臺灣新北地方法院101年度建字第72號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 101年度建字第72號

原告

嘉泉建設股份有限公司

法定代理人

王旭陞

訴訟代理人

李後政律師

被告

李環

被告

連哲世

被告

前列二人共同

訴訟代理人

謝宜庭律師

上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國101 年9 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，其訴之聲明原係請求被告應給付原告新臺幣（下同）3,300,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於民國101 年6 月22日當庭更正陳明變更其訴之聲明為被告應給付原告3,348,000 元並加計法定遲延利息（見本院卷第110 頁反面）。核原告上揭所為，係屬擴張應受判決事項之聲明者，依前揭說明，不在禁止之列，自應准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）兩造前合建契約，於97年1 月14日訂立分屋協議書，原告已依據該協議書約定，將被告應分得之房屋移轉登記予原告，並辦妥所有權移轉登記，其中6 樓A1、A2、10樓B1、B2、12樓B1、B2、13樓B1、B2共八戶房屋，依該協議書約定，原告同意依合建契約中各樓層銷售金額出售予被告，但要求被告前來訂立書面契約，交付訂金、簽約金等，原告數次催告，被告仍不置理，原告因而發函通知被告，上開出售6 樓A1、A2、10樓B1、B2、12樓B1、B2、13樓B1、B2之意思表示失其效力。

（二）被告連哲世向原告表示希望前開房屋6 樓A1、A2與伊分得之5 樓A1、A2，希望能打通成為上下兩層，供被告連哲世與其母李環一起居住，原告念在連哲世之孝心，同意先變更設計，惟要求一定要簽訂買賣契約，嗣原告要求被告簽訂買賣契約，被告均不置理，原告僅得將上開八戶房屋出售他人，亦通知被告辦理系爭6 樓A1、A2房屋回復原狀事宜，被告仍不予置理。訴外人陳炳林因有購屋需要，向原告購買系爭6 樓A1、A2房屋，當時原告向陳炳林表示回復原狀事宜可以很快解決，陳炳林遂同意購買，然被告卻陸續向原告提起民刑事訴訟，陳炳林因此向原告表示願意自行處理回復原狀問題，要求原告適當補償，金額包括①原告補貼訴外人陳炳林回復原狀費用175 萬元；②原告補貼訴外人陳炳林自所有權登記完成時起至100 年12月31日止之利息（銀行貸款利息）95萬元；③原告補賠訴外人陳炳林自100 年4 月1 日起至100 年12月31日止之房租每月3.6 萬元（2 戶），合計648,000 元，以上合計3,348,000元。原告與陳炳林於新北市三重區調解委員會成立調解，原告依調解內容給付陳炳林330 萬元，為此爰依侵權行為與債務不履行之法律關係，請求被告給付3,348,000 元及加計法定遲延利息。

