臺灣新北地方法院102年度簡上字第44號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 102年度簡上字第44號

上訴人

吳宗龍

訴訟代理人

劉哲銘

被上訴人

板橋原宿公寓大廈管理委員會

法定代理人

王思穎

訴訟代理人

陳秀卿律師

　　　　　　林世芬律師

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國101年12月27日本院板橋簡易庭101年度板簡字第1547號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，經本院於102年5月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。查本件被上訴人法定代理人已於上訴人上訴後由許明森變更為王思穎，此有板橋原宿第六屆區分所有權人大會會議紀錄及新北市板橋區公所102年5月1日新北板工字第0000000000號備查函附卷可稽。茲由王思穎於102年5月8日具狀聲明承受訴訟，經核尚無不合，應予准許。

二、按對於簡易程序之第一審裁判之上訴程序，準用第434條第1項、第434條之1及第三編第一章之規定，民事訴訟法第436條之1第3項定有明文。又於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，同法第446條第1項亦有明定。查被上訴人原起訴請求上訴人給付新臺幣（下同）134,103元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，嗣於民國102年3月27日具狀將其起訴聲明擴張為上訴人應再給付被上訴人75,201元，核其請求均基於上訴人未依約繳交管理費之同一基礎事實（民事訴訟法第255條第1項第2款規定參照），依首開規定，自不受不得於簡易第二審程序為訴之變更或追加之限制，合先敘明。

貳、實體方面：

一、被上訴人起訴主張：

㈠上訴人所有門牌號碼為新北市○○區○○路0段00巷00號5樓（下稱系爭建物），使用坪數自100年1月12日至100年6月21日為215.27坪；自100年6月21日後至今，其使用坪數為177坪之房屋所有權，被上訴人則為該大樓之管理委員會，依板橋原宿公寓大廈之住戶規約第十條公共基金、管理費之繳納：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費，每坪60元整。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。……各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分攤之。三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。四、管理費已足敷第十一條第二款開支為原則，……五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取延遲利息，以未繳金額之年息10％計算」。

㈡上訴人自98年迄今積欠之管理費已高達134,103元，迭經被上訴人催討均置若罔聞，誇張之處由上訴人歷年來繳納情況可窺其貌。其繳款不僅毫無規律可言，數額之計算全憑其一己喜好，簡單可計算之管理費用卻被其用極盡莫名的繳款頻率混亂數額，滋生管委會財務計算疲憊難耐不言，更逼管委會僅能訴諸法律途徑始能強制執行，至今上訴人仍積習難改，管理費用積欠已達134,103元之鉅。又按公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，上訴人既未依規定繳交上開管理費，爰依原宿公寓大廈之住戶規約第10條及公寓大廈條例第21條之規定提起本訴，求為判決上訴人應給付被上訴人134,103元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。

㈢對於上訴人抗辯之陳述：查被上訴人板橋原宿公寓大廈管理委員會成立後，即按空屋每坪30元、非空屋每坪60元計收，且空屋之認定係授權管委會認定，而上訴人所有部分並未經認定為空屋，自應依規約繳交每坪60元的管理費：

⒈查被上訴人於98年7月15日召開臨時區分所有權人大會時，雖有住戶提出是否需調高管理費以及取消未營業半價優惠的議題而列入議題三，以供與會人員討論，上訴人亦出席本次會議，經討論後決議保持目前以半價做為未營業（即空屋）管理費之收費標準，且被上訴人為明確收費標準以及空屋之認定，遂於99年12月7日第三屆第一次區分所有權人大會中，將管理費之收費標準列入議案討論，經該次區分所有權人大會決議，管理費收費仍照原有收費方式辦理（即空屋30元/坪；非空屋60元/坪），至於空屋之認定，則授權由管委會決定，準此，本件板橋原宿公寓大廈的管理費是按空屋每坪30元、非空屋每坪60元計收，且空屋之認定係授權管委會認定，自屬無疑。

⒉次查上訴人所有部分一直有營業的情形，故被上訴人認定上訴人所有系爭房屋為「非空戶」，然上訴人自行減少管理費繳費金額，上訴人即每2個月才繳納一次管理費，且繳納之數額全憑其一己喜好，對於被上訴人的追討卻強辯其所有房屋應以空屋計算，故拒不繳納，因此，被上訴人除於100年2月24日經管理委員會確認該房屋為「非空屋」外，再於100年3月15日召開第三屆第六次管理委員會，認定上訴人所有系爭房屋並非「空屋」，並將空戶認定標準公告，惟上訴人仍拒不繳納，是以，被上訴人前就98 年9月起至100年4月止共計20月短繳的管理費的部分，訴請上訴人清償，業經鈞院於101年2月29日以100年度簡上字第194號判決在案，故上訴人空言主張其應以空屋的標準繳納管理費，自屬無據。

