臺灣新竹地方法院105年度訴字第942號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第942號

原告

岱嵐iLAND社區管理委員會

法定代理人

曾當貴

訴訟代理人

洪大明律師

訴訟代理人

江慧敏律師

複代理人

蔡明怡

被告

岱倫建設有限公司

兼法定代理人

楊棓淵

兼法定代理人

楊晴嵐

兼法定代理人

沈美慧

兼法定代理人

洪益夫

兼法定代理人

沈美麗

上列6人共同訴訟代理人

謝崇浯律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國106 年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條、第176 條分別定有明文。本件原告岱嵐iLAND 社區（下稱系爭社區）管理委員會之法定代理人原為蔡明怡，嗣於訴訟程序進行中變更為曾當貴，此有原告提出之新竹縣竹北市公所民國106 年6 月23日竹市工字第1060011834號同意備查函在卷可稽（見卷一第381 ～382 頁），並據提出書狀聲明承受訴訟（見卷一第375 頁），核無不合，應予准許。

二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告主張各被告完全拒繳任何管理費，故提起本件給付管理費訴訟，求為給付積欠之管理費，聲明原為：被告岱倫建設有限公司、楊棓淵、楊晴嵐、沈美慧、洪益夫與沈美麗應分別給付原告各新臺幣（下同）53萬4,675 元、3 萬5,945 元、3 萬4,445 元、3 萬4,445元、3 萬4,445 元，及自105 年10月27日起至清償日止，按年息10％計算之利息，嗣因各被告於訴訟進行中仍分文未繳，經追加計算各被告積欠總額暨查明計息起日後，最後聲明如主文第1 至5 項所示（卷二第4 ～5 頁），核屬單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。

三、原告主張各被告為系爭社區區分所有權人並有地下室車位，依105 年7 月30日第1 次修訂版岱嵐iLAND 住戶規約（下稱系爭公約）第18條，建物登記總面積每坪每月應繳交85元管理費、停車位每位每月應繳交300 元管理費，各被告皆有繳納管理費之義務，惟自首期開始即均拒繳，被告岱倫建設有限公司（其區分所有建物詳細門牌號碼新竹縣○○市○○○路0 段○○○○00號2 、13～18、20樓、87號11～15、17、19樓，共15戶）、楊棓淵（87號20樓）、楊晴嵐（87號2 樓）、沈美慧（87號4 樓）、洪益夫與沈美麗（後2 人係共有87號6 樓乙戶），於105 年8 ～12月依序各積欠共53萬4,675 元、3 萬5,945 元、3 萬4,445 元、3 萬4,445 元、3 萬4,445 元之管理費，系爭社區管理費以3 月為1 期收費，並經制訂「【岱嵐iLAND 】社區財務管理及監督辦法」作為管理費收繳與積欠處理之規範，遲延利息於系爭公約明定以年息10％計算，於隔年（106 年）上半年1 ～6 月各被告又再依序積欠各64萬1,610 元、4 萬3,134 元、4 萬1,334 元、4 萬1,334 元、4 萬1,334 元，幾經催告皆置之不理，爰依公寓大廈管理條例第21條及系爭公約第18條，提起本件請求，聲明如主文第1 ～5 項所示且願供擔保請准宣告假執行，並提出建物謄本、報備證明、系爭公約、存證信函、回執、催繳通知、催繳明細、會議紀錄等件為證。

四、被告則以：

（一）本件起訴未經合法代理，蔡明怡、曾當貴（下均逕稱其姓名）或因喪失、或本不具系爭社區主委身分，且無論起訴狀或追加起訴狀都沒有經過社區區分所有權人會議決議或管理委員會決議，故原告起訴或追加起訴均不合法，不能憑蔡明怡一己之見，高興做什麼就做什麼，對各被告恣意起訴，追加狀復只有律師印文，看不出背後真正指示追加起訴係何人之意思，原告應先舉證起訴或追加起訴究竟係基於要執行何次區分所有權人會議（下稱區權人會議）之決議，暨提出授權起訴或追加起訴之管理委員會（下稱管委會）之決議，證明確實獲得授權及代表之權限，本件應裁定停止訴訟，等候106 年度訴字第83號確認社區主任委員身分不存在等事件、106 年度訴第463 號確認選舉無效訴訟各事件之先決訴訟判決確定結果，再進行審理。

