臺灣新北地方法院103年度重訴字第739號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第739號

原告

板橋原宿公寓大廈管理委員會

法定代理人

王思穎

訴訟代理人

陳秀卿律師

訴訟代理人

林世芬律師

被告

吳宗龍

訴訟代理人

李 旦律師

　　　　　　江俊賢律師

上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國104年1月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠被告係附表所示土地及建物（下稱系爭土地及建物）之區分所有權人，其前因積欠管理費，經原告於民國100年間向本院起訴請求被告給付98年9月起至100年4月止積欠之管理費新台幣（下同）17萬3,476元，本院以100年度板簡字第665號判決被告應給付17萬3,476元。被告不服提起上訴，本院100年度簡上字第194號判決認定被告既未經原告認定為空屋，則被告仍應依板橋原宿公寓大廈規約（下稱系爭規約）之規定，於原告認定為空屋前，以每坪60元計算繳交管理費。…則原告請求被告補繳交管理費自98年9月起至100年4月止共計20個月（原審以24個月計算，有違誤），依被告每月應繳管理費為2萬373元，而20個月共應繳40萬7,460元，扣除被告已繳之31萬5,476元，則被告尚短繳管理費9萬1,984元云云。核前開100年度簡上字第194號判決顯係將被告於98年8月繳納之98年5至8月管理費8萬1,496元納入98年9月至100年4月之已繳金額，然計算應繳金額時卻自98年9月起算，顯有重大錯誤。【蓋原告於計算前開積欠之管理費時係以98年5月至100年4月，前後共24個月來核算，因其於98年5至8月之管理費溢繳4元，亦即24個月應繳管理費為48萬8,952元【按即每月（327.05坪×60元）＋停車管理費750元＝20,373元，20,373×24＝488,952，扣除被告已繳31 萬5,476元後（按即被告98年8月繳8萬1,496元、99年1月繳7萬7,500元、4月繳3萬480元、6月繳3萬480元、9月繳2萬1,060元、11月繳2萬1,060元、100年1月繳2萬1,060元、3月繳2萬1,120元、4月繳1萬1,220元，總計31萬5,476元），尚積欠17萬3,476元（按即488,952－315,476＝173,476）】。原告持上開確定判決聲請強制執行（本院101年度司執天字第42871號），業已受償管理費9萬1,984元及執行費736元（按即91,984＋執行費（91,984×0.8%）＝92,720），故依本院100年度簡上字第194號判決結果，被告顯未繳納98年5 至8月之管理費8萬1,492元（因判決將該金額在原告所請求之98年9月至100年4月應繳之管理費抵充）。㈡被告嗣後仍未依規約按月悉數繳納管理費，且原告因被告未提供正確資料，致自100年1月12日起至101年4月30日止，通知被告應繳納之管理費數額有誤，亦即原告通知被告自100年1月12日起至101年4月30日止應繳納管理費總額比正確應繳納管理費總額多1萬6,055元，故原告於101年間向本院起訴請求被告給付98年5至8月及100年5月至101年6月止積欠之管理費共13萬4,103元，係以業已通知被告繳納之管理費計算，並將上開1萬6,055元計入被告已繳納之管理費中，而經本院101年度板簡字第1547號判決被告應給付13萬4,103元。被告不服而提起上訴，本院102年度簡上字第44號判決認定被告自98年5至8月及100年5月至101年6月止應繳管理費22萬8,448元，扣除被告自98年8月、100年6、7、9月及101年2、4、5、6月分別繳納之管理費17萬5,841元，被告尚應給付5萬2,607元。本院100年度簡上字第194號判決似將98年5至8月已繳納8萬1,492元（不含溢繳4元）誤為扣抵98年9月起至100年4月間積欠之管理費，因被告於98年8月4日匯款繳納8萬1,492元清償當時積欠之管理費債務完畢，故被告98年5至8月間已無積欠管理費之情事云云，而判決被告僅應給付原告5萬2,607元，（惟本院100年度簡上字第194號判決係已確定之判決，且實際上已將該8萬1,492元拿去扣抵98年9月至100年4月積欠之管理費，另溢繳之4元亦在該判決抵充完畢，依該判決原告帳上已減少8萬1,492元，前開判決僅係紙上文字，而被告迄今仍少繳8萬1,492元管理費），且就原告擴張聲明請求被告應再給付101年7月至102年2月止積欠之管理費7萬5,201元，亦判准在案。職此，被告自本院101年度司執天字第42871號強制執行後，至103年3月止，被告應繳納之管理費，扣除其已匯款金額，被告已積欠共計30萬5,570元。㈢原告之規約第3條第3項第4目、第19條第2項第1、3目分別明訂：「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：…㈣住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓」、「住戶有下列各目之情事，管理委員會應促請區分所有權人改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：㈠積欠依本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。㈢其他違反法令或規約，情節重大者」云云。又住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者；其他違反法令或規約情節重大者；前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，公寓大廈管理條例第22條第1項第1、3款、第2項分別定有明文。又本條例第22條第1項第1款所稱區分所有權總價，係指管理負責人或管理委員會促請該區分所有權人或住戶改善時，建築物之評定標準價格及當期土地公告現值之和，復為公寓大廈管理條例施行細則第6條所明訂。而房屋現值係依據納稅義務人所申報之價值，並參照不動產評價委員會評定之標準核計者，房屋標準價格係由不動產評價委員會評定，經各直轄市、縣（市）政府核定公告者，即課徵房屋稅之現值，與該房屋之評定標準價格相等，此觀諸房屋稅條例第5條、第9條、第10條及第11條之規定自明。準此以觀，系爭土地於103年1月之土地公告現值為1,723萬5,048元（按即每平方公尺19萬5,000元，195,000×1,731×5,106/100,000＝17,235,048），其建築物於103年間之評定價值則為296萬2,369元（按即4074建號之房屋稅稅籍現值為7,267,300，7,267,300×40,763÷100,000=2,962,369），故系爭土地及建物之區分所有權總價為2,019萬7,417元（按即17,235,048＋2,962,369＝20,197,417），而被告經本院執行處101年度司執天字第42871號強制執行後，被告再度積欠依公寓大廈管理條例及原告規約規定所應分擔之管理費至103 年3月止共計30萬5,570元，迭經原告催索，仍未給付，顯已超過其區分所有權總價百分之1即20萬2,332元，業經原告區分所有權人會議於103年4月22日決議對被告訴請其遷離並出讓系爭土地及建物，則原告自得依上開103年4月22日區分所有權人會議之決議，訴請被告遷離並出讓系爭土地及建物。綜上所述，爰依規約、公寓大廈管理條例第22條第1項第1、3款、第2項之規定提起本訴等語。並聲明：被告應遷離並出讓系爭建物區分所有權與共用部分，及其基地所有權應有部分。