⒊又查上訴人所有系爭房屋的使用坪數自100年1月12日至100年6月21日為215.27坪，而自100年6月21日後因合併後，使用坪數為177坪，故經被上訴人調閱產權資料後，核算上訴人應繳管理費，故自100年1月12日至101年4月30日間的管理費雖應退回16,055元，詎料，就100年5月起至101年6月止，及98年5月至8月的管理費的部分，合計上訴人迄今積欠之管理費已高達134,103元，詳如附表所示，且上訴人繳納管理費並未全額繳納，全憑其一己喜好的毫無章法，是以，縱然上訴人所言其將系爭房屋部分出租予第三人劉哲宏而已繳納每坪60元的管理費為真，然上訴人仍應清償其積欠的全部管理費。

⒋末查上訴人除自行於其所有房屋設立宗發國際有限公司，並提供予第三人設立躍銘科技有限公司及誠泰資產股份有限公司，足證系爭不動產的部份出租予他人作為營業使用，是被上訴人認定上訴人所有系爭房屋並非「空屋」自屬有據。

⒌又上訴人聲請傳喚板橋原宿公寓大廈地下一樓的所有權人張一凡，而欲證明其所有部分無營業行為，然因張一凡與系爭房屋並無關係，是自無傳喚之必要等語。

㈣按對於簡易程序之第一審裁判之上訴程序，準用第434條第1項、第434條之1及第三編第一章、第四編之規定，民事訴訟法第436條之1第3項定有明文。又於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，復為同法第446條第1項所明定。經查，本件被上訴人於原審起訴請求上訴人給付98年5月至8月及100年5月起至101年6月止共計積欠之管理費134,103元，然上訴人自101年7月起仍未繳交管理費，而此與被上訴人之起訴請求均屬基於上訴人未繳交管理費之同一基礎事實，依民事訴訟法第255條第1項、第446條第1項 之規定不受不得於簡易第二審程序為訴之變更或追加之限制，被上訴人自得擴張應受判決事項之聲明。

㈤緣上訴人為系爭建物之區分所有權人，依板橋原宿公寓大廈規約第十條第一、二、三、五項分別規定：「一、…區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項…㈡管理費，每坪新台幣六十元整…二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之…三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定…五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息一○％計算」，且板橋原宿公寓大廈管理委員會第三屆第一次臨時區分所有權人會議之會議紀錄記載：「貳、議題討論...案由三：管理費收取標準及欠費討論。決議：管理費收取照原有方式，至於空屋之認定由管委會決定」云云；板橋原宿公寓大廈第三屆第六次管理委員會會議記錄：「一、制定空屋認定標準為：1.不能有營業使用（不分使用範圍大小）。2.需無人居住。3.禁止登記營業使用（國稅局、工商登記）。三項完全符合，並由管委會過半決議。二、如當層樓為開放空間有它戶使用時，不分使用範圍大小，一律當樓層全面取消空戶」云云，則上訴人既不能舉證證明其所有之房屋業經被上訴人過半決議認定為空屋，上訴人自應按月繳交以每坪60元計算之管理費。

㈥再參諸被上訴人請求上訴人給付98年9月起至100年4月止短繳之管理費乙案，亦據 鈞院100年簡上字第194號確定判決認定上訴人既未經被上訴人認定為空屋，則上訴人仍應依板橋原宿公寓大廈規約之規定，於被上訴人認定為空屋前，以每坪60元計算繳交管理費，則被上訴人請求上訴人補繳交管理費自98年9月起至100年4月止共計20月，共應繳407,460元，扣除上訴人已繳之315,476元，則上訴人尚短繳管理費91,984元在案，亦可證上訴人應按月以每坪60元計算繳納管理費，要非所疑。

㈦經查，上訴人積欠98年5月至8月及自100年5月起至101年6月止之管理費共計134,103元，固蒙原審判決上訴人應給付被上訴人134,103元，及自101年8月15日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息在案。惟上訴人自101年7月起仍拒不悉數繳交管理費，自101年7月起至102年2月止尚積欠管理費共計75,201元，經被上訴人發函催索，仍無所獲，被上訴人自得依前揭板橋原宿公寓大廈規約之上開規定，擴張聲明請求上訴人再給付管理費共計75,201元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。

㈧衡前所述，是否為空屋，須待管委會認定之，故在管委會尚未認定之前，管理費之收取方式仍應按每月每坪60元計算之。職此，上訴人所有之房屋既未經管委會認定為空屋，自應按每月每坪60元繳納管理費，乃上訴人聲請傳喚證人劉天祥、張一凡，與本案待證事實毫無關涉，顯無必要。

（九）又查被上訴人另案請求上訴人給付自98年9 月1 日起至100 年4 月30日止共積欠之管理費173,476 元時，因上訴人於上開期間之每月應繳管理費為19,623元及每月停車管理費為750 元，合計20,373元，然上訴人98年5 月至8 月應繳之管理費為81,492元（按即20,373×4 ＝81,492），而其卻繳納81,496元（被上證二之一），亦即溢繳4 元，被上訴人為處理上訴人溢繳之4 元，而於上開案件計算積欠之管理費時，係從98年5 月1 日起至100 年4 月30日止，計算上訴人應繳納管理費為488,952 元（按即20,373×24＝488,952 ），而上訴人於98年8 月4 日繳納81,496元、99年1 月19日繳納77,500元、4 月28日繳納30,480元、6 月30日繳納30,480元、9 月7 日繳納21,060元、11月8日繳納21,060元、100 年1 月10日繳納21,060元、3 月14日繳納21,120元、4 月25日繳納11,220元（被上證二），已繳納管理費共315,476 元。由此據以核算，則上訴人積欠管理費173, 476元（按即488,952 －315,476 ＝173,476 ），此有被上訴人於上開案件提呈之準備書狀暨附表（被上證三）可參。

