臺灣士林地方法院小額民事判決

原告

張淑晶

被告

蘇奕安

兼訴訟代理人

楊宏宇

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104 年12月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。移送訴訟之裁定確定時，受移送之法院受其羈束。前項法院，不得以該訴訟更移送於他法院，但專屬於他法院管轄者，不在此限，民事訴訟法第24條第1 項、第30條定有明文。本件係因兩造間租賃契約之法律關係而生之訴訟，依兩造間租賃契約第18條之約定，兩造已合意由臺灣新北地方法院管轄，依前說明，本件自應由臺灣新北地方法院為管轄法院。惟因本件訴訟經臺灣新北地方法院以103年度板小字第1917號裁定移送本院，該裁定業已合法送達兩造，有送達證書可考（見臺灣新北地方法院103 年度板小字第1917號卷第14頁至第16頁），兩造均未於法定期間內抗告，該裁定已確定，本件亦非專屬管轄事件，揆諸上揭法條，本院受該裁定羈束，不得更移送於他法院，合先敘明。

二、當事人不得為適用小額程序而為一部請求。但已向法院陳明就其餘額不另起訴請求者，不在此限。民事訴訟法第436 條之16定有明文。本件原告於本院民國104 年11月11日言詞辯論期日，表明本件被告尚積欠之債務為違約金新臺幣（下同）105,000 元、積欠租金14,000元、冰箱、沙發、電視費用11,000元、修繕費用48,900元、電視費用6,000 元、瓦斯費用4,825 元、打掃費用6,000 元等項目，惟經本院闡明上揭規定後，已陳明僅請求被告連帶給付100,000 元，就其餘部分不再請求等語（見本院卷第113 頁至第114 頁），故本件應無違反民事訴訟法第436 條之16情事，併予敘明。

貳、實體部分

一、原告主張：被告楊宏宇前邀同被告蘇奕安為連帶保證人，於103 年2 月18日，向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路000 號6 樓房屋（下稱系爭房屋）使用，兩造即簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），約定租金每月14,000元，押租金則為2 個月，原告亦提供被告冰箱、沙發、電視使用，並約定被告於住滿1 年時，上開冰箱、沙發、電視即免費提供，若未住滿1 年，被告楊宏宇則應給付冰箱費用3,000 元、沙發費用3,000 元、電視費用5,000 元，原告並得沒收1 個月押租金。惟系爭契約簽訂後，被告楊宏宇並未繳納足額押租金，而僅給付14,000元，且亦未按月繳納瓦斯費，甚至未給付103 年8 月之租金，經原告屢次催討，均未獲置理。嗣於103 年6 月至8 月間，經鄰居向原告反應系爭房屋冷氣一直滴水，原告至系爭房屋查看時，發覺屋內設備毀損嚴重，電視機無法使用，且被告物品亦未搬離，致原告無法處理，僅能找修繕、打掃人員前來處理。故被告楊宏宇上揭違約行為，造成原告支出修繕費用48,900元、打掃人員費用6,000 元、更換電視費用6,000 元等損害，當應賠償原告。且被告楊宏宇積欠原告之瓦斯費用4,825 元、103 年8 月租金14,000元，亦應給付。又被告楊宏宇未住滿一年即搬遷系爭房屋，應加給原告冰箱、沙發、電視補償費用共11,000元、應沒收之未給付押金14,000元。另被告楊宏宇於租賃契約結束後，未清空返還系爭房屋即擅自離去，亦應加給原告1.5 個月租金5 倍之違約金共105,000 元。而被告蘇奕安為系爭契約之連帶保證人，應負連帶給付責任。爰依租賃契約及連帶保證契約法律關係，請求被告連帶給付上開損害、租金、瓦斯費、違約金之一部即100,000 元，及自103 年7 月1 日起算之遲延利息。並聲明：被告應連帶給付原告100,000 元，及自103 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被告則以：被告楊宏宇與原告簽訂之系爭契約，租期係自103 年2 月18日起至8 月17日止之半年期租約，被告並已於103 年2 月16日、5 月25日給付原告押租金20,000元，並於103 年4 月11日繳納瓦斯費1,132 元。嗣因被告發覺原告計算瓦斯費用之瓦斯表，有與其他住戶共用之情況，故向原告要求瓦斯費帳單以自行繳納，但原告以各種理由拒絕，被告方未給付瓦斯費。又原告於103 年7 月25日要求原告給付103年8 月之租金時，被告請求得否由押租金墊付，原告不但拒絕，並於103 年7 月1 日，將系爭房屋之電源切斷，導致被告僅得另行租屋。嗣至103 年8 月14日，被告欲返回系爭房屋與原告結算系爭契約時，發現原告已將系爭房屋鎖頭更換，導致被告無法進入。而被告並無任何違約情事，亦無造成系爭房屋內設備毀損等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告楊宏宇於103 年2 月18日，邀同被告蘇奕安為連帶保證人，向其承租系爭房屋使用，月租金為14,000元等情，業據其提出系爭契約書為證（見臺灣新北地方法院103年度板小字第1917號卷第18頁至第20頁），且為被告所不爭執，首應堪信為真實。

