臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決

原告

張淑貞

訴訟代理人

賴東亮

被告

鍾德書

上列當事人間請求返還不當得利事件，於中華民國110 年9 月13日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

（一）系爭新北市○○區○○路000 巷00號三層公寓（下稱系爭建物）之第1 層建物為案外人張曉鈴、張集凱2 人因分割繼承所持有；第2 層建物為原告自民國96年2 月5 日取得所有權至今；第3 層建物為被告自92年9 月間起持有至今。又該三層建物坐落土地即新北市○○區○○段000 地號，各層建物持有人亦同等持有座落土地相等比例，一二三樓建物所有權人於該土地持分亦分別持有3 分之1 面積。惟被告自原告取得系爭土地建物前，即未經共有人之同意，將系爭建物三樓頂之公有公共空間自行加建隔間當住宅使用，排除他共有人應有使用權，卻另將持有之三樓建物隔成7 間套房出租收益，若以目前每間套房月租新臺幣（下同）7 千元核計，每月幾近有4 至5 萬元之收益，以此投機方式已侵犯原告自96年2 月5 日起取得建物所有權後使用屋頂平台共有空間之權益。被告使用系爭建物頂樓公共空間自行加蓋建物，損害原告使用權益，以每月使用租金1 萬5 千元計算，原告應有之3 分之1 計為5 千元，自104 年7 月1 日起至109 年6 月30日止計為60個月，金額為30萬元（5,000 元×60＝300,000 元）。

（二）系爭建物位處於永和區交通便捷、文教薈萃與工商發達之市區中心，建物所處竹林路225 巷即是傳統商場市集，每日商業活動活絡人潮絡繹不絕，並與坐落竹林路200 號之永和區公所、永和戶政事務所、新北市政府警察局永和分局、新北市消防局永和分隊等公務機關相距僅約20至30公尺公尺，又附近學校林立，有福和國中、永和國中、網溪國小、私立育才國小、私立竹林國小及永和耕莘醫院在附近等等機關學校林立，人文薈萃工商活動活絡頻繁，交通便捷自不在話下；通往臺北市則可有捷運或公車自中正橋、永福橋、福和橋與秀朗橋，皆鄰近系爭建物處。而在房屋使用費租金除起訴狀所具被告隔間出租之租金現況外，當地附近相同條件租金亦多為月租達2 萬元以上，就以原告於13年前（96年）拍賣買受之系爭建物2 樓於臺灣新北地方法院前身即臺灣板橋地方法院之拍賣公告附註五亦有記明：建物租期自94年7 月15日至96年7 月14日，期間2年，每月租金為1萬5千元。

（三）原告與被告之間從未有任何就所有使用系爭建物權益上訂立分管協議，被告所謂與系爭建物2 樓所有權人訂有分管協議，當然並非真實，亦不足採。何況原告與被告取得系爭建物與土地均來自拍賣，原告取得法院拍賣系爭建物與土地之被拍賣人（即債務人）為白月裡，亦非被告所指之案外人孫協同，而該3 人（被告、孫協同、白月裡）原告均不認識，無所悉也從未謀面，不知真正何許人，又豈有分管協議之事，被告之言，實為可議亦不足為證。自然更無延續出之其他權益爭議問題，自不待言。案外人孫協同於93年1 月2 日已將其所有系爭建物2 樓所有權全部經由法院拍賣移轉至案外人劉俊利及陳意雯共同持有後，因案外人孫協同已無系爭建物及附屬土地所有權，該協議書即自此無效，且無法拘束爾後取得該不動產之善意第三人，被告自此日起即無權源單獨占有使用頂樓公共空間加蓋建物。蓋系爭建物2 樓及附屬土地持分之所有權已經移轉至案外人劉俊利及陳意雯共同持有，孫協同自93年1 月2 日後既無所有權又何能同意被告單獨占有使用共有系爭建物頂層公共空間加蓋建物（含頂層公共空間加蓋建物使用坐落共有土地上），同樣系爭建物2 樓及坐落土地持分1/3之所有權陸續經由買賣移轉（93年1 月16日劉俊利將其持分賣與陳意雯；93年10月28日陳意雯將其持有之系爭建物2 樓及坐落土地持分賣給黃五書；94年5 月20日黃五書賣給白月裡；96年2 月14日白月裡被法院查封拍賣由原告買受取得至今）後，各所有權人亦未同意被告使用系爭建物頂層公共空間，被告在此期間使用均屬無權占有之侵權行為至為明確。

