板橋簡易庭101年度板簡字第1547號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 101年度板簡字第1547號

原告

板橋原宿公寓大廈管理委員會

法定代理人

許明森

訴訟代理人

劉興業律師

複代理人

趙佑全律師

被告

吳宗龍

訴訟代理人

劉哲銘

上列當事人101年度板簡字第1547號給付管理費事件於中華民國10 1年11月27日辯論終結，於中華民國101年12月27日下午4時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官　鄭瓊琳通譯　王曉萍朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：

（一）被告所有門牌號碼為新北市○○區○○路○段00巷00 號5樓，使用坪數自民國（下同）100 年1 月12日至100 年6月21日為215.27坪；自100 年6 月21日後至今，其使用坪數為177 坪之房屋所有權（原證一），原告則為該大樓之管理委員會，依板橋原宿公寓大廈之住戶規約第十條公共基金、管理費之繳納：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。（一）公共基金。（二）管理費，每坪新台幣（下同）60元整。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。……各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分攤之。三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。四、管理費已足敷第十一條第二款開支為原則，……五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取延遲利息，以未繳金額之年息10％計算」。

（二）被告自98年迄今積欠之管理費已高達134103元，迭經原告催討均置若罔聞，誇張之處由被告歷年來繳納情況可窺其貌。其繳款不僅毫無規律可言，數額之計算全憑其一己喜好，簡單可計算之管理費用卻被其用極盡莫名的繳款頻率混亂數額，滋生管委會財務計算疲憊難耐不言，更逼管委會僅能訴諸法律途徑始能強制執行，至今被告仍積習難改，管理費用積欠已達134103元之巨。又按公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」被告既未依規定繳交上開管理費，爰依依原宿公寓大廈之住戶規約第十條及公寓大廈條例第21條之規定提起本訴，求為判決被告應給付原告134103元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。

（三）對於被告抗辯之陳述：查原告板橋原宿公寓大廈管理委員會成立後，即按空屋每坪30元、非空屋每坪60元計收，且空屋之認定係授權管委會認定，而被告吳宗龍所有部分並未經認定為空屋，自應依規約繳交每坪60元的管理費：Ⅰ查原告板橋原宿公寓大廈管理委員會於98年7 月15日召開臨時區分所有權人大會時，雖有住戶提出是否需調高管理費以及取消未營業半價優惠的議題而列入議題三，以供與會人員討論，被告吳宗龍亦出席本次會議，經討論後決議保持目前以半價做為未營業（即空屋）管理費之收費標準，且原告板橋原宿公寓大廈管理委員會為明確收費標準以及空屋之認定，遂於99年12月7 日第三屆第一次區分所有權人大會中，將管理費之收費標準列入議案討論，經該次區分所有權人大會決議，管理費收費仍照原有收費方式辦理( 即空屋30元/ 坪；非空屋60元/ 坪) ，至於空屋之認定，則授權由管委會決定，準此，本件板橋原宿公寓大廈的管理費是按空屋每坪30元、非空屋每坪60元計收，且空屋之認定係授權管委會認定，自屬無疑。Ⅱ次查被告吳宗龍所有部分一直有營業的情形，故原告板橋原宿公寓大廈管理委員會認定被告吳宗龍所有系爭房屋為「非空戶」，然被告吳宗龍自行減少管理費繳費金額，被告吳宗龍即每2 個月才繳納一次管理費，且繳納之數額全憑其一己喜好，對於原告板橋原宿公寓大廈管理委員會的追討卻強辯其所有房屋應以空屋計算，故拒不繳納，因此，原告板橋原宿公寓大廈管理委員會除於100 年2 月24日經管理委員會確認該房屋為「非空屋」外，再於100 年3月15日召開第三屆第六次管理委員會，認定被告所有系爭房屋並非「空屋」，並將空戶認定標準公告，惟被告吳宗龍仍拒不繳納，是以，原告板橋原宿公寓大廈管理委員會前就98年9 月起至100 年4 月止共計20月短繳的管理費的部分，訴請被告吳宗龍清償，業經鈞院於101 年2 月29日以100 年度簡上字第194 號判決在案，故被告吳宗龍空言主張其應以空屋的標準繳納管理費，自屬無據。Ⅲ又查被告吳宗龍所有系爭房屋的使用坪數自100 年1 月12日至100 年6 月21日為215.27坪，而自100 年6 月21日後因合併後，使用坪數為177 坪，故經原告板橋原宿公寓大廈管理委員會調閱產權資料後，核算被告吳宗龍應繳管理費，故自100 年1 月12日至101 年4 月30日間的管理費雖應退回16055 元，詎料，就100 年5 月起至101 年6 月止，及98年5 月至8 月的管理費的部分，合計被告吳宗龍迄今積欠之管理費已高達13萬4,103 元，詳如附表所示，且被告吳宗龍繳納管理費並未全額繳納，全憑其一己喜好的毫無章法，是以，縱然被告吳宗龍所言其將系爭房屋部分出租予第三人劉哲宏而已繳納每坪60元的管理費為真，然被告吳宗龍仍應清償其積欠的全部管理費。Ⅳ末查被告吳宗龍除自行於其所有房屋設立宗發國際有限公司，並提供予第三人設立躍銘科技有限公司及誠泰資產股份有限公司，足證系爭不動產的部份出租予他人作為營業使用，是原告板橋原宿公寓大廈管理委員會認定被告吳宗龍所有系爭房屋並非「空屋」自屬有據。Ⅴ又被告吳宗龍聲請傳喚板橋原宿公寓大廈地下一樓的所有權人張一凡，而欲證明其所有部分無營業行為，然因張一凡與系爭房屋並無關係，是自無傳喚之必要等語。

