臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

原告

楊油甘

原告

楊明珠

上列二人共

同訴訟代理

人　　　　　劉楷律師

李德正律師

被　　　告　詹金木

訴訟代理人　陳明宗律師

複　代理人　潘柔安

上列當事人間請求返還房屋事件，於民國102年6月20日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

(一)緣原告2人係新北市○○區○○○段0000○號之磚造2層房屋（門牌號碼：新北市○○區○○路0段000號，下稱系爭建物）之公同共有人。被告雖亦為系爭建物之共有人，卻未取得原告2 人及其餘共有人之同意，擅自以出租予他人使用之方式，將系爭建物全部占為己有。原告2 人於日前接獲新北市政府稅捐稽徵處補發之房屋稅額繳款書，始發現被告無權占用系爭建物。此後，原告2 人曾向被告表示反對，被告均置之不理。準此，被告之行為已構成無權占有，依法應返還系爭建物。

(二)又被告無權占用系爭房屋，並出租予他人使用收益之行為，已使被告獲有租金收益，並致原告等受有損害，原告等得依民法第179 條前段之規定，向被告請求返還相當於租金之不當得利。系爭房屋由原告2 人及訴外人楊明秀、楊明琴及楊明華以繼承為原因公同共有權利範圍2分之1，原告2 人及訴外人楊明秀、楊明琴及楊明華等5 人為姐妹，且未就系爭房屋約定分割方式，自應平均繼承之，即每人就系爭房屋之權利範圍應均為10分之1 。再參以系爭房屋位於新北市三重區中心，臨接主要幹道，平時往來人潮眾多、熱鬧非凡，依土地法第97條之規定，得以系爭房屋申報總價年息百分之10為租金計算。是以，原告2人所分別得請求相當於5年租金之不當得利，即以系爭房屋價值乘以共有比例，再乘以百分之10，復再乘以5年為新臺幣（下同）860元（計算式：17,200元/10×10％×5＝860元）。

(三)為此，爰依據公同共有、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求1.被告應將新北市○○區○○○段0000○號門牌號碼：新北市○○區○○路0段000號磚造2 層房屋返還予原告及其餘共有人。2.被告應分別給付原告楊油甘及原告楊明珠各860 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、對於被告抗辯之陳述：

(一)被告抗辯依原告所提出原證2 之不動產買賣契約書所示，系爭土地地上權及系爭建物所有權於68年7 月10日由原告之父即楊來傳及訴外人陳添富出賣予訴外人楊張碧霞，惟因故未辦理登記；再依原證3 不動產買賣契約書所示，訴外人楊張碧霞復於72年3 月28日將系爭土地地上權及系爭建物所有權出賣予被告配偶之母呂謹；直至85年間，因代書建議，訴外人陳添富將其所有系爭建物分別共有部分「贈與」呂謹，並指名登記予被告。惟查，原告之父楊來傳既已提供如原證2所示之印鑑證明及戶籍謄本予訴外人楊張碧霞，則訴外人楊張碧霞自買受系爭土地地上權及系爭建物所有權至再出賣予呂謹之3 年半期間，因「何」故而未辦理登記？而系爭土地地上權及系爭建物所有權於72年間既仍登記為原告之父楊來傳及訴外人陳添富所有，在楊張碧霞未提出任何權利證明前，呂謹為何願意向楊張碧霞購買，且未於買賣契約中有任何保留登記權利之約定？呂謹又為何自買受系爭土地地上權及系爭建物所有權13年後，才想到要辦理登記，並由訴外人陳添富贈與被告之方式迂迴辦理？凡上所疑，均不合情理，更影響楊張碧霞、呂謹及被告等人是否有權占有系爭建物。被告既主張對系爭建物因占有連鎖而屬有權占有，自應就上開買賣關係中之疑點說明並舉證之。

