內湖簡易庭96年度湖訴字第8號

台灣士林地方法院民事判決　　　　　　　 96年度湖訴字第8號

原告

丙○○

原告

樓

原告

乙○○

原告

樓

共同訴訟代理人

劉永培律師

共同訴訟代理人

之1

複代理人

邵華律師

複代理人

之1

複代理人

丁○○

複代理人

之1

複代理人

戊○○

被告

甲○○○

訴訟代理人

丁福慶律師

　　　　　　洪嘉傑律師

　　　　　　陳智勇律師

上列當事人間請求不當得利事件，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、原告方面：

一、訴之聲明

（一）先位聲明

1、被告應給付原告新台幣（以下同）伍拾陸萬壹仟貳佰貳拾壹元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

2、訴訟費用由被告負擔。

3、原告願供擔保，請准宣告假執行。

（二）備位聲明

1、被告應給付原告新台幣參拾貳萬參仟捌佰貳拾伍元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。

2、訴訟費用由被告負擔。

3、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、事實之陳述：系爭座落台北市○○區○○段二小段360 地號，面積73平方公尺之土地現為王林鑫、王林前所共有，被告自民國（以下同）57年起，即租賃系爭土地建屋，另原告自77年起，王林鑫、王林前即授權原告向被告收取租金之權利。被告雖於91年及92年各繳交租金41,756元，93年有繳交44,387 元 ，94年有提存44,387元，然被告並未依雙方所簽訂土地租賃契約書第3 條繳納租金，爰就91年至94年間，被告短交租金之差額，依不當得利之法律關係，訴請被告返還所得利益。

（一）先位聲明部分

1、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」民法第153 條第1 項定有明文。又「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」最高法院17年上字第1118號判例要旨參照。

2、次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」、「第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。

3、系爭土地租賃契約書第三條既明文約定「租金繳納：每年約定六月十五日按年乙次付租，租金應依照政府公告現值為標準並依據政府規定租額租率計算之。」，揆諸首揭規定及最高法院判例要旨，被告自應依約以「公告現值」為計算標準給付租金，而不得反捨契約文字而更為曲解。

4、被告雖稱歷年收據均表明以「公告地價」為計租標準，並於96年8 月7 日言詞辯論時，列舉「77年及81年」之租金收入，以證明土地租賃契約雖係以「公告現值」為契約文字，惟雙方真意係以「公告地價」為計租標準云云。然查，自77年起「公告地價」與「公告現值」之金額始有不同，原告及先前收取租金之人，係依循前人所誤認「公告地價」與「公告現值」金額相同，遂便宜行事以「公告地價」所載金額計算租金，而非系爭約當事人依原意所寫之收據，顯係誤算。易言之，本件不能以「77年及81年」之租金計算方式一樣，即認為租賃契約之真意係為如此。蓋自77年「公告地價」與「公告現值」之金額不同時起，歷年之租金計算即均已錯誤，豈能以不同年度之錯誤係相同，就認定租金之計算係正確？嗣原告於發現上開誤算情事，即以存證信函通知被告依約給付租金。詎料，被告竟拒絕給付，原告只能依不當得利之法律關係提起本訴，以資救濟。

5、倘依被告所指，訂定系爭土地租賃契約時，雙方真意係以「公告地價」為計租標準，且租約係記載「租率」而非「稅率」，則承租人自應當場要求更正，而非任出租人於系爭土地租賃契約書明訂以「公告現值」為計租標準。顯見，被告所辯，純卸責之詞，委無足採。

6、有關被告陳稱鄰地南港段二小段359 地號95年度之租金為10,500元，尚不及公告地價之百分之一云云，實與本件無涉。蓋被告未提出上開土地租賃契約，無從判斷其計算基礎為何。且上該算法，收取之租金（10,500元）尚不足繳納地價稅（30,400×43㎡×1 %=13,072元），亦顯不合理。其次，上開鄰地之面積亦僅為43㎡（約為13坪＝43㎡×0.3025）（原證十），面積太小，不好利用；然原告系爭租地面積則為73㎡（約為22坪＝73㎡×0.3025）。面積將近大一倍，利用性即增加很多，單位租金價格就應高出很多。何況，原告業已提出鄰地「正常出租金額」，是被告所辯，實難遽採。

