板橋簡易庭111年度板簡字第2320號

宣 示 判 決 筆 錄

111年度板簡字第2320號

原告

盧信光

被告

謝宗學

訴訟代理人

高德勝

林禮模律師

上列當事人間111年度板簡字第2320號返還不當得利事件於中華民國112年3月7日辯論終結，於中華民國112年4月11日下午4時30分整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

法院書記官 葉子榕通 譯 陳士芳朗讀案由到場當事人：被告未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由要領

一、原告主張：

㈠被告無權占用原告所有坐落於新北市○○區○○段000地號，面積107.79平方公尺，持分3/12之土地上，在門牌號碼新北市○○區○○路○段○○巷○○弄○號之頂樓平台，未經原告同意不法興建違章建築，佔有全部頂樓面積79.05平方公尺。又被告不法興建違章建築行為，未經共有土地之原告同意，即屬無法律上原因受有相當於租金之不當得利，使原告受有損害。經人於111年4月13日催告其支付近五年相當於租金之不當得利，惟被告均置之不理。

㈡按新北市○○區○○路○段○○巷○○弄○號座落於捷運永安市場站周遭，商業生活機能甚佳，爰依土地法第97條第一項規定，按申報總價年息百分之十計算其每年土地利用租金，故以公告地價為37,400元/㎡，則被告所占面積為79.05㎡，原告所有持份3/12，年息百分之10%計算，被告每年相當租金之不當得利為73,911.75元，而租金屬短期時效，故請求其支付近五年(106年4月1日至111年3月31日）相當於租金之不當得利總計369,559元（計算式：37,400元79.05㎡3/1210%5=369,558.75元)。為此，爰依不當得利之法律關係提起本訴，求為判決：被告應給付原告369,559元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息（111年11月22日言詞辯論筆錄）等語。

二、被告則辯以：

㈠緣被告所有坐落新北市○○區○○段000地號上之系爭建物、即門牌號碼為新北市○○路○段00巷00弄0號4樓之整楝建物（下稱系爭公寓），係於民國64年4月24日建築完成，並於64年10月10日辦理所有權第一次登記，被告並於82年2月4日向前手黃建祥買賣取得系爭公寓四樓所有權及系爭頂樓平台增建物之事實上處分權，此有被告所有之建物登記謄本及異動索引可稽（被證一號）。又原告所有門牌號碼新北市○○區○○路○段00巷00弄0號3樓之建物，係於100年4月13日向其前手盧榮坤所買受，亦即原告係於100年4月13日受讓其前手盧榮坤所有之系爭建物之專有部分及共有部分之範圍，此亦有原告所有之系爭公寓3樓建物謄本及異動索引可稽（被證二號）。

㈡按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束(最高法院99年台上字第2278號判決參照）。次按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。又分管協議雖不以訂立書面為要件，明示或默示均無不可，然默示之意思表示，係指共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字第2118號判決要旨參照)。

㈢按數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各共有人之共有，98年1月23日修正之民法第799條前段定有明文。次按84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第43條規定：「本條例實施前已取得建照執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。」。又共有物分管契約另有訂定外，由共有人共同管理之，98年1月23日修正前之民法第820條第1項定有明文。然共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共有物者，則非法之所不許，此即為共有物之分管契約，從而共有人於分管範圍對於共有物有使用收益之權，其他共有人依分管契約之約定，不得阻止該共有人使用其所分管之部分（台灣高等法院106年上字第1187號確定判決參照）。換言之，於公寓大廈管理條例公布實施前所興建完成之建物，區分所有權人就公寓大廈共有部分之頂樓平台仍得約定為專用部分，此項分管之約定，如無違法或無效之情事，公寓大廈住戶即應受分管契約之約束。

㈣系爭公寓頂樓平台增建物係於系爭公寓興建完成後所增建完成，自興建完成後，均由四樓住戶所占有使用。對於系爭頂樓平台及增建物由四樓住戶即被告前手黃建祥及被告所占有使用之事實，為其他各樓層房屋所有人所知悉，且其他各樓層房屋所有人均未為反對，亦未為任何干涉或異議，均為容忍肯認，經歷數十年來均未有任何爭議糾紛。故依前開最高法院及台灣高等法院判決意旨所示，應認各樓層房屋所有人已有默示同意之分管契約存在。本件原告係於100年4月13日由其前手受讓系爭公寓3樓之房屋所有權（見被證二號）其對於上述默示分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，依大法官釋字第349號解釋意旨所示，原告仍應受分管契約之拘束。

㈤再者，被告依各樓層房屋所有人間分管契約之約定，系爭頂樓平台係由被告所占有使用。因此，關於系爭公寓每兩個月之公共電費分擔，除原告所有四樓應分擔以外，系爭頂樓平台即6號4樓頂樓平台增建物亦應按雙月輪流參與公共電費之分擔，此亦有系爭公寓各樓層應負責繳納公共電費之「各樓層公電分擔表」及雙月住戶繳納電費之繳納證明可資為憑(被證四號）。亦即，系爭頂樓平台增建物仍應視為一戶，而與各樓層房屋所有人同，均應於各年度雙月輪流分擔繳納公共電費。基此，由上開系爭頂樓亦應按雙月輪流分擔公共電費之情形觀之，可以證明原告對於被告使用系爭頂樓平台部分係屬知悉，且數十餘來均無意見，亦知悉系爭頂樓平台增建物亦列入公共電費分擔計算。此再參諸系爭公寓於64年間興建完成當時之頂樓平台空間歸由頂樓住戶使用之社會習慣，亦足認系爭公寓全體區分所有權人即各樓層房屋所有人就系爭頂樓平台係由被告所單獨占有使用，並按約定按雙月輪流繳納公共電費等情，達成默示分管之合意，被告基此默示分管契約之約定而占有使用系爭頂樓平台增建物，其占有使用系爭頂樓平台自具有正當法律權源，應屬有權占有。I巨原告未予究明，即遽謂被告無權佔有使用系爭頂樓平台及增建物，而請求相當於租金之不當得利云云，自無理由，洵無足採各等語。

三、本院之判斷：

㈠按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，最高法院83年度台上字第1377號判決可資參照；復按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院二十一年上字第一五九八號及二十九年上字第七六二號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束，最高法院97年度台上字第909號判決足資參照。經查，本件系爭公寓為前揭公寓大廈管理條例公布施行前之64年4月24日即完成第一次建物登記，此有被告所提建物登記謄本在卷可稽。又系爭公寓頂樓平台及增建物自被告占有使用，其他系爭公寓各樓層所有人均未為反對；且被告使用系爭公寓頂樓平台即6號4樓頂樓平台增建物，仍同時負責分擔繳納公共電費，有被告所提系爭公寓各樓層公電分攤表附卷可稽，足見被告所辯系爭公寓對於系爭公寓頂樓平台及其增建物之使用已存有默示分管契約，為可採取。

㈡從而，原告依不當得利之法律關係訴請被告給付369,559元，及自111年4月30日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

四、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