臺灣苗栗地方法院107年度重訴字第46號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　 107年度重訴字第46號

原告

王瑋萱

訴訟代理人

周進文律師

被告

宜興開發建設有限公司

法定代理人

韓立德

被告

謝丁強

被告

彭新潤

共同訴訟代理人

黃庭恩

上列當事人間解除契約等事件，本院於民國107 年12月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告於民國104 年1 月28日與被告宜興開發建設有限公司（下稱被告宜興公司）簽立「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約），與被告謝丁強、彭新潤簽立「土地預定買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約，與系爭房屋買賣契約合稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）10,175,000元向被告謝丁強、彭新潤買受坐落苗栗縣○○鎮○○段000000地號土地（下稱系爭土地）、以8,325,000 元向被告宜興公司買受案名「宜興御墅」預售建案編號第A2棟房屋（下稱系爭房屋），系爭土地及房屋之買賣價金共計1850萬元。原告已於系爭買賣契約簽立時給付2萬元、於104 年1 月28日給付183 萬元，於104 年6 月30日給付925,000 元，於104 年10月15日給付925,000 元，於105 年4 月14日給付925,000 元，共給付4,625,000 元。

（二）因系爭房屋無法供做店面、店舖使用且一樓有法定停車位，此與原告締約時預定之契約目的不同，原告於105 年6月15日以竹北嘉豐郵局第286 號存證信函，限期催告被告提供履約保證機制，復於105 年6 月24日以竹北嘉豐郵局第297 號存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，原告並依民法第226 條、第256 條、第354 條、第359條、第259 條第1 款、第2 款等規定訴請被告宜興公司返還買賣價金4,605,000 元，經本院以105 年度訴字第461號判決駁回原告之請求，原告不服提起上訴後，由臺灣高等法院臺中分院以106 年度上字第376 號受理，經該案法官勸諭和解，原告與被告宜興公司於106 年12月19日訂立協議書（下稱系爭協議書），經被告同意後，由原告撤回該案之起訴（本件係以該案撤回後之新事由為請求，且該案被告與本案被告並非同一，本件無違反民事訴訟法第263 條第2 項規定）。

（三）系爭協議書第3 條及第4 條第1 款約定原告應會同被告宜興公司辦理驗屋及交屋，第4 條第2 款則約定被告宜興公司對原告仍負有瑕疵擔保責任。原告依系爭協議書約定於106 年12月27日至現場辦理驗屋，就驗屋結果，由被告宜興公司以手寫方式書立交屋驗收單，就該驗屋應改善事項，並由原告委託之驗屋匠將美學室內設計所製作之106 年12月31日「宜興御墅一樓驗屋查核表」臚列應補正之事項（該原證6 即為原證5 上手寫記載之「以及匠將室內裝潢設計（股）有缺失表一份需修繕」）。依系爭協議書第3條及第8 條第1 款約定，被告宜興公司應於107 年2 月1日前補正原證6 所列事項完畢，俾辦理交屋，但106 年12月27日驗屋後，被告宜興公司遲遲未能補正原證6 所列事項，經原告定期催告後，被告宜興公司仍未補正，原告乃再發函解除契約。並提起本訴請求被告返還原告已給付之價金及違約金，說明如下：

1.請求4,625,000 元部分：原告依民法第259 條第1 款規定請求被告返還買賣價金之本金4,625,000 元，並依民法第259 條第2 款規定「受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，請求被告償還自受領時起之利息（其中1,830,000 元自104 年1 月28日起、其中925,000 元自104 年6 月30日起、其中925,000 元自104 年10月15日起、其中925,000 元自105 年4 月14日起）。

2.請求2,550,000 元部分，原告依①消費者保護法第17條第4 款規定；②內政部公告「預售屋買賣之定型化契約應記載或不得記載之事項」之「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」之「二十四、違約之處罰」之「㈠賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約」及「㈢買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」規定為請求。系爭協議書買賣總價金為1700萬元，百分之十五之違約金即為2,550,000 元。

