臺灣新北地方法院107年度訴字第1467號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1467號

原告

李明翰

被告

曾仲

訴訟代理人

劉楷律師

　　　　　　詹奕聰律師

上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國108 年5 月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，民事訴訟法第24條定有明文。查依兩造所簽訂之不動產買賣契約（下稱系爭契約）第9 條第5 項之規定「如因本契約涉訟時，雙方合意以本買賣標的所在地之地方法院為第一審管轄法院」（見本院卷第27頁）。而本件買賣標的房屋之門牌號碼為新北市○○區○○○街00號4樓（下稱系爭房屋），即屬本院管轄區域，依上開合意管轄之約定，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。

二、按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」、「訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。」、「訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。」，民事訴訟法第262 條第1 項、第2 項、第4 項分別定有明文。查本件原告起訴時原請求被告曾啟仲應給付原告新臺幣（下同）1,204,480 元；被告晶鑽房屋仲介股份有限公司（下稱晶鑽仲介公司）應給付原告129,000 元（見本院卷一第11頁）。嗣於本院民國107 年8 月7 日言詞辯論期日當庭撤回被告晶鑽仲介公司之起訴（見本院卷一第161 頁），經核原告所為上開撤回部分，被告晶鑽仲介公司未於撤回書狀送達之日起十日內提出異議，揆諸前開規定，視為同意撤回，核與前揭規定相符，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：原告於106 年11月4 日透過訴外人晶鑽仲介公司之媒介，以總價645 萬元向被告購買系爭房屋，交屋後原告即委請裝潢師傅至系爭房屋施工，發現系爭房屋似有傾斜之狀況，原告立即向當時委託之買方之晶鑽仲介公司職員即訴外人鍾志德詢問，該職員僅回覆並無此事，只是房屋尚未鋪設地毯而有之錯覺，嗣原告委請厚昇工程顧問有限公司（下稱厚昇公司）進行垂直測量，發現系爭房屋之傾斜率分別為1/543 、1/2542、1/90、1/88、1/1302，依台北市建築工程施工損害鄰房鑑定手冊之房屋傾斜度安全範圍之規定，傾斜率介於1/200 至1/40間，即應評估結構安全及作修復補強，系爭房屋之傾斜度雖未達立即影響結構安全之程度，但仍有瑕疵，爰依民法第359 條之規定，請求減少18% 價金即1,204,480 元。又被告係以買賣之原因受領房屋價金，因原告行使減少價金請求權，被告所受領之價金之法律上原因即不存在，爰依民法第179 條之規定，請求被告返還價金。併聲明為：①被告應給付原告1,204,480 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。②訴訟費用由被告負擔。③願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告居住系爭房屋長達20餘年，從未發覺系爭房屋有老舊、毀損或傾斜之事。又原告委託對於系爭房屋進行傾斜測量之厚昇公司，乃屬一私人單位，是否具有足夠之機具、專業技術，或聘雇符合資格之建築師、土木技師進行本件之測量？是否得以客觀公正、不受委託人即原告影響之方式進行本件之測量？又縱認系爭房屋確有傾斜，是否確會降低系爭房屋市場價值？或減少系爭房屋之結構強度，進而影響系爭房屋之一般居住使用？且原告請求減少價金18% 之依據為何？均未見原告說明。

