臺灣新北地方法院104年度訴字第2750號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2750號

原告

呂若儂

訴訟代理人

呂志明

訴訟代理人

林明正律師

複代理人

曹尚仁律師

原告

呂柏嶔

訴訟代理人

林明正律師

複代理人

曹尚仁律師

被告

漢田廣告事業有限公司

法定代理人

賴政嘉

被告

青美惠

上二人共同訴訟代理人

沈志成律師

　　　　　　宋盈萱律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國105 年1 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠緣被告漢田廣告事業有限公司（下稱漢田公司）於民國102間，受訴外人協和建設股份有限公司（下稱協和公司）委託銷售「協和紀—森活區」建案（下稱系爭建案）。原告及其父親即訴外人呂志明等人於102 年6 月間，前往被告漢田公司選購不動產，經被告漢田公司營業員即被告青美惠介紹「系爭建案戶別A4棟00樓之標的，即房屋面積141.83平方公尺（約為42.9坪）、所坐落土地為新北市○○區○○段000 地號（下稱系爭不動產），並告以原始價格表所記載之總價為新台幣（下同）3,420 萬（經原告事後推算，此應為被告青美惠故意欺瞞之說詞，詳述如後），預定銷售價格為3,078萬元，公司可以依據預定銷售價格給予85折優惠作為銷售價格即2,616 萬元（每坪60.9萬元），再降為每坪58.9萬，實際購買價格僅需2,526 萬元，搭配車位僅需2,700 萬元，更強調本標的絕對超值划算，原告考量被告同意給予價格優惠，故而於102 年6 月15日簽立「協和紀—森活區」土地預定買賣契約書、「協和紀—森活區」房屋預定買賣契約書，嗣於103 年3 月4 日辦妥不動產移轉登記。不料，原告入住後，始發現位於同社區「A1棟00樓」同為00樓，房屋面積為44.3 3坪，然其銷售價格僅為2,527 萬元，何以原告所購買之不動產坪數較少，賣價卻比較高，又倘若兩家實際購買價格相同，折扣相同，則顯然被告青美惠係以「A1棟00樓」之表價欺瞞原告，原告驚覺受騙後，隨即於104 年4 月28日，委請呂志明代以中和宜安郵局存證號碼97存證信函要求被告賠償，竟遭被告拒絕，原告僅能依法提起本件訴訟。

㈡又，原告決定購買系爭不動產係因被告青美惠表示原始價格表所記載之總價為3,420 萬元，預定銷售價格為3,078 萬元，公司可以依據預定銷售價格給予85折優惠作為銷售價格即2,616 萬元（每坪60.9萬元），再降為每坪58.9萬，實際購買價格僅需2,526 萬元，更強調本標的絕對超值划算，然位於同樓層之「A1棟00樓」坪數多出1.43坪，然實際購買價格卻低於原告之購買價，足顯被告青美惠虛構所謂原始價格及預定銷售價格，謊稱給予多個優惠，使原告認為所購買之價格物超所值，以錯誤之重要交易資訊影響原告之意思形成自由，致令原告陷於錯誤而購買系爭不動產而受有嚴重損失，構成刑法第339 條規定之詐欺罪，被告青美惠之行為業已違反保護他人之法律，致生損害於原告，依據民法第184 條第2 項規定，自應負損害賠償責任。另被告青美惠受僱於被告漢田公司而進行房屋銷售，應屬民法第188 條第1 項所規範之執行職務行為及不動產經紀業管理條例第26條第2 項之執行代銷業務，故被告漢田公司自應與被告青美惠就原告所受損失，負連帶賠償責任。

㈢原告共計至少受有81.5萬元之損失。蓋原告所購買之系爭不動產，實際購買價格為2,526 萬元（每坪58.9萬元），而相鄰「A1棟00樓」之實際購買價格為2,527 萬元（每坪57.00萬元，小數點2 位數以下捨去），故而原告所購買之系爭不動產每坪多花費1.9 萬元，以房屋坪數42.9坪計算，原告至少多花費81.51 萬元購買系爭不動產【計算式：1.9 萬x42.9 坪=81.51萬元（小數點以下捨去）】，足徵原告至少因被告青美惠之欺瞞行為，受有81.51 萬元之損失。依此，被告青美惠與被告漢田公司應就被告青美惠提供錯誤重要交易資訊，致令原告以高價購買系爭不動產所受損失，連帶賠償原告81.51 萬元。

