臺灣新北地方法院97年度簡上字第250號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 97年度簡上字第250號

上訴人

乙○○

被上訴人

永福不動產顧問有限公司

法定代理人

甲○○

上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國97年9月4 日臺灣板橋地方法院板橋簡易庭97年板簡字第2648號第一審判決提起上訴，經本院於98年2 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人於原審起訴主張：

（一）上訴人於民國（下同）96年10月31日將其所有門牌號碼為臺北縣板橋市○○街64之3 號4 樓之房屋及所坐落土地（以下簡稱：系爭房地）委託被上訴人銷售，雙方簽訂有專任委託銷售契約書，委託期間自96年11月1 日起至97年2月1 日止，委託金額原為新台幣（下同）7,900,000 元，並約定成交時上訴人應給付200,000 元之報酬，嗣於96年11 月4日上訴人同意將委託金額改為7,500,000 元。在被上訴人之努力下，訴外人陳楊昇於97年1 月26日表示願以7, 500,000元購買系爭房地，並交付定金300,000 元之支票由被上訴人代為收受，擇定於97年1 月30日買賣雙方簽訂買賣契約，被上訴人乃立即通知上訴人房屋成交且定於96 年1月30日簽訂買賣契約，然上訴人竟表示拒絕出售系爭房地，被上訴人於96年1 月27日派員拜訪上訴人，上訴人允諾會如期至被上訴人處簽約並履行契約義務，惟97年1 月30日上訴人並未出面簽約，上訴人此舉，已嚴重違反雙方契約應履行之義務與責任，依專任委託銷售契約第3條第5 項、第6 項之約定：「如甲方（即上訴人）反悔不賣，乙方（即被上訴人）及買方（即訴外人陳楊昇）之一切損失概由甲方負責，且甲方應加倍返還買方已支付之定金，並同意給付乙方服務費用200,000 元」，故上訴人違約仍應給付被上訴人服務費200,000 元，是本於契約之法律關係，請求上訴人給付被上訴人200,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、上訴人則辯以：上訴人於96年10月31日委託被上訴人銷售系爭房地時，被上訴人之職員徐先生提出專任委託銷售契約書，不待上訴人詳閱條款內容，即一再催促上訴人簽名，上訴人在不完全瞭解契約條款下，即簽名於其上，依消費者保護法第11條之1 規定，兩造所簽訂專任委託銷售契約書無效，上訴人已於97年1 月29日及97年3 月14日兩度通知被上訴人上情，上訴人即無給付服務費之義務。兩造間之契約既無效，被上訴人主張已將系爭房地出售予訴外人陳楊昇乃為無權代理，對上訴人不生效力，且被上訴人並未提出與訴外人陳楊昇簽訂之買賣契約，亦未將定金300,000 元交付上訴人，被上訴人自有舉證之義務。且上訴人當時因欲出售系爭房地遂聽信被上訴人之言，信其定會完整報告委託銷售事，未料被上訴人自始即未擅加解說系爭銷售委託書之內容，亦未針對委託內容給予上訴人審閱期，在上訴人未通盤瞭解來龍去脈之際便要求上訴人簽署系爭銷售委託書，核被上訴人所為，與上訴人就委託銷售實務案例可得預見之情形大相逕庭，被上訴人於系爭契約書之地號上亦漏寫1 個地號，復未給予審閱期，且未通知成交及交付定金300,000 元，爰依民法第88 條 之規定，撤銷簽訂本件專任委託銷售契約書之意思表示等語。

三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並依職權為假執行之宣告。上訴人就原判決判命給付200,000元與法定利息部分及假執行宣告暨訴訟費用均聲明不服，求為將原判決判命上訴人給付與假執行宣告暨負擔訴訟費用均廢棄，前開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回；被上訴人則求為判決駁回上訴。

四、查本件被上訴人主張上訴人於96年10月31日與其簽立專任委託銷售契約書，委託其銷售系爭房地，銷售期間自96年11月1 日起至97年2 月1 日止，委託銷售價格為7,900,000 元乙節，業據提出契約書影本1 份為證，復為上訴人所不爭，是被上訴人此部分之主張堪信為實在。再被上訴人另主張其已依約為上訴人覓得買主，惟上訴人事後反悔，拒不簽訂買賣契約等語，上訴人則以前詞置辯，是以本件所應審酌者，乃在於上訴人以被上訴人於系爭契約書之地號上漏寫1 個地號，復未給予審閱期，且未通知成交及收受定金300,000 元為由，主張依民法第88條之規定，撤銷簽訂本件專任委託銷售契約書之意思表示有無理由之問題，茲分別敘述如下。

五、查上訴人雖主張系爭契約書之地號上漏寫1 個地號等語，然上訴人對於伊確係以7,900,000 元之價格，委託被上訴人銷售系爭房地，嗣於96年11月4 日上訴人同意將委託金額改為7,500,000 元乙節，既不爭執，而買方即訴外人陳楊昇於97年1 月26日表示願以7,500,000 元購買系爭房地，並交付定金300,000 元之支票由被上訴人代為收受，擇定於97年1 月30日買賣雙方簽訂買賣契約等情，亦據證人陳楊昇於原審到庭證述上情屬實（見原審卷第66至68頁），則觀之系爭委託銷售契約書上確已具體載明系爭房地之房屋標示所在，且系爭訂金收據關於仲介費用之分擔、一方違約不欲履行時他方之契約解除權及賠償條款等項亦均具體載明其上，是縱系爭契約書之地號上確有漏寫1 個地號之情形，然此尚不影響該委託銷售契約書之效力至明。