四、原告另主張被告應賠償修繕費用等損害，並加給違約金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌者厥為：

（一）原告得請求被告連帶賠償之損害數額為何？（二）原告得否請求被告連帶給付違約金、押租金及補償費用？（三）被告因系爭契約所應連帶給付原告之數額為何？茲分述如下：

㈠原告得請求被告連帶賠償之損害數額為何？

1.民事訴訟法上舉證責任，依規範要件事實之屬性，得分為權利發生要件事實、權利障礙要件事實、權利消滅要件事實及權利妨礙要件事實，主張權利存在者，應就權利發生要件事實負舉證責任，主張權利不存在或消滅者，則應就權利障礙、消滅、排除等要件事實負舉證責任。又承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。民法第432 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。是本件出租人即原告欲請求承租人即被告賠償租賃物即系爭房屋毀損、滅失所生損害，當應以證明系爭房屋有毀損、滅失情事，且為被告所肇致等事實為必要。

2.原告就此固提出照片17張、領先水電裝潢簡式合約書、收據2 紙為證（見本院卷第76頁至第85頁、第125 頁）。然觀原告提出照片所示，其上並未記載拍攝時間，亦未記載拍攝地點，且照片內容模糊，無法清楚辨識照片中確有如原告所稱物品毀損情事，故尚難以上揭原告所提出照片，逕認系爭房屋確有如其所稱毀損情事。至原告提出之簡式合約書，上僅記載修繕品名及日期，亦未記載修繕地點及修繕品名之實際狀況。原告就此固另聲請通知證人即出具該簡式合約之裝潢人員黃鐸到庭證書。而證人黃鐸到庭係結證稱：簡式合約書是我103 年9 月左右出具的報價單，應該是系爭房屋的報價單，我在出具這份報價單時，並沒有進入系爭房屋，因為系爭房屋我很瞭解，只要系爭房屋有問題，原告就會找我，所以原告報給我維修項目，我就報價給他，實際維修日期我不記得，報價單上第2 、7 、8 、9 、10號之修繕品名也不是我修的，其中第11號也不是實際維修項目，因為系爭房屋沒有拉門，是原告問我要修多少錢，我就報給他，當時系爭房屋是空屋，而我修繕項目大部分都是小毛病，我也不知道原本維修前狀態為何，我也不記得是不是103 年9 月才有這些項目需要維修，但報價單上的維修項目應該都不是故意損壞，我在103 年9 月維修時，有幫原告搬一臺42吋電視，當時系爭房屋電視壞掉，是因為冷氣滴水到電視上，我看到就判斷是這個原因等語（見本院卷第117 頁至第120 頁）。故由證人黃鐸上揭證述，亦無法得知該簡式合約書所載維修品名，是否為被告未盡其保管義務所造成，抑或系爭房屋原有之狀態，故尚難以證人黃鐸前揭證述及原告所提出之簡式合約書，認定被告有違反保管義務致系爭房屋內物品毀損之情事。另就原告主張更換電視機費用部分，雖證人黃鐸證稱於其修繕系爭房屋時，確有電視機不能使用之情事。然證人黃鐸修繕系爭房屋時間已為103 年9 月，距被告搬離系爭房屋已有約1 個月時間。且據證人黃鐸證述，該電視係因冷氣滴水而損壞，故該電視是否係於被告承租期間，因被告未妥善保管電視機，使其不受滴水影響所造成，抑或於系爭契約終止後，該電視方受冷氣滴水影響而損壞，亦尚難自證人黃鐸證述加以判斷。

