最高法院九十九年度台上字第二二七八號

最高法院民事判決　　　　　　九十九年度台上字第二二七八號

上訴人

江 澤 堂

訴訟代理人

蘇 信 誠律師

被上訴人

江 極 超

　　　　　　游 政 煌

　　　　　　邱陳月英

　　　　　　江　　花

　　　　　　李 振 韻

　　　　　　游 政 雄

　　　　　　游 政 輝

　　　　　　鄭 文 龍

　　　　　　吳 文 宗

　　　　　　徐 儼 毅

　　　　　　陳 文 祥

　　　　　　林 淑 真

　　　　　　王 一 華

　　　　　　張 邱 興

　　　　　　廖 慈 惠

　　　　　　周 美 雲

　　　　　　吳 肇 卿

　　　　　　洪 堯 昆

　　　　　　楊 是 韻

　　　　　　陳 翠 香

　　　　　　柯 純 德

　　　　　　彭 惠 華

　　　　　　周 怡 君

　　　　　　林 德 泉

　　　　　　羅 仕 權

　　　　　　錢 瑩 璋

　　　　　　薛 卉 娟

　　　　　　薛 丞 翔

　　　　　　薛 丞 智

　　　　　　童 陳 永

　　　　　　陳 慧 麗

　　　　　　邱 玉 玲

　　　　　　盧 小 玉

　　　　　　洪 育 浩

　　　　　　曲 光 華

　　　　　　薛 蓓 莉

　　　　　　徐 幼 珍

　　　　　　蔡 蓮 發

　　　　　　楊陳月雲

　　　　　　汪 紹 珍

　　　　　　陳 桂 珠

　　　　　　陳 志 榮

　　　　　　陳 桂 蘭

　　　　　　陳 品 樺

　　　　　　陳 桂 芳

　　　　　　陳 桂 芬

　　　　　　曹吳幼梅

　　　　　　曹 淑 華

　　　　　　曹 昌 源

　　　　　　曹 郁 岳

　　　　　　曹 昌 興

上列當事人間請求無權占有等事件，上訴人對於中華民國九十九年二月九日台灣高等法院第二審判決（九十五年度上易字第九六九號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段一一四、一一四之一地號土地係被上訴人等人與其他共有人所共有。上訴人向訴外人齊信建設股份有限公司（下稱原建商）購買門牌號碼台北市士林區○○○路四十六之六號一樓房屋（下稱系爭房屋）後，自民國七十六年六月六日起無權占有被上訴人與其他共有人共有之系爭土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分之土地，面積為二十八點五四平方公尺及Ｂ部分之土地，面積約三十三點七五平方公尺（下合稱系爭土地），其自獲有相當於租金之不當利益。爰依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項、第七百六十七條規定，求為命（一）上訴人應將系爭土地如附圖所示Ａ部分（面積為二十八點五四平方公尺）及Ｂ部分（面積為三十三點七五平方公尺）之建物即庭院、圍牆、車庫拆除，並將上開土地返還予被上訴人及其他共有人。（二）上訴人應給付各被上訴人如原判決附表二（下稱附表二）所示之金額暨自九十五年六月七日起至返還土地之日止，按年給付各被上訴人如原判決附表三（下稱附表三）所示之金額之判決。