二、被告則以：㈠被告乃系爭土地及建物之區分所有權人，自本院100年度板簡字第665號判決即爭執「5樓根本沒有再營業使用」，至本院102年度簡上字第44號判決亦續予爭執「5樓4戶有我自己1戶在使用，其他3戶並無使用是空戶」，可見被告多年來均爭執所有之房屋不能以營業用每坪60元收取管理費，因此，被告自非惡意不繳管理費，合先敘明。㈡系爭規約第19條第2項第1目、第3目固規定，有「㈠積欠依本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。㈢其他違反法令或規約，情節重大者」之情事發生時，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分。按所謂區分所有權人應分擔費用，參公寓大廈管理條例第11條規定，應係指「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良」，經區分所有權人會議議決，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔者而言，原告指稱被告積欠管理費是否符合系爭規約第19條第2項第1款所定之「應分擔費用」，自不無疑問。㈢系爭規約第19條第2項第3目固亦列有「違反規約，情節重大者」，然所謂「情節重大」為一規範性構成要件要素，須經法院綜合客觀情事、公寓大廈之管理維護、區分所有權人及全體住戶之權益等項而為評價，則尚不得未經法院評價，即認屬情節重大，此有臺灣臺北地方法院101年度訴字第1404號判決可參。又按公寓大廈管理條例（下稱本條例）之立法目的，在於建立公寓大廈使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，然該條例第22條規定之強制遷離、出讓，為嚴重性之巨大手段，對於區分所有權人之財產保護，即有重大衝擊，運用性自須符合適當性、必要性、衡平性而以最後手段性審慎為之。而就積欠應繳納之公共基金或應分擔或負擔之費用者，原告得依公寓大廈管理條例第21條規定，訴請法院命其給付。況公寓大廈管理條例第22條第1項第1款就積欠應分擔之費用而得訴請強制遷離部分已有特別規定，同條項第3款所定「其他違反法令或規約情節重大者」應係規範非屬前2款情形之概括規定，如於此情形，管理委員會就積欠管理費者得依該條項第3款訴請強制遷離，無異於規避同條項第1款所定之要件，進而架空該條項第1款之規定而使其成為具文。系爭規約第19條第2項第1目、第3目與本條例第22條第1項第1款、第3款規範內容相同，參酌上開判決意旨，原告自得依循以往之方式，向被告提起給付管理費之訴訟，然原告不圖如此，卻以被告欠繳管理費為由，依系爭規約第19條第2項第3目提起本件訴訟，自不符合適當性、必要性、衡平性。㈣依系爭規約第19條及公寓大廈管理條例第22條規定，縱有該條之情形時，應由管理負責人或管理委員會促請其改善，於3個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。然起訴狀卻未見原告遵守上開規定之事證，自有未合。