(二)又被告復主張被告配偶李雪華於86年間曾向原告姐妹楊明秀、楊明琴、楊明華等3人說明上情，楊明秀等3人願意配合並交付原證6 之他項權利證明書及印鑑證明予李雪華。惟查，經原告向楊明秀等人瞭解，才知道李雪華所稱「說明上情」隱瞞細節，楊明秀等 3人根本不知悉渠等均係系爭建物之共有人，李雪華亦未告知此一事實，故楊明秀等3 人所提供者乃三重市○○○段○○○○段00地號（現為三重區文化北段708 地號）之地上權他項權利證明書，既無三重市○○○段○○○○段0000地號（現為三重區文化北段711 地號）之地上權他項權利證明書，更非系爭建物之所有權狀，這也正是原告2人不願放棄權利之原因。

(三)另被告主張於97年間以原告2人、楊明秀等3人及陳添富為被告，訴請地上權移轉登記，因原告2 人同意配合而未遵期繳付裁判費遭駁回起訴，嗣後原告2 人又不配合云云。惟被告97年間訴請原告等人移轉登記地上權，顯已罹於15年之請求權時效而無理由，被告或係執此之故而未遵期繳付裁判費，未必與原告2人有何關係。原告2人特此否認曾同意配合移轉登記地上權予被告，被告應舉證以實其說。至於被證7 之楊明秀聲明書雖表示李雪華向楊明秀訴說無法完整過戶之事由，然就「忽略過戶細節」為何，付之闕如，更見李雪華所訴說無法完整過戶之事由，隱瞞細節，且避重就輕。

三、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受有不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，並以：

(一)查系爭新北市○○區○○○段000000000地號及同段0000-0000地號土地（重測前地號：三重市○○○段○○○○段0000地號及91地號）之地上權，原係由訴外人楊來傳（原告二人之父）與訴外人陳添富所共有，權利範圍各為共同二坪及共同十坪六一，而坐落上開地號土地之系爭門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號，00000-000建號（重測前建號：三重埔大竹圍小段00000-000 建號）房屋之所有權，亦係由楊來傳與陳添富所共有；嗣於68年7 月10日，楊來傳與陳添富將系爭土地地上權及系爭建物所有權以950,000 元出賣與訴外人楊張碧霞，惟上開不動產買賣契約因故尚未辦理登記，楊張碧霞即於72年3月28日以3,600,000元，將系爭土地地上權及系爭建物所有權售予訴外人呂謹，即被告配偶李雪華之母親，呂謹並於72年3 月31日，委請代書辦理登記為女兒李雪華所有，並由承辦代書以李雪華之名製作移轉契約書及繳付相關稅賦，惟經承辦代書辦理許久，移轉登記均未完成，而據承辦代書表示，是因系爭土地所有權人眾，未能配合辦理用印等情，被告雖不知是否確為真實，但上開買賣契約遂未能完成移轉登記。直至85年間，另一代書建議，因系爭土地地上權及系爭建物所有權，於68年間楊來傳與陳添富出賣予楊張碧霞時，即未辦理移轉登記，是現亦無從自楊張碧霞移轉所有權登記予呂謹，為使作業程序簡便，可由原出賣人（即楊來傳及陳添富）以「贈與」為移轉登記之原因，直接移轉登記予買受人（即呂謹），呂謹因信任專業代書，遂委請代書再次辦理上開買賣契約之移轉登記，但指名登記為被告所有；而因上開買賣契約確屬真實，訴外人陳添富，遂配合辦理相關過戶所須事宜；惟楊來傳業於76年7 月20日死亡，是經被告配偶李雪華於86年間尋得楊來傳之繼承人，即原告二人及原告二人之姊妹，訴外人楊明秀、楊明琴、楊明華共五人，並向渠等說明上情，請求協助辦理所有權及地上權移轉登記事宜；而楊明秀、楊明琴、楊明華三人皆願意配合辦理，是於86年9 、10月間即已交付辦理登記所需，包括他項權利證明書及印鑑證明正本等文件交予李雪華，惟原告楊油甘及楊明珠二人拒不配合；從而系爭土地地上權部分，因屬訴外人陳添富與原告二人及楊明秀、楊明琴、楊明華三人公同共有，因原告二人拒不配合辦理，是也無從由陳添富單獨移轉權利範圍予被告，但於系爭建物所有權部分，陳添富已將系爭建物所有權（權利範圍：二分之一），以贈與為原因，移轉登記為被告所有，惟同因原告二人拒不配合辦理，以致被告未能取得楊來傳出賣之剩餘系爭建物二分之一所有權。復至97年間，因原告二人及楊明秀、楊明華、楊明琴等人均不配合辦理所有權移轉登記，被告僅得在鈞院向原告二人、楊明秀、楊明華、楊明琴及陳添富等人，就系爭土地提起請求地上權移轉登記之訴（案號：97年度訴字第2732號），然因原告二人於被告起訴後，經與李雪華聯繫，表示可配合辦理移轉登記事宜，是被告認為以和為貴，無再續行訴訟之必要，遂未遵期繳付裁判費而經駁回起訴，詎料，原告二人嗣後又不配合辦理相關移轉登記事宜，致使迄今被告未能依上開買賣契約取得相關權利。是依臺灣臺北地方法院100年度訴字第4683號判決意旨，基於買賣關係占有系爭建物之買受人楊張碧霞，據此取得移轉占有之權利，既得向出賣人楊來傳及陳添富主張占有之正當權源，則楊張碧霞再將系爭建物出售予第三人即呂謹，則呂謹指名登記之權利人即被告詹金木，自亦得對出賣人即楊來傳主張有權占有，而原告二人為出賣人楊來傳之繼承人，依法繼承楊來傳財產上一切權利及義務，則被告基於占有連鎖之效力，對原告而言自屬有權占有，且依據臺灣臺北地方法院100 年度訴字第1347號判決，訴外人楊張碧霞與楊來傳及陳添富簽訂系爭建物建物買賣契約，將系爭建物出賣並交付楊張碧霞占有，楊張碧霞復於72年3 月31日將系爭房屋買賣契約之債權讓與呂謹，呂謹指名登記予被告所有；則被告占有系爭房屋，既是本於買賣契約，即呂謹受讓楊張碧霞與楊來傳及陳添富間之買賣契約債權，即應認占有具有正當權源；而原告二人為楊來傳之繼承人，即應承受包括系爭建物買賣契約在內之楊來傳財產上之一切權利、義務，是被告受讓系爭買賣契約之債權而占有系爭房屋，對原告而言，亦具有正當權源，並非無權占有，從而，原告主張：「被告之行為已構成無權占有，原告依民法第767條第1項之規定，請求如訴之聲明第一項」。已無理由。