上訴人則以：其使用系爭土地，乃依據原建商所交付之現狀為使用，並未自行施作圍牆。又二十幾年來，其依原建商所交付原狀為使用，且長期為共有人所默示同意，難謂非有分管契約之存在。而在公寓大廈管理條例制定之前，一樓住戶使用屋前空地、最高樓住戶使用頂樓本屬常態，且其亦未以任何方法阻絕他人使用系爭空地。縱系爭土地因本件訴訟繫屬後被認為因被上訴人等之反對而無法繼續占有，其不當得利之計算，亦應自上訴人於九十五年七月十八日受領起訴狀繕本後，或至少應自九十五年六月七日本件訴訟繫屬後起算等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人之上訴，並依被上訴人羅仕權、洪育浩之減縮聲明，更正上訴給付其二人之金額依序為二千五百五十九元、二千五百四十七元，無非以：系爭土地為兩造所共有，有土地登記謄本附卷可稽。依系爭房屋竣工圖左上角斜線部分（保留地及防火巷，即系爭占用土地部分），可知上訴人使用之系爭土地應為保留地及防火巷，原預留待與鄰地合併使用或作空地使用。又依系爭房屋竣工圖全圖右下角所載、證人即住戶王安田、薛蓓莉、原建商前員工林育申之證述、原審勘驗筆錄及現場照片，足認上訴人向原建商買受系爭房屋時，系爭圍牆及內牆已存在並交付予上訴人使用，且由照片顯示，上訴人所有房屋外之外牆較其他住戶房屋外之外牆為高，應係其自行加高，且上訴人復自承曾將圍牆上之門改為電動鐵捲門等情，則上訴人就系爭圍牆（含外牆及內牆）已因原建商之交付而具有事實上之處分權。故上訴人抗辯圍牆非其所施作，自無權予以拆除云云，並無足採。又上訴人將系爭Ａ、Ｂ部分之土地舖設木板、地磚，供作庭院、車庫使用，並在外牆上大門設置電動鐵捲門，顯已將該部分之土地置於自己之實力支配之下，其辯稱並未私自占用系爭土地云云，亦不足採。系爭圍牆雖為原建商興建後移轉予上訴人，但除系爭房屋及四十六之七號一樓外，其他一樓住戶前空地均為相通作為通行之用，因此住戶有樓梯連接空地，可認僅具通行功能，未必代表具有專用權，而設置巡邏箱，僅係基於安全之考量，難認與分管契約有何關連，皆難據此認有默示分管契約存在。上訴人既無法證明其有何占有系爭土地之合法權源，則被上訴人本於民法第七百六十七條之規定請求上訴人將系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積分為二十八點五四、三十三點七五平方公尺之地上物拆除，並返還該部分土地予被上訴人及其他共有人全體，於法即屬有據。上訴人於被上訴人與其他共有人共有之系爭土地上無權占有之行為，與被上訴人受有不能完整使用、收益土地之損害間，有因果關係，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付無權占用系爭土地所獲得相當於租金之利益，即屬有據。被上訴人依不當得利法律關係及依被上訴人各自享有之所有權應有部分，請求上訴人應給付被上訴人各如附表二所示之金額及自九十五年六月七日起至拆除地上物返還土地之日止，按年給付被上訴人各如附表三所示之金額（除羅仕權、洪育浩外）；羅仕權請求按年依附表三計算之不當得利共二千五百五十九元、洪育浩按年依附表三計算之不當得利共二千五百四十七元，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。

惟查上訴人向原建商買受系爭房屋時，系爭圍牆及內牆已存在，為原審所認定之事實。而依系爭房屋竣工圖全圖右下角所載、證人林育申之證述，顯見系爭圍牆係於兩造所有房屋改建前之舊圍牆之一部，內牆為原建商所搭建，包括鐵捲門，均有因附和而附連為一體，則該圍牆似為全體住戶之公共財產而屬兩造所共有，果爾，上訴人是否對之有處分權能而得為拆除，即非無疑。原審未遑推闡明晰，逕以上訴人就系爭圍牆（含外牆及內牆）已因原建商之交付而具有事實上之處分權，進而認上訴人應拆除該地上物，自欠允洽。次按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查上訴人自七十六年六月六日即遷入系爭房屋居住，依證人王安田、薛蓓莉及林育申之證述及卷附照片所示，內牆係建設公司所搭建，一樓及頂樓之空地，除了公共設施部分外，其他空地均由內牆區隔交由一樓及頂樓住戶保管使用，一樓住戶各有樓梯從一樓住處下降至各連接空地，以便使用，尚有管理委員會所設置之巡邏箱，以為區隔。則上訴人占有管領系爭土地已歷有年所，證人林育申並證稱買賣契約均將住戶公約當作附件等語。雖因系爭房屋建造完成已逾二十年，公約難尋，惟倘原建商售屋時，係以相同之定型化契約與各承購戶簽訂買賣契約，嗣並已將系爭土地交付上訴人占有使用，能否謂上訴人與買受系爭土地應有部分之全體共有人間未成立分管契約？及被上訴人不知有分管契約之存在，而可不受其拘束？尚非無研求餘地。

原審就此未詳加調查審認，遽以上開理由為上訴人不利之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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