㈤再者，依系爭規約第3條第3款、第10款規定，關於「區分所有權人之強制出讓」之決議，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3 以上之同意行之，惟參起訴狀所附板橋原宿第七屆區分所有權人大會會議紀錄，當次會議應到所有權人共523區分所有權單位（13位區分所有權人），全部實到，該次會議議題討論案由一為「管理費催討案」，但說明卻載：「本大樓區分所有權人吳宗龍欠繳管理費，本次會議將通過是否依公寓大廈管理條例第二十二條辦理（參起訴狀附件1）」，於「表決結果計票方式」記載：「1：有效票共447區分所有權單位，同意授權管理委員會依公寓大廈管理條例第二十二條辦理共387區分所有權單位（8位區分所有權人）」，然而會議記錄次一頁又另記載：「2：總票數共523區分所有權單位，同意授權管理委員會依公寓大廈管理條例第二十二條辦理共432區分所有權單位（9位區分所有權人）」，兩項表決結果為何不同？何者為正確？甚且，上開兩項表決結果，如何符合上開規約之規定，亦未見起訴狀說明。㈥綜上，被告認為原告對被告收取之管理費計價有爭議，因此未全數照繳，但終究非可認係積欠應分擔之費用，亦非屬違反法令或規約情節重大者，原告未依法律及系爭規約之規定，任意對被告提起本件訴訟，自有未合等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張被告乃系爭土地及建物之區分所有權人，其前因積欠管理費，經原告於100年間訴請被告給付98年9月起至100年4月止積欠之管理費17萬3,476元，本院以100年度板簡字第665號判決被告應給付17萬3,476元；被告不服提起上訴，本院100年度簡上字第194號判決認定被告尚短繳管理費9萬1,984元，原告持上開確定判決聲請本院101年度司執天字第42871號強制執行程序，受償管理費9萬1,984元及執行費736元，被告嗣後仍未依規約按月悉數繳納管理費，故原告於101年間向本院起訴請求被告給付98年5至8月及100年5月至101年6月止積欠之管理費共13萬4,103元，經本院101年度板簡字第1547號判決被告應給付13萬4,103元，被告不服提起上訴，本院102年度簡上字第44號判決卻認定被告尚應給付5萬2,607元，且就原告擴張聲明請求被告應再給付101年7月至102年2月止積欠之管理費7萬5,201元，亦判准在案，故被告自本院101年度司執天字第42871號強制執行後，至103年3月止，應繳納之管理費扣除其已匯款金額，已積欠共計30萬5,570元，顯已超過其區分所有權總價百分之1即20萬2,332元，原告區分所有權人會議業於103年4月22日決議對被告訴請其遷離並出讓系爭土地及建物之事實，有土地暨建物登記第二類謄本、本院100年度板簡字第665號宣示判決筆錄、100年度簡上字第194號民事判決、民事執行處101年5月3日板院清101司執天字第42871號函、101年度板簡字第1547號宣示判決筆錄、102年度簡上字第44號民事判決、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、板橋原宿第七屆區分所有權人大會會議紀錄在卷可稽（本院卷一第12至43、54至64、67至88、102至113頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、原告復主張被告自本院101年度司執天字第42871號強制執行後，至103年3月止應繳納之管理費，扣除其已匯款金額，已積欠共計30萬5,570元，顯已超過其區分所有權總價百分之1即20萬2,332元，原告區分所有權人會議業於103年4月22日決議對被告訴請其遷離並出讓系爭土地及建物，原告依系爭規約第3條第3項第4目、第19條第2項第1、3目、公寓大廈管理條例第22條第1項第1、3款、第2項規定，自得訴請被告遷離並出讓系爭土地及建物等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠按住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓，應經區分所有權人會議決議。住戶積欠依本條例及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者；其他違反法令或規約，情節重大者，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分，為系爭規約第3條第3項第4目、第19條第2項第1、3目所明文規定，有系爭規約附卷可參（本院卷一第90至101頁）。次按住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者；其他違反法令或規約情節重大者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，亦分別為公寓大廈管理條例第22條第1項第1、3款、第2項所明文。

