板橋簡易庭108年度板簡字第702號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄

　　　　　　　　　　　　　　　　　 108年度板簡字第702號

原告

即

反訴被告

林文傳

反訴被告

林秉翰

上二人共同訴訟代理人

施習盛律師

被告

即

反訴原告

邱皓民 住臺北市○○區○○路0段000巷00號

訴訟代理人

張世興律師

複代理人

郭懿瑩 住台北市○○區○○○路0段000號5樓

居臺北市○○區○○○路0段00號11樓

上列當事人108年度板簡字第702號回復原狀等事件於中華民國108年10月15日辯論終結，於中華民國108年11月26日下午4時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官　葉子榕通譯　王藝臻朗讀案由到場當事人：均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由要領

壹、本訴部分

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原聲明為：被告應將如附圖所示坐落於新北市○○區○○路○段000巷0000號房屋與同上路段29號房屋間之防火間隔及27-1號牆壁鐵門部分回復原狀。嗣於民國（下同）108年10月7日具狀變更聲明為：被告應將如新北市板橋地政事務所108年2月27日108板土複字第327號土地複丈成果圖所示編號1036（A）面積27.87平方公尺，即坐落新北市○○區○○路○段000巷0000號房屋與同上路段29號房屋間之防火隔間回復原狀降低高度26公分，並將27-1房屋牆壁鐵門回復原狀。依前開規定應予准許變更，合先敘明。

二、原告主張：

（一）緣被告於民國105年7月1日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），承租期間為自105年7月1日起至106年6月30日止，嗣於106年6月30日續租一年至107年6月30日止，承租範圍為新北市○○區○○路○段000巷0000號房屋全部土地範圍，此有房屋租賃契約書影本可稽（見原證1)，其中租約第6條之約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經假方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。...」，合先說明。

（二）查系爭房屋於出租之前與鄰近中央路4段125巷29號間有約2公尺寬之水泥地防火巷（間隔），且出租前之牆壁間裝有防火鐵門，此有出租前所拍攝之照片四張為證（見原證2）;詎料原告於承租期滿後，檢視房屋現況，發現系爭房屋與29號新建大樓間之水泥地防火間隔，已被私設水溝（含蓋）及舖設綠地、人行道地磚等，且原防火鐵門亦被改變位置方向及高度，此亦有最近拍攝之現場照片6張為憑（見原證3）;原告為保障權益，已於105年7月1日及107年6月30日兩度寄發存證信函通知被告依約回復原狀，此有存證信函影本二份可証（見原證4），並再於107年8月31日寄發律師函（見原證5）善意通知，而被告則於107年9月12日寄發律師函回應略以：「承租房屋與隔鄰1036地號土地（嗣後興建為29號社區大樓）（下稱系爭29號大樓）之間原本即無防火巷，...該社區大樓在周遭興建之水溝、舖設緣地、人行道地磚等，本人無權置喙或拆除」（見原證6）。

（三）基上理由及證據，因被告及其所任職之福居建設公司利用承租系爭房屋之機會，未經原告同意，片面私下施工變更原狀，損害原告之權益，原告不得已爰依系爭租約之約定，提起本件請求。至於訴訟標的金額部分，原告初估本件回復原狀之費用約為新臺幣（下同）129000元，此有估價單影本可參（見原證7），併此敘明。為此，爰依租賃契約之法律關係提起本訴，求為判決：被告應將如新北市板橋地政事務所108年2月27日108板土複字第327號土地複丈成果圖所示編號1036（A）面積27.87平方公尺，即坐落新北市○○區○○路○段000巷0000號房屋與同上路段29號房屋間之防火隔間回復原狀降低高度26公分，並將27-1房屋牆壁鐵門回復原狀。

（四）對被告抗辯之陳述：

1、查本件系爭房屋與系爭29號大樓之間，一直都有防火間隔空地存在，已經有五十餘年之久，且鈞院至現場履勘測量系爭房屋時，該防火間隔空地仍然存在，此其一；此外尚有77年5月9日由板橋地政事務所制作之建物測量成果圖影本（見原證8)及土地登記謄本(見原證9)，顯示原告所有之系爭房屋係坐落於重測前之55-9地號，即現在1031、1031-2地號土地範圍之內，而防火間隔也在其上（即原證8螢光筆部分），可見防火間隔並非全部在隔鄰1036地號土地上，此其二；

2、此外，本件乃出租人與承租人間就系爭租約有關權利義務履行之爭議與第三者無關，被告既為系爭租約之承租人，於租賃期間有將房屋?部隔間稍作變動裝潢，於租約終止後已經回復原狀，卻就系爭防火間隔及鐵門部分未依承租前之原狀回復，顯有違反系爭租約第6條之約定，故原告自有權利依約請求被告回復原狀如訴之聲明（請參見原證2照片），此其三。