（二）原告未依系爭公約第18條第2 項第2 款、第22條第6 項，由管委會制訂管理費之收繳程序及支付方法，並經區權人會議決議生效，原告提出之「【岱嵐iLAND 】社區財務管理及監督辦法」尚不生其效力，原告並沒有向各被告收、催繳管理費之依據，系爭社區管委會雖稱其於105 年8 月9 日決議自當月開始收取社區管理費，然依管委會公告內容，該次管委會決議僅有討論遴選物業公司及更改存放管理費與公共基金之往來銀行兩案，且次期（105 年11、12月、106 年1 月）時間也還沒到，原告卻在105 年11月間即先行起訴，所列利息起算日也不知道根據在哪裡。系爭規定第18條第2 項第1 款未區分已出售或未出售之餘屋，一律以相同標準收取管理費，違反使用者付費之公平原則，從公寓大廈管理條例第10條第2 項前段之規定就可以看出，公寓大廈管理費用之收取，係供共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之用，依法應按區權人共有之應有部分比例分擔，因此前述不分彼此之一律收費規定，在餘屋銷售完畢以前，對於未出售而沒有人居住在內之戶別，一概按坪數計算收取相等之管理費，此部分規約應屬無效，本件被告係在抗辯收費上有違公平原則之問題，並非主張系爭公約於該次區權人會議之召集程序或決議方法有無違反法令。

（三）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決請准供擔保宣告免為假執行，並提出公告、存證信函、會議紀錄等件為證。

五、本院依兩造所為主張及所提證據，而為下列（一）～（四）點不爭執事實整理，經兩造同意不為爭執，應可資作為本件判決之基礎事實，爰不再作其他調查（本院106 年4 月12日言詞辯論筆錄，見本院卷一第224 ～225 頁筆錄）。又，追加部分即106 年1 ～6 月各被告所有戶別其建物管理費及停車位管理費，比照不爭執第（四）點數額幅度計算即明：

（一）被告岱倫建設有限公司係岱嵐iLAND 社區之區分所有權人（門牌號碼如本院卷一第10頁所示），並有地下室車位42個。

（二）被告楊棓淵、楊晴嵐、沈美慧、洪益夫、沈美麗，均係岱嵐iLAND 社區之區分所有權人（門牌號碼如本院卷一第7頁所示）。

（三）依原證三（本院卷一第32～44頁，岱嵐iLAND 住戶規約，105 年7 月30日第一次修訂版，下稱系爭公約）第18條第2 項第1 款之規定，建物登記總面積（不含停車位面積）每坪每月應繳交85元之管理費、停車位每位每月應繳交300 元之管理費。

（四）被告均未按照上三即系爭公約第18條，繳納105 年8 月、9 月、10月、11月、12月之建物管理費及停車位管理費，依序為53萬4,675 元（岱倫建設有限公司）、3 萬5,945元（楊棓淵）、3 萬4,445 元（楊晴嵐）、3 萬4,445 元（沈美慧）、3 萬4,445元（洪益夫、沈美麗）。

六、本院依民事訴訟法第271 條之1 準用第270 條之1 第1 項第3 款規定為爭點整理，經兩造在本院106 年4 月12日言詞辯論期日當庭同意協議簡化爭點，即本件經協議簡化爭點共四點如下。又，被告向本院表示本件不用處理公共基金部分（見本院卷二第6 頁筆錄）

（一）本件起訴是否經合法代理（指蔡明怡是否於105 年9 月13日經連署被解任）？

（二）原告有無依系爭公約第18條第2 項第2 款訂立「管理費之收繳程序及支付方法」？若有，係於何時訂定並公告？

（三）原告是否依據管理費之收繳程序及支付方法向被告等人催繳管理費用？

（四）系爭公約第18條第2 項第1 款未區分被告岱倫建設有限公司未出售之餘屋，將之與己出售之建物收取相同之管理費，有無違反公平原則？

七、針對前開已協議簡化之爭點，本院依次論述如下：

（一）首按，法院於將抽象之法律條文，經由認事用法之職權行使，以判決形式適用於具體個案所確定之權利義務關係，乃當事人間就該事件訴訟標的之具體規範，對於雙方當事人及法院均具有拘束力，當事人間之權利義務關係因而調整，茲當事人岱倫建設有限公司、楊晴嵐前因爭執系爭社區105 年9 月9 日、10月19日區權人會議全部議案之效力（見外放影卷即105 年度訴字第918 號確認決議無效等事件卷宗第70頁），並曾具狀稱暫時由蔡明怡來面對訴訟亦屬合理，故於另案具狀補正系爭社區管理委員會其法定代理人暫列蔡明怡（同上影卷第73頁），資以使他造應訴而調整當事人間之權利義務關係，並最終獲致部分勝訴、部分敗訴之一審判決（該件一審判決書正本1 件存於本院卷一第346 ～365 頁），併參本院106 年度訴字第83號確認社區主任委員身分不存在事件，對於當事人岱倫建設有限公司主張蔡明怡於105 年9 月13日經連署解任云云，並聲明求為「確認蔡明怡與系爭社區管委會間主任委員委任關係，及確認蔡明怡與岱嵐iLAND 社區全體住戶間之管理委任關係，自105 年9 月21日起皆不存在」，其訴經審理後遭全部駁回（未確定），有上述確認社區主任委員身分不存在等事件106 年7 月7 日民事一審判決正本1 件在卷可稽（附於本院卷一第366 ～372 頁），故被告於本件給付管理費事件，仍執前詞爭執原起訴未經合法代理，即爭執蔡明怡為本件起訴時其系爭社區管理委員會主委之事實，即無足取。又，民事訴訟法第73條後段規定，訴訟代理權，不因法定代理有變更者而消滅，故本件原告訴訟代理人凡為原告利益，而提出在卷之程序上或實體上之主張或陳述書狀，縱僅蓋用代理律師印文，亦屬無礙。

