臺灣新北地方法院板橋簡易庭簡易民事判決

　　　　　　　　　　　　　　　　106 年度板簡字第 1496號

原告

陳世達

訴訟代理人

蕭仁杰律師

訴訟代理人

游泗淵律師

被告

林彰仁

訴訟代理人

秦嘉逢律師

上列當事人間請求返還租賃房屋事件，經本院於民國106年12月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告於起訴時請求：被告應將坐落新北市○○區○○路○段00巷00弄00號4 樓房屋全部遷讓返還原告；並自民國106 年5 月21日起至交屋日止被告應按租約約定，每月給付新臺幣（下同）30,000元。嗣於106 年10月26日提出民事準備書（二）狀變更聲明為：（一）被告應將坐落於新北市○○區○○路○段00巷00弄00號4 樓房屋騰空返還予原告。（二）被告應自106 年5 月21日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告52,300元。依前開規定，應予准許變更聲明，合先敘明。

二、原告起訴主張：

（一）兩造於105 年5 月21日就原告所有之門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷00弄00號4 樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約，約定每月租金22,300元，租期自105 年5 月21日起至106 年5 月20日止（下稱系爭租約）。系爭租約到期前一個月，原告以口頭及存證信函通知被告，系爭房屋不再續約，請被告於租約到期後10日內返還系爭房屋予原告，惟被告屆期仍未遷出房屋。被告並無原告同意，亦無任何合法權源，竟無權占用系爭建物，實已侵害原告之權利。

（二）按『所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。』民法第767 條第1 項訂有明文。又依系爭租約第6 條約定：『乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利…。』查，原告已發函通知被告終止租約，被告並無任何正當權源，竟繼續占有系爭建物，並未搬離，顯為無權占用。故原告依民法第767 條第1 項前段及系爭租約第6 條約定，自得請求被告回復系爭建物出租原狀並返還予原告。

（三）另按民法第250 條第1 項規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」。系爭租約第6 條約定：「…如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求新台幣三萬元違約金至遷讓完了之日止…」。查原告已與被告終止系爭租約，屆期被告並未搬離，被告已構成違約，原告自得依系爭租約第6 條請求被告按月給付原告違約金3 萬元至遷讓完了之日止。

（四）再按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。又按『…依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。…」（最高法院61年台上字第1695判例參照）。復按最高法院61年臺上第41695 號判例可知，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。無權占有他人建物，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。是原告依系爭租約第六條約定請求被告自租約屆滿之翌日起遷讓系爭房屋之日止，按月給付3 萬元違約金；及依不當得利法律關係請求被告自租約屆滿之翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利22,300元。合計被告應按月給付52,300元。為此，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟，求為判決：（一）被告應將座落於新北市○○區○○路○段00巷00弄00號4 樓房屋騰空返還予原告。（二）被告應自106 年5 月21日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告52,300元。

（五）對於被告抗辯之陳述：

1.就被告向原告承租系爭房屋之過程，補充說明如下：

（1）系爭房屋原為被告所有，被告於101 年9 月28日將系爭房屋出賣於原告。兩造於買賣磋商時，因系爭房屋上有被告向訴外人林坤祥借貸100 萬元所設定之第二順位抵押權存在，導致原告無法申辦房貸。兩造同意由原告代被告償還訴外人林坤祥100 萬元，被告另交付100 萬現金予被告，共200 萬元，作為買賣定金。

（2）101 年9 月28日，原告與林坤祥相約於板橋地政事務所，原告開立50萬元郵政本票二紙交付予林坤祥，林坤祥則交付被告於借貸時所簽發之100 萬元本票予原告，並將系爭房屋上第二順位抵押權塗銷。同日，兩造再次確認屋況後，原告即交付現金100 萬元予被告，並前往附近的謙和法律代書事務所，請代書確認兩造意思後，製作如原證四所示之土地房屋買賣契約書，由兩造簽名蓋章，被告並交付證件及所有權狀。