3.又系爭房屋買賣契約書第19條第1 款及系爭土地買賣契約書第13條約定，系爭買賣契約應連帶履行，原告乃請求被告宜興公司、謝丁強、彭新潤三人應連帶給付。

（四）再者，兩造約定之交屋日為107 年2 月1 日（見系爭協議書第三條約定），原告於本件訴訟進行程序中調取系爭房屋及土地之登記簿謄本，發現被告於107 年5 月9 日設定第二順位及第三順位抵押權予第三人，其擔保債權金額分別為1000萬元及800 萬元，依系爭房屋買賣契約書第16條第1 項、及系爭土地買賣契約書第11條第1 項約定及預售屋買賣之定型化契約應記載或不得記載之事項第23點之規定，被告有塗銷該第二順位及第三順位抵押權登記之義務，原告定期催告被告塗銷第二順位及第三順位抵押權登記，被告拒絕履行，原告乃再發函解除契約。從而，如本院認定原告起訴狀所主張之解除契約事由不合法，原告乃補充此解除契約之事由。

（五）並聲明：被告宜興公司、謝丁強、彭新潤應連帶給付原告7,175,000 元，及其中1,830,000 元自104 年1 月28日起、其中925,000 元自104 年6 月30日起、其中925,000 元自104 年10月15日起、其中925,000 元自105 年4 月14日起、其餘金額自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償之日止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯：

（一）依系爭協議書第3 條，原告於106 年12月27日辦理現場驗收房屋另委託匠將美學室內設計來現場驗屋並將其缺失項目列表交於被告後，被告宜興公司立即處理並於107 年1月22日前即完全補正完畢，且多次通知請原告前來辦理驗收，惟原告遲遲不來辦理複驗程序。原告違反雙方協議書約定時間2 月1 日在先，至今仍未來履約複驗，怎能推稱被告宜興公司遲遲未能補正？

（二）原告在初驗日期106 年12月27日交屋驗收單上列出10項缺失項目，被告宜興公司不僅依原告所列缺失於107 年1 月22日前補正完畢外，亦對原告告知若還有其他缺失，將全數列入保固維修，原告同意並在交屋驗收單上親簽。

（三）針對原告指稱被告宜興公司未取得電梯許可證一節並非事實，台灣停車設備暨升降設備安全協會（原名中華民國昇降設備檢查員協會）於107 年3 月13日被告宜興公司電梯昇降設備已通過並代為核發電梯使用許可證，電梯部分主管機關單位委外檢查通過檢查才能代核發使用許可證號碼編號，被告宜興公司才能依此繼續走縣府單位行政程序，原告指被告宜興公司未取得電梯許可證根本與事實不符。

（四）於106 年12月19日原告與被告宜興公司簽立系爭協議書時，原告即清楚知悉系爭土地之地主被告謝丁強、彭新潤二人將上開合建土地早於105 年11月17日移轉登記在被告宜興公司名下，於簽立系爭協議書上有關系爭房屋及系爭土地之減價金額均由被告宜興公司法定代理人韓立德決定所簽立，與系爭土地買賣契約書之地主即被告謝丁強、彭新潤無關。

（五）原告以信函（107 年4 月2 日）及數通電話一再向建管課檢舉，被告宜興公司雖然一再因原告檢舉不時被通知退回補件又再掛件送審，這些往返都是需要時間，但被告宜興公司電梯許可證確實在107 年3 月12日就已取得，由臺灣停車設備暨昇降設備安全協會代為核發使用許可證編號：00 6B814012 至006B814017等共6 枚。且系爭房屋之電梯許可證編號006B814013業於107 年7 月30日行政程序完畢下來旋即貼在系爭房屋電梯明顯處。

（六）被告宜興公司於107 年7 月30日接獲原告存證信函告知該系爭房屋及土地除原有新竹第三信用合作社960 萬元最高限額抵押權外，另有訴外人李梅芬與李慧嬿各1000萬元及800 萬元最高限額抵押權，係因該工地已結案股東分配後所登記，由於目前該系爭房屋及土地仍由該二名股東負責繳納貸款，俟本訴完畢後即配合塗銷絕不影響原告權益等語。

