南投簡易庭(含埔里)102年度投小字第319號

臺灣南投地方法院民事小額判決　　　　102年度投小字第319號

原告

雅意山莊管理委員會

法定代理人

鄭榮宗

被告

廖禎祥

上列當事人間給付管理費事件，本院於民國102年12月26日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

(一)被告所有房屋坐落於南投縣草屯鎮○○路000 巷00弄00號，為原告社區之區分所有權人，依原告社區規約規定，被告應繳納管理費每期（三個月為一期）新臺幣（下同）3,000 元，惟被告自民國100年4月起至102年6月止，共積欠管理費合計27,000元，屢經催繳迄未給付。爰依公寓大廈管理條例第21條之規定提起本訴，並聲明：被告應給付原告27,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計算之利息。

(二)對被告抗辯之陳述：原告社區於81年12月間經住戶大會決議成立管委會，並釐定管理及組織章程，於86年8 月間向主管機關申請報備，惟因欠缺使用執照，經通知各住戶提供補照，延至92年9 月方領取報備證明，故原告社區管委會之實質成立。係早於被告承購系爭房地之前。被告曾於91年度擔任社區管理委員，且於住戶大會擔任紀錄，顯見當時被告已確知社區管委會將辦理合法登記，至於被告所稱其未參與原告社區92年6 月28日之區分所有權人會議及質疑原告管委會成立報備之程序乙節，應與本訴訟無關。原告社區係92年3 月26日山坡地開發建築管理辦法修正施行前申請開發許可範圍內之地區，符合管理辦法第53條之規定，並經主管機關認定。末查原告社區守衛室大門為社區唯一出入口，社區內馬路均為社區私設巷道，圍牆外並無巷道可相通，係社區專用巷道，與外圍牆、守衛室、大門、監視器均為社區公共設施。原告社區建售時，採建商與原地主合建方式出售，為節稅故巷道用地雖未辦理過戶予社區，仍供社區專用，被告指該巷道為既有道路，與社區大門外之國宅既有道路相提並論，可謂強詞奪理。

二、被告則以：公寓大廈管理組織之成立是否適法，係屬私權糾葛，與主管機關之准予備查無涉，此有最高行政法院97年度裁字第3968號裁定可資參照，且原告所述領取報備證明之過程曲折離奇、亂無章法，不符公寓大廈管理條例第31、32條之規定。原告之成立不符法定程序，被告除未獲通知成立大會外，也未出席大會，原告區分所有權人會議簽名冊卻蓋有被告之印章，足見該報備案為私下運作。又區分所有係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權，而雅意山莊45戶為獨立個體，此有興建房屋委建買賣契約書為證，原告所提出之所有公設皆為違建，沒有登記，不具法律效力，說是誰的都過於一廂情願，被告出入之馬路屬既有道路，其所有權非雅意山莊住戶所共有，被告實無共有部分之所有權，無須負擔區分所有權人之責任與義務。本件並無區分所有權之事實，私權契約關係因程序不符法定效力，被告實無繳交管理費之義務等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)原告為經南投縣草屯鎮公所同意備查之社區管理委員會，社區內共有47棟各自獨立使用之建築物，建物所有權人各有單獨之所有權，被告所有門牌號碼南投縣草屯鎮○○路000 巷00弄00號房屋，位於原告社區內，依原告社區規約規定，被告應繳交管理費每期（三個月為一期）3,000元，被告自100年4月起至102年6月止，共積欠管理費合計27,000 元，經原告催告仍未繳納等情，業據原告提出公寓大廈管理組織報備證明、建物登記第二類謄本、雅意山莊社區住戶管理辦法、郵局存證信函等件影本為證，且為兩造所不爭執，自堪信實。

(二)原告主張被告有依公寓大廈管理條例及規約之規定繳交管理費之義務，被告則辯稱其未接獲區分所有權人會議開會通知，並未出席，亦未於區分所有權人會議簽名冊用印，原告之成立不符合公寓大廈管理條例第31、32條之規定，且社區房屋均為獨立建物，非區分所有，亦無共用部分，其無繳交管理費之義務等語。經查：