3.原告雖另主張依系爭契約第10條約定：「乙方（即承租人）應以善良管理人之注意使用房屋，房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即出租人）負責修理，出租時一個月內請告知不良之家具家電或其他設備，甲方負責修復或更新。一個月後屋內各項設備如有損壞，乙方須自行負責修繕。待租賃終止時，亦須歸還正常之家具家電及設備」等內容，既被告無法舉證歸還時設備是完好的，就應該負賠償責任等語。然舉證責任契約，固屬證據契約之一種，基於私法自治原則及處分權主義與辯論主義，應承認其合法性。然就當事人間之某項約定是否有分配舉證責任之意思，仍應探求當事人真意及依誠信原則與交易習慣進行解釋。而上揭系爭契約第10條之約定內容，並未有關於被告應負已盡保管租賃物之舉證責任等文字或詞句，僅係就被告私法上返還租賃物之義務加以特別約定，此尚難評價為證據契約，而轉換本件舉證責任之歸屬。故原告此部分主張，尚難認為可採。

4.綜上，依原告所提出之證據，尚難認定被告有未盡保管租賃物義務，致系爭房屋內電視機等設備毀損之情事，故原告請求被告連帶賠償修繕費用48,900元、電視機更換費用6,000元，尚難認為可採。又就原告主張被告應賠償之打掃人員費用6,000 元部分，其亦僅提出收據一紙為證（見本院卷第126 頁），而該收據上雖記載打掃地點為系爭房屋，打掃時間為103 年9 月20日，然就當時系爭屋內之狀況、有無支付打掃費用作為回復原狀必要費用等節，原告均未提出證據加以證明，當尚難逕以原告單方陳述，認定原告支出之打掃費用，與被告間有因果關係存在，故此部分原告請求被告連帶賠償打掃費用6,000元，亦無理由。

㈡原告得否請求被告連帶給付違約金、押租金及補償費用？

1.解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，係因意思表示之解釋，應屬探求表意人為該意思表示之目的性及法律行為之和諧性。故如當事人對於契約有所爭執者，其於解釋時，應探求立約之真意，並所應力求者，應於解釋契約條款時，可斟酌訂約時客觀上所存在之一切情事而論，使契約當事人所欲達成之契約目的能夠達成，並且應不違背契約本質者，始稱符合公平正義之契約解釋。

2.就原告主張被告未住滿系爭房屋半年，扣除已給付之1 個月押租金後，尚應依系爭契約其他約定事項欄，給付原告1 個月押租金部分。惟所謂押租金，依其性質與內容，乃承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故押租金與違約金不同，出租人固得將押租金予以抵充承租人積欠之違約金，然若未另有違約金約定情況下，尚難逕以契約中定有沒收押租金之約定，在租賃關係已終結情況下，請求承租人給付尚未給付之押租金。故依系爭契約其他約定事項第2 項約定：「未住滿1 年但滿半年退租1 個月，若租期未滿半年，沒收押金2 個月」等內容，尚難認為被告於系爭契約租期已屆至之情況下，仍有再為給付押租金之義務。況上揭約定中所謂「未住滿半年」，綜合系爭契約第18條所約定：「租賃期間內乙方（即承租人）若擬提前解約時，乙方應賠償甲方1 個月租金作為租賃損失」等內容及該約定事項之文義，應係指被告提前終止契約之情況下，原告方得以之為由沒收押租金，而非被告一有遲付租金情事，即得認定為「未住滿半年」。故本件原告並未提出被告有期前終止系爭契約之情事，其依該約定事項請求被告給付1 個月押租金，實無理由。至原告另主張系爭契約之租賃期間為1 年而非半年等語，然系爭契約第2 條已明確約定「租賃期限經甲乙雙方洽訂為共6 月。自民國103 年2 月18日至民國103 年8 月17日。」顯見系爭契約即應為半年期契約。則本於押租金之性質，當無於租賃關係消滅後，仍得以未續約為理由，請求給付押租金之理，原告此部分主張，亦非可採。