㈣再者，承上述，被告漢田公司所雇用之被告青美惠虛構所謂原始價格及預定銷售價格，謊稱給予多個優惠，使原告認為所購買之價格物超所值，以錯誤之重要交易資訊影響原告之意思形成自由，顯然屬於公平交易法第25條之欺罔行為，致令原告陷於錯誤而購買系爭不動產而受有嚴重損失，依公平交易法第30條規定，被告漢田公司自應負損害賠償責任。又同上所述，原告共計至少受有81.51 萬元之損失，被告漢田公司應就被告青美惠提供錯誤重要交易資訊之欺罔行為，致令原告以高價購買系爭不動產所受損失，賠償原告81.51 萬元。

㈤對被告抗辯之陳述：

⑴由被證1 、2 等景觀照觀之，根本無從判斷出原告所購買之系爭不動產採光、視野及格局優於「A1棟00樓」房地，是被告所述原告所購買之系爭不動產格局方正、採光良好、且面臨公園，視野極佳，而「A1棟00樓」房地乃係面臨大樓，視野及採光等較差云云，尚非可採。

⑵被告辯稱原告所購買系爭不動產根本不存在原始價格3,420萬元云云。然原告及父親呂志明於102 年6 月間，前往被告漢田公司選購不動產時，被告青美惠確實告以原始價格表所記載之系爭不動產總價為3,420 萬元，且原告於購屋後，並曾向被告青美惠索取原始價格表，被告青美惠曾承諾要交付。另原告查訪協社區相鄰住戶之房價時，該「A1棟00樓」房地之住戶薛吉芳亦曾告知被告於銷售時，曾提及原始價格表乙事，足顯被告青美惠確實虛構所謂原始價格及預定銷售價格，謊稱給予多個優惠，使原告認為所購買之價格物超所值，以錯誤之重要交易資訊影響原告之意思形成自由，致令原告陷於錯誤而購買系爭不動產而受有嚴重損失。

㈥為此，爰依民法第184 條第2 項、第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項以及公平交易法第25條、第30條規定（見本院卷第11頁、第120 頁反面），提起本件訴訟，並聲明求為判決：⑴被告應連帶給付原告815,100 元，及自起訴狀繕本送達被告翌曰起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第120頁反面）。

二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

㈠被告漢田公司之現場銷售人員即被告青美惠向原告銷售系爭不動產時，係以表定之銷售價格即3,078 萬元向原告介紹，被告青美惠根本從未以3,420 萬元之價格向原告銷售，關此由原告所提原證2 之銷售價格表有被告青美惠手寫載明系爭不動產之原始價格為3,078 萬元等語觀之自明，原告主張被告青美惠曾告以原始價格為3,420 萬等語，並非事實，被告否認之。又原告與被告青美惠多次磋商後，被告青美惠表示願以原始價格之85折即2,616 萬元（計算式：3,078 萬元x0.85=2,616 萬元）出售系爭不動產予原告，然原告不同意，經兩造多次議價後，被告青美惠乃表示願以原始價格3,078萬元之81.8折即2,520 萬元出售系爭房地，倘另加購停車位則總價合計為2,700 萬元（計算式：2,520 萬元+ 180 萬元=2,700萬元），另被告漢田公司願再加送冰箱、冷氣等小家電，是被告青美惠根本無虛構系爭不動產之原始價格為3,420 萬元及以謊稱給多個優惠云云，致原告陷於錯誤而購買系爭不動產，原告上開關此之主張厥係誣指之詞，根本不足採信。

㈡次者，原告所購買之系爭不動產之格局方正、採光良好，且面臨公園，視野極佳，故其每坪之原始單價約為71.74 萬元（計算式：3,078 萬元/42.9 坪=71.74萬元）；而原告指稱之「A1棟00樓」房地係面臨大樓，視野及採光等較差，故其每坪之原始單價約為69.52 萬元（計算式：3,082 萬元/44.33坪=69.52萬元），依一般之經驗法則，原告所購買之系爭不動產之採光、視野及格局既優於「A1棟00樓」，則其價格自然較高，此乃事理之然，是被告青美惠根本無以詐欺之方式，刻意抬高系爭不動產之賣價，致原告陷於錯誤無疑。原告刻意忽視渠等購買系爭不動產之視野、格局及採光顯較「A1棟00樓」房屋優良等條件，胡亂指稱被告虛構原始售價使原告陷於錯誤，渠等上開關此之主張’顯屬無稽，根本不足採信。