（十）又， 鈞院簡易庭100 年板簡字第665 號審理上開案件後，認定“在未經管委會認定為空屋前，管理費之收取方式仍應按照原有之方式（即每月每坪60元）計價，是原告請求被告繳交98年9 月起至100 年4 月止短繳管理費共計173,476 元〔（327.05坪×60）＋750 ＝20,373；20,373×24 ＝488,952 ；488,952 －315,476 ＝173,476 〕，自屬有據”云云（被上證四），而判決上訴人應給付被上訴人173,476 元，上訴人不服而提起上訴， 鈞院100 年簡上字第194 號判決雖肯認上訴人未經被上訴人認定為空屋前，應以每坪60元計算繳交管理費，然 鈞院就上開欠繳管理費情事未予詳查，遽認“被上訴人請求上訴人補繳交管理費自98年9 月起至100 年4 月止共計20月，依上訴人每月應繳管理費為20,373元，20月共應繳407,460 元，扣除上訴人已繳之315,476 元，則上訴人尚短繳管理費91,984元”在案，而將原判決關於命上訴人給付超過91,984元部分均廢棄（被上證5 ），顯係未將上訴人98年5 月至8 月應繳管理費81,492元計入應繳管理費之數額中，卻將上訴人於98年8 月4 日所指定繳納5 至8 月之管理費81,496元（參被上證2 之1 ），計入98年9 月至100 年4 月已繳管理費之總額中。職此，依 鈞院100 年簡上字第194號確定判決所認定之計算方式，則上訴人確實積欠98年5月至8 月管理費，被上訴人自得於本案訴請上訴人給付98年5 月至8 月之管理費，灼灼甚明。

（十一）又，被上訴人每月均寄發當月應付管理費通知單予包括上訴人在內之區分所有權人，而各區分所有權人之持分面積如有變更，則應依上開規定通知被上訴人，否則，被上訴人實難以知悉。上訴人名下之5 樓所有權坪數於98年5 月間合計327.05坪，共58個建號，以每坪60元計付管理費為19,623元（按即327.05×60＝19,623），再加上5 個車位，每個車位以150 元計為750 元，是上訴人每月應繳納管理費為20,373元（按即19,623＋750 ＝20,373），方其時訴外人許明森於5 樓之所有權坪數合計106.78坪，共18個建號。被上訴人嗣後聽聞上訴人將327.05坪之部分移轉予富禾開發股份有限公司（下稱富禾公司），而請上訴人提出相關資料，上訴人遂委請代書傳真所有權狀乙紙予當時之主委，依其上記載「登記日期：中華民國100 年6 月21日富禾開發房地持分坪數合計180.7 坪」（被上證6 ），則上訴人之坪數自為146.35坪（按即327.05－180.7 ＝146.35），據此以每坪60元核算，則上訴人自所有權移轉登記之100 年6 月21日起應繳納之管理費為8,781 元（按即146.35×60＝8,781 ），是被上訴人自100 年6 月21日起每月向上訴人催繳管理費8,781 元，而訴外人許明森之上開18個建號之建物，既均經被上訴人於100 年3 月15日第3 屆第6次管理委員會、100 年7 月15日第4 屆第2 次管理委員會認定符合空戶要件（參上證2 、3 ），而以每坪30元計收管理費，自無不合。

（十二）惟查，被上訴人遲至101 年4 月間始悉上訴人名下327.05坪早於100 年1 月12日移轉111.78坪予富禾公司，上訴人名下僅215.27坪，以每坪60元計為12,916元（按即215.27×60＝12,916），抑且，上訴人嗣又因移轉部分坪數予許明森，並與許明森、富禾公司之五樓所有坪數，聲請合併為一個建號，並於100 年6 月21日登記完畢（被上證7 ），上訴人、許明森、富禾公司之持分比例依序為十萬分之四○七六三、十萬分之二四六二二、十萬分之三四六一五，依5 樓總坪數434 坪予以核算，上訴人名下為177 坪，以每坪60元計為10,620元，加計停車位管理費456 元，則上訴人每月應繳納管理費為11,076元（按即10,620+456＝11,076），富禾公司、許明森名下則各為150 坪、107 坪。

（十三）再者，原宿公寓大廈5 樓原經板橋地政事務所編列76個建號及76個門牌號碼，上訴人、富禾公司及許明森各有其中34個、24個、18個建號，產權獨立，然渠等於100年4 月間向板橋地政事務所聲請將上開76個建號合併為1 個建號，而於100 年6 月21日由76個建號及76個門牌號碼合併為1 個建號即4074及1 個門牌號碼即新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓（參被上證7 ）。準此，被上訴人係依建號所示建物判斷是否符合『空戶認定標準書』所載之空戶，上訴人、許明森、富禾公司之上開建物既於100 年6 月21日合併為1 個建號，且該建號所示建物確係提供訴外人誠泰資產顧問有限公司營業使用，且提供躍銘科技有限公司及宗發國際有限公司登記為營業所，而為上訴人所不爭執（參原審卷第70、71頁），則上訴人、許明森、富禾公司共有建號為4074之建物自非『空戶認定標準書』所載之空戶，故上訴人、許明森、富禾公司自100 年6 月21日起應按渠等之持分面積，以每坪60元計付管理費，再加計停車位管理費，則渠等應繳納之管理費依序為11,076元、9,332 元、6,982元，許明森、富禾公司均依規定悉數繳納，從無異議。