六、再查：

（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條第1 項至第3 項定有明文。再行政院消費者保護委員會於92年6 月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正不動產委託銷售契約書範本規定契約審閱期間至少為3 日（見http://.tw/Frame_index_specialCID_FAQ.asp?SpecialCI alCID=436） 。惟消費者保護法第11條第1項至第3 項規定之立法理由為：「二、為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。三、為確保消費者之契約審閱權，爰於第2 項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。四、因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3 項規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間」，足證該規定係為保護消費者知的權利，俾其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，以免企業經營者以定型化契約條款約定消費者不知或無從得知或未及注意之契約條款。而該條雖未限制消費者得主張不構成契約內容之條款範圍，然消費者雖無合理審閱期間，惟就其明知或可得而知之契約條款，若認仍得主張不構成契約之內容，將嚴重影響交易秩序，甚至變更契約主給付義務，致契約類型變更，故消費者得依第11條第2 項規定主張不構成契約內容之定型化契約條款，仍應審酌消費者是否已有合理機會知悉或斟酌契約條款，及以消費者締約時非明知或可得而知之契約條款為限，若消費者於締約時已有合理機會知悉或斟酌之契約條款，或其明知或可得而知之契約條款，自應認已有合理審閱機會，不得再依第11條第2 項規定主張不構成契約之內容。

（二）則查，上訴人固以被上訴人未給予審閱期，而主張契約無效等語，惟上訴人於原審已自陳於96年間即有意出售系爭房地，並委託東森房屋及中信房屋銷售，然均未成交，嗣因被上訴人徐姓業務員之母與上訴人之母熟識，上訴人乃委託被上訴人之業務員徐先生賣房子，同年10月31日由徐先生與上訴人洽談，上訴人開價要賣7,900,000 元，當天就簽約，被上訴人法定代理人石先生也在，他說成交的話他要收2.5 ％的服務費，核算後為200,000 元，因被上訴人說7,900,000 元賣不出去，乃要求上訴人降價，上訴人於同年11月4 日有簽修正同意書，價錢改成7,500,000 元，契約快到的前三天，被上訴人寄書面通知上訴人說已找到買主，並附1 張面額300,000 元之支票影本給上訴人，說對方要用7,500,000 元買等情無誤（參見原審卷97年6月24日調解程序筆錄），足見上訴人於委託被上訴人之前即曾委託2 家房屋仲介公司銷售系爭房地，對於專任委託銷售契約書此種定型化契約簽訂之過程及是否應有審閱期，應知之甚詳，上訴人於簽約前應可充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，況觀諸系爭委售契約之契約條款，依一般社會生活經驗，該等條款要屬不動產銷售仲介定型化契約常見之條款，而上訴人亦自承該200,000 元之報酬約定乃係兩造各別磋商後所得之金額，並非係印刷條款之售價4 ％，自屬被上訴人於締約時明知或可得而知之契約條款，且上訴人對於其前於96年10月31日即以7,900,000 元之價格，委託被上訴人銷售系爭房地，嗣於96年11月4 日並同意將委託金額改為7,500,000 元，而被上訴人已代為銷售系爭房地3 個月，其間並陪同數十位有意購屋者前往看屋，上訴人並將系爭房屋鑰匙交付被上訴人等情，並不爭執（見原審卷第70頁），益徵上訴人對於所簽署之契約書應無錯誤可言。則按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文，而上訴人既抗辯係因錯誤而簽署系爭專任委託銷售契約書，其意思表示內容有錯誤，依民法第88條第1 項規定得撤銷關於系爭專任委託銷售契約書之意思表示等語，依上說明，自應就其意思表示有錯誤一節，負舉證責任，惟上訴人始終並未舉證以實其說，依舉證責任分配原則，不能認為真正，則兩造間之委託銷售契約仍有效成立，上訴人此部分之辯解，尚無可取。

七、又按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬」（最高法院著有84年度台上字第2925號號判決可資參照），查系爭契約第3 條第5項前段明定﹕「甲方全權委託乙方代理銷售本宗房地，並同意給付乙方服務費用200000元」，有系爭委售契約影本1 份在卷可稽，而被上訴人已為上訴人覓得買主即訴外人陳楊昇，訴外人陳楊昇於97年1 月26日表示願以7,500,000 元購買系爭房地，並交付定金300,000 元之支票由被上訴人代為收受，擇定於97年1 月30日買賣雙方簽訂買賣契約，詎上訴人竟表示拒絕出售系爭房地，97年1 月30日亦未出面簽約等情，亦據證人陳楊昇於原審到庭證述上情明確（見原審卷第66至68頁），復有訂金收據影本1 份在卷可參，是兩造間簽訂之系爭委售契約既係有效成立，已如前述，則本件上訴人既委託被上訴人出售系爭房地，被上訴人亦已依約為上訴人覓得買主陳楊昇，並收受買主所交付之訂金，從而上訴人事後以系爭委售契約無效為由，拒絕與買主陳楊昇簽訂買賣契約，顯係故意拒絕訂約，揆諸前開說明，上訴人之行為已違反誠信原則，上訴人所辯，難認有據，尚無足採，是被上訴人主張被上訴人仍應支付報酬，即有理由。

八、綜上所述，系爭委售契約既有效成立，而被上訴人已為上訴人覓得買主即訴外人陳楊昇，訴外人陳楊昇於97年1 月26日表示願以7,500,000 元購買系爭房地，並交付定金300,000元之支票由被上訴人代為收受，擇定於97年1 月30日買賣雙方簽訂買賣契約，從而，被上訴人主張基於契約之法律關係，請求上訴人給付服務報酬200,000 元及自起訴狀繕本送達翌日即97年4 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

九、本件事證已臻明確，兩造之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。