臺灣板橋地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

永福不動產顧問有限公司

法定代理人

甲○○

被告

乙○○

訴訟代理人

林仟雯律師

上列當事人間請求給付服務費等事件，經本院於民國97年8月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告主張：被告於民國（下同）96年10月31日將其所有門牌號碼台北縣板橋市○○街64之3號4樓房屋暨所坐落土地（以下簡稱系爭房地）樓房屋委託原告銷售，雙方簽訂有專任委託銷售契約書，委託期間自96年11月1日起至97年2月1日止，委託金額原為新台幣（下同）0000000元，並約定成交時被告應給付200000元之報酬，嗣於96年11月4日被告同意將委託金額改為0000000元。在原告之努力下，訴外人陳楊昇於97年1月26日表示願以0000000元購買系爭房地，並交付定金300000元之支票由原告代為收受，擇定於97年1月30日買賣雙方簽訂買賣契約，原告乃立即通知被告房屋成交且定於96年1月30日簽訂買賣契約，然被告竟表示拒絕出售系爭房地，原告於96年1月27日派員拜訪被告，被告允諾會如期至原告處簽約並履行契約義務，惟97年1月30日被告並未出面簽約，被告此舉，已嚴重違反雙方契約應履行之義務與責任。依專任委託銷售契約第3條第5項、第6項之約定：「如甲方（即被告）反悔不賣，乙方（即原告）及買方（即訴外人陳楊昇）之一切損失概由甲方負責，且甲方應加倍返還買方已支付之定金，並同意給付乙方服務費用200000元。」，故被告違約仍應給付原告服務費200000元。為此，本於契約之法律關係，請求被告給付原告200000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、被告則以：被告於96年10月31日委託原告銷售系爭房地時，原告之職員徐先生提出專任委託銷售契約書，不待被告詳閱條款內容，即一再催促被告簽名，被告在不完全瞭解契約條款下，即簽名於其上，依消費者保護法第11條之1規定，兩造所簽訂專任委託銷售契約書無效，被告已於97年1月29日及97年3月14日兩度通知原告上情，被告即無給付服務費之義務。兩造間之契約既無效，原告主張已將系爭房地出售予訴外人陳楊昇乃為無權代理，對被告不生效力，且原告並未提出與訴外人陳楊昇簽訂之買賣契約，亦未將300000元交付被告，原告自有舉證之義務。且被告當時因欲出售系爭房地遂聽信原告之言，信其定會完整報告委託銷售事，未料，原告自始即未擅加解說系爭銷售委託書之內容，亦未針對委託內容給予被告審閱期，在被告未通盤瞭解來龍去脈之際便要求被告簽署系爭銷售委託書，核原告所為，與被告就委託銷售實務案例可得預見之情形大相逕庭，應可明見，爰依民法第88條規定撤銷簽訂本件專任委託銷售契約書之意思表示等語置辯，並聲明：求為判決：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

乙、程序方面：本件原告起訴主張之訴訟標的，依原告於起訴狀所載及97年8月28日言詞辯論期日之主張，應為履行契約約定之報酬給付義務及被告違約不履行之違約金，應為選擇之合併，合先敘明。

丙、得心證理由：

一、原告起訴主張：被告於96年10月31日與渠簽立專任委託銷售契約書，委託原告銷售系爭房地，銷售期間自96年11月1日至97年2月1日止，委託銷售價格為0000000元一節，有原告提出之契約書影本1份為證，復為被告所不爭，原告此部分之主張堪信為實在。原告另主張：已依約為被告覓得買主，原告事後反悔，拒不簽訂買賣契約一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件所應審酌者，乃在於㈠系爭契約違反消保法第11條之1之規定未給與被告契約審閱期之法律效果為何？㈡被告得否援引民法第88條規定撤銷委託銷售契約？㈢原告是否已依約為被告找到買主？被告拒不簽約，是否仍有給付服務費之義務？