（二）次查，雖被告爭執本件請求給付管理費其起訴或追加之訴，未經區權人會議及管委會決議而得到授權、原告未依系爭公約第18條第2 項第2 款訂立「管理費之收繳程序及支付方法」並公告、原告未依據管理費之收繳程序及支付方法向被告等人催繳管理費用、利息起日有誤云云各語，然一般社區管理費之繳付，係基於區分所有權人會議決議及公寓大廈管理條例第10條第2 項及同條例第21條「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，本件各被告既不爭執系爭公約該次區權人會議之召集程序或決議方法有違反法令情形（見本院卷二第16頁被告書狀），且於本院指定之105 年12月28日、106 年2 月15日、3 月17日、4 月12日、8 月23日5 次言詞辯論期日，均為答辯求為駁回原告之訴，有歷次筆錄正本存卷可證，則各被告始終表明伊等拒絕給付過去、現在、將來之任何管理費之意旨，而系爭社區之消防與安全、公共秩序與公共衛生之維持、公共設施之操作與維護、公共水電之使用，咸屬系爭社區全體區分所有權人共同關係事項，故應認於本件最後言詞辯論期日（106 年8 月23日），原告以訴整合之最後聲明係乙次向各被告請求給付105 年8 月～106 年6 月間積欠之管理費全部，暨其中105 年8 月～12月積欠管理費以第1 次言詞辯論期日（105 年12月28日）起、106 年1 月～6 月積欠之管理費以追加狀繕本送達翌日（106 年6 月15日）起，均至清償日止，皆按年息10％計算之利息，並無不可（民法第229條第2 項、第233 條第1 項但書規定，及系爭公約第18條第4 項約定利率參看，見本院卷一第40頁）。

（三）共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，共用部分及約定共用部分之管理費之負擔標準，係以區分所有權人「共有」之應有部分比例分擔為原則，例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費用之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分及約定共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，共有之應有部分比例亦有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約得視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，並收因地制宜之效，本諸內部團體自治精神，除法律別有規定或住戶規約另有規範，或有顯失公平情事，司法權不宜過度介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係，如個別區分所有權人對於管理費之收費標準有所疑義，應先循區分所有權人會議中另行提案主張修改住戶規約，再經由區分所有權人會議議決以資處理。況參照98年1 月23日增訂之民法第799 條之1 第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之」之規範法理，亦得佐證縱因區分所有建物對於共有部分使用程度有所差異，亦須內部先行以會議決議或訂定規約方式決定費用基準而未達其目的，且內部之約定顯失公平時，始有依法定程序撤銷或由法院直接介入之必要。本件被告固抗辯未出售餘屋因無住居使用而無獲益，然系爭社區仍舊存有公共安全及衛生維護問題，茲被告全然持續地拒繳任何管理費，非屬正當，各被告復未能具體說明及舉證得予折扣減收至零之根據，徒以伊等所有房屋係空戶云云為由，抗辯所謂公平原則問題如上，尚嫌無據。

（四）更況，岱嵐iLAND 社區於被告岱倫建設有限公司辦理預售時，於房屋預定買賣契約書以附件（十）：社區住戶規約，作為團體協約，其中第十條公共基金、管理費之繳納，明訂：「管理費由各區分所有權人依照區分會之決議分擔之。但第一次區分會召開前或區分會未決議時，房屋預定買賣契約書或分管契約書有規定從其規定，未規定者，各區分所有人應按其共有之應有部分比例分擔之」（見本院卷一第316 頁），自始本無將所謂餘屋排除在外，亦無對於建商所有之未售出戶別得按相當比例減收管理費之文字，嗣系爭公約第18條第2 項第1 款本諸前開團體協約之精神，延續各區分所有權人應按其建物登記總面積計算繳交管理費，並具體而為每坪每月85元、停車位每位300 元（見本院卷一第39頁），查無更異顯失公平之舉，從而，被告抗辯有欠公允云云乙節，不足為取。

八、綜上，原告依據公寓大廈管理條例第21條及系爭公約第18條第2 項第1 款提起本件請求給付管理費之訴，求為各被告應給付原告如主文第1 至5 項所示之本、息，俱有理由，爰准許如主文第1 至5 項所示。兩造各陳明願供擔保准、免假執行，經核均與民事訴訟法第390 條第2 項、第392 條第2 項規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告，如主文第7 至11項所示。

九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論、駁，併此敘明。

十、訴訟費用之負擔：依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，定如主文第6 項所示。