（十四）衡前所述，被上訴人因上訴人未提供正確資料，致自100 年1 月12日起迄至101 年4 月30日止，通知上訴人應繳納之管理費數額有誤，亦即被上訴人通知上訴人自100 年1 月12日起至101 年4 月30日止應繳納管理費總額比正確應繳納管理費總額多16,055元（被上證8 ），故被上訴人提起本訴時以業已通知上訴人繳納之管理費計算，並將上開16,055元計入上訴人已繳納之管理費中（參附件），而請求上訴人應繳納98年5 月至8 月以及100 年5 月至101 年6 月積欠之管理費134,103 元，上訴人就上開積欠管理費期間及數額於原審均未爭執，被上訴人訴訟代理人就此當庭陳稱“上訴人積欠管理費係98年5 月到8 月及100 年5 月到101 年6 月，所欠金額為134,103 元”云云，亦據上訴人訴訟代理人回以“他們主張沒有錯”、“100 年5 月到101 年6 月被上訴人的計算方法是沒有錯”至明（參102 年3 月27日筆錄）。

（十五）又上訴人為減免稅捐支出，而向戶政事務所申請增編門牌號碼即新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓之1 、5 樓之2 、5 樓之3 乙事（被上證9 ），與『空戶認定標準書』所載空戶之認定毫無關涉，被上訴人係以板橋地政事務所編列之建號認定是否為空戶，上訴人不得以其向戶政事務所聲請增編之門牌號碼要求被上訴人認定是否為空戶，是上訴人辯稱“其所持有之新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓、5 樓之1 、5 樓之2 等3 戶房屋，長期無出租使用。新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓、5 樓之1 、5 樓之2 等3 戶為非營業用，而為空戶”云云（參補充理由（二）狀、一、二），洵屬無稽。

二、上訴人則以下列陳詞置辯：

㈠被上訴人指陳板橋原宿公寓大廈醴戶之管理費係一坪60元，與事實不符，按依被上訴人係依有無營業標準，認定是否以一坪60元或30元計算：

⒈依鈞院檢察署101年度偵字第20667號背信案件，被上訴人之前任主任委員陳秀齡及商醇於偵查中稱：「尹陳秀齡辯稱：伊自98年5月1日起至100年4月30日止，擔任板橋原宿公寓大廈管理委員會主任委員，板橋原宿公寓大廈規約明定各區分所有權人繳交管理費之計算方式為每坪60 元，後來召開區分所有權人會議時，始決定非營業用之空間及空屋，繳交管理費之計算方式為每坪30元，至於何謂空屋，授權由板橋原宿公寓大廈管理委員會認定；其認定標準係無人居住、營業或作為公司登記地址，且板橋原宿公寓大廈管理委員會認定為空屋後，會張貼公告讓區分所有權人知悉；在伊瞻任上開管理委員會主任委員期間，各區分所有權人自行以匯款方式繳交管理費，伊也有請助理謝青樺開立收取管理費之通知單，財務委員林建休與伊之助理謝青樺負責處理管理費事宜等語；被告商醇辯稱：伊自100年5月1日起至101年4月30日止，擔任上開管理委員會主任委員，管理費之計算方式係以在上址設立公司登記為營業所、或實際營業，則每坪須繳交60元之管理費；專有部分係空屋或無人使用，須由上開管理委員會認定並公告通知等語。告訴意旨認被告2人涉犯刑法背信犯行，無非係以被告2人對於上址地下1樓住戶張一凡、地下2樓住戶聯華、3樓住戶林良麟、6樓住戶即被告商醇，以每坪30元計算、短收上開4住戶每月應繳納管理費等情為據，」，此有不起訴處分書附呈可稽。

⒉另依鈞院101年度訴字第1249號損害賠償事件，被上訴人之前任主任委員陳秀齡及商醇於101年8月17日答辯㈡狀稱：「二、管委會成立後管理費即按空屋每坪30元、非空屋每坪60元計收；空屋之認定則授權由管委會認定，…㈣被告陳秀齡接任第2任管委會主委後，仍係依原收費方式接續辦理，惟有住戶提出是否需調高管理費以及取消未營業半價優惠之議題，遂於98年7月15日召開臨時區分所有權人大會時列入議題三，以供與會人員討論（原告亦出席本次會議），經討論後決議保持目前收費標準，是可證，以半價做為未營業（即空屋）管理費之收費標準早已行之有年，…四、原告擔任副主委期間，其本身亦係以每坪30元計繳納管理費。原告擔任第一屆管委會副主委期間，其自己應繳納之管理費，依被證4所載。亦係以每坪30元計算，實際繳納亦同，故原告自己即以每坪30元計算繳納管理費，卻仍質疑每坪應繳納60元？五、綜上所述，原告所指摘之4層樓住戶自原告擔任首屆管理委員開始，即以每坪30元之管理費計收，均無人有何爭執。」，足見板橋原宿公寓大廈住戶之管理費係以有無營業作為一坪是否以60元或30元為標準。

