臺灣苗栗地方法院108年度重訴字第94號

臺灣苗栗地方法院民事判決　　　　　　 108年度重訴字第94號

原告

余政芳

訴訟代理人

許哲嘉律師

複代理人

鄭堯駿律師

被告

謝卉榛

訴訟代理人

周敬恒律師

被告

余建中

　　　　　　余瑞祥

　　　　　　余是庸

　　　　　　余是甫

　　　　　　余是昌

　　　　　　葉綉碧

　　　　　　余威蒼

　　　　　　余秀珍

　　　　　　吳岳樺

　　　　　　吳政達

　　　　　　吳盈瑩

　　　　　　葉墘隆

　　　　　　葉樹榮

　　　　　　湯鴻

　　　　　　嚴鳳英

　　　　　　余振榮

　　　　　　余振邦

　　　　　　余曼君

　　　　　　余博仁

　　　　　　廖蔓茹（廖葉美智之繼承人）

上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國109 年6月4 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、本件被告余建中、余瑞祥、余是庸、余是甫、余是昌、葉綉碧、余威蒼、余秀珍、吳岳樺、吳政達、吳盈瑩、葉墘隆、葉樹榮、湯鴻、嚴鳳英、余振榮、余振邦、余曼君、余博仁、廖蔓茹經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰均依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，當事人即屬適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382 號判決意旨參照）。原告主張其依土地法第34條之1 第1 項、第4 項規定具優先承購權存在，據以聲明請求被告應就坐落苗栗縣○○鎮○○段0000地號、面積1,125.06平方公尺之土地（下稱系爭土地），以價金新臺幣（下同）24,836,790元與原告簽訂買賣契約，暨請求被告應將系爭土地權利範圍全部之所有權移轉登記並交付予原告等語，係以其為訴訟標的法律關係之權利主體、被告為義務主體之給付之訴，依上說明，當事人即為適格。原告並非提起確認法律關係之訴，被告謝卉榛抗辯原告對被告余博仁、廖蔓茹提起本件訴訟無確認利益、為當事人不適格云云，容有誤會。

貳、實體方面

一、原告主張：原告及被告謝卉榛、余建中、余瑞祥、余是庸、余是甫、余是昌、葉綉碧、余威蒼、余秀珍、吳岳樺、吳政達、吳盈瑩、葉墘隆、葉樹榮、湯鴻、嚴鳳英、余振榮、余振邦、余曼君（下稱被告謝卉榛等19人）、余博仁及訴外人廖葉美智、葉武雄為系爭土地之共有人，廖葉美智之繼承人為訴外人廖永華、廖崑霖及被告廖蔓茹，惟廖永華、廖崑霖已拋棄繼承，故繼承人為被告廖蔓茹。被告謝卉榛等19人於民國108 年初，依土地法第34條之1 第1 項規定，將系爭土地之全部以總價24,836,790元出售予訴外人許嘉和並訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約）後，於108 年4 月25日寄發存證信函通知原告、被告余博仁及葉武雄（已將應有部分出售予原告）、廖葉美智收受存證信函後，10日內覆知是否依「同一條件」行使土地法第34條之1 規定之優先承購權。原告於收受該存證信函後，於10日內即108 年5 月2 日寄發存證信函表示同意依土地法第34條之1 第4 項規定主張優先承購系爭土地之全部，並請被告謝卉榛等19人約定時間討論買賣契約事宜。被告謝卉榛等19人於108 年5 月15日寄發存證信函稱同意在相同承購條件下出售予原告，並於108 年5 月17日14時於苗栗縣○○鎮○○里○○00○00號之有巢氏房屋仲介公司（下稱有巢氏公司）進行簽立買賣契約事宜。然原告於108 年5 月17日赴約時，被告謝卉榛等19人竟稱係出售被告謝卉榛等19人就系爭土地之應有部分予原告，逕自改變原買賣條件，而非出售系爭土地之全部，致原告無法接受而未將買賣價金一成存入履保專戶，被告謝卉榛等19人在有巢氏公司當場變更買賣條件，於法無據。原告持續催告被告謝卉榛等19人履行訂立系爭土地全部之所有權買賣契約，被告謝卉榛等19人卻以原告未將買賣價金一成存入履保專戶，已放棄優先承購權為由，使原告無法依同一條件行使系爭土地之優先承購權。又土地法第34條之1 規定之優先承購權之行使乃具形成權之性質，故就被告謝卉榛等19人以總價24,836,790元出售系爭土地全部予許嘉和為基礎之買賣契約，既經原告向被告謝卉榛等19人為行使優先承購權之表示，被告謝卉榛等19人自應受原告行使優先承購權意思表示之拘束，原告自得請求被告以總價24,836,790元、系爭土地權利範圍全部之條件訂定系爭土地之買賣契約，並將系爭土地權利範圍全部之所有權移轉登記予原告。另被告謝卉榛等19人依土地法第34條之1 規定代系爭土地其他共有人處分出售，則系爭土地之共有人廖葉美智之繼承人即被告廖蔓茹自應依民法第759 條之規定辦理繼承登記。為此，爰依土地法第34條之1 第1 項、第4 項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告廖蔓茹應就系爭土地，依權利範圍117 分之1 之應有部分辦理繼承登記。㈡被告應就系爭土地，以價金24,836,790元與原告簽訂買賣契約。㈢被告應將系爭土地，權利範圍全部之土地所有權移轉登記並交付予原告。