⑴原告於86年8 月間依公寓大廈管理組織報備處理原則之規定，向主管機關即南投縣草屯鎮公所申請發給報備證明，經草屯鎮公所通知補送45名建物所有權人之使用執照，原告於92年8 月11日提出建築物使用執照、全體區分所有權人名冊及九十二年度第一次區分所有權人會議記錄、規約等資料再次申請備查，經草屯鎮公所審查後認符合相關規定而准予備查並發給報備證明等情，業據原告提出南投縣草屯鎮公所86年9月2日八六草鎮○○○00000 號函、公寓大廈管理組織報備證明存卷為證，並經南投縣草屯鎮公所以102 年11月28日草鎮工字第0000000000 號函檢送原告申請報備相關資料1份存卷可憑。被告雖否認於原告區分所有權人會議簽名冊用印，然依92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第29條規定規定，區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之，修正後移列為第31條，出席及同意人數比例均修正為三分之二，同條例第32條則係就區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議所為之規定；原告社區建物所有權人數為47人，上開於92年6 月28日所召開之九十二年度第一次區分所有權人會議出席人數為34人，同意人數為34人，扣除被告後之出席及同意人數為33人，比例為百分之七十，縱認被告未出席該次區分所有權人會議，出席及同意人數亦逾三分之二，並無被告所稱不符合公寓大廈管理條例第31、32條之情形。

⑵按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第41條定有明文，修正後移列為第53條；又依94年11月16日修正前公寓大廈管理條例施行細則第12條規定：本條例第41條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第十一條規定之一宗建築基地；二、依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區；三、其他經直轄市、縣(市)主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。原告依公寓大廈管理條例之規定成立管理組織及訂定規約，經向南投縣草屯鎮公所申請報備，業經草屯鎮公所於92 年9月15日以草鎮○○○00000000000 號函准予備查並發給報備證明，有如前述，符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款規定經主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區之要件，且依卷附使用執照所載，社區建物坐落之土地為山坡地保育區丙種建築用地，原告主張原告社區係92年3 月26日山坡地建築管理辦法修正施行前（原名稱：山坡地開發建築管理辦法）申請開發許可範圍內之地區，亦符合上開施行細則第12條第2 款之要件。被告雖抗辯公寓大廈管理組織之成立是否適法，係屬私權糾葛，與主管機關之准予備查無涉等語。然查，依內政部訂頒之「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」第4 條規定：公寓大廈管理委員會主任委員應檢具應備文件報請直轄市、縣（市）政府備查，直轄市、縣（市）政府得授權鄉（鎮、市、區）公所受理。是主管機關受理多數各自獨立使用之建築物成立共同管理委員會之報備申請時，就申請者是否符合「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」要件，自應加以審核；且主管機關同意准予報備之表示，性質上屬行政處分，該行政處分涉及公寓大廈管理條例第53條（修正前第41條）構成要件之認定，且依公寓大廈管理條例授權制定之上述施行細則第12條規定，此一構成要件認定之權責，屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，應受該行政處分構成要件效力之拘束，於該行政處分經行政爭訟程序撤銷前，無從為相反之認定。原告管理委員會既已向系爭社區主管機關南投縣政府授權之草屯鎮公所申請報備，經審核後准予備查，依上開說明，該同意備查之決定，係主管機關本於權責，認定原告管理之上開社區，係屬共同設施之使用與管理具有整體不可分之地區後，所為行政處分，本院於該行政處分經撤銷前，自應予尊重。

⑶且查，原告社區四周設有圍牆，唯一出入口設有大門及守衛室，原告僅得由社區內私設道路經大門對外聯絡通行，守衛室管理員負責門禁管制及社區保全，並代住戶收取信件，社區內裝有監視器，可透過守衛室之監視系統監看社區內之情形，此經本院會同兩造履勘現場屬實，製有勘驗筆錄及現場照片可稽，並有原告提出雅意山莊社區管理委員會警衛門禁管制管理辦法1 份存卷可按。則由原告社區建物與供社區住戶使用之設備及使用狀況，可知社區內房屋雖均屬各自獨立使用之建築物，惟社區住戶共同管理使用社區內之私設道路、監視設備及守衛室，且該設施之使用、管理與全體住戶有整體不可分性，符合前揭修正前公寓大廈管理條例第41條所定「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者」之要件，其管理及組織自有準用該條例之規定。

⑷按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，公寓大廈管理條例第21條及民法第229條第1項、第233條第1項、第203條分別定有明文。原告社區屬修正前公寓大廈管理條例第41條所定之集居地區，自得準用該條例之規定。被告自100年4月起至102年6月止，共積欠九期管理費合計27,000元，經原告催告仍未繳納，原告依上開條例及社區規約規定，請求被告給付27,000元及自起訴狀繕本送達翌日即102年7 月25日起至清償日止按法定利率年息5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

五、本件係適用小額程序為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又本件訴訟費用1,000元，其負擔爰確定如主文第2項所示。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣南投地方法院南投簡易庭