臺灣苗栗地方法院107年度訴字第277號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第277號

原告

張琬晴

訴訟代理人

溫令行律師

被告

暐泉建設股份有限公司

法定代理人

林裕程

訴訟代理人

張宏銘律師

上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國107 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按「當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限」，民事訴訟法第24條定有明文。本件被告之事務所雖設於新竹縣，惟兩造簽訂之房屋預定買賣契約書第25條約定「因本契約發生之消費訴訟，雙方同意以房屋所在地之地方法院為一審管轄法院」，而系爭房屋係位於苗栗縣竹南鎮，是本院依前開規定自有管轄權，先予敘明。

二、原告起訴時，被告法定代理人原為曲建全，嗣於起訴後變更為林裕程，並經被告具狀聲明承受訴訟（見本院卷第159 頁），核與民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項規定相符，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：

（一）被告於民國103 年間，於苗栗縣竹南鎮大同段1186、1187地號土地（下稱系爭土地）推出「凱泉天悅」之預售屋建案（下稱系爭建案），並透過自稱「帥過頭」之訴外人黃家進負責代銷，原告因訴外人黃家進之介紹與被告及訴外人林佳治簽訂凱泉天悅房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約）及凱泉天悅土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，兩者下合稱系爭買賣契約），購買系爭建案D 棟9 樓房地及地下1 樓編號27號車位（下稱系爭房地），房屋部分總價為新臺幣（下同）343 萬元，土地部分總價為323 萬元。於系爭買賣契約簽署後，原告依約陸續給付價金至第10期使用執照取得之款項均全數繳納完畢，共計繳納房屋款共204 萬元（土地款項當時均尚未屆清償期），詎料卻驚聞有其他系爭建案之買受人於驗屋時發現有爐渣之訊息，致原告承受重大壓力，乃向被告表示希望解除契約，經被告向原告表示由於希望解約退款之人眾多，每月僅可辦理數件解除契約退款作業，要求原告等候通知，嗣後原告多次聯絡被告，被告仍不斷拖延，歷經1 年多時間均未予原告回覆，被告拖延處理之態度已使原告心寒，復竟查得被告之資本額已由原先之5,000 萬元大幅降低為200 萬元，原告對被告信任感毫不復存，乃於107 年5 月25日以107 令字第0000000 號律師函通知被告及土地出賣人即訴外人林佳治解除系爭買賣契約，於文到後7 日內返還價金，律師函業於107 年5 月28日送達被告及訴外人林佳治，惟被告迄今未將價金返還原告，自應於107 年6 月4 日起開始計算利息。

（二）原告解除契約之依據為系爭房屋買賣契約第22條第2 項及系爭土地買賣契約第11條第2 項，而被告之損害為何，被告尚應提出因原告解除系爭買賣契約所生損害之依據。衡諸105 年度營利事業所得額暨同業利潤標準，住宅營建業之淨利率為百分之8 ，再衡酌被告身為專業建商，與原告為一般消費者相較對市場及成本控制應有較佳之評估能力，平衡兩造間之利益，如認原告應給付違約金，應酌減為百分之5 即333,000 元（計算式：666,000 元5 ％＝333,000 元）為適當。被告應將已收取之204 萬元價金中超出333,000 元部分，即1,707,000 元（計算式：204 萬－333,000 元＝1,707,000 元）返還原告，爰依民法第259條、第179 條規定提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告1,707,000 元，及自107 年6 月4 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

（一）被告所興建之系爭建案並無任何爐渣情形，原告未提出任何證據證明之。從而，原告空言系爭建案有所謂爐渣之情，致使原告承受重大壓力云云，絕非事實。

（二）系爭房屋買賣契約第22條第2 項係規定：「買方違反第6條第2 項（即付款條件及方式）、第14條第4 項、第15條第3 項及第18條第2 、4 項規定者，賣方得沒收房地總價百分之15計算之金額，但沒收之金額超過已繳納價款者，則以已繳納價款為限，買賣雙方並得解除本契約」。又查，細譯上開規定，在原告有違約不遵其付款之情事時，被告本來就有主張繼續履約，或解除契約請求違約金之選項。至於債務不履行之一方，依民法第254 條、255 條或其他民法之規定，本即無解約之權。然系爭房屋買賣契約，例外給予買方解除之權限，亦即在買方不願繼續履約之情況下，只要買方讓賣方沒收房地總價款百分之15之款項，買方縱有違約，仍可單方解除契約，消滅兩造間之契約。足認，上開規定屬於保留權之代價，非屬違約金之性質，原告如要任意解約（即被告並無可歸責情形下），就要支付房地總價百分之15之違約金。從而，原告主張該部分屬損害賠償預定之違約金，並主張酌減云云，並無理由。