（四）被告自稱於92年9 月8 日經由法拍取得所有系爭建物3 樓及其頂層範圍，依法，不動產之所有權以登記為要件，揆諸系爭土地與建物謄本，均無登記原告所謂頂層編配之所屬土地與建物，自然該頂層是不屬被告所有。然系爭建物其頂層空間為各樓層之所屬共有而非被告所專有，被告卻未經共有人同意，自行作為住家居住，排除其他共有人權益，其所作為已嚴重侵犯其他共有人應有之權益，至為明確。

（五）原告對於被告於原告自96年取得系爭建物所有權至104 年6 月30日間尚未對被告請求部分，是為原告僅係單純不作為而「沉默」以對，並非被告所稱默示之意。爰依不當得利之法律關係提起本訴，求為判決：被告應給付原告自104 年7 月1 日起至109 年6 月30日止五年期間被告使用系爭建物3 樓頂層公共空間加蓋增建物約100.04平方公尺（實際面積以地政事務所測量為準）相當於不當得利之損害賠償金額暨自起訴狀繕本送達被告翌日至被告給付完成期間年息百分之5之遲延利息。

二、被告則以：

（一）基於法律不溯及既往原則，公寓大廈管理條例不適用之：按公寓大廈管理條例，自84年6 月28日制訂，由總統（84）華總（一）義字第4316號公布施行，查系爭建物乃於60年4 月15日新建起造（登記日期為60年9 月1 日），先於該條例施行24年前便早已事實上存在，且公寓大廈管理條例未訂有溯及效力之明確法規範，基於維持既有法律秩序之安定及法律不溯及既往原則，公寓大廈管理條例對於系爭建物並無適用之餘地。

（二）侵權行為之損害賠償請求權已罹消滅時效，為時效抗辯：次按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2 年間不行使而消滅，自有侵權行為時起，逾10年者亦同，民法第196 條定有明文。查原告自96年2 月14日基於法院拍賣取得所有權迄今，歷經13年之久，就侵權行為之部分已罹於消滅時效，懇請鈞院明鑑，駁回本訴。

（三）被告取得系爭建物3 樓及其頂層全部範圍之權限，具有法律上原因：

1、被告經法院拍賣取得系爭建物3 樓及其頂層全部範圍，具有法律上原因：查系爭建物1 至3 樓原屬案外人孫協同因繼承所有，嗣後將系爭建物1 樓基於買賣關係移轉所有權與張某（後因繼承事由，由其子女張曉玲、張集凱取得所有權），系爭建物2 樓及3 樓仍自住自用。91年時，經抵押權人臺北國際商業銀行聲請查封拍賣系爭建物3 樓及其頂層全部範圍，被告於92年9 月8 日經法院拍賣取得系爭建物3 樓及其頂層全部範圍之權限（詳見案號：臺灣新北地方法院92年度祿字第27621 號）。是以，被告取得系爭建物3 樓及其頂層全部範圍之權限，具有法律上原因，至為明瞭。

2、被告與系爭建物2 樓所有權人訂有分管協議，具有法律上原因：次查系爭建物本屬於透天厝之房型，2 、3 樓原為案外人孫協同自住自用，2 樓原為客廳、餐廳，3 樓全做為獨立房間使用。故系爭建物2 樓及3 樓及其頂層全部範圍，並無共有部分，於被告經法院拍定前，全部均屬案外人孫協同所有。是以，被告取得系爭建物3 樓後，需經過系爭建物2 樓客廳，始能通往3 樓，無任何獨立通道通往3 樓，又3 樓頂層已有加蓋搭建物，原為案外人孫協同作為工作室、客房及儲藏室使用，其內尚有原屋主之工具設備及物品。為解決上開問題，避免日後爭議，被告與當時2 樓所有權人簽訂具有物權效力之分管協議，以茲明確。是以，被告使用系爭建物3 樓頂層全部範圍，具有法律上原因，尤為灼然。

3、又系爭建物3 樓頂樓加蓋，需先經過3 樓房屋內部後始得進出，沒有獨立通道單獨對外通往1 樓，且3 樓頂樓加蓋原為案外人作為神明廳使用，被告取得後作為客廳、廚房並自住自用，頂樓加蓋所使用之水電均來自3 樓，並無單獨區分，且亦無新增4 樓門牌號碼，易言之，被告仍保持當時透天厝房型之狀態並自行居住使用18年有餘，與一般公寓大廈之頂樓加蓋有別。

（四）原告經由法院拍取得賣繼受之權利範圍，並無受有損害：又查系爭建物2 樓，歷經法院拍賣，數次買賣移轉所有權，嗣原告於96年1 月9 日經由法院拍賣取得系爭建物2 樓所有權（案號：臺灣新北地方法院95年度公字第5611號），基於後手之權利不得優於前手之原則，原告僅取得經由法院拍賣繼受之權利範圍，本即無使用被告所有範圍之權利，與不當得利之「受損害」要件不符，應不構成不當得利。