（二）又因原告購買系爭房地乃作為夫妻新婚自住使用，而具較急迫之裝潢整修需求，故兩造亦約定於系爭房屋點交日（最遲不得逾106 年12月20日）前，被告應先將系爭房屋清空交予原告。嗣於106 年11月中旬，原告委請裝潢師傅至系爭房屋進行施工裝潢時，裝潢師傅向原告表示系爭房屋具有傾斜瑕疵，原告旋即透過晶鑽仲介公司人員鍾志德向被告反映。而被告得知上情後，除透過鍾志德向原告表示伊與其家人在系爭房屋起居生活時並未察覺系爭房屋傾斜外，亦展現出相當之善意，向原告清楚表明因系爭房屋尚未點交，故倘原告因系爭房屋傾斜而不願購買，願意解除系爭契約，並將已收受之款項全額退還予原告之立場；然原告獲悉被告前揭回覆後，並未對於系爭契約是否解除、買賣價金是否應予減少、約定之點交日期是否延後等節有所主張，反倒雙方順利於106 年12月14日完成系爭房屋之點交，原告並依約於房屋點交日前完成所有款項之給付。原告於兩造所約定買賣標的物危險移轉前（即106 年12月14日系爭房屋點交前），因裝潢師傅之說明即已明知系爭房屋具有傾斜之瑕疵，且被告回覆原告同意解除系爭契約、退還原告已支付之全額價金後，原告仍然選擇繼續履約、受領系爭房屋，故原告之行為自應視為原告已承認其所受領之物。是以被告就原告所已知且承認之系爭房屋之傾斜瑕疵，自無庸對於原告再負物之瑕疵擔保責任為是。

（三）而本件原告所請求之市價損失，依估價報告書第19頁說明，應屬污名價值減損，而估價報告書第3 頁僅以「系爭房屋正常屋況評估總價6,505,777 元」扣除「最大傾斜率為（1/91）之評估總價5,691,254 元」，進而得出系爭房屋價值減損金額為814,523 元之估價結論。然上開814, 523元之系爭房屋價值減損金額尚需扣除系爭房屋修復費用後，方為本件原告所請求之系爭房屋市價損失，是本件原告所請求之系爭房屋市價損失，於扣除修復費用後，必定遠低於814,523 元。

（四）又估價報告書係以「系爭房屋正常屋況評估總價6,505,777 元」作為計算標準，惟兩造買賣系爭房地之總價金為645 萬元，較上開正常屋價6,505,777 元為低。故於計算本件原告所受系爭房屋市價損失時，自應以兩造買賣之總價金645 萬元為計算標準，方為合理。另估價報告書係以「最大傾斜率為（1/91）之評估總價5,691,254 元」作為計算標準，惟依鑑定報告書之鑑定結論，系爭房屋除部分面向傾斜1/91外，其餘面向之傾斜率均甚微小（1/123 、1/198 、1/6760），故本件估價報告書僅以系爭房屋最大傾斜率作為估價標準，如此是否過度放大系爭房屋之傾斜程度，對於系爭房屋價值減損金額嚴重溢價計算等語置辯。併聲明為：原告之訴及假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔。

三、原告於106 年11月4 日，透過晶鑽仲介公司之仲介，向被告購買系爭房屋，約定買賣價金為6,450,000 元，惟系爭房屋交付後，原告委請厚昇公司進行檢測，發現系爭房屋之傾斜率分別為1/543 、1/2542、1/90、1/88、1/1302等語，業據提出系爭契約、厚昇公司建築物外牆傾斜測量成果報告書等影本為證（見本院卷一第19至30頁、第43至67頁），被告對此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。

四、原告復主張系爭房屋有傾斜之瑕疵，依民法第359 條規定，請求被告返還減少買賣價及修繕費用共計1,204,480 元等情，然為被告所否認，並以上開情詞置辯，則本件所應審究者，為系爭房屋是否有減少通常效用物之瑕疵存在？被告如應負出賣人物之瑕疵擔保責任，則原告依民法第359 條，及侵權行為損害賠償等規定，請求上述金額加計法定遲延利息，有無理由？茲敘述如下。