㈡上訴人所有之新北市○○區○○路○段00巷00號5樓並無任何營業行為：依民事訴訟法第277條規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」及最高法院96年度台上字第1131號判決意旨；「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任。又認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，再直接關係上，雖僅足以證明他項事實。但由此在項事實。本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷。」，本件上訴人所有之新北市○○區○○路○段00巷00號5樓、5樓之1、5樓之2均無任何營業行為（另上訴人所有之新北市○○區○○路○段00巷00號5樓之3之房屋租給訴外人劉哲宏，被告已繳納1坪60元之管理費），被上訴人自應具體舉證證明上訴人於新北市○○區○○路○段00巷00號5樓、5樓之1及5樓之2，自100年6月21日迄今有營業行為？懇請鈞院至現場履勘或傳訊板橋原宿公寓大廈區分所有權人地下一樓張一帆（地址：新北市○○區○○路○段00巷00號地下一樓）及劉哲宏（地址：新北市○○區○路○段00巷00號5樓之3）到庭說明，即可明瞭上訴人所有之新北市○○區○○路○段00巷00號5樓、5樓之1、5樓之2並無營業行為等語。

㈢被上訴人上述所言並不屬實，上訴人都有按月繳管理費，上述所言是被上訴人為自己利益而誣告上訴人，上訴人並沒有依一己喜好繳費，是依據管理委員會規定使用者付費原則繳交費，有管理委員會財務記帳簿（板橋農會帳戶帳號：0000000000000號）可茲證明，從管理委員會籌備直到現在公共基金，管理費之繳納金額每坪多少錢都清楚記載，但管理委員會成立至今，財務委員會議紀錄都沒有財務詢查及財務報告，只有財務催收名單。

㈣住戶規約第10條規約記載：㈠公共基金管理費之繳納每坪60元，但是事實上公共基金管理費之繳納，有營業每坪60元，無營業30元，從管理委員會成立開始的管理委員會存款帳戶（板橋農會、帳號0000000000000）對照可看出，而99年12月7日第三屆第一次臨時區分所有權人會議決議，管理費收取照原有方式管委會會議記錄，98年6月20日召開臨時區分所有權人會議，議案三：是否調高管理費收費金額（60元/坪）及取消未營業半價優惠，決議按照原來繳納方式收取，而被上訴人除了100年2月24日經管理委員會確認上訴人房屋為非空屋外，再於100年3月15日召開第三屆第六次決議，制定空屋認定標準，認定上訴人所有系爭房屋並非空屋，管理委員會並將空戶認定標準公告，但空屋認定標準全部都是被上訴人自己制定，完全沒有考慮區分所有權人權利與能力，全依被上訴人利益所制定，實在有損區分所有權人之權利，被上訴人不能依上訴人整層樓所有權狀434坪，認定上訴人全部有做營業使用（上訴人原有權狀有76戶，合併分割後改為4戶，有房屋稅單可查詢），如此認定方式有損區分所有權人之利益。

㈤101年4月17日第五屆區分所有權人大會，上訴人區分所有權人提案一至五案，被上訴人都不討論上訴人之提案，管理委員會開會也未通知上訴人，可見被上訴人做事毫無章法完全為所欲為，總是找與其有不同意見之人麻煩，所有會議提案記載及決議，完全憑其喜好及自身利益，以多數欺負少數！

㈥被上訴人管理費收費標準認定因人而異，毫無章法，未依一般人經驗法則，讓人無法苟同；住戶規約第10條明訂「公共基金管理費之繳納每坪60元」，但實際上公共基金管理費之繳納有分有營業每坪60元，沒營業每坪30元；被上訴人於100年3月15日決議（案由一）：板橋原宿公寓大廈為商業大樓空戶之認定規範：㈠、1、不能有營業使用（不分使用範圍大小）2、需無人居住3、禁止登記營業使用（國稅局、工商登記）三項完全符合，並由管委會過半決議。㈡、如當樓層為開放空間有它戶使用時，不分使用範圍大小，一律當樓層取消空戶。㈢、住宅使用依板橋原宿公寓大廈規約。上訴人與被上訴人主委許明森同為五樓所有權人，於100年3月15日，板橋原宿公寓大廈第三屆第六次管理委員會會議記錄議案討論：「一、管理費之空屋認定事宜…5F許明森：v無營業使用、v無人居住、v無營業登記…決議：通過。及100年7月15日，板橋原宿公寓大廈第四屆第二次管理委員會會議記錄，「案由二：檢視現行空戶認定事宜。…5F許明森：v無營業使用、v無人居住、v無營業登記…決議：通過。」，以上都可證明被上訴人各委員認定「空戶」的標準實在讓人無法信服，相同的規約，相同樓層，用在不同人身上，主委與上訴人卻有不同的解釋及認定標準，上訴人多次反應，均置之不理。

