內湖簡易庭94年湖簡字第250號

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。事實及理由要領：

一、原告主張：被告乙○○與原告於民國91年6月簽訂房屋租賃契約，雙方約定由原告將坐落台北市內湖區○○○路文德段五小段353及354地號土地上建築物租予被告使用，租賃期間自91年6月1日起至92年5月31日止，為期1年，租金每月新台幣（下同）73,000元整，且應於每月1日以前繳納。又依雙方簽訂之租賃契約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。」原告於93年2月23日以桃園12支局333號存證信函催告被告給付積欠租金584,000元，並簽訂租賃契約。否則將依契約第6條約定請求被告按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233 條第1項定有明文。原告於93年2月23日以桃園12支局333號存證信函催告，因自92年6月1日起至93年3月4日止被告應支付666,419元，催告函於93年2月24日送達被告，應自93年3月4日起支付遲延利息，其餘4,544,839元違約金（自93 年3月5日起至94年3月18日止），則自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。綜上，原被、告間之租賃關係已經消滅，爰依租賃契約之法律關係，提起本訴，請求被告自應將坐落台北市內湖區○○○路文德段五小段353 及354地號土地上之房屋遷讓交還原告。被告應給付原告5,211,258元，及其中666,419元自93年3月4日起，其餘4,544,839元自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；並應自94年3月19日起至交還前項房屋之日止按月給付原告365,000元之違約金。

二、被告則以：系爭租賃契約於92年5月屆滿後，仍由被告以承租人地位繼續占有使用長逾半年，原告即出租人不即表示反對之意思，原告與被告間依法已存在不定期之租賃關係。而原告於93年2月23日所發存證信函僅係催告給付積欠租金並無解除或終止租賃契約等語置辯，並聲明駁回原告之訴。

三、得心證之理由：

㈠兩造不爭執事項：

1.兩造就系爭房屋曾於91年6月簽訂書面租賃契約，租期自91年6月1日起至92年5月31日止，租金每月73,000元。

2.原告曾於原告於93年2月23日以桃園12支局333號存證信函催告被告於文到7日內給付租金584,000元，並簽訂租賃契約，否則將依契約第6條之規定，請求被告給付按租金5倍之違約金至遷讓完了之日止。

㈡本件爭執事項：兩造是否成立不定期租賃契約及租賃關係是否消滅？

㈢經查：

1.按「租賃契約在法律上並無必須訂立字據之規定，白不容許上訴人以未經定立字據，主張未與被上訴人發生租賃關係」最高法院37年上字6762號判例參照。再按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為不定期租賃契約。」為民法第451條訂有明文。「民法第451條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租賃期間屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。」最高法院43年台上367 號判例意旨參照。而本案原被告間之租賃契約於92年5月31 日屆期，然屆期後承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人從未表示反對之意思，甚至要求出租人速與其簽立書面並將全數租金支付於原告，此從原告於翌年2月23日以桃園12支局333號存證信函可知，原告非但不即表示反對之意思者，甚至要求被告給付92年6月份以後之租金，依上開法律規定，當事人間實已視為成立新之不定期租賃契約。

2.如上所述，原告所發存證信函，僅係催告被告繳納積欠之租金，並未依民法第254條或第440條為任何解除或終止契約之表示或通知；又兩造租賃契約第6條係指租期屆滿時，承租人不依即時遷讓時違約金之約定，惟兩造已是不定期租賃，自無適用之餘地；且於被告收到上述存證信函後，被告有找證人即土地共有人王上林，到原告訴訟代理人事務所商談租金分配之事，此有證人王上林之證言在卷可參，被告抗辯為有理由。是原告所稱存證信函之真意為被告若不簽約及不付租金，契約即終止，並應遷讓及支付違約金，為無理由。

㈣綜上所述，原告主張租賃關係消滅，請求被告遷讓房屋及給付積欠租金並違約金及利息，為無理由，應予駁回。

內湖簡易庭法　官　李建忠