（一）按瑕疵不動產係指不動產受到特定事件影響，而造成使用、效用或價值上，劣於其他相似但未受特定事件影響之不動產。特定事件例如鋼筋幅射含量過高、鋼筋混凝土氯離子含量過高、房屋傾斜、建物防水施工不當等瑕疵問題。而依台北市政府工務局審定標的物傾斜之補償費用估算原則，傾斜小於1/200 為修復，在1/200 及1/40間為結構安全影響評估及修復補強，其中補強應考慮因傾斜增量所引致標的物基礎或結構之強度損失，傾斜超過1/40者，不論損害情況如何，應依房屋重建造價估算費用（見本院卷一第221 頁）。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備，即為物有瑕疵。查系爭房屋經原告送請厚昇公司檢測之結果，認有傾斜之情，有如前述，雖被告抗辯厚昇公司不具專業技術而否認其測量結果云云。惟嗣經本院送請社團法人新北市土木技師公會鑑定結果，關於系爭房屋是否確實具有傾斜瑕疵乙節，經新北市土木技師公會陳建勝、蔡震邦技師於107 年12月28日完成新北土技字第2237號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），鑑定結論認為：「系爭建物有傾斜。傾斜角度朝永安北路二段58巷方向為0.47度（1/123 ）～0.63度（1/91）；傾斜角度朝重陽街方向為0.008 度（1/6760）～0.29度（1/ 198）」等情（見本院卷一第205 頁），此有系爭鑑定報告書附卷可參，是系爭房屋客觀上當然足以減低系爭房屋效用，自應認屬瑕疵。雖系爭房屋傾斜角度未達1/40重建程度，但房屋傾斜率已經超過1/200 ，已屬前述工務局之補強標準，並有對結構安全造成影響，為交易者通常所關注事項，自不能因未達重建標準，即否認系爭房屋有物之瑕疵。準此，原告主張系爭房屋確有傾斜，足以影響房屋結構及居家安全，實難達到一般居住之效用及品質，可認定確有不備通常效用及品質之重大瑕疵存在，並依民法第354 條規定，請求被告負出賣人物之瑕疵擔保責任，自屬有據。

（二）再按出賣人物之瑕疵擔保責任係屬法定責任，不以被告於上開瑕疵之發生，有故意或過失為必要，或明知而隱瞞為要件，縱被告對於上開瑕疵之發生無故意或過失，仍應負其瑕疵擔保之責任；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。依此觀之，系爭房屋既有傾斜之情，即屬欠缺通常效用及價值之瑕疵，被告雖就上開瑕疵，並無故意或過失，或明知而隱瞞之情形，被告仍應負瑕疵擔保責任。且就房屋是否有傾斜之瑕疵，須經由專業檢測始可查知，實難僅憑房屋外觀之即可查覺，被告抗辯稱原告於尚未點交時已向其表示可解除系爭契約，惟原告未解除，且就買賣價金是否應予減少亦未曾提出，顯示被告並無隱瞞或欺騙之情，尚不足採。至被告辯以原告選擇繼續履約受領系爭房屋，故原告之行為自應視為已承認其所受領之物云云，然查原告係因被告交付系爭房屋後經裝潢師傅反應有傾斜之情，經厚昇公司以經緯儀觀測法始知確有傾斜之情，並不符民法第355 條第1項買受人於契約成立時，知其物有第354 條第1 項之瑕疵者，出賣人不負擔保之責之要件，則被告以原告已承認其受領之物，其不負擔保責任，依上說明，於法無據，不足憑採。從而，原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，請求被告減少買賣價金，即有理由。

（三）次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5 年而消滅，民法第365 條第1 項定有明文。而查，系爭房屋具欠缺通常效用及價值之瑕疵，且此瑕疵係屬重要之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保之責，業如前述，而系爭契約係106 年11月4日訂立，原告於107 年4 月27日（見本院卷一第11頁）提起本件訴訟請求減少價金，並未逾5 年時效期間，且原告於發現並於107 年1 月15日檢驗確定瑕疵後，於同年4 月27日提起本件訴訟，可證原告自發現有前述瑕疵後未逾6個月即向被告請求減少價金，故原告自得依民法第359 條向被告請求減少價金。

