民法 第 451 條（租賃契約之默示更新）
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
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重點摘要民法第451條規定，租約期滿後承租人繼續使用、出租人不即反對者，視為不定期限繼續契約，房東須具法定事由始能終止。
Q · 租約到期房東沒說話，我可以繼續住嗎？
依民法第451條，租賃期限屆滿後，只要承租人繼續使用收益租賃物，而出租人沒有「即時」表示反對，租約即視為以不定期限繼續契約。成立默示更新有三個要件：租期已屆滿、承租人仍繼續使用、出租人不即表示反對。一旦轉為不定期租賃，出租人想終止契約，須符合土地法第100條的法定事由，並依民法第450條提前一個月通知，不能再以「租約到期」為由任意收回。
白話解讀
租約到期那天，是房東和房客之間最微妙的權力翻轉點。大多數人以為租約到期就自動結束，房東隨時能叫你走。錯了。如果你繼續住、繼續付租金，而房東沒有「立刻」表示反對，法律會自動把你們的關係升級成不定期租賃。這個「升級」對房客來說是一面盾牌：不定期租賃的房客，房東不能隨便趕走，必須符合土地法第100條列舉的那幾種法定理由（欠租、違約、自住需要等）才能終止。而「立刻」這兩個字是整條的命門。房東不是「幾天後說不要」就算數，法院實務認為必須在租期屆滿時或屆滿後極短時間內明確表達反對。拖了一個禮拜才說？太晚了，你們已經是不定期租賃了。
法律定性
民法第451條規定的「默示更新」，指租賃期限屆滿後，承租人仍繼續使用收益租賃物，而出租人未即時表示反對者，原租賃契約即視為以不定期限繼續存在。其法律效果是將原定期租賃轉換為不定期租賃，出租人此後須具備法定終止事由始得收回租賃物。
大家也在問 AI 輔助整理
Q1民法451條默示更新是什麼？▾
租約到期後承租人繼續使用、出租人沒立刻反對，租約自動視為以不定期限繼續，即「默示更新」。
Q2租約到期房東不續約我一定要搬嗎？▾
不一定。若房東到期當下未即時反對而你繼續住，已轉為不定期租賃，房東須有土地法第100條法定事由才能趕你。
Q3什麼叫不即表示反對？▾
出租人須在租期屆滿時或屆滿後極短時間內明確反對，實務認定為數日內，拖一兩週才說多半已成立默示更新。
Q4默示更新後租約還有期限嗎？▾
沒有固定期限，轉為不定期租賃，但終止須依民法第450條提前一個月通知，且房東須有法定事由。
Q5房東繼續收租金代表什麼？▾
代表默示同意續約，期滿後的每筆租金轉帳紀錄都是默示更新成立的有力證據。
Q6店面租約到期繼續營業也適用嗎？▾
適用。商業租賃同受第451條保護，房東若未即時反對而承租人繼續營業，亦成立不定期租賃。
Q7合約寫了到期自動終止還會默示更新嗎？▾
可能仍成立。實務重事實狀態，若房東到期後未催遷又繼續收租，法院仍可能認定默示更新。
Q8默示更新後租金可以漲嗎？▾
原則維持原租金與條件，房東單方不能漲租，須經承租人同意或依土地法第97條主張。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較項目 | 定期租賃 | 不定期租賃（默示更新後） |
|---|---|---|
| 終止方式 | 期限屆滿自動消滅 | 須依民法第450條提前通知終止 |
| 房東收回門檻 | 到期即可收回，無須理由 | 須符合土地法第100條法定事由 |
| 通知期間 | 無須（自動到期） | 終止前至少一個月通知 |
| 租金調整 | 依約定 | 原則維持原租金，調漲須合意 |
| 承租人地位 | 到期即須返還 | 非有法定事由不得任意被趕 |
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