二、被告則辯以：

（一）原告板橋原宿公寓大廈管理委員會指陳板橋原宿公寓大廈醴戶之管理費係一坪60元，與事實不符：按依原告板橋原宿公寓大廈管理委員會係依有無營業標準，認定是否以一坪60元或30元計算：Ⅰ依鈞院檢察署101 年度偵字第20667 號背信案件，原告板橋原宿公寓大廈管理委員會之前任主任委員陳秀齡及商醇於偵查中稱：「尹陳秀齡辯稱：伊自98年5 月1 日起至100 年4 月30日止，擔任板橋原宿公寓大廈管理委員會主任委員，板橋原宿公寓大廈規約明定各區分所有權人繳交管理費之計算方式為每坪60元，後來召開區分所有權人會議時，始決定非營業用之空間及空屋，繳交管理費之計算方式為每坪30元，至於何謂空屋，授權由板橋原宿公寓大廈管理委員會認定；其認定標準係無人居住、營業或作為公司登記地址，且板橋原宿公寓大廈管理委員會認定為空屋後，會張貼公告讓區分所有權人知悉；在伊瞻任上開管理委員會主任委員期間，各區分所有權人自行以匯款方式繳交管理費，伊也有請助理謝青樺開立收取管理費之通知單，財務委員林建休與伊之助理謝青樺負責處理管理費事宜等語；被告商醇辯稱：伊自100 年5 月1 日起至101 年4 月30日止，擔任上開管理委員會主任委員，管理費之計算方式係以在上址設立公司登記為營業所、或實際營業，則每坪須繳交60元之管理費；專有部分係空屋或無人使用，須由上開管理委員會認定並公告通知等語。告訴意旨認被告2 人涉犯刑法背信犯行，無非係以被告2 人對於上址地下1 樓住戶張一凡、地下2 樓住戶聯華、3 樓住戶林良麟、6 樓住戶即被告商醇，以每坪30元計算、短收上開4 住戶每月應繳納管理費等情為據，」，此有不起訴處分書附呈可稽。Ⅱ另依鈞院101 年度訴字第1249號損害賠償事件，原告板橋原宿公寓大廈管理委員會之前任主任委員陳秀齡及商醇於101 年8 月17日答辯（二）狀稱：「二、管委會成立後管理費即按空屋每坪30元、非空屋每坪60元計收；空屋之認定則授權由管委會認定，˙˙（四）被告陳秀齡接任第2 任管委會主委後，仍係依原收費方式接續辦理，惟有住戶提出是否需調高管理費以及取消未營業半價優惠之議題，遂於98年7 月15日召開臨時區分所有權人大會時列入議題三，以供與會人員討論（原告亦出席本次會議），經討論後決議保持目前收費標準，是可證，以半價做為未營業（即空屋）管理費之收費標準早已行之有年，˙˙˙四、原告擔任副主委期間，其本身亦係以每坪30元計繳納管理費。原告擔任第一屆管委會副主委期間，其自己應繳納之管理費，依被證4 所載。亦係以每坪30元計算，實際繳納亦同，故原告自己即以每坪 30 元計算繳納管理費，卻仍質疑每坪應繳納 60 元？五、綜上所述，原告所指摘之 4 層樓住戶自原告擔任首屆管理委員開始，即以每坪 30 元之管理費計收，均無人有何爭執。」，足見板橋原宿公寓大廈住戶之管理費係以有無營業作為一坪是否以 60 元或 30 元為標準。