7、至於被告所稱依約或依法應以「公告地價」為計租標準云，純屬誤會。蓋依土地法第105 條準用同法第97條規定，僅係規定租金上限之計算標準，並非強制規定租金之計算方式。從而，原告請求被告依系爭土地租賃契約書約定，以「公告現值」為計租標準給付之租金，雖超過土地法第105 條準用同法第97條有關租率為「公告地價」百分之十上限的規定，惟現租率謹以「公告地價」百分之十為計租標準，既未超過前揭土地法規定之上限，自非法所不許。是91年度至94年度原告得請求之租金（依土地租賃契約及土地法第97條規定計算）：

①91年度應收租金167,024 元（28,600×80% ×73㎡×10%=167,024）， 實收41,756元，差額為125,268 元。

②92年度應收租金167,024 元（28,600×80% ×73㎡×10%=167,024）， 實收41,756元，差額為125,268 元。

③93年度應收租金177,536 元（30,400×80% ×73㎡×10%=177,536）， 實收44,387元，差額為133,149 元。

④94年度應收租金177,536 元（30,400×80% ×73㎡×10%=177,536）， 實收0 元，差額為177,536 元。故原告得請求被告給付不當得利561,221元（125,268＋125,268 ＋133,149 ＋177,536 ＝561,221）。 另基於社會進步及價值飛漲，系爭南港段二小段360 地號土地，原約定之租金額尚不足繳納地價稅其他費用，自有調整之必要，併此敘明。

（二）備位聲明部分

1、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」民法第153 條第1 項定有明文。又「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」最高法院17年上字第1118號判例要旨參照。

2、次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」、「第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。

3、系爭土地租賃契約書第三條既明文約定「租金繳納：每年約定六月十五日按年乙次付租，租金應依照政府公告現值為標準並依據政府規定租額租率計算之。」，揆諸首揭規定及最高法院判例要旨，被告自應依約以「公告現值」為計算標準給付租金，而不得反捨契約文字而更為曲解。

4、被告雖稱歷年收據均表明以「公告地價」為計租標準，足證土地租賃契約雖係以「公告現值」為契約文字，惟雙方真意係以「公告地價」為計租標準云云。然查，民國（下同）77年起「公告地價」與「公告現值」之金額始有不同，原告及先前收取租金之人，係依循前人所誤認「公告地價」與「公告現值」金額相同，遂便宜行事以「公告地價」所載金額計算租金，而非系爭約當事人依原意所寫之收據，顯係誤算。嗣原告於發現上開誤算情事，即以存證信函通知被告依約給付租金。詎料，被告竟拒絕給付，原告只能依不當得利之法律關係提起本訴，以資救濟。

5、倘依被告所指，訂定系爭土地租賃契約時，雙方真意係以「公告地價」為計租標準，且租約係記載「租率」而非「稅率」，則承租人自應當場要求更正，而非任出租人於系爭土地租賃契約書明訂以「公告現值」為計租標準。顯見，被告所辯，純係卸責之詞，委無足採。

6、有關被告陳稱鄰地南港段二小段359 地號95年度之租金為10,500元，尚不及公告地價之百分之一云云，實與本件無涉。蓋被告未提出上開土地租賃契約，無從判斷其計算基礎為何。何況，原告業已提出鄰地正常出租金額，是被告所辯，實難遽採。

7、至於被告所稱依約或依法應以「公告地價」為計租標準云云，純屬誤會。蓋，依土地法第105 條準用同法第97條規定，僅係規定租金上限之計算標準，並非強制規定租金之計算方式。從而，基於契約自由原則，原告請求被告依系爭土地租賃契約書約定，以「公告現值」為計租標準給付之租金，既未超過前揭土地法規定「公告地價」百分之十之上限，自非法所不許。準此，以「公告現值」乘以百分之二為計租標準，原告91年度至94年度應收租金（參考收據計算）：

①91年應收110,960 元（76,000×73㎡×2 ﹪=110,960），實收41,756元，差額為69,204元。

②92年應收110,960 元（76,000×73㎡×2 ﹪=110,960），實收41,756元，差額為69,204元。

③93年應收110,960 元（76,000×73㎡×2 ﹪=110,960），實收44,387元，差額為66,573元。

④94年應收118,844 元（81,400×73㎡×2 ﹪=118,844），實收0 元，差額為118,844 元。故原告得請求被告給付不當得利323,825元（69,204＋69,204＋66,573＋118,844 ＝323,825）。 另基於社會進步及價值飛漲，系爭南港段二小段360 地號土地，原約定之租金額尚不足繳納地價稅及其他費用，自有調整之必要，併此敘明。