（五）依原告主張不當得利之損害與利益間，並無直接因果關係：

1、按3 樓頂層全部範圍之使用，被告乃基於法院拍賣及分管協議取得而來，原告認為受有損害，係基於96年度經法院拍賣取得而來，兩者間並無直接因果關係。

2、查原告就權利範圍有所疑義，因原告係基於法院拍賣所得，就權利範圍之疑義，應自行向執行法院請求之。原告自96年拍賣取得所有權迄今，歷經13年之久，早已明知且同意繼受拍賣取得權限之持續性狀態。原告明知應向執行法院或原2 樓房屋前屋主（即臺灣新北地方法院95年度公字第5611號之受執行人），就因拍賣繼受取得之權利範圍主張請求，歷經13年後，卻反而向被告請求，是否適法，實屬有疑。

（六）就房屋協議之內容，原告早已明知且同意：

1、查系爭建物2 樓於96年1 月9 日執行拍賣時，已於拍賣公告時表示查封當時使用現況為「承租人承租占有使用中，租賃期間尚未終止，故拍定後不點交」之事實，且執行法院就屋況均以實際現場形式判斷之，系爭2 樓所有範圍已有一部分變作公共通道乃顯而易見之事實，亦依程序公告記載「有無分管約定不明，實際使用情形請應買人自行查明」，是以拍定人應自行確認權益關係，非執行法院之責。

2、原告於96年經拍定取得系爭建物2 樓所有權時，系爭建物2 樓所有範圍之一部分變作公共通道乃顯而易見之事實，依社會一般觀念，權益與權狀內有所不同時，通常定會加以詢問狀況，即可得知房屋協議之事實。原告曾就2 樓通往3 樓公共通道一事詢問被告，被告有如實告知並出示房屋分管協議之內容，原告並無表示反對或爭執，鄰居相鄰14年以來一直相安無事。被告因退休搬回高雄老家多年，雖不曾與原告訴訟代理人賴東亮有所往來，然鄰居相鄰14年餘，被告配偶與原告常有互動往來，原告對於系爭建物3 樓頂樓加蓋為被告之住家客廳、廚房等狀況早已知情，且亦知基於建築法規及防震問題，無法擅自更動3 樓房間格局等情事，就房屋協議條款亦早有所知悉，14年來從未針對房屋協議有任何異議反對之處。退萬步言之，縱然此次原告配偶因與被告配偶因嫌隙起嚴重爭執，故意否定上開主觀已明知之事實，然原、被告相鄰14年之久，原告早已有默示同意房屋協議內容之主觀意思存在等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張之事實業據提出系爭建物坐落之新北市○○區○○段000 地號土地之土地登記謄本、系爭建物1 至3 層即新北市○○區○○段0000○0000○0000○號之建物登記謄本、系爭建物坐落土地之104 年至109 年土地申報地價謄本、系爭建物2 樓之104 年至109 年房屋稅單、拍賣公告等件影本為證。被告則否認原告主張，並以前詞置辯，提出新北市政府工務局109 年10月30日新北工寓字第1092117343號函、系爭建物2 樓之地籍異動索引、現場之相關照片、房屋協議書、空照圖等件影本為證，故本件兩造之爭點在於：

（一）前共有人間就系爭建物第3 層頂樓是否曾有分管協議？被告等使用系爭建物第3 層頂樓特定部分是否為無權占有？

（二）原告是否受系爭建物第3 層頂樓分管協議之拘束？

（三）若被告等為無權占有，原告得請求相當租金之不當得利各為何？茲說明如下：

（一）系爭建物共有人間應有默示之分管協議存在：

1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例可資參照）。又按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決可資參照）；復按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號及29年上字第762 號判例意旨可資參照）。是共有人間得以契約約定由特定共有人管理共有物之特定部分，且本諸契約自由原則，其所約定占有共有物之特定部分，不以按應有部分換算者為限，較應有部分換算為多或少均無不可，部分共有人未占有共有物，甚或將部分共有物交予第三人使用收益者，亦足當之；倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，而對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年，即非不得認有默示分管契約之存在。

