臺灣新北地方法院96年度訴字第2248號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第2248號

原告

乙○○

訴訟代理人

謝生富律師

被告

甲○○

被告

丙○○

訴訟代理人

劉錦隆律師

複代理人

楊仲傑律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國97年2 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

（一）緣原告所有坐落臺北縣永和市○○段813 之2 地號土地（以下簡稱：系爭土地）面積68.51 平方公尺，被告甲○○、丙○○無正當權源竟於系爭土地上建造如附圖所示IM部分50.37 平方公尺與T 部分13.66 平方公尺之建物，無權占有系爭土地。經原告請求拆除上開地上建物返還土地，惟被告等竟置之不理。

（二）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767條定有明文。查本件被告等無權占有原告所有系爭土地，原告自得請求被告等拆除地上建物，並返還系爭土地。

（三）被告指稱原告與訴外人薛小華間就系爭土地有租賃關係存在，該租賃契約對被告等仍繼續存在，被告等並非無權占有云云：

１、惟查，原告係經法院拍賣程序買受系爭土地，而訴外人薛小華買受門牌號碼臺北縣永和市○○街34巷9 弄11號房屋（以下簡稱：系爭房屋），依法系爭房屋具有法定地上權，訴外人薛小華係因地上權依法應給付原告租金，其與原告間並無租賃關係存在，自無民法第426 條之1 規定適用之餘地。縱原告與訴外人薛小華間有租賃契約存在，然依土地法第104 條規定，訴外人薛小華出售房屋時，未通知優先購買人，則被告與訴外人薛小華間之買賣契約，依法不得對抗原告，兩造間就系爭土地租賃契約自無繼續存在可言。

２、按「因繼承、強制執行、公用徵數或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」，民法第759 條著有明文。縱訴外人薛小華就系爭土地具有法定地上權，惟因未經登記，不得處分其物權，則被告等並無受讓地上權之效力，自不得據以主張其占有系爭土地有正當權源。

（四）聲明：1.被告應將坐落臺北縣永和市○○段813 之2 地號土地上如附圖所示IM部分50.37 平方公尺與T 部分13.66平方公尺建物拆除，並將土地返還原告。2 、訴訟費用由被告連帶負擔。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）被告甲○○部分：

１、查系爭房屋原係訴外人薛小華所有，其與原告曾就給付租金事件涉訟，兩造於訴訟中達成和解，並約定「上訴人薛小華願自67年6 月16日起，就被上訴人（原告）所有坐落臺北縣永和鎮○○○○○段頂溪小段第140 號建地之地上權，按該地依公告地價計算總值年息4%計付租金」等語，顯見訴外人薛小華業已取得系爭土地之占有權源。嗣訴外人薛小華於85年11月6 日將系爭房屋轉售予第三人林本庸，後者復於90年3 月9 日、同年8 月7 日分別將系爭房屋過戶予被告等，參照臺灣高等法院89年度重上字第83號判決意旨，足認訴外人薛小華移轉系爭房屋所有權時，業已併同系爭土地使用權移轉予被告等。是被告等既係合法受讓系爭土地之使用權，自非無權占有甚明。

２、按「權利人在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則。……被上訴人等長期不行使權利之消極行為，是否不足已造成上訴人信為系爭土地所有權人已不欲行使其權利，其得繼續原來租賃關係，占有使用系爭土地之特殊情形，即非無研求之餘地。」，最高法院95年度台上字第2166號判決可稽。經查，系爭房屋原所有人薛小華既曾與原告就給付租金事件成立和解，已足堪認兩造間成立合法使用系爭土地之合意，訴外人薛小華將系爭房屋轉售迄今已近10年期間，原告均未表示該等租賃關係不存在，現原告遽而訴請被告等拆屋還地，依上開實務見解意旨，非無違反誠信原則之虞等語，資為抗辯。

３、聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

（二）被告丙○○部分：

１、依臺灣臺北地方法院67年度訴字第7166號民事判決所示，系爭土地及建物原屬訴外人張寶琴所有，經法院拍賣由原告父親范永星拍得土地，訴外人江津拍得建物，並由原告繼承系爭土地，江津則於66年11月16日將建物出賣予訴外人薛小華，依民法第876 條規定，江津及薛小華擁有系爭建物期間，就系爭土地有法定地上權。原告並向訴外人江津及薛小華請求渠等持有系爭建物期間，依基地面積公告地價年息5%計算之地上權租金。嗣訴外人薛小華將系爭建物所有權移轉訴外人林本庸，訴外人林本庸再移轉被告等，故訴外人江津之法定地上權應隨同系爭房屋移轉訴外人薛小華，再移轉訴外人林本庸，最終移轉予被告等，則被告等基於法定地上權而占系爭土地，並非無權占有。又系爭土地重測後面積為68.51 平方公尺，與上開民事判決認定法定地上權面積相當，系爭建物經測量後面積為64.03平方公尺，亦未超過法定地上權面積，顯見系爭建物係基於法定地上權占有系爭土地。

