臺灣新竹地方法院民事判決

原告

劉文禎

訴訟代理人

鍾添錦律師

複代理人

孫立德

被告

劉承宗

訴訟代理人

吳聖欽律師

複代理人

姜靜

被告

劉良彬

訴訟代理人

王美蘭

上列當事人間分割共有物事件，本院於民國110年12月15日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：如附表所示不動產（下稱系爭房地）為兩造所共有，應有部分均各為3分之1，兩造就系爭房地並無不分割之協議，亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，茲因兩造就分割方式未能達成協議，且房屋內部僅設有一共用樓梯，上下相通，無法以原物分割方式分割六層樓房屋，為此依民法第823條第1項及第824條第2項之規定，請求裁判准予合併變價分割系爭房地等語，並聲明：如主文第1項所示。

二、被告劉良彬稱：同意變價分割等語。被告劉承宗稱：系爭房屋係起家厝，三代人同住一處，經母親叮囑不可變賣。目前由被告劉承宗居住使用二、三樓，被告劉良彬使用地下一樓，原告雖已搬出，但地下二、三樓只有原告能進出使用，雖內室只有一共用樓梯，但在各樓層出口設置隔間門，各樓層即可單獨使用，仍可原物分割，即分割方法為地下二、三樓分給原告、地下一樓分給被告劉良彬、地上二、三樓分給被告劉承宗、地上一樓及系爭土地維持共有等語。

三、本院之判斷：

（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭房地為兩造所共有，應有部分均各為3分之1，且兩造間就系爭房地並無不分割之約定，亦無因物之使用目的而有不能分割之情形，惟迄今仍無法就分割方法達成協議等情，業據其提出地籍圖謄本、土地登記謄本、房屋稅籍證明書為證（見本院卷第21-31頁），並為被告所不爭執，依上開規定，原告就系爭房地訴請裁判分割，於法自屬有據。

（二）次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第824條第1至6項分別定有明文。因此請求共有物之分割，應由法院依民法第824條規定命為適當之分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益亦應考慮在內。而各共有人在分割前之使用狀況，固應加以考量，惟該使用狀況縱共有人間有分管之約定，法院亦不受其拘束。

（三）經查，原告訴請分割之系爭163、191、192、199地號土地，其上坐落門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段000號未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），系爭房屋是地上三層樓、地下三層樓，共用一座樓梯，且只有一樓有單獨出入口，惟地下三樓有後門通往系爭163地號土地。兩造繼承系爭房屋後，一樓為客廳及先父母房間、被告劉承宗居住二、三樓、被告劉良彬居住地下一樓、原告居住地下二樓、地下三樓則閒置無人居住等情，業據本院於110年10月21日會同地政人員及兩造勘驗現場，並囑託新竹縣竹北地政事務所派員測量屬實，此有勘驗筆錄、土地複丈成果圖及現場照片在卷可憑（見本院卷第99、101頁、第107、109頁、第65頁）。系爭房地之共有人及其應有部分均相同，且除系爭163地號土地外，其餘土地幾乎完全為系爭房屋之基地，故將系爭房地合併分割，可避免形成袋地及拆屋還地之情形發生，更能發揮經濟效益，是原告主張就系爭房地為合併分割，應予准許。

（四）被告劉承宗雖主張原物分割，即將系爭房屋地下二、三樓分給原告、地下一樓分給被告劉良彬、地上二、三樓分給被告劉承宗、地上一樓及系爭土地維持共有等語。然查，系爭房屋共用一座樓梯，僅地上一樓有單獨出入口，及地下三樓有後門通往系爭163地號土地等情，業經本院履勘現場如上，雖被告劉承宗主張各樓層出口設置隔間門並共用樓梯之分割方法，然各樓層仍不具備構造上、使用上之獨立性；況各樓層面積均非相同，有各樓層土地複丈成果圖卷可憑（見本院卷第107頁），且地上及地下樓層之日照採光亦有明顯差異，以樓層為原物分割，未配合金錢補償方式，實難謂為公平妥適之方法。反觀，如採行變價分割之方式，共有人可透過出賣方式將系爭房地出售，俾以提高系爭房地之交換價值，再由共有人按應有部分比例分配價金，較能維護系爭房地之完整，增進系爭房地之使用利益，而符合各共有人間之公平性，對共有人自應屬有利。再者，倘透過變賣方式分割，兩造皆可應買，亦屬良性公平競價，設若變價之價格高，則兩造所受分配之金額隨之增加，反較有利於各共有人，復斟酌系爭房屋之型態、使用情形、經濟價值、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭房地應採行變價分割之方式分割，並將價金按兩造應有部分各3分之1之比例予以分配為適當。況參酌民法第824條第7項之規定，已增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。準此，倘兩造仍欲取得系爭房地繼續利用，或認其對系爭房地係有特殊情感等情，均得於變價程序時，行使依相同條件優先承買之權利，併此敘明。是以，本院審酌上情，認兩造就系爭房地所有權應以變價分割，並將價金按兩造應有部分比例分配之方式為適當，爰判決如主文第1項所示。

（五）分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益，所分得價金之多寡，及兩造就系爭土地各自享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依比例分擔較為公允，爰判決如主文第2項所示。

四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項，判決如主文。