3、茲再檢附被告邱皓民以福居建設公司代表經理人於107年4月9日所簽立之切結書及附圖影本份（見原證10），由切結書第4點之記載：「出租房屋地址：土城區中央路4段125巷27-1號全部排水工程」（按：既有排水工程，表示原證2照片所示防火間隔之水溝於承租前確有存在，並靠近系爭房屋這一側）；另切結書第5點亦記載：「福居建設工地與出租房屋之間隔柵施作：乙方同意將隔柵施作在水溝蓋內緣側端（靠福居建築房屋之側）。」，亦足以佐證當初承租系爭房屋之前確有水溝存在，且被告及福居建設公司均同意在靠近其建築房屋之側施作隔柵為作界線，既有施作隔柵之約定，足證承租之範圍當然包括系爭防火間隔等語。

三、被告則辯以：

（一）按民事訴訟法如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例參照）。

（二）兩造簽訂有系爭租約及續租1年，租期於107年6月30日屆滿，被告業將系爭房屋回復原狀及鑰匙返還予原告（見原證6之被告律師函）。原證2之照片4張，被告不明原告係何時拍攝，亦不明係於何處拍攝，更非係被告承租當時之情形，因此，其形式真正與實質真實，被告均否認之。原告起訴狀指述之內容及原證4、5之內容，被告均否認之。且被告業以原證6之律師函反駁之。原證7之估價單，為私文書，被告否認之。

（三）本件經鈞院於108年3月8日現場勘驗測量，且經新北市板橋地政事務所測量結果，原告所指述之位置均係座落於隔鄰1036地號土地，並非原告所有之土地，此有卷附土地測量成果圖足資證明。因此，本件原告之指述，均無理由。

（四）查本件原告之主張既不能舉證，且新北市板橋地政事務所土地測量成果圖反證原告之主張不實，因此，本件原告之請求，顯無理由各等語。

四、經查：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院72年台上字第4225號判決可資參照。本件依原告所提房屋資賃契約書、房屋續租證明書、照片10幀、存證信函、律師函、估價單、土地運校段現況圖、切結書等件影本，均無從遽認系爭租賃標的房屋於出租時之原狀即為原告所稱之坐落新北市○○區○○路○段000巷0000號房屋與同上路段29號房屋間之防火隔間降低高度26公分，及27-1號房屋牆壁鐵門。再依新北市板橋地政事務所土地複丈成果圖所示，系爭防火牆均係坐落於新北市○○區○○段0000地號上，而非系爭租賃標的房屋所坐落之基地上（新北市○○區○○段0000地號），原告迄未能舉證證明系爭租賃標的房屋出租時之回狀即為原告聲明所指之回狀，揆諸首開說明，原告之主張，難認有據，委無足採。

（二）從而，原告依兩造租賃契約之法律關係訴請被告應將如新北市板橋地政事務所108年2月27日108板土複字第327號土地複丈成果圖所示編號1036（A）面積27.87平方公尺，即坐落新北市○○區○○路○段000巷00 00號房屋與同上路段29號房屋間之防火隔間回復原狀降低高度26公分，並將27-1房屋牆壁鐵門回復原狀，為無理由，應予駁回。

五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

貳、反訴部分

一、反訴原告主張：兩造間之租賃關係，業於107年6月30日租期屆滿而消滅，且反訴原告業已遷空交還房屋，反訴被告無法律上理由拒不返還6萬元押租保證金（下稱系爭押租金），因此，反訴原告依系爭租約第5條約定及民法第179條規定，請求反訴被告返還6萬元及其法定利息（註：反訴原告律師函107年9月12日發給反訴被告（見原證6），翌日9月13日送達，限期7日，反訴被告應於9月21日返還押租保證金，至9月30日尚有9天餘裕，因此，反訴原告請求自107年10月1日起算利息，於法尚無不合），均有理由。為此，爰依租賃契約之法律關係提起反訴，求為判決：反訴被告應給付反訴原告6萬元及自107年10月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。

二、反訴被告則辯以：反訴原告未依系爭租約第6條之約定回復原狀，已如前述。因系爭押租金乃為擔保承租人履行租賃契約及租賃關係終止後返還租賃物所產生義務可能損失而設，故在承租人未履行其回復原狀之義務前，不得請求返還押租金，職是反訴原告之請求即無理由各等語。

三、經查：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院72年台上字第4225號判決可資參照。本件依反訴被告所提兩造不爭執簽訂之系爭房屋租賃契約書係約定：乙方（即反訴原告）於租期屆滿時，除經甲方（即反訴被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張或任何權利．．．（第六條）；乙方應於訂約時，交於甲方6萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金（第五條）各等語，此有該租約影本乙件在卷可稽。反訴原告迄未能舉證證明確將系爭租賃標的房屋已按照原狀遷空交還反訴被告之事實，揆諸前揭說明，反訴原告之主張，殊嫌無據，委無可採。

（二）從而，反訴原告依兩造租賃契約之法律關係訴請反訴被告返還押租保證金6萬元，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。

四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