２、查訴外人薛小華因受讓訴外人江津之系爭建物所有權，當然繼受系爭土地之法定地上權，已如前述，顯見被告等於受讓系爭建物所有權時，亦應當然繼受系爭土地之法定地上權，不因是否登記而影響，蓋法定地上權係附著於房屋，自應隨同房屋所有權移轉。縱被告等無法定地上權，惟訴外人薛小華向訴外人江津購得系爭房屋，未辦理地上權轉讓登記，因而未取得法定地上權，然原告既與訴外人薛小華成立和解，同意由其給付租金繼續使用系爭土地，亦可認係成立基地租賃契約。從而，訴外人薛小華將系爭房屋輾轉出賣予被告等，依民法第426 條之1 規定，被告等亦可繼受訴外人薛小華與原告間之基地租賃契約。況原告對系爭土地之所有權，因訴外人江津之法定地上權而受限制，被告等所有系爭建物又係輾轉受讓自訴外人江津，原告自不得請求被告等拆屋還地。

３、原告雖主張訴外人薛小華未通知其優先購買，其與被告等之買賣契約不得對抗原告云云。惟若被告等與訴外人薛小華間之買賣契約不得對抗原告，就原告而言，系爭房屋仍為訴外人薛小華所有，原告竟請求被告等拆屋還地，顯然矛盾。況被告等曾於96年8 月27日以存證信函通知原告於10日內優先承買，原告於同年月28日收受後並未主張優先承買，應視為放棄優先購買權，足證原告主張顯無理由等語置辯。

４、聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件之爭點及法院之判斷：原告主張其所有系爭土地面積68.51 平方公尺，被告甲○○、丙○○無正當權源，竟於系爭土地上建造如附圖所示IM部分50.37 平方公尺與T 部分13.66 平方公尺之建物，無權占有系爭土地。經原告請求拆除上開地上建物返還土地，惟被告等竟置之不理云云，既為被告等否認，並以前揭情詞資為抗辯。故本件有爭執點厥在於：被告等占用系爭土地，是否無權占有？茲論述如下。

（一）按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」最高法院48年台上字第1457號判例意旨可資參照。

（二）經查，系爭土地及建物原屬訴外人張寶琴所有，經法院拍賣由原告之父親范永星拍得土地，訴外人江津拍得建物，並由原告繼承系爭土地，江津則於66年11月16日將建物出賣予訴外人薛小華，原告曾向訴外人江津及薛小華請求渠等持有系爭建物期間之租金，經臺灣臺北地方法院以67年度訴字第7166號民事判決，認定依民法第876 條規定，訴外人江津及薛小華擁有系爭建物期間，就系爭土地有法定地上權，基地面積20.72 坪，且該地上權之租金係依基地面積公告地價年息5% 計 算等情，此有臺灣臺北地方法院67年度訴字第7166號民事判決附卷可參。次查，訴外人薛小華將系爭建物所有權移轉訴外人林本庸，訴外人林本庸再移轉被告等2 人等情，復為兩造所不爭執，故訴外人江津之法定地上權應隨同系爭房屋移轉訴外人薛小華，再移轉訴外人林本庸，最終移轉予被告等2 人，則被告等2 人既係基於法定地上權而占系爭土地，即非無權占有，且揆諸前揭判例意旨，亦可推斷系爭土地之繼承人即原告默許房屋承買人即被告等2人 繼續使用系爭土地，則被告等2人亦非無權占有。又查，系爭土地重測後面積為68.51 平方公尺，約20.72 坪與上開臺灣臺北地方法院以67年度訴字第7166號民事判決，認定法定地上權面積相當，系爭土地上如附圖所示IM部分建物之面積為50.37 平方公尺與T部分建物之面積13.66 平方公尺，合計為64.03 平方公尺，約19.36 坪，並未超過法定地上權面積，顯見系爭上開2 建物係基於法定地上權占有系爭土地，並非無權占有。

（三）原告雖主張：訴外人薛小華縱然就系爭土地有法定地上權，惟因未經登記，不得處分其物權，是被告並無受讓地上權之效力云云。惟查，訴外人薛小華因受讓訴外人江津之系爭建物所有權，當然繼受系爭土地之法定地上權，業如前述，顯見被告等於受讓系爭建物所有權時，亦應當然繼受系爭土地之法定地上權，不因是否登記而影響，蓋法定地上權係附著於房屋，自應隨同房屋所有權移轉。足見原告此部分之主張，不足採信。

（四）原告又主張：訴外人薛小華未通知其優先購買，其與被告等之買賣契約不得對抗原告云云。惟查，被告等曾於96年8 月27日以存證信函通知原告於10日內優先承買，原告於同年月28日收受後並未主張優先承買，此有存證信函及收件回執附卷可參，則原告於收受優先承買之通知，既未主張優先購買權，應認其放棄優先購買權。足見原告此部分之主張，亦不足採。

四、綜上，被告占用系爭土地，既係基於法定地上權而占有，即非無權占有。從而，原告依民法第767條之規定，請求被告應將坐落臺北縣永和市○○段813 之2 地號土地上如附圖所示IM部分50.37 平方公尺與T 部分13.66 平方公尺建物拆除，並將土地返還原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回之。

五、因本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認為與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第二庭法　官　許麗華