重點摘要民法第820條規定共有物管理採雙重過半決，應有部分逾三分之二者人數不計，簡易修繕與保存行為各共有人得單獨為之。
Q · 共有的房子，少數人反對也能出租或管理嗎？
可以，只要人數及應有部分雙重過半即可
依民法第820條第一項，共有物之管理只要「共有人過半數」且「應有部分合計過半數」雙重同意即可，不需全體一致；若有人應有部分合計逾三分之二，更不必計算人數即可單獨決定。但管理若顯失公平、情事變更難以繼續，不同意的共有人得聲請法院以裁定變更；多數決有故意或重大過失致損害者，並須負連帶賠償責任。
你和兄弟姊妹一起繼承了爸媽留下的老房子，每個人都有一份應有部分。問題來了：誰說了算？要出租？要裝修？要找房客？過去的法律規定「全體共有人同意」才能動，一個人擺爛全家卡死，老房子就這樣荒廢二三十年。820 條把遊戲規則翻了過來：管理共有物不再需要全體同意，只要「人數過半 + 應有部分過半」雙重過半就行。更狠的是第一項但書：如果你一個人持有超過三分之二，人數不用算，你自己就能決定。但法律沒讓多數決變成暴政，少數共有人手上還有三張牌：顯失公平可以聲請法院裁定變更、情事變更可以請法院重新調整、多數決有故意或重大過失害到你要負連帶賠償。這條是共有關係裡的政治學。
共有物管理係指就共有物的使用、收益及日常經營（如出租、修繕、選定使用人）所為之決定，依民法第820條採雙重過半多數決，並設有顯失公平變更、情事變更變更及連帶賠償三項少數共有人保障機制，與須全體同意之「處分」行為（民法第819條）相區別。
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看票數。如果大哥的應有部分和同意他的人加起來沒有雙重過半，也沒有超過三分之二，他的出租決定根本沒效力，房客對你們不能主張合法承租。如果程序有過半但租金明顯低於市價或圖利特定人，你可以依第二項聲請法院裁定變更。先去調閱土地登記謄本確認每個人的應有部分，再把能聯合的兄弟姊妹拉到你這邊，票數清楚了談判籌碼才出得來。
不用。第五項明文規定簡易修繕及其他保存行為任何一個共有人都可以單獨做，費用事後再依應有部分比例分攤（民法第822條）。但要注意修繕和改良的界線：換個壞掉的水管是修繕，把圍牆拆了重蓋成電動鐵門就是改良，改良要走雙重過半的管理決定程序。修繕前拍照留存損壞狀態，修繕後保留發票收據，事後分攤費用時別人才無話可說。
管理層面幾乎可以。因為你的應有部分超過三分之二，第一項但書明確說人數不予計算，你一個人就能決定管理方式。但有三道安全網：不能做成顯失公平的決定（第二項）、情事變更時少數派可以聲請法院介入（第三項）、有故意或重大過失害到少數派你要連帶賠償（第四項）。而且處分（賣掉、設定抵押）還是要回到819條的全體同意。持分大的反而要更小心把管理決定做得漂亮，因為顯失公平的認定標準對大股東特別嚴。
不用，依民法820條只要人數過半且應有部分合計過半即可，單一方逾三分之二更可單獨決定，不需全體一致。
一是同意的共有人人數超過半數，二是同意者的應有部分合計超過半數，兩條件都要達標管理決定才成立。
維持共有物現狀、防止滅失毀損的行為，如修補漏水水管，依第五項各共有人得單獨為之，不必開會表決。
管理是出租、修繕等日常經營，採820條雙重過半；處分是出售、設定抵押、變更用途，適用819條須全體同意。
調謄本確認應有部分 → 計算同意方人數與應有部分是否雙重過半 → 作成書面決定並留存通知與會議紀錄。
保存與管理費用依民法822條按各共有人應有部分比例分擔，修繕前後保留照片與發票作為憑證。
屬非訟事件，裁判費較民事訴訟低（通常每件數百至數千元），是否委任律師視案件複雜度而定。
蒐集租金行情、決定圖利特定共有人或第三人的事證、會議通知與決議紀錄，由法院綜合判斷是否顯失公平。
區分所有的公寓共用部分優先適用公寓大廈管理條例的區分所有權人會議規則，一般共有物則回到820條。
| 面向 | 適用條文 | 同意門檻 | 少數救濟 |
|---|---|---|---|
| 管理行為（出租、修繕、使用） | 民法820條 | 人數過半＋應有部分過半，或單方逾三分之二 | 顯失公平／情事變更聲請法院裁定變更、連帶賠償 |
| 處分行為（出售、設定抵押、變更用途） | 民法819條 | 全體共有人同意 | 未同意即不生效力 |
| 簡易修繕／保存行為 | 民法820條第5項 | 各共有人得單獨為之 | 費用依應有部分事後分攤（民法822條） |
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共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。 共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。 共有物之改良，非經共有人過半數並其應有部分合計已過半數者之同意，不得為之。
共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。 前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。 共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。 共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。
立法理由一、為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之（如瑞士民法第六百四十七條之一、第六百四十七條之二、日本民法第二百五十二條、義大利民法第一千一百零五條、第一千一百零六條、第一千一百零八條、奧國民法第八百三十三條、德國民法第七百四十五條），爰仿多數立法例，修正第一項。 二、共有人依第一項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第二項。又依第一項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。 三、對共有人原定之管理嗣因情事變更致難以繼續時，任何共有人均得聲請法院變更之，俾符實際，爰增訂第三項。 四、共有人依第一項為共有物管理之決定時，有故意或重大過失，致共有人受有損害者，為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，爰增訂第四項，明定共有人應負連帶賠償責任。又該責任為法定責任，但不排除侵權行為規定之適用，併予敘明。 五、原條文第二項移列為第五項。 六、第一項規定之「管理」，為上位概括規定，已可包括原條文第三項之下位概念「改良」在內，故原條文第三項規定已無實益，爰予刪除。
共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。 共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。 共有物之改良，非經共有人過半數並其應有部分合計已過半數者之同意，不得為之。
一、為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之（如瑞士民法第六百四十七條之一、第六百四十七條之二、日本民法第二百五十二條、義大利民法第一千一百零五條、第一千一百零六條、第一千一百零八條、奧國民法第八百三十三條、德國民法第七百四十五條），爰仿多數立法例，修正第一項。 二、共有人依第一項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第二項。又依第一項規定之管理，係指多數決或應有部分超過三分之二所定之管理。 三、對共有人原定之管理嗣因情事變更致難以繼續時，任何共有人均得聲請法院變更之，俾符實際，爰增訂第三項。 四、共有人依第一項為共有物管理之決定時，有故意或重大過失，致共有人受有損害者，為保護不同意該管理方法之少數共有人權益，爰增訂第四項，明定共有人應負連帶賠償責任。又該責任為法定責任，但不排除侵權行為規定之適用，併予敘明。 五、原條文第二項移列為第五項。 六、第一項規定之「管理」，為上位概括規定，已可包括原條文第三項之下位概念「改良」在內，故原條文第三項規定已無實益，爰予刪除。
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