二、被告抗辯：

㈠被告謝卉榛則以：被告謝卉榛等19人於108 年4 月25日將系爭土地依土地法第34條之1 第1 項規定以總價24,836,790元之價格出賣與許嘉和，而簽訂系爭買賣契約。被告謝卉榛等19人於108 年5 月15日寄發存證信函稱：同意在相同承購條件下出售系爭土地予原告，請原告於108 年5 月17日在有巢氏公司簽訂不動產買賣契約書，並將買賣價金一成存入履保專戶，逾期，視為放棄優先承購權等語。然原告於108 年5月17日至有巢氏公司時，其無法備妥並支付一成買賣價金（即訂金、簽約款）並存入履保專戶中。原告雖曾主張優先承購權，然其顯然無法履行、行使與系爭買賣契約所約定相同條件、內容而為優先購買，於當日未完成簽訂買賣契約，且原告未於約定期間內簽約、支付簽約款，已逾期甚久，故原告依土地法第34條之1 第4 項所定之優先承購權應已喪失。又原告就系爭土地若有優先承購權，則依相關法令解釋，原告應僅就被告謝卉榛等19人所有系爭土地之應有部分，方有優先承購權存在，即原告並非就系爭土地之全部均有優先承購權，被告謝卉榛等19人並非改變買賣條件，係依現有法令及實務見解而所為，原告主張其得主張優先承購系爭土地之全部乙節，與最高法院96年度台抗字第408 號裁定見解不符，且實際上原告不可能會購買原告就系爭土地之應有部分。再原告既請求按系爭買賣契約同一價格、條件訂立買賣契約，依民法第369 條規定，應由被告謝卉榛等19人計算渠等權利範圍、應有部分之買賣價金金額後，方能與原告訂立書面買賣契約，並於原告各給付被告謝卉榛等19人價金之同時，始分別將系爭土地之權利範圍、應有部分移轉與原告，換言之，被告就買賣標的物即系爭土地之權利範圍、應有部分移轉登記，與原告之價金給付，應同時履行等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告余建中、余瑞祥、余是庸、余是甫、余是昌、葉綉碧、余威蒼、余秀珍、吳岳樺、吳政達、吳盈瑩、葉墘隆、葉樹榮、湯鴻、嚴鳳英、余振榮、余振邦、余曼君、余博仁、廖蔓茹未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、本院協同兩造整理不爭執之事實及爭點如下：

㈠不爭執事項（見本院卷第435 頁至第437 頁）

1.原告及被告謝卉榛等19人、余博仁及廖葉美智、葉武雄為系爭土地之共有人，又於108 年6 、7 月間，葉武雄之系爭土地應有部分以買賣為原因登記予原告所有，兩造就系爭土地應有部分比例如附表所載，另廖葉美智於101 年5 月2 日死亡，其繼承人為訴外人廖永華、廖崑霖及被告廖蔓茹，惟廖永華、廖崑霖已拋棄繼承。

2.被告謝卉榛等19人於108 年4 月25日將系爭土地依土地法第34條之1 第1 項規定以總價24,836,790元之價格出賣與許嘉和，而簽訂系爭買賣契約，並於108 年4 月25日依土地法第34條之1 規定以存證信函通知原告及被告余博仁及廖葉美智、葉武雄於文到10日內行使優先承購權，原告就系爭土地依據土地法第34條之1 第4 項規定，具有優先承購權，經原告於期限內之108 年5 月2 日以存證信函向被告謝卉榛等19人為行使優先承購權之意思表示，且於同年月3 日送達被告謝卉榛等19人之代理人。