3.原告另依系爭契約第6 條，主張被告於系爭契約終止後1 個半月內皆未遷讓返還系爭房屋，故請求被告應於1 個半月期間內，給付租金5 倍之違約金共105,000 元等語。惟系爭契約第6 條係約定：「乙方（即承租人）於租期屆滿時，除經甲方（即出租人）同意繼續出租外，應將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」，故原告欲依該約定請求被告給付違約金，當以證明被告未於租期屆滿時遷讓返還系爭房屋為必要。然原告就此並未提出具體證據加以證明，且亦陳稱其不記得何時取回房屋與何時再將房屋出租，僅記得當時被告東西都還在裡面等語（見本院卷第73頁背面），故在原告無法具體陳述取回及再次出租房屋之時間，亦無法提出具體證據之情形下，當難以原告單方陳述，為有利原告之認定。故原告主張被告應給付違約金105,000元部分，亦無理由。

4.而原告請求被告給付未住滿半年之冰箱、沙發、電視補償費用11,000元部分。惟觀系爭契約其他約定事項欄第5 項係記載：「備註3 因協商，故未住滿半年，冰箱收3,000 元，沙發3,000 元，電視42吋5,000 元，其住滿半年免費提供」等內容，可知該約定事項亦係以被告是否住滿半年，作為是否應給付補償費用之依據。原告雖主張被告有遲付租金狀況，故不符住滿半年之條件，然其未提出如此認定之依據。且依原告所稱，當時約定上揭事項之理由，乃因被告要求冰箱、沙發、電視等家電，故有約定若被告住滿租賃期間，則上揭家電之搬運成本可由原告吸收（見本院卷第74頁背面）。則在被告遲付租金之情形下，原告仍得請求被告給付租金，並無因此喪失利益或無法將搬運成本吸收於租金內之狀況，故當無將被告遲付租金，亦作為該約定事項補償費用之給付依據。而本件原告並未提出被告有期前終止系爭契約之情事，其依該約定事項請求被告給付補償費用11,000元，亦無理由。

㈢被告因系爭契約所應連帶給付原告之數額為何？

1.押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判決參照）。

2.原告主張被告楊宏宇尚積欠原告103 年8 月租金14,000元未清償等情，已為被告所自認（見本院卷第74頁）。另就積欠瓦斯費4,825 元部分，亦據原告提出欣欣天然氣股份有限公司繳費證明單為證（見本院卷第86頁），該證明單上確記載瓦斯費裝置地址為系爭房屋，且被告亦不否認於103 年2 月至8 月間，曾使用系爭房屋，則原告請求被告給付系爭房屋之瓦斯費，當屬合理。惟原告請求之瓦斯費金額中，包含103 年2 月至3 月份之瓦斯費用1,132 元，然依被告所提出之被告蘇奕安中國信託商業銀行帳戶（下稱系爭中國信託帳戶）存摺內頁交易明細記載（見本院卷第25頁），該月份之瓦斯費用已經被告於103 年4 月11日貨款繳納，故原告請求給付之瓦斯費，當應扣除此部分已繳納之費用，而僅得請求給付3,693 元（計算式為4,825 元－1,132 元＝3,693 元）。