㈦101年4月17日板橋原宿公寓大廈第五屆區分所有權人大會會議紀錄，大會提案討論部分，主席均利用職權，規避、拖延、塘塞，將所有有爭議事項均延至101年4月24日再行討論決議，不料，被上訴人竟在毫無告知區分所有權人的情況下，取消101年4月24日之會議，區分所有權人到場，但被上訴人所有委員竟然無人到場，這對區分所有權人之權益，任意踐踏，既已召開區分所有權人會議，且全員到齊的狀況下，被上訴人主委執意強行運作，不予討論，反而擇期拖延，置之不理，毫無下文，目中無法，此種作為實難令人稱服。

㈧上訴人所有之新北市○○區○○路○段00巷00號5樓，分為四戶，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅繳款書可證，上訴人5樓房屋分為4戶，只有22號5樓之3繳納營業稅，其餘都繳納一般稅，足證只有一戶出租使用，其餘都為「空戶」。上訴人吳宗龍所持有之新北市○○區○○路○段00巷00號5樓、5樓之1、五樓之2、等三戶房產，長期無出租使用；經會計師提醒才知房屋稅率計算問題（一般稅率與營業使用稅率），所以才遲至101年10月15日向新北市政府稅捐稽徵處申請5樓、5樓之1、5樓之2等3戶為非營業用，被上訴人主委許明森得知後，竟無故阻擾異議上訴人申辦非營業用，此種作為實令人無法苟同；至101年10月19日新北市政府稅捐稽徵處發函訂於101年10月26日現勘現場（暨新北市○○區○○路○段00巷00號5樓）後，101年10月29日新北市政府稅捐稽徵處發函始認定新北市○○區○○路○段00巷00號5樓、5樓之1、5樓之2等3戶為非營業用；上訴人所有5 樓房產若如被上訴人所認定的「非空戶」，新北市政府稅捐稽徵處怎可能認定為非營業用。

㈨「空戶」或「非空戶」之認定有爭議時，應於情、理、來研討，而非憑被上訴人一己之好惡來決定。被上訴人板橋原宿公寓大廈管理委員會，此棟大樓為商業大樓，原本5樓為76筆權狀，而非1筆或4戶，單憑被上訴人委員決議空戶認定標準，顯失客觀，如5樓76筆攤位其中10戶營業，剩餘66戶無營業，是否一樣需繳納管理費每坪60元？還是繳納每坪30元？使用者付費，為一般人所接受之道理，而非濫權就可隻手遮天。政府課徵稅捐，以自用、非自用，營業或非營業來課徵房屋稅，國家、地方課徵稅賦均遵循此原則，上訴人並非不繳納管理費，至有出租他人使用後，即以營業用繳納5樓之3 的管理費（每坪60元），其餘部分未營業，繳納每坪30元，被上訴人明知此狀況，為何百般刁難，假公濟私逼迫上訴人，浪費公共基金興訟，還把上訴人妖魔化，其用心叵測，可見一般。

（十）被上訴人答辯（二）狀第六頁倒數第五行「上訴人就上積欠管理費期間…，亦據上訴待人訴訟代理人回以“他們主張沒有錯”」，其因被上訴人所提98年5 月至100 年4 月底止已經100 年度板簡字第665 號判決確定，為縮小爭執點才做此聲稱回應，並非就管理費期間及數額未爭執。

（十一）被上訴人答辯（二）狀第七頁第三行「七、又查，上訴人為減免稅捐支出，而向戶政事務所申請增編門牌號碼即新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓之1 、新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓之2 、新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓之3 乙事（被上證9 ），與『空戶認定標準書』所載空戶之認定毫無關涉，……，洵屬無稽。」：

1、申辦門牌證明書（被上證9 ）實乃被上訴人法定代理人許明森所申辦，用於許明森向上訴人購買新北市○○區○○路0 段00巷00號5 樓百分之60權利，分成4 戶是利於被上訴人法定代理人許明森用於銀行貸款所用，並非上訴人為減免稅捐之用，且（被上證9 ）實為發給給被上訴人法定代理人許明森，被上訴人顛倒是非，用意頗測。

2、「被上訴人係以板橋地政事務所編列之建號認定是否為空戶」，被上訴人空戶認定標準主要係以是否有營業為標準認定，稅捐單位實已認定5 樓、5 樓之1 、5 樓之2 為非營業用，就足以證明事實上沒營業使用，有營業使用的5樓之3 ，上訴人均有依被上訴人所規定繳納每坪60元之管理費為被上訴人所不爭執，稅捐單位既已認定為非營業用，何以被上訴人執意要認定為營業用？

3、依（上證5 ）分戶平面圖暨新北市○○區○○路○段00巷00號5 樓、5 樓之1 、5 樓之2 、5 樓之3 現況圖，事實上確實已分割為4 戶，遲遲未向地政事務所申辦分為4 個建號，是因為買賣糾紛，被上訴人法定代理人許明森與上訴人因買賣尾款及如何分配4 戶產權之間爭議導致；雖然在建號未分割成4 戶，但於戶政事務所及稅捐稽徵處確實已分為4 戶，稅捐稽徵處也現勘過現場，確實只有1 戶5樓之3 營業中，其餘3 戶確為空戶。