3.被告謝卉榛等19人乃於108 年5 月15日以存證信函通知原告於108 年5 月17日簽訂不動產買賣契約書，並將買賣價金一成存入履保專戶，逾期，視為放棄優先承購權。原告與被告謝卉榛等19人於108 年5 月17日見面時，被告謝卉榛等19人向原告稱被告謝卉榛等19人僅可出售其等就系爭土地之應有部分予原告，不能出售系爭土地之全部予原告。

4.原告迄未將系爭買賣契約之價金一成存入履保專戶，亦未給付系爭買賣契約價金。

㈡爭點（見本院卷第437 頁）

1.原告得主張優先承購權者為系爭土地之全部或被告謝卉榛等19人就系爭土地之應有部分？

2.原告之優先承購權是否因未將買賣價金存入履保專戶而視為放棄或喪失？

3.原告主張行使優先承購權，就系爭土地成立買賣契約，而請求將系爭土地之全部所有權移轉原告，有無理由？

4.被告主張同時履行抗辯，是否可採？

5.兩造不再提出其他爭點。

四、本院得心證理由：

㈠原告得主張優先承購權者為系爭土地之全部或被告謝卉榛等19人就系爭土地之應有部分？共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算，土地法第34條之1 第1 項定有明文。又合於上開規定之共有人出賣共有土地時，得由出賣人處分移轉者，包括其自己之應有部分，及依法律授權得一併處分之他共有人之應有部分。惟共有人既係出賣共有物，而非出賣其應有部分，則主張優先承購之共有人自應就共有物全部按同一價格為承購，不得主張僅承購其中若干應有部分，而按該應有部分計其價金（最高法院109 年度台上字第39號、97年度台上字第2222號判決意旨參照）。查被告謝卉榛等19人係依土地法第34條之1 規定，將系爭土地全部以總價24,836,790元之價格出賣與許嘉和（參不爭執事項2.），非僅出賣被告謝卉榛等19人就系爭土地之應有部分，而原告係主張優先承購系爭土地全部，揆諸前揭說明，原告自得按同一價格承購系爭土地全部。至最高法院96年度台抗字第408 號裁定意旨非謂原告不得主張優先承購系爭土地全部，被告謝卉榛舉上開裁定意旨抗辯原告依法不得承購系爭土地全部，僅得承購被告謝卉榛等19人就系爭土地之應有部分云云，容有誤會。另原告既得依土地法第34條之1 第4 項規定按同一價格向出賣系爭土地之共有人即被告謝卉榛等19人承購系爭土地全部，則原告所有系爭土地應有部分僅屬給付價金後如何分配、清償事宜，無礙原告依法為優先承購權之行使，是被告謝卉榛此部分所辯亦無可採。

㈡原告之優先承購權是否因未將買賣價金存入履保專戶而視為放棄或喪失？

1.土地法第34條之1 第4 項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853 號判例、100 年度台上字第432 號判決意旨參照）。查原告經被告將出賣系爭土地之系爭買賣契約重要內容（如價格）對其為通知之後，於108 年5 月2 日已向被告謝卉榛等19人為行使優先承購權之意思表示（參不爭執事項2.），是原告已合法行使優先承買權。原告之優先承買權，一經行使，已生請求被告謝卉榛等19人依系爭買賣契約之同樣出賣條件補訂書面契約之效果。

2.被告謝卉榛雖辯稱：原告於108 年5 月17日未依108 年5 月15日存證信函所載通知內容，簽立系爭土地之買賣契約，迄今均未將買賣價金一成存入履保專戶中，原告顯然無法履行、行使與系爭買賣契約所約定相同條件、內容而為優先購買，且已逾期甚久，原告依土地法第34條之1 第4 項所定之優先承購權應已喪失云云。惟兩造於108 年5 月17日對於系爭土地買賣契約重要事項，即買賣標的、原告優先承購範圍為系爭土地全部或被告謝卉榛等19人之系爭土地應有部分乙情生爭執（參不爭執事項3.後段），其後訴訟中亦就上情一再爭執。原告既已合法行使優先承購權，則兩造就系爭買賣契約之標的即系爭土地範圍迭有爭執，優先承購權範圍尚有未明之情形下，自難認原告未履行被告謝卉榛等19人單方所提出之締約條件（於108 年5 月17日簽約並將買賣價金一成存入履保專戶），即生被告所稱視為已放棄優先承購權情事。佐以原告始終明確表示願按同一價格優先承購系爭土地全部，有相關存證信函在卷可考（見本院卷第27頁至第29頁、第37頁至第44頁），堪認原告願意以系爭買賣契約之同一價格行使優先承購權，僅爭執買賣標的範圍究否為系爭土地之全部或被告謝卉榛等19人應有部分，並無被告所稱視為已放棄優先承購權情事，故被告謝卉榛抗辯本件原告之優先承購權已放棄或喪失云云，要無可採。