（3）原告再以系爭房屋向華南銀行申辦房貸，並向原貸款銀行新光銀行辦理清償貸款餘額2,750,968 元，及塗銷新光銀行抵押權、設定抵押權予華南銀行。

（4）101 年11月5 日，原告自華南銀行貸款餘額提領125 萬元至系爭房屋交付予被告，被告點收後於買賣契約書末頁簽收「本人林彰仁已於101 年11月5 日收到尾款肆百萬元整確認無誤」（現金125 萬元+ 代償貸款275 萬元= 400 萬）。

（5）原告購買並取得系爭房屋所有權後，與被告口頭約定，將系爭房屋出租予被告繼續居住。一開始為不定期租約，然因被告後來未能按期繳納房租，故原告要求簽訂定期1 年之書面租約。兩造於105 年5 月21日簽訂原證系爭租約書。原告於租約到期日前1 個月告知被告租約期滿即不再續租，並於租約到期時以存證信函請求被告依約遷讓交還系爭房屋。詎被告置之不理，且於106 年5 月20日租約到期之後，未支付原告任何金錢代價，繼續無權占有至今。

2.原告得請求被告遷讓房屋，補充說明如下：

（1）最高法院101 年度台簡上字第24號判決：「按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力。經查系爭租約第二條、第六條分別載明：『租賃期限自九十九年五月十八日起至一○○年五月十七日止』、『乙方於租期期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止……』各等語，足見系爭租約為定期租賃，除非經被上訴人表示同意繼續出租外，於租期屆滿時租賃關係當即消滅，已發生阻止民法第四百五十一條視為續約之效力。」。

（2）原證一系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」，且原告亦於租約到期日前1 個月口頭告知租約期滿即不再續租，並於租期屆滿時以存證信函請求被告依約遷讓交還系爭房屋，依前揭判決意旨，兩造間之租賃關係已於106 年5 月20日租期屆滿而當然消滅。兩造間之租賃關係既已消滅，被告繼續占有系爭房屋即無法律上權源，已然侵害原告之所有權，從而原告自得依民法第767 條第1 項、第455 條規定、租約第6 條約定，請求被告遷讓房屋。

3.對被告106年9月28日言詞辯論期日所辯，駁斥如下：

（1）被告辯稱系爭房屋所有權人係今年才改成原告云云，然原告係於101 年9 月28日向被告購買系爭房屋，並於101 年10月29日辦竣所有權移轉登記，已如前述，此有兩造之土地房屋買賣契約書、系爭房屋所有權狀為證。是被告上開所辯，與客觀事實不符，自無可採。

（2）被告辯稱房租是張武紘繳納、承租是原告及張武紘的事情云云，惟查，最高法院17年上字第11187 號判例要旨「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」，被告既已自承系爭租約係其與原告所簽署，則依契約書文字所載，兩造約定被告向原告承租系爭房屋、每月租金22,300元、租期為105 年5 月21日至106 年5 月20日，業已表示當事人真意。縱然被告辯稱房租是張武紘繳納屬實，亦屬被告與張武紘間之內部關係，並不影響兩造間有租賃關係存在之事實。又退步言，被告辯稱其與原告間沒有租賃關係存在，且對於其占有居住系爭房屋不爭執，則被告占有糸爭房屋即無任何法律上權源，原告為系爭房屋之所有權人，自亦得依民法第767 條第1 項規定，請求被告遷讓房屋。

4.綜上所述，原告請求被告遷讓系爭房屋及請求被告自租約屆滿之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金3 萬元、相當於租金之不當得利22,300元，為有理由。

三、被告則以：

（一）被告前於98年間於一貫道道場天恩宮認識原告之兄張武紘，後經張武紘介紹下被告至張武紘工作之大中華保全公司任職，被告單純良善，認知能力低於一般人，於張武紘刻意接觸下，被告與張武紘交好。張武紘與被告認識之初，即藉口自己因前妻因素除失去不動產外更對外負債累累，生活困頓，多次向被告商借現金，並向被告借用被告所有聯邦銀行及玉山銀行信用卡，刷卡消費並以信用卡預借現金供自己花用，張武紘並借用被告名義申辦手機供己使用，惟張武紘從未依約還款。更甚者，99年1 月間於張武紘之哄騙下，被告由張武紘陪同先至新光商業銀行土城分行開戶（帳號：0000000000000)，開戶後張武紘取走被告新光商業銀行土城分行存摺、印鑑、提款卡，99年2 月3 日張武紘再陪同被告至新光商業銀行東湖分行以當時被告名下所有門牌號碼新北市○○區○○路0 段00巷00弄00號4樓房屋暨其坐落基地（下稱系爭不動產）為擔保，向新光商業銀行東湖分行貸款305 萬元，99年9 月26日張武紘再陪同被告再於向新光商業銀行慶城分行資款30萬元，以上款項均匯入被告新光商業銀行土城分行帳戶中。其中1,986,552 元清償被告積欠國泰人壽保險公司借款及支出貸款相關費用後，剩餘1,349,524 元全由張武紘管領使用，並約定由張武紘負責繳納貸款本金利息。