三、證據：提出下列證物為證：

①土地租賃契約書。

②系爭土地之公告現值及公告地價表。

③存證信函。

④土地登記簿謄本。

⑤台北市稅捐稽徵處歷年地價稅開徵參考資料。

⑥切結書。

⑦鄰近房地租金調查表。

⑧建物登記簿謄本。

乙、被告方面：

一、答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

二、事實之陳述：

1、被告之被繼承人吳成發於57年1 月1 日與原告之被繼承人王玉慶簽訂土地租賃契約書，其第3 條雖約定租金繳納應依照政府公告現值為標準，惟因76年以前土地公告現值與公告地價同，文字上雖如此約定，事實上仍以「公告地價」為計租標準，此觀70年及71年由王裡所出具之收據，70及71年度之租金即係以67年「公告地價」為計算基準。而72年度由林茂樹所出具之收據及73年度至75年度由王林鑫所出具之收據，其上亦均表明以67年度「公告地價」為計租標準，甚至於76年度之租金係由王林鑫於77年1 月收取，於收據上亦表明76年上半年度以67年「公告地價」為計租標準，而下半年度則以76年「公告地價」為計租標準。足證土地租賃契約雖係以公告現值為契約文字，惟雙方之真意係以「公告地價」為計租標準，此觀出租人所開具之收據均表明為「公告地價」計租即知，原告欲以契約文字而害真意，自屬無據。

2、77年起「公告地價」與「公告現值」有所不同，此為原告所明知之事實，觀諸原告所舉之存證信函及台北市公告土地現值及公告地價表亦可得知，而原告二人於77年所開具之收據，其上亦表明以「公告地價」為計租標準。另78年至93年之租金亦係由原告二人收取，其收據上同樣表明以「公告地價」為計租標準，顯見系爭土地之租賃契約，向來即以「公告地價」為計租標準，原告起訴請求改以「公告現值」為計租標準，有違租賃契約之真意，其請求與約定不符，自屬無據。又被告查訪鄰地南港段二小段359 地號亦係出租予他人建築房屋之土地，核與本件租賃契約之情形相同。該土地95年度之租金為10,500元，依照地政機關網站查詢所得之公告地價資料，該地號95年度之公告地價為30,400元/ 平方公尺，從而該地號95年度之租金尚不及公告地價之百分之一 (10500/43*30400≒0.008032) 。相較本件系爭土地95年度租金為公告地價之百分之二而言，益徵以公告地價為計算土地租金之基礎與常情相符。又系爭租賃契約之標的即南港段二小段360 地號土地緊鄰鐵道，居住環境惡劣，為常人所不喜，益徵系爭租賃契約訂立時，以公告地價之百分之二計算租金核與常情相符。

3、另按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」、「第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋準用之。」土地法第97條1 項、第105 條分別定有明文。因此土地租金之計算係以申報地價為計算基準，而非以公告現值為計算基準。再按「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。」平均地權條例第16條亦有明文，因此地主如未申報地價即係以公告地價百分之八十為其申報地價，本件原告二人既未申報地價自應以公告地價百分之八十為其計算標準。足見依約或依法均應以「公告地價」為計租標準，原告之請求並無理由。

4、另查94年度之租金，由於原告二人拒絕收受，被告乃於95年1 月23日以內湖郵局第263 號存證信函通知，惟原告二人仍拒絕收受，被告乃於95年3 月1 日辦理提存，因此原告請求94年之租金同屬無據。至於原告請求90至93年之租金差額因其係以「公告現值」為計租基準並無所據，已如前述。且原告所請求之金額亦未見其列出請求及計算之依據，再者依土地租賃契約第3 條之約定，每年6 月15日為請求權計算起點，90年度之租金，原告二人遲至95年10月始起訴請求，顯已逾越5 年之時效，與民法第126 條之規定不符，其請求同屬無據。

5、復查政府規定租額租率計算之。而依原告製發予被告之76年度租金收據，清楚載明租金計算係依政府地價稅徵收比例計算，當年度並配合地價稅率降低，而調降租金。次查，土地法第167 條前段規定，地價稅照法定地價按年徵收一次。足徵租金之計算基礎為公告地價，而非公告現值。