（三）並為聲明：①被告應給付原告3,348,000 元及自起訴狀本送達翌日起至清償日止，按年率利百分之5 計算之利息。

②原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告方面：

（一）台灣高等法院100 年度建上字第154 號判決已認定被告李環與連哲世法律關係顯屬可分，本件與李環無關，自無需賠償。

（二）被告連哲世與原告間之爭議，現由台灣高等法院100 年度建上字第93號審理中，原告尚應依約給付連哲世損害賠償及違約金，原告應先證明損害，否認連哲世無需賠償。

（三）原告將系爭6 樓A1、A2房屋過戶給其公司監察人陳炳林，相關刑事偽造文書部份，亦經台灣高等法院檢察署發回續查。

（四）並為答辯聲明：①原告之訴駁回。②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項：

（一）96年1 月31日，兩造簽立合建契約，約定由被告提供坐落新北市○○區○○段552 地號土地，與毗鄰之同段353 、550 、551 地號予原告合建房屋。

（二）97年1 月14日，兩造及游仁壽、曹林玉霞、板信銀行訂立不動產信託契約書。

（三）97年1 月4 日，被告與原告訂立分屋協議書，約定有關樓層（內容：1 樓A1戶、2 樓A1戶、5 樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶、6 樓A1戶及A2戶、10樓B1戶及B2戶、11樓B1戶及B2戶、12樓B1戶及B2戶、13樓B1戶及B2戶）同意分屋予被告，並依合建契約中之各樓層銷售金額，售予被告。5 樓A3戶、5 樓A4戶、10樓B2戶與11樓B2戶於99年3 月2 日為第一次登記，並於99年6 月2 日塗銷信託登記，為李環所有；另中和區○○街345 號（即A1戶）、345 號5 樓（即A1戶）、345 號5 樓之六（即A2戶) 登記為連哲世所有；中和市○○街345 號6 樓（即A1戶）、345 號6 樓之六（即A2戶）於99年7 月13日以買賣原因登記為訴外人陳炳林所有。

四、兩造之爭點及論斷：原告主張系爭6 樓A1、A2房屋係屬超過被告應分得之部分，原告僅同意依合建契約各樓層銷售金額出售予被告，惟兩造並未就系爭房屋之價金暨其給付方式、期間等為約定，則買賣契約尚未成立，且經原告於98年8 月28日限期通知被告訂立買賣書面契約，上訴人並未遵期訂約，應認系爭分屋協議有關出售系爭6 樓A1、A2房屋予被告之約定已失效。原告嗣將前開房屋6 樓A1、A2出售予訴外人陳炳林，並同意支付訴外人陳炳林回復原狀費用及補賠陳炳林利息及租金損失，共計3,348,000 元，原告並已給付訴外人陳炳林330 萬元，故被告自應賠償原告所受之損失等語。然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭點為：（一）兩造就系爭6樓A1、A2房屋是否成立買賣契約？（二）上開原告主張之損失是否係因被告之侵權行為及債務不履行所致？原告得否請求被告賠償？茲分別論述如下：

（一）關於兩造就系爭房屋是否成立買賣契約之爭點：

１、本件被告連哲世之母即被告李環於96年1 月31日提供系爭土地與原告簽訂系爭合建契約，嗣被告連哲世因被告李環移轉系爭土地所有權1/2 予伊而加入系爭合建契約，原告與被告復於97年1 月14日簽訂系爭分屋協議，並於同日就系爭合建契約與板信商銀訂立系爭信託契約，將系爭土地信託登記予板信商銀之事實，為兩造所不爭執，並有房屋合建契約書、分屋協議書、不動產信託契約書附卷可稽（見本院另案99年度建字第125 號卷第6-15頁、第150-158頁），自堪信為真實。觀之系爭分屋協議第1 條約定：「乙方（即原告）允諾房屋合建興建完成後，有關樓層（內容：1 樓A1戶，2 樓A1戶，5 樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶，6 樓A1戶及A2戶，10樓B1戶及B2戶，11樓B1戶及B2戶，12 樓B1 戶及B2戶，13，並依合建契約中之各樓層銷售金額，售予甲方，且協助甲方辦理完成土地房屋所有權狀過戶之相關事宜，其過戶相關費用各由甲、乙雙方支付之。」，而第2 條及第3 條則約定「甲方依合建契約內容，另再分得地下室停車位6.91車位」、「甲、乙雙方之合建契約內容，明訂甲方分得之房屋坪數為220.99坪，實際坪數以權狀登記為準（換算價值總金額為82,782,404元正；其雙方之權利義務責任，以房屋合建契約書為依準，不得抵觸。」（見本院另案99年度建字第125 號卷第12頁）核與系爭合建契約第3 條第1 款有關被告分得之房屋（含大公）及車位坪數（見同上卷第6 頁）相符，互核以對，足見兩造簽訂系爭分屋協議，係重申原告應依系爭合建契約將被告分得之房屋及車位坪數辦理移轉登記，另就超過系爭合建契約分得坪數部分之房屋約定依合建契約各樓層銷售金額出售予被告。