（七）並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免予假執行。

三、本院協同兩造整理並協議簡化爭點如下：

（一）不爭執事項：

1.原告於104 年1 月28日與被告宜興公司簽立系爭房屋買賣契約書，約定房屋總價8,325,000 ；與被告謝丁強、彭新潤簽立系爭土地買賣契約書，約定土地總價10,175,000元。

2.兩造前有訴訟，其後由原告與被告宜興公司於106 年12月19日簽立協議書，約定系爭買賣契約之總價減為1700萬元。

3.兩造於106 年12月27日依上開協議書至現場辦理驗屋，驗屋結果應改善事項如原證5 （被告宜興公司製作，經原告簽名）、原證6 （原告委託之匠將美學室內設計公司至現場後所製作）所示。

4.107 年1 月22日被告公司通知原告擇日前來複驗（被證1），原告以被告尚未取得昇降設備使用許可證為由未與原告聯繫複驗事宜。

5.台灣停車設備暨升降設備安全協會於107 年3 月13日代為核發本件建案之昇降設備使用許可證編號：006B814012至006B814017共6 枚（被證2 的函之說明三），與系爭房屋相關者為編號006B814013號（被證8 ），被告於107 年7月30日取得該昇降設備使用許可證之證件紙本（使用許可證號006B 814013 ，有效期限108 年3 月11日）並將之貼在房屋電梯明顯處（被證9 ）。

6.原告依系爭買賣契約給付買賣價金之事實為：於兩造簽約日給付20,000元給被告宜興公司，於104 年1 月28日匯款1,830,000 元至被告宜興公司帳戶，於104 年6 月30日匯款925,000 元至被告宜興公司帳戶，於104 年10月15日匯款925,000 元至被告宜興公司帳戶，於105 年4 月14日匯款925,000 元至被告宜興公司帳戶，共給付4,625,000 元。

（二）爭點：

1.原告以被告遲遲未能補正包括未能取得電梯使用許可證之驗屋瑕疵為由，以存證信函致被告解除系爭買賣契約，該存證信函經被告於107 年4 月11日收受（原證8 ）；原告此解除契約是否合法？

2.如認原告上開解除契約不合法，原告再以系爭預售屋於107 年5 月9 日及107 年5 月29日設定最高限額抵押權予第三人為由，於本件訴訟中以存證信函致被告解除系爭買賣契約，該存證信函經被告於107 年8 月10日收受（原證13）；原告此解除契約是否合法？

3.原告本件請求返還買賣價金4,625,000 元及違約金2,550,000 元，有無理由？

四、本院之判斷：

（一）原告以被告遲遲未能補正包括未能取得電梯使用許可證之驗屋瑕疵為由，以存證信函致被告解除系爭買賣契約，該存證信函經被告於107 年4 月11日收受；原告此解除契約是否合法？

1.按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第354 條第1項定有明文。復按「昇降設備安裝完成後，非經竣工檢查合格取得使用許可證，不得使用。前項竣工檢查，當地主管建築機關應於核發建築物或雜項工作物使用執照時併同辦理，或委託檢查機構為之。經檢查通過者，由當地主管建築機關或其委託之檢查機構核發使用許可證，並依第五條第一項規定之安全檢查頻率註明有效期限」，建築物昇降設備設置及檢查管理辦法第3 條第1 、2 項定有明文。

2.經查，本件關於系爭房屋之電梯使用許可證之取得時間、有效期間、係由何單位核發等事項，經本院函詢苗栗縣政府（見本院卷第201 頁、第279 頁）結果，苗栗縣政府函覆稱其係委由臺灣停車設備暨昇降設備安全協會處理及核發使用許可證等語（見本院卷第263 頁、第281 頁）。又被告前於107 年3 月12日向臺灣停車設備暨昇降設備安全協會申請昇降設備竣工檢查，經該協會檢查後認符合規定，代為核發使用許可證編號006B814012至006B814017共6枚，其中與系爭房屋相關者為編號006B814013號之使用許可證，此有該協會107 年3 月13日設竣（昇降）字第107000204 號函在卷可稽（見本院卷第149 頁之被證2 ）；而關於使用許可證之紙本，因需等待取得雜項工作物使用執照，被告至107 年7 月30日始取得，另該使用許可證之紙本記載有效期限為108 年3 月11日（見本院卷第217 頁之被證8 ）。