4、依被上訴人制定空屋認定標準（上證1 ）為－（1 ）不能有營業使用。（2 ）需無人居住。（3 ）禁止登記營業使用（國稅局. 工商登記）。三項完全符合，並由管委會過半決議。依被上訴人此標準認定，上訴人5 樓4 戶房產，為非開放空間，每戶均有隔間及獨立進、出口（上證5 ）可證明，上訴人只有一戶5 樓之3 用以登記營業使用，包含宗發國際有限公司、誠泰資產股份有限公司、躍銘科技有限公司等，其餘3 戶五5 、5 樓之1 、5 樓之2 均未營業使用（上證8 ）可證；且無人居住於內，上訴人於被上訴人召開的住戶大會表達意見時，均置之不理，規避、拖延、塘塞（上證4 ）可證，完全符合管委會『空屋認定標準』，還是沒用，難道真需管委會過半決議？再依被上訴人（被証3 ）可知，管理費收費分為空屋30元／坪、營業用60元／坪，上訴人每月所繳納之管理費並無短少。

三、原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審簡易之訴及追加之訴均駁回。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴人應再給付被上訴人75,201元，及自追加書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。

四、兩造爭執與否事項：

㈠不爭執事項：

⒈板橋原宿公寓大廈之住戶規約第10條第5項規定：「區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取延遲利息，以未繳金額之年息10％計算」。

⒉被上訴人請求上訴人自98年9月起至100年4月止共計20月之欠繳管理費91,984元，業經本院100年簡上字第194號判決確定在案，此部分上訴人已於101年5月間補繳完畢。

⒊被上訴人板橋原宿公寓大廈管理委員會成立後，即按空屋每坪30元、非空屋每坪60元計收。

⒋被上訴人空戶認定標準書載明：『一、板橋原宿公寓大廈為商業大樓空戶之認定規範1.不能有營業使用（不分使用範圍大小）2.需無人居住。3.禁止登記營業使用（國稅局、工商登記）三項完全符合，並由管委會過半決議。二、如當層樓為開放空間有它戶使用時，不分使用範圍大小，一律當層樓全面取消空戶。三、住宅使用依板橋原宿公寓大廈規約。』。

⒌上訴人所有門牌號碼為新北市○○區○○路○段00巷00號5樓，使用坪數自100年1月12日至100年6月21日為215.27坪；自100年6月22日後至今，其使用坪數為177坪之房屋所有權，關於坪數計算管理費之差額，被上訴人已於101年5月予以扣抵16055元。

⒍上訴人建物只有一個建號，上訴人到戶政事務所增加門牌為4戶。

⒎上訴人自101年7月起至102年2月止，僅於101年8月間匯款13407元之管理費及停車費予被上訴人，此期間若以每坪60元計算管理費（上訴人仍主張應以每坪30元計算），每月應繳管理費為10620元，及停車費456元。

㈡爭執事項：

⒈上訴人主張被上訴人所計算的管理費方法是沒有錯，同層樓4戶有我自己1戶在使用，其他3戶並無使用，所以我認為那3戶是空戶等情。

⒉被上訴人主張請求上訴人自98年5月至8月止，及自100年5月至101年6月止所欠管理費134,103元，上訴人只有一個建物，他只是自己到戶政事務所增加門牌為4戶，應該算1戶，並非空戶等語。

五、首應審酌上訴人主張其所有門牌號碼為新北市○○區○○路○段00巷00號5樓4戶有我自己1戶在使用，其他3戶並無使用是空戶，有無理由？

㈠依被上訴人所提出之板橋原宿公寓大廈規約第10條第1項、第2項規定：「一、…㈡管理費，每坪新台幣60元整。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之…」，則依板橋原宿公寓大廈規約，管理費係以每坪60元計算。再依板橋原宿公寓大廈管理委員會第三屆第一次臨時區分所有權人會議紀錄之記載：「案由三：管理費收取及欠費討論。決議：管理費收取照原有方式，至於空屋之認定由管委會決定。」有該公寓大廈規約及區分所有權人會議記錄附卷可稽，足徵管理費之收取係照原有方式，至於是否為空屋，則須待管委會認定之，故在管委會尚未認定之前，管理費之收取方式仍應按照原有之方式（即每月每坪60元）計算甚明。

㈡被上訴人空戶認定標準書載明：『一、板橋原宿公寓大廈為商業大樓空戶之認定規範1.不能有營業使用（不分使用範圍大小）2.需無人居住。3.禁止登記營業使用（國稅局、工商登記）三項完全符合，並由管委會過半決議。二、如當層樓為開放空間有它戶使用時，不分使用範圍大小，一律當層樓全面取消空戶。三、住宅使用依板橋原宿公寓大廈規約。』，及上訴人建物只有一個建號，上訴人到戶政事務所增加門牌為4戶，為兩造所不爭執事項。經查，上訴人建物只有一個建號，實質上應該屬於1戶，並不能上訴人自己到戶政事務所增加門牌為4戶而變為4戶，上訴人主張其有我自己1戶在使用，因實質上應該屬於1戶，故依上開空戶認定標準系爭建物並非空戶甚明；何況，是否為空屋，尚須待管委會過半決議認定之，故在管委會尚未認定之前，管理費之收取方式仍應按照原有之方式（即每月每坪60元），系爭建物，並未經管委會過半決議認定為空屋，上訴人主張其所有門牌號碼為新北市○○區○○路○段00巷00號5樓4戶有我自己1戶在使用，其他3戶並無使用是空戶云云，顯無理由甚明。