２、又系爭信託契約第9 條第1 項約定：「信託目的完成時，丙方（即板信商銀）應即依合建契約、分屋協議或其他甲、乙方（即原告、地主）之協議或指示，就甲、乙方應分得之部分辦理信託財產之結算與返還。」（見同上卷第14頁）；嗣板信商銀於系爭合建完工並辦理建物登記完成後之99年5 月4 日，依上開約定召集兩造及另一合建地主曹林玉霞召開「嘉泉建設中和市○○段找補協商會議」，會中就「被告對於原告提出之找補金額及計算面積均價均無意見。被告同意原告提出之信託財產委託人明細表、測量成果圖、建物分配表及找補原則。被告願給付500萬元給曹林玉霞。被告願給付22,997,633元給原告。…被告連哲世找補金額給付原告及曹林玉霞後，就被告剩餘之信託財產返還，並自返還之日起算2 個月內原告須完成交屋…。」等項達成決議。其後兩造、曹林玉霞為確保上開決議之履行，復於99年5 月17日與板信商銀簽訂特定用途金錢信託契約書，並由板信商銀於99年6 月8 日將找補金額完成信託分配，於99年6 月11日出具信託財產結算報告書；原告則依上開會議決議將合建建物之1 樓A1戶、2 樓A1戶、5 樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶、10樓B2戶、11樓B2戶共8 戶房屋辦理移轉登記予被告連哲世，亦有上開找補協商會議紀錄、特定用途金錢信託契約書、信託財產結算報告書附卷可稽（見同上卷第85-95 頁、臺灣高等法院100 年度建上字第93號卷㈠第138-148 頁）。由此益徵，被告二人就依系爭合建契約第3 條及分屋協議第2 、3條應分得之房屋220.99坪（總價額82,782,404元），已與原告達成上開協議，而由原告將上述1 樓A1等8 戶以被告二人為起造人之房屋（見本院另案99年度建字第125 號卷第159 、160 頁）分配予被告連哲世，並由被告二人給付找補金額完畢。至於系爭6 樓A1及A2以原告為起造人之房屋（見同上卷第159 頁），核屬超過系爭合建契約分得坪數部分之房屋，被告二人僅得依系爭分屋協議第1 條約定按合建契約各樓層銷售金額向原告買受。

３、按關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，依民法第345 條第2 項規定，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。同法第346 條第1 項並規定，價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金。當事人就價金雖未具體約定，如依情形可得而定者，自應認就價金已互相同意，買賣契約即為成立。經查，兩造於系爭分屋協議第1 條約定，原告允諾房屋合建興建完成後，同意將系爭6 樓A1及A2房屋依合建契約中之各樓層銷售金額出售予被告連哲世，並辦理土地房屋所有權過戶予被告連哲世，已如上述，而系爭合建建物之各樓層銷售金額，亦有房地坪數計算表、大樓各層銷售金額及價差表可資認定（見同上卷第57、58頁、臺灣高等法院100 年度建上字第93號卷㈠第25頁），由此足見，被上訴人與上訴人就移轉之不動產及價金業已互相同意。參以系爭分屋協議首段已載明係為兩造所簽署系爭合建契約興建完成後之建物所達成之分屋協議，並就未盡事宜，於第4 條明定「依合建契約內容實行之」，另無必須另訂買賣書面之相關約定。而系爭房屋之買賣，除標的物及價金外，所涉及之其他不動產交易常見事項，如系爭房屋之產權移轉及交屋時間已於系爭合建契約第10條明訂，相關稅賦及費用之負擔亦有系爭分屋協議第1 條後段「過戶相關費用各由甲、乙方雙方支付之」及系爭合建契約第12條、第13條及第19條之約定為據。至於買賣價金之給付時點及方式，依民法第369、371 條之規定，買賣價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定或另有習慣外，應同時於標的物之交付處所交付之。準此，尚難認兩造有非另行訂立書面否則無法履行系爭房屋買賣契約之情形。則依上開說明，應認兩造間就系爭房屋之買賣契約於系爭分屋協議簽訂時即為成立。