㈢原告主張行使優先承購權，就系爭土地成立買賣契約，而請求將系爭土地之全部所有權移轉原告，有無理由？

1.部分共有人依土地法第34條之1 第1 項規定，將共有土地之全部出賣於人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係（最高法院88年度台上字第1703號判決意旨參照）。又土地法第34條之1 第3 項規定：第1 項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。土地登記規則第35條第5款亦規定：部分共有人依土地法第34條之1 規定就共有土地全部申請土地權利變更登記，他共有人之土地所有權狀未能提出者，得免提出。可見未同意出賣之共有人並無依該買賣契約移轉其應有部分予買受人之義務。是未同意出賣之共有人之應有部分雖經同意出賣之共有人一併出賣，未同意出賣之共有人既非該買賣契約之當事人，買受人自不得依該買賣契約對未同意出賣之共有人為請求（最高法院106 年度台上字第2482號判決意旨參照）。復優先承購權屬形成權，一經行使即生效力。

2.查原告收受被告謝卉榛等19人是否行使優先承購權之通知後，業於期限內回函為行使優先承購權表示，並已送達於被告謝卉榛等19人之代理人（參不爭執事項2.）。是於原告行使優先承購權之意思表示到達被告謝卉榛等19人時，原告與被告謝卉榛等19人就系爭土地全部之買賣契約即已成立。又被告廖蔓茹為廖葉美智之繼承人，然廖葉美智及被告余博仁均為未同意出賣系爭土地之共有人，揆諸前揭說明，與系爭土地買受人即原告間不發生何等法律關係，則原告無從請求被告廖蔓茹就系爭土地辦理繼承登記（臺灣高等法院104 年度重上字第841 號判決意旨參照），其請求被告余博仁、廖蔓茹應與原告訂立買賣契約及移轉系爭土地所有權予原告，亦屬無據。

㈣被告主張同時履行抗辯，是否可採？被告謝卉榛抗辯：被告就買賣標的物即系爭土地之權利範圍、應有部分移轉登記，與原告之價金給付，應同時履行等語。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯（最高法院95年度台上字第1489號判決意旨參照）。又被告在裁判上援用民法第264 條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決（最高法院29年渝上字第895 號判例意旨參照）。本件原告請求被告謝卉榛等19人將系爭土地全部移轉登記予原告，應以給付全部買賣價金後，被告謝卉榛等19人始負有履行義務。是以，被告謝卉榛執此作為原告優先承購權行使之同時抗辯，核屬有據，本院就此部分即應為對待給付之判決。

五、綜上所述，兩造為系爭土地之共有人，被告謝卉榛等19人出賣系爭土地予許嘉和，經原告合法行使土地法第34條之1 第4 項之優先承購權，原告請求被告謝卉榛等19人應就系爭土地全部按同一價格與原告簽訂買賣契約，於原告給付24,836,790元後，被告謝卉榛等19人應將系爭土地所有權全部移轉登記並交付予原告，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。

附表：（坐落苗栗縣○○鎮○○段0000地號土地之應有部分）┌──┬──────┬───────┬─────┐│編號│共有人 │應有部分 │備註 │├──┼──────┼───────┼─────┤│ 1 │原告余政芳 │4680分之157 │已取得葉武││ │ │ │雄之應有部││ │ │ │分 │├──┼──────┼───────┼─────┤│ 2 │被告余博仁 │18分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│ 3 │廖葉美智 │117分之1 │繼承人為被││ │ │ │告廖蔓茹 │├──┼──────┼───────┼─────┤│ 4 │被告謝卉榛 │1560分之493 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│ 5 │被告余建中 │60分之2 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│ 6 │被告余瑞祥 │12分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│ 7 │被告葉綉碧 │108分之2 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│ 8 │被告余威蒼 │108分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│ 9 │被告湯鴻 │3120分之247 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│10 │被告吳政達 │60分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│11 │被告吳岳樺 │60分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│12 │被告吳盈瑩 │60分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│13 │被告嚴鳳英 │3120分之247 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│14 │被告葉墘隆 │234分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│15 │被告葉樹榮 │234分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│16 │被告余是昌 │20分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│17 │被告余是庸 │20分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│18 │被告余是甫 │20分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│19 │被告余振榮 │60分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│20 │被告余振邦 │60分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│21 │被告余曼君 │60分之1 │ │├──┼──────┼───────┼─────┤│22 │被告余秀珍 │40分之1 │ │└──┴──────┴───────┴─────┘