（三）系爭房屋買賣契約第22條，係依內政部頒布之預售屋賣買賣定型化契約應記載及不得記載事項之規定，約定如兩造之一方有違約情事，應賠償他方房屋總價款百分之15，並非僅針對原告為之，如被告有所謂違約之情形，被告也應賠償原告總價款百分之15作為違約金，以平衡兩造利益，故該違約金計算標準係規範兩造。是以，此部分約定自無所謂顯失公平之情形。再者，依照內政部上開契約之約定，違約金上限為百分之15，足認內政部在制定該標準時，亦應已詳加考慮在違約金不超過百分之15的情況下，均應屬公平合理，而無過高之情形。準此，系爭房屋買賣契約之違約金計算標準，既符合內政部規定標準，自無過高之情形，法院自應予以尊重。況且，本件原告係投資者，並非一般消費者，對於投資風險應有判斷能力。然原告係因苗栗大埔地區房價下跌超過百分之20，而主張要斷頭違約。又被告出售系爭房地需支出百分之6 仲介費用給代銷公司，及相關行政成本。是原告違約不願買受，被告再次出售需重複支出仲介費及相關行政費用。從而，原告主張被告僅能沒收百分之5 違約金云云，亦屬無據。綜上，系爭買賣契約之約定以房地總價款百分之15計算違約金，符合內政部之規範，且考量兩造買賣之實際狀況，並無過高或顯失公平之情形，應尊重兩造當事人之約定，以符合契約自由、私法自治原則。從而，原告主張本件有所謂違約金過高，應酌減至百分之5 云云，洵屬無據，亦無理由等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件不爭執事項及爭點：

（一）不爭執事項：

1.被告於103 年間於系爭土地推出系爭建案，原告因人介紹而於103 年8 月13日與被告簽訂系爭房屋買賣契約及與訴外人林佳治簽訂系爭土地買賣契約，購買系爭房地，房屋部分總價為343 萬元，土地部分總價為323 萬元。

2.原告依上開契約陸續給付被告房屋買賣價金共197 萬元。

3.原告於107 年5 月25日委由律師發函對被告主張依兩造間系爭房屋買賣契約第22條第2 項解除系爭買賣契約，被告於107 年5 月28日收受該函文。

（二）爭點：依兩造間系爭房屋買賣契約第22條第2 項關於「賣方得沒收依房地總價款百分之15計算之金額. . . 買賣雙方並得解除本契約」，此約定是否為違約金之性質？如是，該違約金之約定是否過高，應否酌減？

四、本院之判斷：

（一）依兩造間系爭房屋買賣契約第22條第2 項關於「賣方得沒收依房地總價款百分之15計算之金額. . . 買賣雙方並得解除本契約」，此約定是否為違約金之性質：

1.按「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」；「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償」，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24點第4 款、第5 款分別定有明文。而一般買賣契約之買受人若拒絕給付買賣價金而有給付遲延之債務不履行情事，依民法第254 、255 條規定，本應由債權人即出賣人選擇是否解除契約，買受人並無解除契約之權限。惟預售屋之買賣契約，因買受人簽訂買賣契約時尚無買賣標的之實體可供審酌，為保障消費者之權利，上開「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」基於保障預售屋消費者之目的，於第24點第4 款明定買方之消費者雖屬債務不履行之一方，亦有解除契約之權利，且買方違約時所應給付損害賠償預定之違約金總計不得超過房地總價之百分之15。