（二）101年5月間，張武紘再夥同訴外人林坤祥向被告佯稱，為繳納前揭新光銀行貸款，避免本息繳納不出致系爭不動產遭銀行查封拍賣，須向林坤祥借款100萬元。訴外人林坤祥及張武紘明知林坤祥並未交付100萬元予被告，竟趁被告知識淺薄、社會經驗不足於101 年5 月10日要求被告簽發民事準備書（二）狀所附原證7 本票乙張，同日再將系爭不動產設定擔保債權金額120 萬元之第二順位抵押權擔保原證7 被告所簽發之本票債務。

（三）101 年9 月間，張武紘再夥同原告向被告誆稱前揭新光銀行貸款利率過高，而原告為臺北監獄（看守所）監獄管理員，若將系爭不動產借名登記過戶至原告名下，再以原告之名義向銀行聲請貸款，因原告具公務人員身分，可獲得較優惠之貸款利率，而被告仍可繼續居住於系爭房屋中，並由張武紘繳納房貸之本金、利息。若日後被告欲將系爭不動產取回須清償代、償款項餘額及相關借名登記費用，至被告往生之日止，被告未清償貸款，則系爭不動產歸原告所有。被告不疑有他，101 年9 月28日協同原告及張武紘至謙和法律代書事務所（設：新北市○○區○○路000號）於蕭萬呈地政士協助下簽署原證4 土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告及張武紘並向被告誆稱為完成過戶程序，雖原告未給付價金但須於系爭買賣契約書上記明被告已收受價金，是101 年9 月28日被告於系爭買費契約書第二條第1 項下方蓋用印章並於系爭買賣契約最後一頁書寫『本人林彰仁已於民國101 年11月5 曰收到尾款肆百萬整確認無誤』字句。後被告依約提供過戶所需文件於101 年10月28日將系爭不動產移轉登記於原告名下，原告再於101 年10月29日以系爭不動產為擔保向華南商業銀行貸款，代被告清償新光商業銀行借款。原告向華南商業銀行貸款後，張武紘有依約繳納房貸之本金、利息，此有張武紘及原告簽立之書面為證。惟原告竟悖於受託任務，於106 年2 月7 日以系爭不動產為擔保再向中國信託銀行借款，後於106 年5 月24日以真正所有權人自居發存證信函要求被告搬遷，被告不從，原告乃提起本件訴訟。被告提起本件訴訟後，張武紘有為被告書寫呈述書乙份敘述借名登記始末，惟張武紘竟悖於自己所寫呈述書內容，於106 年10月5 日寄送不實陳報狀內容至鈞院。

（四）綜上，兩造間就系爭不動產存在借名登記法律關係，本件被告未曾向原告承租系爭不動產。原告並未代替被告對訴外人林坤祥清償100萬元，被告亦否認原告有交付郵政本票二紙予林坤祥。被告亦未收受原告民事準備書二狀第二頁所述現金100萬元、125萬元。

（五）兩造間就系爭不動產存在借名登記法律關係，原告訴請被告遷讓房屋並給付違約金及相當於租金之不當得利實屬無據：

1.兩造間就系爭不動產存在借名登記法律關係，被告為實質所有權，有權居住於系爭房屋中，原告訴請被告遷讓房屋、給付違約金及相當於租金之不當得利，實屬無據。被告並以本書狀之送達作為終止兩造間就系爭不動產存在之借名登記法律關係。