3.原告雖於107 年4 月間以被告未能改善驗收缺失及取得電梯許可證為由，以存證信函向被告解除系爭買賣契約（見本院卷第105 頁），惟被告前於107 年1 月22日業已通知原告擇日前來複驗（見本院卷第147 頁之被證1 ），原告以被告尚未取得昇降設備使用許可證為由未與原告聯繫複驗事宜，則應認係原告拒絕複驗，而非被告未改善缺失。至關於電梯使用許可證，原告已於107 年3 月12日經苗栗縣政府委託之臺灣停車設備暨昇降設備安全協會為竣工檢查合格，並代為核發編號006B814013號之使用許可證，雖該時尚未取得電梯使用許可證之紙本，然由107 年7 月30日取得之該使用許可證之紙本記載有效期限108 年3 月11日往前推算1 年，可確認該使用許可證於107 年3 月12日即已生效，故應認此尚未取得電梯使用許可證之紙本一節，對於系爭房屋之價值及效用之減少程度無關重要，依民法第354 條第1 項規定，不得視為瑕疵。從而，原告以被告未能改善驗收缺失及取得電梯許可證為由解除系爭買賣契約，並非合法。

（二）原告再以系爭房屋於107 年5 月9 日及107 年5 月29日設定第二、三順位最高限額抵押權予第三人為由解除系爭買賣契約，是否合法？

1.查系爭房屋買賣契約第16條第1 項約定「本契約房屋賣方保證產權清楚，絕無一屋數賣之情事。訂約後發覺該房屋產權上有上述糾紛影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約. . . 」，系爭土地買賣契約第11條第1 項約定「本契約土地賣方保證產權清楚，絕無一地數賣或佔用他人土地。訂約後始發覺該土地產權上有上述糾紛影響買方權利時，買方得定交屋日前催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約. . . 」。另內政部所定「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第23條第1 項規定「賣方保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第513 條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情形，賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日＿前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方者，從其約定」。於不動產上設定抵押權予第三人，該第三人自可能就該不動產行使抵押權，致影響該不動產之產權，而該當系爭房屋買賣契約第16條第1 項及系爭土地買賣契約第11條第1 項之情形。

2.依系爭協議書第3 條約定，系爭買賣契約之交屋日為107年2 月1 日（見本院卷第86頁），則於系爭買賣契約有效存續期間，被告即應自107 年2 月1 日交屋日起令系爭房屋處於符合債之本旨之產權無瑕疵之狀態。又系爭房屋及土地雖於107 年2 月1 日交屋日並無設定第二、三順位最高限額抵押權予第三人之情事，惟於本件訴訟進行中之107 年5 月9 日設定最高限額1000萬元之第二順位抵押權予第三人李梅芬，及於107 年5 月29日設定最高限額800 萬元之第三順位抵押權予第三人李慧嬿，此有土地及建物登記謄本在卷可憑（見本院卷第243 至249 頁），並為被告所不爭執（參見本院卷第211 頁），原告遂於107 年7 月間以存證信函催告被告於函到7 日內塗銷該第二、三順位抵押權（見本院卷第251 至255 頁），因被告未為塗銷，原告再於107 年8 月9 日依以存證信函解除系爭買賣契約（見本院卷第257 頁），經核符合系爭房屋買賣契約第16條第1 項約定及系爭土地買賣契約第11條第1 項約定，故原告解除契約為合法。被告辯稱俟本訴完畢後即配合塗銷絕不影響原告權益云云，僅空言抗辯，尚無可採。是以，系爭買賣契約於被告107 年8 月10日（見本院卷第259 至261 頁）收受該原告解約之存證信函時即合法解除。