㈢又有關原告主張被告漢田公司之洪襄理於104 年4 月間，在新北市消保官處協調時曾承認有原始表價存在，且被告漢田公司覆原告父親呂志明之存證信函在第一時間沒有主張原始表價不存在，顯係默認有原始表價存在之事實，嗣原告父親呂志明多次向協和公司之員工朱莉婷及被告青美惠詢問原始表價乙事，朱莉婷及被告青美惠皆稱原始表價已逸失，足證被告確曾提出原始表價予原告乙節，經查原告上開關此之主張，不惟未舉證以實其說，且全係渠等憑空臆測之詞，被告鄭重否認之。

㈣另有關原告主張渠等購買之系爭不動產之原始表價為3,420萬元（實際坪數為42.9坪），而「A1棟00樓」房地之原始表價為3,425 萬元（實際坪數為44.33 坪），上開2 棟房屋坪數不同，賣價卻幾乎相同，此顯係被告青美惠故意持A1棟13樓之賣價向原告銷售房屋。又倘如被告辯稱並無原始表價存在，惟渠等所購買之系爭不動產最後成交價為2,526 萬元，然A1棟00樓房地之最後成交價為2,527 萬元，何以坪數相差1.43坪，最後成交價僅差1 萬元，足證被告青美惠用同樣之售價，賣了2 間大小不同的房屋，渠等之房屋表價顯係被告青美惠偽造云云。惟查被告青美惠向原告銷售系爭不動產時，係以表定之銷售價格即3,078 萬元向原告銷售，被告青美惠根本從未以3,420 萬元之價格向原告銷售，原告主張被告青美惠曾告以原始價格為3,420 萬元向其銷售云云，並非事實，被告否認之。又原告係與被告青美惠多次磋商後，被告青美惠表示願以表定銷售價格之85折即2,616 萬元出售，但原告不同意，再經兩造多次議價後，被告青美惠乃表示願以原始價格3,078 萬元之81.8折即2,520 萬元出售，加上停車位，總價共計2,700 萬元，故被告青美惠根本無虛構系爭房地之原始價格為3,420 萬元及以謊稱給多個優惠云云，致原告陷於錯誤而購買系爭不動產無疑，原告上開主張，厥係誣指之詞，不足採信。況買賣價金與標的只須雙方達成合意即可，根本與他人間之買賣價金與標的無關，遑論原告所主張之「A1棟00樓」房地，不論格局、採光均與原告所購買者不相同，價格上自然有所不同，兩者不能相比較甚明。此外，再參以原告已當庭自承系爭不動產係其心甘情願所購買，且買賣價格也是雙方磋商同意的，足證根本沒有詐欺的事實，本件原告之主張，顯無理由。

三、原告主張被告漢田公司於102 年間，受協和公司委託銷售系爭建案，被告青美惠係受雇於被告漢田公司之執行代銷業務人員。嗣原告與父親呂志明等人於102 年6 月間，前往被告漢田公司選購不動產，經被告漢田公司營業員即被告青美惠之介紹而購入系爭不動產。不料，原告入住系爭不動產後，始發現位於同社區「A1棟00樓」房地同為00樓，且房屋面積為44.3坪，然其銷售價格竟僅為2,527 萬元，明顯低於原告之購買價格，再參以被告青美惠經原告屢次請求，均未能提出渠於銷售時所提及之原始價格表，足見被告青美惠係以「A1棟00樓」房地之表價欺瞞原告，並虛構所謂原始價格及預定銷售價格及謊稱給予多個優惠之方法，使原告認為所購買之價格物超所值，致原告陷於錯誤決定購買系爭不動產而受有嚴重損失，被告青美惠所為，構成刑法第339 條規定之詐欺罪，已違反保護他人法律，依民法第184 條第2 項規定，應負損害賠償責任。而被告漢田公司依民法第188 條第1 項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，亦應與被告青美惠連帶負賠償責任。另依公平交易法第25條、26條規定，被告漢田公司應就被告青美惠提供錯誤重要交易資訊之欺罔行為，致令原告以高價買受系爭不動產所受損失，賠償原告之事實，固據提出不動產經紀業資訊系統資料、系爭不動產銷售價格表、系爭不動產預定買賣契約書、系爭不動產所有權狀、「A1棟00樓」房地銷售價格表、中和宜安第000097號、第000143號存證信函等件影本在卷為證，而被告對於原告主張被告漢田公司係受協和公司委託銷售系爭建案，被告青美惠受雇於被告漢田公司從事系爭建案房屋銷售業務，以及原告係經由被告青美惠介紹而決定購買系爭不動產，並簽訂系爭不動產買賣契約，完成移轉登記等情雖均不爭執，惟仍以前揭情詞置辯。是以本件兩造之爭執要旨所在，厥為：㈠原告是否受被告青美惠之詐欺而為買受系爭不動產之意思表示？㈡原告主張依民法第184 條第2 項、第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項以及公平交易法第25條、第30條規定，請求損害賠償，有無理由？若有，數額若干？等項，茲分述如下。