6、另查原告製發予被告之租金收據租金之比率從76年下半年起由百分之三調整為百分之二。而台北市○○區○○段二小段360-1 地號土地 (下稱系爭土地)， 歷年地價總額皆低於累進起點地價，應適用第一級稅率。台北市地價稅第一級稅率於民國75年下半年由千分之十五調降為千分之十(故76年度收據才會表明" 政府一般土地稅率降2/3") 。對照歷年租金收據及地價稅稅額率變動情形，更可得出兩造間地租賃契約書第3 款後段所謂「依政府規定租額租率計算之」，係依地價稅稅額稅率之2 倍計算租金。從而，原告準備書狀所提之租金計算方法，自與兩造間契約約定不同，誠無可採。

7、又依原告準備書狀所提2 種計算標準中，被告主張原告先、備位聲明之計算標準與契約約定，均顯然不符。查原告先位聲明之計算標準，係以土地法第105 條、第97條平均地權條例為據。被告答辯狀雖亦引述上開法條，然被告係因兩造之土地租賃契約第3 條後段規定「依政府規定租額租率計算之」，而土地法關於租金規定部分，係以法定地價為計算基礎，從而被告引述上開法條，係為證明租金之計算基礎為公告地價而非公告現值。原告引用上述條文為租金計算公式，誠無可採。又備位聲明部分之租金公式，以公告現值乘以年利率百分之二，亦屬任意拼湊，與約定不符。

8、又原告之先位或備位聲明主張之租金公式，縱有理由 (被告否認之)， 因原告未扣除94年度被告為原告提存之租金44,387元，故其先位聲明部分得請求之金額應為516,834元、備位聲明部分得請求之金額應為279,438 元。

9、原告調整租金之陳述，與本件訴訟標的無涉：原告於96年7 月10日提出之民事更正聲明暨補充理由（二）狀之事實及理由欄三、四記載原約定之租金尚不足繳納地價稅及其他費用，且與市價相距甚遠，自有調整之必要云云。惟查本件之爭點應係兩造間之租金約定真意為何，原告所陳述之調整租金因非屬原告之訴訟標的，無為調查審核之必要。

三、證據：提出下列證物為證。

①繳納租金之收據23張。

②內湖郵局第263號存證信函。

③台灣台北地方法院95年度存字第1102號提存書1份。

④南港段二小段359地號地籍謄本及租金收據各1份。

⑤公告地價表。

⑥地籍圖騰本。

⑦系爭土地現場照片4張。

丙、本院得心證之理由：

一、原告主張之事實業據提出土地租賃契約書、系爭土地之公告現值及公告地價表、存證信函、土地登記簿謄本、台北市稅捐稽徵處歷年地價稅開徵參考資料、切結書、鄰近房地租金調查表、建物登記簿謄本等為證，被告對於承租系爭土地建物等事實雖不爭執，惟以前詞置辯。

二、經查民法第179 條所規定不當得利之成立要件，必須無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在。從而因給付而受利益者，倘該給付係依有效成立之債權契約而為之，其受利益即具有法律上之原因，自不生不當得利問題（最高法院89年度台上字第288 號判決參照）。本件兩造均承認被告之被繼承人吳成發於57年1 月1 日與原告之被繼承人王玉慶簽訂土地租賃契約書，租賃系爭土地建屋，嗣由被告繼承吳成發對於系爭土地之承租權，王林鑫、王林前繼承王玉慶對於系爭土地之所有權及出租權，而原告自77年起，王林鑫、王林前即授權原告向被告收取租金之權利，足徵王林鑫、王林前與被告間對於系爭土地確有租賃契約之存在，雖兩造對於系爭土地之租金係以「公告現值」或「公告地價」計算，發生爭議，縱被告有如原告所稱短付租金之情事，揆諸前揭說明，被告之受利益即具有法律上之原因，自不生不當得利問題。從而原告依不當得利之法律關係，訴請被告返還如先位聲明或備位聲明之不當得利，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。並依職權確定訴訟費用由原告負擔。

三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決基礎無涉，本院自無庸一一審究，並此敘明。

四、據上論結，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

內湖簡易庭法 官 張 國 棟