（四）又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359 條定有明文；該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726 號判決要旨參考）。經查，經本院囑託社團法人新北市土木技師公會就系爭房屋進行是否傾斜予以鑑定，該會函覆本院，其結論為有傾斜，已如前述，本院委請日升不動產估價師事務所對於系爭房屋進行市價損失之估價；後經蔡坤杰估價師於108 年3 月26日完成（108 ）估字第006 號估價報告書（下稱系爭估價報告書），估價結論則認為：「勘估標的最大傾斜率為（1/91）情況下之價格減損金額為814,523 元」等語（見本院卷一第323 頁）。

（五）次查，依原告之聲請囑託前述事務所，就系爭房屋在考量前開傾斜檢驗結果前提下，其否有市場價值減損之可能？其減損之金額為若干？經該所以系爭房屋正常屋況評估總價為6,505,777 元，最大傾斜率為（1/91）之價格減損比率（% ）為-12.52% ，最大傾斜率為（1/91）之評估總價為5,691,254 元，是價格減損金額為814,523 元，有系爭不動產估價報告書1 冊在卷可按，然本件因兩造之買賣價金實際成交價格為645 萬元，是本件原告請求減少價金合計應為807,540 元（計算式：6,450,000 ×12.52%＝807,540 ，最大傾斜率為1/91之評估總價應為6,450,000 －807,540 ＝5,642,460 元），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即乏所據，不應准許。

（六）第按「不動產發生瑕疵問題後，市場價值可能下跌，當投入修復費用進行修復後，市場價值可能回升，但亦可能無法完全恢復至發生瑕疵問題前之價值水準。『瑕疵價值減損』包含『修復費用』及『污名價值減損』（Alfertetal. ,2005 ；PhillipS .Mitchell ,2000；Sanders ,1996）。即『瑕疵價值減損』係指不動產發生瑕疵問題後，相較於無瑕疵問題之不動產，所形成之價值減損；『修復費用』係指修復瑕疵問題所需支付之實際費用；『污名價值減損』係指不動產發生瑕疵問題後，投入修復費用進行修復，仍無法恢復至瑕疵發生前價值水準之差額。」等情，有系爭估價報告書可參（見本院卷一第367 頁）。又不動產損後所產生之瑕疵價值減損可分為使用價值減損及交換價值減損，使用價值減損僅包含修復費用，交換價值減損則包含修復費用及污名價值減損（見本院卷一第369 頁）。而本件系爭估價係採比較法進行推算，以事務所蒐集近鄰及類似地區一般市場上有傾斜之不動產交易比較標的，採用比較法求出其價格減損比率，再與勘估標的進行比較修正，以求出勘估標的於最大傾斜率為（1/91）時之價格減損比率，將勘估標的正常屋況下之評估價格扣除上述求出之價格減比率，即可得出勘估標的於最大傾斜率為（1/91）時之評估價格（見本院卷一第365 頁）。準此，因本件係採比較法進行推算，並無區分修復費用及污名價值減損之金額，是被告抗辯：系爭房屋價值減損金額尚需扣除系爭房屋修復費用後，方為本件原告所請求之系爭房屋市價損失云云，核屬無據，不足採信。至一般市場上交易斜率越大其價格減損比例亦有越大之情況，故系爭價估報告以勘估標的於最大傾斜率為（1/91）時之評估價格判定，並無悖於一般交易常情，故被告以系爭估價報告書僅以系爭房屋最大傾斜率作為估價標準，是否過度放大系爭房屋之傾斜程度云云，依上說明，亦不足憑採。

（七）至按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查本件係以給付金錢為標的，又其給付無確定期限，衡諸前揭法條規定，原告請求807,540 元自起訴狀繕本送達被告之翌日起，即自107 年6 月14日（見本院卷一第93頁之送達證書）起，至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，核屬有據。

五、綜上所述，原告依前揭原因事實，本於物之瑕疵擔保責任法律關係，依民法第359 條及179 條之規定，請求被告返還807,540 元，及自107 年6 月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

六、兩造均分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於原告勝訴部分，於法並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。

八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第1 項、第392 條，判決如主文。