四、關於「原告是否受被告青美惠之詐欺而為買受系爭不動產之意思表示？」部分：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又因被詐欺而訂立買賣契約，受詐欺之當事人依民法第92條第1 項規定，固得行使撤銷權，撤銷其因被詐欺所為之意思表示，使買賣契約自始歸於消滅，而請求返還不當得利，然此項詐欺行為，倘同時構成侵權行為，則受詐欺之當事人縱令未於法定除斥期間內為撤銷權之行使，仍非不得依據侵權行為之法則請求損害賠償，惟此時主張被詐欺而為表示之當事人，仍應就此項事實負舉證之責任，事屬當然。本件原告主張被告青美惠虛構所謂原始價格及預定銷售價格及謊稱給予多個優惠，並以「A1棟00樓」房地之表價欺瞞原告，使原告認為所購買之價格物超所值，致原告陷於錯誤而決定購買系爭不動產，顯係受詐欺而為買賣之意思表示等語，參照上開說明，原告自應就該項事實負舉證之責任。

㈡次按民法第92條第1 項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，則應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷。經查，被告漢田公司、青美惠分別係受協和公司委託代銷系爭建案之代銷公司，以及該代銷公司所屬業務人員乙節，為兩造所不爭執，而一般代銷公司與建商的合作模式，有「包銷」及「純企畫」兩種。所謂的包銷，就是在銷售時的所有支出，包括接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本，全由代銷公司來負擔；純企劃指的則是代銷公司只負責規劃及提供人員，其餘成本由建設公司負責，故兩者主要差別在於後者並不負責銷售率，且價格主導權在建商，而包銷則係由建商開出一個底價給代銷公司，該底價即係建商所能接受之最低價格，其數字只有建商與代銷公司的專案主管知道，至於建案之開價即對外廣告銷售時所預定之表價為何，則全權交由負責廣告銷售之代銷公司去決定。換言之，於預定表價與建商所能接受之最低價格（即底價）間之價格主導權係在於代銷公司，需由代銷公司之專案主管來決定最後的降價空間。本件依原告所述前往被告漢田公司選購系爭不動產時之交易情形，明顯可認被告漢田公司與協和公司間之合作模式當屬所謂「包銷」，即被告漢田公司需負責銷售率，其可得之佣金報酬與銷售業績有關，且關於系爭建案之廣告開價，被告漢田公司有全權決定之權。又由於一般消費者去購買預售屋時，與建商或代銷公司通常都是以廣告表價為基礎而進行一連串之議價過程，且有關價金之約定乃屬當事人自治之範圍，縱銷售商品之人以各式行銷手法慫恿顧客購買，惟該買受人仍可自行酌量成本、出賣人之信用、契約履行之風險等諸多因素後，始決定購買與否。因此，於本件交易過程中，系爭不動產之廣告表價為何？是否確有原告所稱之原始價格表乙情？應均非屬原告於為是否買受之意思形成過程中重要且有影響之事實。蓋依原告所自承，其係在自主意識下，向被告青美惠不斷殺價折衝，並經議價談定其認為可以接受之價格後，依其衡量判斷之結果，始決定購入系爭不動產，與原始價格、廣告表價為何顯然並無絕對干係。換言之，縱被告青美惠有以系爭不動產原始價格表記載之總價為3,420 萬元，預定銷售價格為3,078 萬元，公司可依預定銷售價格給予85折優惠作為銷售價格即2,616 萬元（每坪60.9萬元），再降為每坪58.9萬元，實際購買價格僅需2,526 萬元，再搭配車位僅需2,700 萬元，更強調本標的絕對超值划算等語之行銷手法，向原告推銷系爭不動產，充其量亦不過係就行為對象之特性為不實或誇大之陳述，而欲以價值判斷（使原告認為所購買之價格物超所值）影響原告決定自由之情形而已，依上揭說明，自難謂係屬詐欺。何況，原告均為成年人，並係由渠等之父親呂志明陪同前往被告漢田公司選購系爭不動產，當深知於選購預售屋時，建商或代銷公司為因應消費者之殺價行為，通常均會先將表價予以拉高，俾便雙方進行來來回回之議價，故所謂之原始價格、廣告表價、給予折扣等等話語，均不過係所謂行銷手法之一。因此，被告漢田公司受協和公司委託代銷後，其所屬業務人員被告青美惠為遊說包括原告在內之客戶購買系爭建案之預售屋以賺取佣金，除可能採取調整價格之行銷商業手法外，亦必會強調給予多個優惠，顯然物超所值等話術，以獲取包括原告在內之客戶決定購買，此實為預售屋廣告代銷業界常見之銷售模式。然原告及其父親既均係具社會經驗之成年人，則在決定是否購入系爭不動產時，影響渠等決定之重要因素，當係系爭不動產之設計格局、生活及交通機能、周遭環境等種種客觀因素以及原告主觀上認為所談定之價格是否合理，與當時市場行情是否相當，與被告青美惠是否有虛構所謂原始價格及預定銷售價格等情無關。換言之，原告必係於評估其個人自身財務能力及系爭不動產之客觀情狀後，認為與被告所折衝、議價之金額，並未偏離市場行情，才會決定購買系爭不動產。是以縱然被告青美惠有以較誇張或美化之言詞，遊說鼓吹原告購買，亦難憑此即指係施行詐術誘騙原告購買。意即雖被告青美惠有以話術來說服原告，並佐以打折、給多個優惠之手段，然此實乃業務人員之商業、行銷運作手法，難謂其係欲使原告陷於錯誤，而故意示以不實之事，自無詐欺之可言。從而，原告僅因被告青美惠遊說其購買系爭不動產時，有以吹噓言詞、調整價格降價、給予折扣、多個優惠等之行銷手法，即主張被告青美惠有施用詐術，使其陷於錯誤而為購買系爭不動產之意思表示，要非可採。