（二）被告所有之新北市○○區○○路○段 00 巷 00 號 5 樓並無任何營業行為：依民事訴訟法第 277 條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」及最高法院 96 年度台上字第 1131 號判決意旨；「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。又認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，再直接關係上，雖僅足以證明他項事實。但由此在項事實。本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷。」，本件被告所有之新北市○○區○○路○段 00 巷00 號 5樓、5 樓之，5 樓之 2 均無任何營業行為（另被告所有之新北市○○區○○路○段 00 巷 00 號 5 樓之 3 之房屋租給訴外人劉哲宏，被告已繳納 1 坪 60 元之管理費），原告板橋原宿公寓大廈管理委員會自應具體舉證證明被告於新北市○○區○○路○段 00 巷 00 號 5樓，5 樓之 2，自 100 年 6 月 21 日迄今有營業行為？懇請鈞院至現場履勘或傳訊板橋原宿公寓大廈區分所有權人地下一樓張一帆（地址：新北市○○區○○路○段 00巷 00 號地下一樓）及劉哲宏（地址：新北市○○區○路○段 00巷 00 號 5 樓之 3）到庭說明，即可明瞭被告所有之新北市○○區○○路○段 00 巷 00 號 5 樓、5 樓之 1、5 樓之 2 並無營業行為各等語。

三、本院之判斷：

（一）依被原告所提出之板橋原宿公寓大廈規約第10條第1項、第2項係規定：「一、˙˙˙（二）管理費，每坪新台幣60 元整。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之˙˙˙」，則依板橋原宿公寓大廈規約，管理費係以每坪60元計算。再依板橋原宿公寓大廈管理委員會第三屆第一次臨時區分所有權人會議紀錄之記載：「案由三：管理費收取及欠費討論。決議：管理費收取照原有方式，至於空屋之認定由管委會決定。」，有該公寓大廈規約及區分所有權人會議記錄附卷可稽（調解卷宗第10頁及原證8）。嗣原告社區第三屆第六次管理委員會於100年3月15日決議（案由一）：制定空屋認定標準為－1.不能有營業使用（不分使用範圍大小）。

2.需無人居住。

3.禁止登記營業使用（國稅局.工商登記）。三項完全符合，並由管委會過半決議。如當層樓為開放空間有它戶使用時，不分使用範圍大小，一律當樓層全面取消空戶各等語，此有原告所提各該會議紀錄在卷可稽（原證10、11），本件被告並未能舉證證明渠區分所有之房屋為前開原告社區管理委員會訂定之空屋，並由管委會過半決議等事實，是被告所辯渠應享有空屋管理費即以每坪30元計算之優惠云云，自無足取。

（二）從而，原告訴請被告應給付原告134103元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即101年8月15日）起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，即無不合，應予准許。

四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