（二）關於上開原告主張之損失是否係因被告之侵權行為及債務不履行所致？原告得否請求被告賠償之爭點：

１、本件原告於98年8 月28日發函催告被告連哲世就「6 樓A3戶及A4戶、10樓B1戶及B2戶、11樓B1戶及B2戶，12樓B1戶及B2戶、13樓B1戶及B2戶」等10戶房屋，依預售屋買賣之業界慣例，於文到3 日內與原告洽訂正式買賣事宜，並支付訂立、簽約金等語，有原告所提之98年8 月28日98泉建字第0980828001號函附卷可稽（見本院99年度建字125 號卷第175 頁、臺灣高等法院100 年度建上字第93號卷㈠頁127 ）。復於98年9 月14日發函催告被告連哲世就「5 樓A3戶及A4戶、10樓B1戶及B2戶、11樓B1戶及B2戶，12樓B1戶及B2戶、13樓B1戶及B2戶」等10戶房屋，於文到3 日內與原告洽訂正式買賣事宜，並支付訂立、簽約金等語（見同上99年度建字第125 號卷第176 、177 頁，同上100 年度建上字第93號卷第128 、129 頁）。互核以觀，原告上開函文前後所稱「6 樓A3戶及A4戶」、「5 樓A3戶及A4戶」，已有不一，且均未提及系爭6 樓A1及A2房屋。又被告連哲世於98年9 月17日委託律師發函表示：上開房屋之買賣契約業已生效，容待系爭合建案完成後再行履約等語。原告再於98年11月16日委由律師回函表示：「6 樓A3戶及A4戶、10樓B1戶及B2戶、11樓B1戶及B2戶，12樓B1戶及B2戶、13樓B1戶及B2戶」等房屋，關於買賣標的物與買賣價金之買賣契約要素，達成意思表示一致，惟關於其他買賣契約內容如：得否轉售，銀行貸款應於何時辦妥等常見之內容，並未達成意思表示一致，契約尚未成立等語（見同上99年度建字第125 號卷第178-182 頁，100 年度建上字第93號卷㈠第130-134 頁、第166-174 頁），仍未見提及系爭6 樓A1及A2房屋。況兩造間就系爭房屋之買賣契約於系爭分屋協議簽訂時即為成立，已如上述，且被告連哲世就上開催告函所述其中「5 樓A3戶、A 4 戶、10樓B2戶、11樓B2戶」等4 戶房屋，其後亦未另行訂立買賣書面，仍於99年間依找補協商決議而辦理移轉登記予被告二人。是原告逕以被告並未遵期與之簽立系爭房屋買賣書面契約為由，主張系爭分屋協議關於原告出售系爭房屋予被告之約定已失效云云，即難遽採。

２、參以原告於上開發函後，仍就系爭房屋於98年12月16日與被告連哲世討論配合裝潢設計之變更工程，並約定由原告施作，復於同年月18日議價工程款為30萬元，由被告連哲世於99年1 月21日先行給付15萬元，其餘15萬元俟工程完工時給付，且上開變更設計有A1、A2之5 樓通6 樓之內梯規劃，此有經兩造簽名確認之98年12月16日客戶室內變更追加減帳明細表、98年12月18日電氣設備配置及變更表、上訴人99年1 月21日匯款15萬元予被上訴人之匯出匯款憑證、變更設計平面圖、室內設計委託合約書可稽（見99年度建125 號卷第117-120 頁、第125-134 頁，100 年度建上第93號卷㈠第26-42 頁、第113-126 頁、第135-137 頁）。核與系爭合建契約第17條「甲方對於分得之房屋在施工期間不可任意提出變更設計施工，如有變更設計時，應與乙方事先協商」之約定無違。由此可見，原告與被告連哲世就系爭房屋之變更設計，係本於系爭分屋協議及合建契約之內容而為履行。又系爭房屋雖不在上述99年5 月間找補協商會議之決議範圍，惟被告連哲世仍得依系爭分屋協議第1 條約定按合建契約各樓層銷售金額予以買受，亦如上述，況被告連哲世先後於99年1 月14日、4 月8 日、6 月21日、8 月3 日以存證信函通知原告已備價金，於房地登記完成及點交時一次全數給付等語（見100 年度建上第93號卷㈠第176-184 頁、第186-192 頁）。則原告主張：其依系爭分屋協議出售系爭房屋予被告連哲世之約定已失效云云，自不足採。