2.本件兩造所定之系爭房屋買賣契約第22條第2 款約定：「買方違反第6 條第2 項、第14條第4 項、第15條第3 項及第18條第2 、4 項規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳納價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」；系爭土地買賣契約第11條第2 項約定：「買方違反第4 條第2 項及第5 條第4 項及第7 條第2 、4 項規定者，賣方得沒收依土地總價款百分之15計算之金額，但該沒收之金額超過已繳納價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」（見本院卷第45、102 、103 頁），查兩造所簽訂之系爭買賣契約係分為房屋、土地分別簽訂買賣契約，於前揭定型化契約解除權約款均係仿前揭「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4 款內容所為約定，亦即系爭買賣契約賦予買方解除權之約定，係屬「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24點第4 款基於保障消費者所賦予之解除權，並非兩造意定之解除權，則原告解除系爭買賣契約自不以履行系爭買賣契約所約定之違約金為條件。換言之，系爭買賣契約上開違約金之約定，並非「意定解除權之條件」，而屬損害賠償預定之違約金。被告主張上開違約金屬於保留權之代價，非屬違約金之性質，原告不得主張酌減等語，尚非可採。

3.從而，原告於107 年5 月25日委由律師發函予被告，表示依系爭房屋買賣契約第22條第2 項、系爭土地買賣契約第11條第2 項約定解除系爭買賣契約，該律師函已於107 年5 月28日由被告收受等情，為兩造所不爭執，故原告主張系爭買賣契約業經解除，即有理由。

（二）系爭買賣契約違約金之約定是否過高，應否酌減：

1.按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌。另出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值於契約解除後有所貶損，固非解約前債務不履行所生之損害，惟若市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準（最高法院96年度台上字第107 號判決意旨參照）。

2.查系爭房屋買賣契約第22條第2 款、系爭土地買賣契約第11條第2 項約定賣方得沒收依房地總價款百分之15計算之金額，此約定內容符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24點第4 款規定，已如上述，且原告並未就系爭建案具有爐渣屋瑕疵之事實舉證以實其說，故應認原告解除系爭買賣契約乃不可歸責於被告。原告雖引105 年度營利事業所得額暨同業利潤標準主張該百分15之違約金約定數額過高，惟查103 年度至106 年度營利事業所得額暨同業利潤標準中關於「不動產開發業」之「不動產投資開發、興建及租售」之淨利率為百分之10，關於「建築工程業」之「住宅營建」之淨利率為百分之8 ，此淨利率乃一般營業活動之毛利率減去費用率後所得，尚非表彰個案解除契約所致之積極損害加上消極損害；而原告未能具體舉證兩造約定之違約金數額有何過高而顯失公平之情事，則其主張違約金過高應予酌減為百分之5 ，難認有理。原告既未能舉證證明本件兩造所約定之沒收房地總價百分之15之賠償額預定性違約金之數額有過高而顯失公平之處，則本件原告因其解除契約所應給付被告之違約金即應依系爭房屋買賣契約第22條第2 款以系爭房地總價款百分之15為計算，為999,000 元〈計算式：（343 萬元＋323 萬元）15％＝999,000 元〉 。

（三）末按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」；「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第259 條第1 、2 款、第203 條分別定有明文。查系爭房地之房屋部分總價343 萬元，土地部分總價323萬元，原告依系爭買賣契約陸續給付被告房屋買賣價金共197 萬元，此為兩造所不爭執；則扣除原告應給付被告之違約金999,000 元後，被告應返還原告所餘價金971,000元（計算式：197 萬元－999,000 元＝971,000 元）。又原告請求自上開解除契約之律師函送達被告7 日內即107年6 月4 日起之遲延利息，並未逾前開規定。是原告依民法第259 條第1 、2 款規定請求被告返還971,000 元及自107 年6 月4 日起加付法定遲延利息部分，為有理由，應予准許；逾此範圍，則屬無據。

五、結論：原告依民法第259 條第1 、2 款規定，請求被告給付971,000 元，及自107 年6 月4 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、假執行部分：

（一）原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就上開准許部分，合於法律規定，爰宣告相當之擔保金額後准許之；就上開駁回部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失依據，故不予准許。

（二）依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依聲請酌定相當擔保金額，為被告得免為假執行之宣告。

七、其他說明：本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。