㈡復按公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立公寓大廈使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，然該條例第22條規定之強制遷離、出讓，為嚴重性之巨大手段，對於區分所有權人之財產保護，即有重大衝擊，運用性自須符合適當性、必要性、衡平性而以最後手段性審慎為之。而就積欠應繳納之公共基金或應分擔或負擔之費用者，原告得依公寓大廈管理條例第21條規定，訴請法院命其給付。況公寓大廈管理條例第22條第1項第1款就積欠應分擔之費用而得訴請強制遷離部分已有特別規定，同條項第3款所定「其他違反法令或規約情節重大者」應係規範非屬前二款情形之概括規定，如於此情形，管理委員會就積欠管理費者得依該條項第3款訴請強制遷離，無異於規避同條項第1款所定之要件，進而架空該條項第1款之規定而使其成為具文。原告雖主張被告違反住戶規約且情節重大，屬公寓大廈管理條例第22條第1項第3款與系爭規約第19條第2項第3款之情形云云。惟原告並未舉證何種情形「屬違反規約情節重大」，且所謂「情節重大」為一規範性構成要件要素，須經法院綜合客觀情事、公寓大廈之管理維護、區分所有權人及全體住戶之權益等項而為評價，故原告主張依系爭規約第19條第2項第3款及公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定，訴請被告遷離並出讓系爭土地及建物，難謂有理由。

㈢本件原告雖又主張被告至103年3月止共積欠應繳納之管理費30萬5,570元，即於103年4月22日召開區分所有權人會議決議訴請被告遷離並出讓系爭土地及建物等語，惟查，原告並未依上開規定合法催告被告限期3個月內改善，即提起本件訴訟，於法亦有未合。

五、綜上所述，原告依系爭規約第19條第2項第1、3目、公寓大廈管理條例第22條第1項第1、3款、第2項規定，訴請被告應遷離並出讓系爭土地及建物，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事第一庭法 官 連士綱