六、次應審酌被上訴人主張請求上訴人自98年5月至98年8月止及100年5月至101年6月止所欠管理費134,103元，有無理由？

㈠上訴人所有系爭區分所有建物，既未經被上訴人認定為空屋，上訴人依板橋原宿公寓大廈規約之規定，於被上訴人認定為空屋前，仍應以每坪60元計算繳交管理費。經查，上訴人自98年5月到8月止及100年5月到101年6月止所應繳之管理費228,448元（20,373＋20,373＋20,373＋20,373＋20,373＋16,621＋8,781＋8,781＋8,781＋8,781＋8,781＋8,781＋8,781＋8,781＋8,781＋8,781＋11,076＋11,076）－上訴人自98年8月、100年6、7、9月及101年2、4、5、6月分別管理費及坪數差額扣抵共計175,841元（81,496＋11,184＋11,512＋11,512＋17,268＋13,407＋16,055＋13,407，其中16,055元部分，係被上訴人就上訴人所有系爭建物坪數變更後應繳管理費差額扣抵）＝所欠管理費52,607元（見原證4），是被上訴人主張上訴人應給付52,607元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年8月15日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。

㈡又本院100年度簡上字第194號乙案，被上訴人於100年6月29日該訴訟第一審所提民事準備書狀主張：「…被告（即上訴人）自98年9月起（98年8月溢繳4元）至100年4月止，均未依規約繳納管理費，共積欠173,476元…」等語（本院100年度板簡字第665號卷第37頁參照），爰依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求上訴人給付173,476元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦有本院100年度簡上字第194號民事判決書被上訴人之主張內容在卷可按。再互核被上訴人於上開民事準備書狀後附證據一「吳宗龍欠繳管理費計算表」中記載，上訴人已於98年8月間匯款81496元，及98年5月至8月欠繳管理費81492元，足見，被上訴人於前案確定訴訟中已主張上訴人前已於98年8月繳納81,496元（上訴人並於本院102年5月28日言詞辯論時陳明該筆匯款，係用以清償當時已積欠98年5月至8月之管理費及停車費等情），經扣抵98年5月至8月應繳管理費81492元後，因而溢繳4元，故而於前案訴訟請求上訴人自98年9月起，至100年4月止，未依規約繳納之管理費，共積欠173,476元部分（已扣溢繳4元），本院100年度簡上字第194號判決似將98年5月至8月止已繳納81,492元（不含溢繳4元）誤為扣抵98年9月起至100年4月間積欠之管理費及停車費，因上訴人自98年5月至8月止應繳之管理費為81,492元，而上訴人於98年8月4日匯款繳納81,492元清償當時積欠之管理費債務完畢，亦合民法第322條第1款債務已屆清償期者，儘先抵充之法定抵充順序規定，故本件上訴人98年5月至8月間已無積欠管理費及停車費之情事甚明，被上訴人就此部分請求上訴人給付，自屬無據，尚難僅因本院100年度簡上字第194號確定判決誤將上訴人於98年8月匯款清償之81,492元，逕自於被上訴人請求98年9月起至100年4月間上訴人所積欠管理費中予以扣除，而將上訴人已清償98年5月至8月間管理費及停車費之事實，回復至未清償之狀態。至於被上訴人請求之管理費於本院100年度簡上字第194號民事判決內誤為扣抵部分，為判決錯誤更正或另涉其他法律問題，非本件判決所得解決，併此敍明。

七、末應審酌被上訴人於本件第二審訴訟程序中追加請求上訴人給付自101年7月至102年2月止所欠管理費75,201元，有無理由？上訴人既未經被上訴人認定為空屋，則上訴人仍應依板橋原宿公寓大廈規約之規定，於被上訴人認定為空屋前，以每坪60元計算繳交管理費，已如前述。經查，上訴人自101年7月至102年2月止所應繳之管理費共計88,608元（11,076＋11,076＋11,076＋11,076＋11,076＋11,076＋11,076＋11,076），扣除已繳管理費13,407元後，上訴人尚欠管理費75,201元，是被上訴人主張上訴人應再給付75,201元，及自追加書狀繕本送達翌日即102年3月28日起至清償日止，按年息百分之10 計算之利息，為有理由，應予准許。

八、綜上所述，被上訴人依據規約及公寓大廈管理條例第21條規定，請求上訴人給付52,607元，及自101年8月15日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，以及追加起訴請求上訴人給付75,201元，及自102年3月28日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之部分，即為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，自有未洽，上訴就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決該部分廢棄，改判如主文第2項所示。並就被上訴人於本院追加起訴部分，諭知如主文第3項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並宣告准上訴人預供擔保，得免為假執行，核無違誤，上訴意旨，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其餘未經援用之證據，經本院審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。

十、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。