二、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條第1項至第3項定有明文。又行政院消費者保護委員會於92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正不動產委託銷售契約書範本規定契約審閱期間至少為3日。惟消費者保護法第11條第1項至第3項規定之立法理由為：「二、為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。三、為確保消費者之契約審閱權，爰於第2項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。四、因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3項規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間。」，足證該規定係為保護消費者知的權利，俾其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，以免企業經營者以定型化契約條款約定消費者不知或無從得知或未及注意之契約條款。而該條雖未限制消費者得主張不構成契約內容之條款範圍，然消費者雖無合理審閱期間，惟就其明知或可得而知之契約條款，若認仍得主張不構成契約之內容，將嚴重影響交易秩序，甚至變更契約主給付義務，致契約類型變更，故消費者得依第11條第2項規定主張不構成契約內容之定型化契約條款，仍應審酌消費者是否已有合理機會知悉或斟酌契約條款，及以消費者締約時非明知或可得而知之契約條款為限，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效 (台灣高等法院88年度重上字第411 號判決參照)。被告雖抗辯：簽訂系爭契約時，並無任何契約審閱期與被告云云，惟本件被告於96年間即有意出售系爭房地，並委託東森房屋及中信房屋銷售，然均未成交，嗣因原告徐姓業務員之母與被告之母熟識，被告乃委託業務員徐先生賣房子，10月31日由徐先生與被告洽談，被告開價要賣0000000元，當天就簽約，原告法定代理人石先生也在，他說成交的話他要收2.5％的服務費，核算後為200000元，因原告說0000000元賣不出去，乃要求被告降價，被告在11月4日有簽修正同意書，價錢改成0000000元，契約快到的前三天，原告寄書面通知被告說已找到買主，並附1張面額300000元之支票影本給被告，說對方要用0000000元買等情，業經被告自承在卷（參見本院97年6月24日調解程序筆錄），足見被告於委託原告之前即曾委託2家房屋仲介公司銷售系爭房地，對於專任委託銷售契約書此種定型化契約簽訂之過程及是否應有審閱期，應知之甚詳，被告於簽約前應可充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，被告復未舉證以證明原告曾限制被告必須於何時簽名，何時將契約書交回，即便被告未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然被告非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀，其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。是被告所辯：因無契約審閱期致該等契約條款無效，原告不得依系爭委託銷售契約主張權利云云，尚屬無據。

三、次按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」，民法第88條定有明文。故本條所謂之錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。致於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，故為相對人所無法查覺，是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2 項之規定自明，最高法院51年台上字第3311號亦著有判例：「民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別」可資參照。本件被告雖抗辯：原告自始即未擅加解說系爭銷售委託書之內容，亦未針對委託內容給予被告審閱期，在被告未通盤瞭解來龍去脈之際便要求被告簽署系爭銷售委託書，核原告所為，與被告就委託銷售實務案例可得預見之情形大相逕庭，應可明見，依法可依民法第88條規定撤銷云云，惟查：本件被告於96年間即有意出售系爭房地，並委託東森房屋及中信房屋銷售，惟均未成交，嗣因原告徐姓業務員之母與被告之母熟識，被告乃委託業務員徐先生賣房子，10月31日由徐先生與被告洽談，被告開價要賣0000000元，當天就簽約等情，已如上述，則被告早於委託原告之前即有委託2家房屋仲介公司銷售系爭房地之經驗，對於專任委託銷售契約書此種定型化契約簽訂之過程及是否應有審閱期，應知之甚詳，且被告復未能舉證以證明：與原告簽立委託銷售契約之意思表示有錯誤，則兩造間之委託銷售契約仍有效成立。被告此部分辯解亦無可取。

四、再按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬。」（最高法院著有84年度台上字第2925號號判決可資參照），又系爭契約第3條第5項前段明定﹕「甲方全權委託乙方代理銷售本宗房地，並同意給付乙方服務費用200000元」，亦有系爭契約影本1份為證。原告另主張：在原告之努力下，已為被告覓得買主即訴外人陳楊昇，並交付定金300000元之支票由原告代為收受，擇定於97年1月30日買賣雙方簽訂買賣契約，詎被告竟表示拒絕出售系爭房地，97年1月30日亦未出面簽約一節，有原告提出之訂金收據影本1份可佐，被告雖否認上情，惟證人陳楊昇確係經由原告之仲介而出價0000000元買受系爭房地，並已交付訂金300000元予原告收受等情，業據證人陳楊昇於本院訊問時結證在卷（參見本院97年8月28 日調解程序筆錄）。而本件被告早有委託仲介公司出售系爭房地之經驗，兩造間簽訂之系爭契約係有效成立一節，亦如上述，則本件被告既委託原告出售系爭房地，原告亦已依約為被告覓得買主陳楊昇並收受買主陳楊昇所交付之訂金，則被告事後以系爭契約無效為由，拒絕與買主陳楊昇簽訂買賣契約，顯係故意拒絕訂約，揆諸前開說明，被告之行為已違反誠信原則，仍應支付報酬。原告此部分之主張堪信為實在。

五、綜上所述，系爭契約有效成立，且原告亦已依約為被告覓得買主陳楊昇並收受買主陳楊昇所交付之訂金，被告事後以系爭契約無效為由，拒絕與買主陳楊昇簽訂買賣契約，顯係故意拒絕訂約，已違反誠信原則，仍應支付報酬。從而，原告主張基於契約之法律關係，請求被告給付服務報酬200000元及自起訴狀繕本送達翌日起（即97年4月18日）至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、本件業經認定原告依據系爭契約請求被告履行契約約定之報酬給付義務為有理由，原告另主張：依據違約不履行請求違約金之法律關係訴請被告給付，自毋庸再予審酌，附此敘明。

丁、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為判決，爰依職權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