2.退步言之，若鈞院認兩造間就系爭不動產不存在借名登記法律關係，並認兩造間就系爭不動產存在租賃法律關係，原告已請求相當於租金之不當得利，每個月3 萬違約金之約定實屬過高，鈞院依法亦應予以酌減等語置辯。並聲明：原告之訴暨假執行聲請均駁回。

四、得心證之理由：

（一）原告主張兩造租約已終止，被告應遷讓房屋及自終止翌日起至返還上開房屋之日止按月給付違約金30,000及不當得利22,300元，總計52,300元之事實，業據其提出建物謄本、房屋租賃契約書、存證信函、土地房屋買賣契約書、建物謄本、歷史交易清單、本票乙紙、建物謄本、新光銀行抵押權塗銷同意書、建物謄本、存摺內頁等為證。被告對於原告之請求則以前詞置辯，是本件所應審酌者為被告所辯是否足採？原告之請求是否有理由？

（二）查，被告於本院106 年9 月28日言詞辯論期日，坦承系爭租約上之簽名為其親簽（106 年9 月28日言詞辯論筆錄參照），惟其於106 年12月12日言詞辯論期日改稱租約非其親簽，被告訴訟代理人並請求勘驗本院106 年9 月28日言詞辯論期日錄音內容，經當庭勘驗結果，確認被告於106年9 月28日言詞辯論時，就本院詢問租賃契約上之簽名是否為被告親自簽名時，答稱：「是我的簽名沒錯」等語（106 年12月12日言詞辯論筆錄參照），足認系爭租約確為被告所簽無誤。另證人張武紘經本院傳訊未到，惟其具狀陳報稱：伊雖有同意以其欠被告之債務代被告給付系爭房屋租金，然其對被告之債務業已清償完畢等語，並提出清償證明1 紙，而被告亦承認有於該清償證明簽名、捺指印，且於簽名之前有看過內容等語，且就其所稱清償證明只是寫給張武紘媽媽看，事實上沒有清償完畢等情均未舉證以實其說，自不足採，堪認該清償證明為真正。

（三）被告提出被證5 之呈述狀，並主張該呈述狀係張武紘所書立，而該呈述狀雖記載與被告上開所辯相符之內容，然呈述狀之末僅記載「陳情人：林彰仁」，未見有張武紘之簽名或指印，自難逕認為張武紘所為。此外，被告就其所稱其為系爭房屋真正所有權人，與原告係借名登記關係乙節，始終未能舉證以實其說，縱使被告與張武紘約定由張武紘負繳納租金之責，亦難推認原被告間有借名登記關係存在。況兩造若為借名登記關係，被告即有使用系爭房屋之權，又何需再約定由他人繳交房租？是被告所辯實不足採，原告主張應為實在。

（四）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。經查，系爭租約已於106 年5 月20日因屆期終止而消滅。從而，原告請求被告遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許。

（五）另原告請求被告依系爭租約第6 條約定，按月給付違約金3 萬元。惟按約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。（最高法院79年台上字1915號判例意旨參照）。系爭租約第6 條第3 項雖約定：「…如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求新台幣三萬元違約金至遷讓完了之日止…」，惟本院斟酌包括被告經濟狀況等一般客觀事實、社會經濟狀況及原告所受損害等一切情形後，認上開約定之違約金顯屬過高，應以每月1 萬元之違約金為適當，是原告請求被告自106 年5 月21日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告之違約金，於每月1 萬元之範圍內，為有理由，逾此部分則無理由。另承租人於租賃關係消滅後，如拒不交還租賃物，出租人除得訴請法院判令承租人交還租賃物外，並得依不當得利之法則請求承租人返還相當於租金之不當得利。是原告請求被告按月給付原告相當於租金之22,300元之不當得利，亦屬有據，應予准許。

（六）綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告應將座落於新北市○○區○○路○段00巷00弄00號4 樓房屋騰空返還予原告。被告應自106 年5 月21日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告32,300元（計算式：違約金10,000元+ 相當於租金22,300元之不當得利＝32,300元），為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本案判決所認結果不生影響，爰無庸一一再加論述，附此敘明。

六、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