日以後因政策法令變更，被告無法取得系爭土地所有權，屬不可歸責於契約雙方之給付不能，依民法第266 條及不當得利之規定，請求被告返還買賣價金及遲延利息，核屬無據。

㈤原告另主張縱被告無移轉系爭土地所有權之義務，然被告迄未依系爭契約書第2 條C 項約定，將租賃契約更名予原告，經原告一再催告仍未履行，自屬不完全給付，其得依民法第254 條、第359 條規定解除契約云云。惟按債務人之給付兼需債權人之行為始能完成者，倘債權人拒為此協力，即應負受領遲延之責，債務人於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230 條之規定，自不負給付遲延責任；又民法第254 條所定解除權之行使，須以契約當事人之一方遲延給付為前提，倘因存有不可歸責於一方（債務人）當事人之事由，致未為給付，而不必負遲延責任者（見民法第230 條），即難認已具備法定解除權行使之要件，基此所為定期催告後之解除契約，自不生效力（最高法院86年度台上字第580 號、80年度台上字第2786號判決要旨參照）。查系爭契約書固約定系爭土地需辦理承租權之更名，惟被告自其前手受讓系爭土地之承租權時，係採原承租人拋棄、被告申請承租連件申請之方式辦理，葉鏘旂與被告簽立系爭契約書時，雙方均知悉約定之承租權更名，係要以前開相同方式辦理，也知悉以此種方式辦理承租之風險等情，業據證人任碧雯證述明確（見本院卷第265-267 頁）；證人陳彥俊亦於本院證稱：伊自83年4 月1 日起擔任地政士，早期有聽過人家以連件送件，一個拋棄一個承租辦理成功的案例，這是取巧的行為等語（見本院卷第321 、327 頁）。足見葉鏘旂與被告簽立系爭契約當時，應已知悉因公有耕地承租權無法直接申請轉讓，而有以一棄一取連件申請辦理之共識。原告雖稱任碧雯曾於訂約後代被告提出申請書（見本院卷第339 頁），向竹南鎮公所表示被告欲轉讓承租權，並詢問系爭土地是否有管制放租之事，足見被告與葉鏘旂簽約時未提出以一棄一取方式變更承租人名義云云。然查，被告係於94年10月18日以後始更名為陳永明（見105偵164 號影卷第10頁戶籍謄本），依前開申請書之申請人記載為「陳永明」，可知該申請書製作時間，應與被告及葉鏘旂簽約之日相隔甚遠；況欲以一棄一取方式辦理承租權更名，本即以系爭土地未管制放租為前提，自無從因被告曾委由任碧雯詢問系爭土地有無管制放租乙事，即認被告與葉鏘旂於86年間簽約時，未約定以一棄一取之方式變更承租人名義。

㈥再有關竹南鎮鎮有耕地承租人資格認定，係依據國有耕地放租實施辦法第6 條規定辦理，有竹南鎮公所105 年6 月28日苗竹鎮民字第1050010868號函在卷可參（見105 偵164 號影卷第77頁）。而國有耕地放租實施辦法第6 條第1 項於86年5 月7 日發布時，原規定：「國有耕地放租對象及順序如下：一、民國82年7 月21日前已實際耕作，其耕作之始為善意並願繳清歷年使用補償金之現耕農民。二、實際耕作毗鄰耕地之耕地所有權人。三、實際耕作毗鄰耕地之耕地承租人。

四、農業學校畢業青年或家庭農場從事農業青年。五、其他農民。六、合作農場。」。是於原規定中，有農民身分者即有承租資格。嗣前開條文於96年11月2 日修正後，其第5 款變更為「五、最近5 年內取得農業主管機關農業專業訓練40小時以上證明文件者。」，故此後僅有農民身分，而未取得農業專業訓練40小時以上證明文件者，已無法申請承租竹南鎮之鎮有耕地。本件原告自陳葉鏘旂於86年間即有自耕農身分，但原告目前未符合國有耕地放租實施辦法第6 條第1 項之放租對象資格等語（見本院卷第251 頁、第277 頁）。則於葉鏘旂生前，因國有耕地之放租對象包含一般農民，且當時承租權之讓渡多以一棄一取連件申請方式辦理，因葉鏘旂具有自耕農身分，原可經由被告拋棄、其申請承租之方式取得系爭土地之承租權。然葉鏘旂遲不配合辦理，未依約於86年6 月20日前交付更名所需證件，以致其過世後因法令變更，於原告取得前開國有耕地放租對象資格前，被告實無從再配合辦理承租權更名事宜。本件既因葉鏘旂生前遲未配合辦理前開更名，嗣葉鏘旂過世及上開放租實施辦法修正後，原告迄未取得申請承租資格，則系爭土地無法依約完成承租權之更名，應不可歸責於被告，被告自不負給付遲延責任。是原告主張依民法第254 條解除系爭契約，難認合法，自不生解除之效力。至原告主張依民法第359 條規定解除系爭契約乙節，並未具體表明並舉證有何被告依同法第354 至358 條應負物之瑕疵擔保責任之情事，則其依民法第359 條規定主張解除系爭契約，亦無理由。原告解除契約既於法不合，則其主張依民法第259 條第1 、2 款規定，請求被告返還所受領之價金附加自89年6 月22日受領時起之利息，同屬無據。

四、綜上所述，原告依民法第266 條、第259 條第1 、2 款等規定，請求被告返還買賣價金530 萬元，及自89年6 月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。