3.被告復抗辯其前已繳付押租金20,000元，原告應先就押租金抵充後，若有不足方得再向被告請求等語，並提出系爭中國信託帳戶存摺內頁交易明細為證（見本院卷第24頁至第26頁）。而自該交易明細以觀，被告確於每月應繳付之租金14,000元外，尚於103 年2 月16日匯款15,000元、於103 年2 月25日匯款2,000 元、103 年5 月25日匯款3,900 元至原告帳戶內。原告就此雖稱：103 年5 月29日之3,900 元係地板毀損施工費用，不是押金等語，並提出簡式合約1 份為證，然該簡式合約書中，並未記載施工地點，亦未記載施工原因，則此份簡式合約得否證明該3,900 元確係被告為賠償原告地板施工費用而匯款，已有可疑。復徵諸本院於104 年11月11日言詞辯論期日當庭勘驗被告所提出被告蘇奕安與原告對話錄音光碟之勘驗結果（見本院卷第114 頁背面至第116 頁），原告與被告蘇奕安對談過程中，被告蘇奕安表示除系爭契約原定押金15,000元外，已多給付額外押金，原告亦稱所收取押租金為20,000元，顯見被告抗辯已給付20,000元押租金等節，確屬可採。至原告陳稱上揭錄音係遭被告斷章取義等語，然依勘驗結果所示，該錄音為兩造完整對話內容，並無遭被告故意刪減之狀況，且亦係原告主動聯絡被告蘇奕安，並由原告決定對話之主題內容，故實難認為被告有為擷取有利自身之證據，而擅自刪減對話內容或誘導原告陳述之情況。另原告復主張上開錄音光碟係未經原告同意下而偷錄，並不能作為本件認定事實之證據等語。惟談話錄音內容如非隱私性談話，又無介入誘導致有誤引虛偽陳述之危險性，基於證據保全之必要性及手段方法之社會相當性考量，本應認該錄音內容得作為本案判決之證據使用，而觀上開錄音譯文中兩人之談話內容，僅係關於系爭契約之爭執，又該談話中亦未見被告蘇奕安有以何種手段誘導或誤引原告為陳述，則該錄音光碟自應得作為本案判決之基礎。是綜合被告所提出之系爭中國信託帳戶存摺內頁交易明細及上開勘驗結果，應可認定被告確已給付原告押租金20,000元。

4.綜上，雖被告楊宏宇尚積欠原告租金14,000元、瓦斯費用3,693 元未給付，然自被告所給付之押租金20,000元為抵充後，該租金、瓦斯費用已獲清償，原告自不得再依租賃契約及連帶保證契約，請求被告連帶給付上開租金、瓦斯費用。原告就此雖陳稱；依系爭契約其他約定事項欄第2 項，未住滿1 年時，要沒收1 個月押租金，且訂立契約當時曾說好押金不得抵租金等語。然依前所述，系爭契約為半年期契約，於租期屆至時，押租金本即應生當然抵充之法律效果，且該約定事項欄僅係記載：「未住滿1 年但滿半年退租1 個月」，但所謂「退租1 個月」是否代表原告有沒收押金之權利，亦有疑問。參酌押租金之本質及系爭契約為半年期租約之性質，應無於租期屆至消滅後，仍生被告違約而使原告得沒收押租金之法律效果。是該約定事項之記載，解釋上應無賦予原告沒收押租金之效果，原告此部分主張並非可採。又關於押租金不得抵充租金部分，系爭契約中並無任何記載，此部分當難以原告單方陳述，為有利原告之認定。準此，既被告給付之押租金已足額抵充積欠原告之租金與瓦斯費用，原告當不得再向被告請求。

五、綜上所述，原告無法舉證證明其所受損害為被告行為所致，違約金、補償費用給付部分，原告所提出之證據亦難認已符合契約約定要件，而被告楊宏宇未給付之103 年8 月份租金、瓦斯費，已得自被告所給付之押租金足額抵充，原告當不得再向被告請求連帶給付上開租金與費用。從而，原告依租賃契約及連帶保證契約法律關係，請求被告連帶給付100,000 元，及自103 年7 月1 日起算之遲延利息，並無理由，應予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78 條。並依同法第436條之19第1 項規定，依職權確定本件原告應負擔之訴訟費用額為1,000 元（即第一審裁判費1,000 元）。

內湖簡易庭法 官 李昭然