㈢至原告雖又主張渠入住後，始發現位於同社區「A1棟00樓」同為00樓，房屋面積為44.33 坪，然其銷售價格僅為2,527萬元，何以原告所購買之不動產坪數較少，賣價卻比較高，又倘若兩家實際購買價格相同，折扣相同，則顯然被告青美惠係以「A1棟00樓」之表價欺瞞原告，自亦涉有詐欺云云。惟原告此一主張亦為被告所否認，且參酌原告所提出關於系爭不動產之銷售價格表（見本院卷第19頁），其上係記載「A4-00F；42.9；3078」等語，核與原告所提出同社區A1棟00樓之銷售價格表（見本院卷第63頁），其上乃係記載「A1-00F；3082」等語，二者之內容明顯不同，已難認原告主張被告青美惠係以「A1棟00樓」之表價欺瞞原告云云屬實。況由上揭資料以觀，亦無法看出原告所謂「折扣相同」乙情，原告就此亦未提出任何證據以資證明。更遑論於交易市場中，有關商品之價格本即係行銷組合中具有彈性的活動。申言之，商品本無一定價格，而係市場供需所致，調整價格亦為行銷商業手法之一。因此，每一位客戶透過被告青美惠而與協和公司所簽訂之買賣契約皆是獨一無二的，其價格與產品內容均係分別依據被告青美惠與個別客戶之磋商、議價結果而定，並無一定規則可循。原告僅以與同社區「A1棟00樓」房屋比較結果，其所購買之系爭不動產坪數較少，賣價卻較高，即遽謂二者折扣應屬相同，顯然被告青美惠係以「A1棟00樓」之表價欺瞞原告云云，完全忽略個別不動產買賣之價格，依據一般坊間之成交行情，不僅受其設計格局、經濟、生活及交通機能、周遭環境等客觀因素之影響，且每棟建案通常也會因基地坐落、大小、方位、建材、管理等因素而影響成交價格之高低，亦會隨市場景氣而有所波動，最後並取決於當事人主觀上之意思與判斷，足見影響成交房價因素甚多，原告僅以其主觀上片面所為之推論，即謂被告青美惠有上述欺瞞情事，同屬率斷，委無足取。