３、第查，原告於系爭房屋變更設計施工期間之99年7 月6 日，將系爭6 樓A1房屋以10,250,000元、6 樓A2房屋以925萬元另行出售予第三人陳炳林，並於99年7 月13日辦妥所有權移轉登記，有板信商銀101 年3 月2 日板信集中字第1017470228號函檢附之陳炳林與原告之房屋土地預定買賣契約書影本2 份（見同上卷㈡頁68-69 ）及土地暨建物登記簿謄本（見99年度建第125 號卷第35-55 頁、同上卷㈡第36-41 頁）可憑。而原告所提出其與陳炳林之房屋土地預定買賣契約書影本（見本院卷第28-37 頁），原告係將系爭6 樓A1房屋以6,900,000 元、6 樓A2房屋以600 萬元另行出售予第三人陳炳林，並不相同。而原告當初與被告連哲世約定以1400萬元購買系爭房屋（見本院卷第171 頁，臺灣高等法院100 年度建上字第93號案件100 年12月13日言詞辯論筆錄），原告嗣為何會以低於此價格（並另額外補貼陳炳林330 萬元）出售予訴外人陳炳林，顯異於一般交易常情？況依原告於另案臺灣高等法院100 年度建上字第93號案件言詞辯論程序當庭提出其與陳炳林之房屋土地預定買賣契約書原本（影印附於100 年度建上第93號卷㈡第124-146 頁），其中6 樓A1部分「買方陳炳林」之捺印位置（見同上卷㈡頁143 ）與原告於該案件準備程序提出之影本捺印位置（見同上卷㈡頁58）有別；至於6 樓A2部分契約書後附之付款明細表，前者無繳款簽收紀錄（見同上卷㈡頁134 ），後者則有繳款簽收紀錄（見同上卷㈡頁63），亦有未符。互核觀之，本院因認應以訴外人陳炳林向板信商銀申請抵押借款所憑之上開2 份房屋土地預定買賣契約書所載價款，據以認定原告出售系爭房屋予訴外人陳炳林之價格，衡情較為可採。

４、第按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第226 條第1 項、216 條第1 項分別定有明文。本件原告為系爭房屋買賣契約之出賣人，於訂約後已將買賣標的物之系爭房屋所有權移轉於第三人陳炳林，其對於被告連哲世所負移轉所有權之義務，即陷於給付不能之狀態，茲查系爭6 樓A1及A2房屋之坪數，分別為30.54 坪及31.66 坪，共計62.2坪（見99年度建第125 號卷頁56），依原告所提之各層銷售金額及價差表，6 樓每坪單價為234,000 元，依此計算，被告連哲世就系爭房屋應給付原告之總價為（234,000 ×62.2＝14,554,800元）。而系爭6 樓A1及A2房屋經原告分別以10,250,000元及925 萬元轉售，亦如上所述，則被告連哲世因原告之給付不能而受有系爭房屋之價差損害為4,945,200 元（10,250,000＋9,250,000 －14,554,800＝4,945,200 ），從而，被告抗辯：縱使其應負擔系爭6 樓A1及A2房屋回復原狀費用，亦可與上述得向原告請求賠償之部分主張抵銷，揆之上開說明，核屬有據。況原告迄未就其補貼陳炳林回復原狀之費用金額為175 萬元之計算依據提出說明，另就原告何以需補貼陳炳林自所有權登記完成時起至100 年12月31日止之銀行貸款利息，亦未見舉證說明，此外，就原告補貼陳炳林自100 年4 月1 日起至100 年12月31日止之房租費用為2 戶每月3.6 萬元租金之核算依據，復未見原告舉證以實其說，另系爭6樓A1及A2房屋部分原告因補貼訴外人陳炳林之上開費用，均核與被告李環無涉，是原告請求被告二人應賠償其補貼訴外人陳炳林之上開3 項金額費用，依上說明，自難憑採。

五、綜上所述，原告依侵權行為、債務不履行之法律關係，請求被告給付原告3,348,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法或所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，爰不再逐一論述，併此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。