（三）原告本件請求返還買賣價金4,625,000 元及違約金2,550,000 元，有無理由？

1.請求返還買賣價金4,625,000 元及其利息部分：按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五」，民法第259 條第1 、2 款、第203 條分別定有明文。系爭買賣契約既經原告合法解除，則原告請求返還買賣價金及自受領時起之利息，即屬有據。又原告係將買賣價金共4,625,000 元全數交予被告宜興公司，此為兩造所不爭執，則原告請求被告宜興公司返還買賣價金4,625,000 元，及其中1,830,000 元自104 年1 月28日起、其中925,000元自104 年6 月30日起、其中925,000 元自104 年10月15日起、其中925,000 元自105 年4 月14日起、其中2 萬元自起訴狀繕本送達翌日即107 年5 月1 日（見本院卷第129 頁）之百分之5 之法定利息，為有理由；至於原告請求被告謝丁強、彭新潤連帶給付部分，因被告謝丁強、彭新潤並非受領買賣價金之人，且被告宜興公司之回復原狀義務非屬系爭房屋買賣契約第19條第1 款或系爭土地買賣契約第13條之履約責任，是原告請求被告謝丁強、彭新潤連帶給付即屬無據。

2.請求給付違約金2,550,000 元部分：本件原告依消費者保護法第17條規定及內政部公告「預售屋買賣之定型化契約應記載或不得記載之事項」之「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」之「二十四、違約之處罰」之（三）規定，請求被告給付違約金2,550,000 元。惟消費者保護法第17條第5 項係規定「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容」，故須中央主管機關公告應記載之事項未記載於定型化契約之中時，始有內政部公告之「預售屋買賣之定型化契約應記載或不得記載之事項」之適用。經查，關於內政部公告「預售屋買賣之定型化契約應記載或不得記載之事項」之「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」之「

二十四、違約之處罰」之「（三）買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之事項，業已記載於系爭房屋買賣契約第17條第1 項及系爭土地買賣契約第12條第1 項，並非未記載，則此部分自無適用內政部公告「預售屋買賣之定型化契約應記載或不得記載之事項」之餘地，原告依消費者保護法第17條規定及內政部公告「預售屋買賣之定型化契約應記載或不得記載之事項」第24點為本件請求，即屬無據。何況，原告前於107 年4 月間以被告未能改善驗收缺失及取得電梯許可證為由解除系爭買賣契約，該次解約為不合法，已如前述，原告係於起訴後以訴訟程序進行中發生之事由而於107 年8 月9 日合法解除系爭買賣契約；又原告向被告宜興公司請求返還已支付之買賣價金及自被告受領時起之利息部分，業經准許，則原告之損失應獲填補；原告復未能具體說明其因107 年8 月9 日之解除契約所受到之除了買賣價金及利息以外之其他損失為何，則原告請求被告給付違約金，實質上亦難認公允。

（四）小結：原告於本件訴訟進行中以被告將系爭房屋及土地設定第二、三順位最高限額抵押權為由，於107 年8 月間解除系爭買賣契約，為有理由。就原告請求返還買賣價金及利息部分，原告請求被告宜興公司返還買賣價金4,625,000 元及自受領時起之利息，為有理由，應予准許；請求被告謝丁強、彭新潤連帶給付，則無理由，不應准許。就原告請求違約金2,550,000 元部分，原告依消費者保護法第17條及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24點規定為本件請求，為無理由，不應准許。

五、結論：原告依買賣法律關係及民法第259 條第2 款規定，訴為如主文第一項所示主張乃有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、其他說明：本案事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論述。

七、假執行部分﹕

（一）原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就上開准許部分，合於法律規定，爰宣告相當之擔保金額後准許之；就上開駁回部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失依據，故不予准許。

（二）另依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依聲請酌定相當擔保金額，為被告宜興公司得免為假執行之宣告。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。