㈣承上所析，原告主張係受被告青美惠之詐欺而為買受系爭不動產之意思表示云云，應認無由，不足憑採。

五、關於「原告主張依民法第184 條第2 項、第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項以及公平交易法第25條、第30條規定，請求損害賠償，有無理由？若有，數額若干？」部分：

㈠按刑法第339 條第1 項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46年台上字第260 號刑事判例意旨參照）。查本件原告固主張因被告青美惠於價格上之欺瞞，涉犯刑法第339 條詐欺罪嫌，屬違反保護他人法律情形，應依民法第184 條第2 項規定負侵權行為損害責任，被告漢田公司為其僱用人，依民法第188 條第1 項規定，亦應連帶負責云云。惟如前所述，縱原告所為被告青美惠虛構原始價格、預定銷售價格云云之主張屬實，然被告青美惠之行為，充其量不過係從事業務人員所為商業、行銷運作手法，難謂其係欲使原告陷於錯誤，而故意示以不實之事，自無詐欺可言。是原告主張依據民法第184 條第2 項、第188 條第1 項規定，被告應連帶負侵權行為損害賠償責任云云，顯於法無據，難以准許。

㈡次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481 號判例意旨參照）。又所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形下，有此環境、有此行為之同一條件，均可發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之困果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係。且主張有損害賠償請求權之人，對於損害賠償之債之成立要件應負舉證責任。本件被告漢田公司係依不動產經紀業管理條例規定經營不動產代銷業務之經紀業，有該公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第82頁起），被告青美惠係受僱於被告漢田公司之經紀營業員，亦有原告所提出之不動產經紀業資訊系統查詢資料附卷可按（見本院卷第18頁），是原告主張本件有不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定之適用，固非無據，惟其前提仍需原告就有損害發生及被告青美惠有責任原因事實，並二者之間，有相當因果關係之成立要件，負舉證責任。查原告雖主張被告青美惠有詐欺行為云云，然原告此部分主張已非可採，業如前述，抑且原告所主張之損害，乃係以與「A1棟00樓」房地之價差為據，但「A1棟00樓」房地之價格係屬被告青美惠與該個別客戶磋商議價之結果，與原告所購買之系爭不動產價格並不具必然關係，且原告亦未舉證證明渠所購買之系爭不動產價格有偏離市場行情之情事，自亦難認原告受有何損害。更何況，有關商品價格本係行銷組合中具有彈性的活動，調整價格亦為行銷商業手法之一，此並為一般消費者所熟知，故依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，實堪認在一般情形上，縱與本件有同一條件存在，亦不必皆發生同一結果，即其條件與結果並不相當，本件不過為偶然之事實而已，原告主張被告漢田公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，與被告青美惠負連帶賠償責任云云，亦屬無據，委無足採。

㈢末按除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為；事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任，公平交易法第25條、第30條固亦定有明文。惟公平交易法第25條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」係不正競爭（不公平競爭）行為之概括規定，行為是否構成不正競爭？可從行為人與交易相對人之交易行為，及市場上之效能競爭是否受到侵害加以判斷。倘所從事交易之行為，依整體交易秩序綜合考量，認已造成民事法律關係中兩造當事人間，利益分配或危險負擔極度不平衡之情形時，固可認為與上開條文規定合致。惟倘事業之行為並無欺罔或顯失公平，或對市場上之效能競爭無妨害，或不足以影響交易秩序者，則無該法條之適用。本件被告青美惠所為尚不足構成欺罔之詐欺行為，已前所述，且無顯失公平可言，更對市場上之效能競爭無妨害，及並不足以影響交易之秩序，依上說明，自應無上揭公平交易法第25條規定之適用。從而，原告主張被告應依同法第30條規定，對原告負連帶損害賠償責任云云，同屬無由，難以採取。

六、綜上所述，原告主張係受被告青美惠施用詐術欺瞞原告，致原告陷於錯誤而決定購買系爭不動產乙情，既不足採，自難認有何詐欺情事可言。從而，原告主張依據民法第184 條第2 項、第188 條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第2項以及公平交易法第25條、第30條規定，被告應連帶給付原告815,100 元，及自起訴狀繕本送達被告翌曰起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均屬於法無據，為無理由，應予駁回。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。

八、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回。

九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。