2、查系爭建物於61年間，由訴外人孫文智登記為所有權人，於69年2 月13日，由訴外人孫協同、孫協論繼承為所有權人，嗣系爭建物之第1 層建物於84年12月26日出賣與訴外人張陳麗珠，於85年1 月9 日完成所有權登記；第2 層建物、第3 層建物於88年由訴外人孫協論將其所有之部分賣與孫協同，而由訴外人孫協同單獨所有；此後原告於96年2 月14日因拍賣取得系爭建物第2 層部分，被告則於92年10月22日經法院拍賣取得系爭建物第3 層，此有系爭建物1 至3 層即新北市○○區○○段0000○0000○0000○號之建築改良物登記簿、地籍異動索引資料可稽（見本院卷第169 至217 頁）。而被告於92年間經由拍賣取得所有權後，即於92年11月6 日與訴外人孫協同簽署房屋協議書（見本院卷第243 至245 頁），該協議書第二點明文約定「該屋三樓頂樓建物、一切設施及三樓頂樓全部使用範圍，歸屬與乙方（即被告），由乙方所有並永久使用、收益、處分。乙方並應給付甲方（即斯時為2 樓所有權人之孫協同）移轉權益費用（移轉權益費用已付清）。甲方移轉該屋三樓頂樓之所有權及使用收益權與乙方，甲方不得再行主張任何權益、費用」等語在卷，是系爭建物之2 、3 樓所有權人業就系爭建物3 樓頂樓之使用及收益處分權限有明文之分管約定。雖上開分管約定訂立當時，系爭建物之第1 層部分已由張陳麗珠取得所有權，而上開分管約定未見張陳麗珠出名簽署，然證人即訴外人孫協同之配偶劉秋富於本院證稱：系爭建物為1 到3 樓的透天厝，原先都屬於孫協同所有，系爭建物3 樓部分後來有移轉給被告，被告有來跟我先生點房子，孫協同有跟被告簽署房屋協議書，協議書上的字跡跟印章是孫協同沒錯，（被告跟孫協同協議當時是否有找一樓？）我有在場，只是我婆婆不認識字。」等語，堪信斯時已有就3 樓頂樓之使用收益事項通知1 樓所有權人，而遍觀全卷，並無關於1 樓所有權人對於被告與孫協同上開分管約定有何表示不同意見或爭執之意，故應認系爭建物共有人之間就系爭建物第3 層頂樓建物之管理使用，成立默示分管契約，揆諸首開說明，自堪認系爭房屋頂樓平台，共有人間有默示分管契約之存在。

（二）原告是否受系爭建物分管協議之拘束？

1、按最高法院48年度台上字第1065號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用，此固經司法院大法官會議釋字第349 號解釋在案。上開解釋意旨，係考量法律秩序之安定性及交易安全保護而為利益衡量後，認為前開判例見解於共有土地應有部分受讓人不知悉且無從知悉之情形下，不得予以適用，以資保護善意受讓人，然受讓人如係明知或可得而知共有土地上存有分割或分管契約之情形下，即非屬善意受讓人，最高法院前述判例見解仍應予以適用，此由該號解釋理由書明載：「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力」等語，即可得證。

2、經查，原告自96年2 月14日因拍賣取得系爭建物之第2 層建物，而系爭建物共有人間之默示分管契約，乃成立於92年11月6 日，且該分管契約之內容乃是將系爭建物第3 層頂樓建物由被告使用，均如前述，是該分管契約之內容，實可藉由系爭建物第3 層頂樓存在增建物之客觀情事，而使原告可得知悉，此由原告自承「（法官問：原告於96年取得系爭二樓房屋當時是否就知道屋頂平台的違建是由被告使用？）當時知道有違建，但不知道裡面的佈置，且因為被告封住，我也無法進入。」等語（見本院卷第95頁），顯見原告對於系爭建物第3 層頂樓存在增建物之事實斷無不知之理。原告對於系爭建物第3 層頂樓存有分管協議之事既屬處於可得知悉之狀況，依上說明，自非屬善意受讓人，應受該分管契約之拘束。

（三）查原告之前手（即訴外人孫協同）既為系爭建物默示分管契約當事人之一，原告對此分管協議復可得而知，揆諸前開說明，系爭分管協議對原告仍繼續存在，則被告依分管協議繼續使用向來占有之系爭建物第3 層頂樓，對應受該分管協議拘束之原告而言，自非無權占用，被告既有權占有使用系爭建物第3 層頂樓，其等就系爭建物第3 層頂樓之使用，具有法律上原因，不構成民法第179 條規定之不當得利。

四、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告自104 年7 月1 日起至109 年6 月30日止5 年期間被告使用系爭建物3 樓頂層公共空間加蓋增建物約100.04平方公尺相當於不當得利之損害賠償金額暨自起訴狀繕本送達被告翌日至被告給付完成期間年息百分之5 之遲延利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。

五、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

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