(二)至於原告二人主張：「被告無權占用系爭房屋並出租與他人使用收益之行為，使被告受有租金收益，並使原告受有損害，原告等依民法第179 條前段之規定，向被告請求返還相當於租金之不當得利。」；然因被告就系爭建物為使用收益，確有法律上原因，業如上述，則被告占有系爭建物或將系爭建物出租而受有租金之利益，均非無法律上原因，並無不當得利之可言，原告此部分主張，亦無理由。

(三)原告另聲請傳訊證人楊榮裕到庭，待證事實似為以楊張碧霞之名義購買系爭房屋之始末；然查，證人楊榮裕為原告二人之叔叔，渠等親屬關係密切，是楊榮裕立場已有偏頗，難期證言公正之陳述；且就購買系爭房屋之始末，已有被證二及被證三可證之，證人楊榮裕及楊張碧霞另就已收受買賣價金部分，均有明白記載及簽收無誤，是原告聲請傳訊證人楊榮裕，並無調查之必要。況楊張碧霞是基於買賣關係占有系爭建物，據此取得移轉占有之權利，既得向出賣人楊來傳及陳添富主張占有之正當權源，則楊張碧霞再將系爭建物出售予第三人即呂謹，則呂謹指名登記之權利人即被告詹金木，自亦得對出賣人即楊來傳主張有權占有，而原告二人為出賣人楊來傳之繼承人，依法繼承楊來傳財產上一切權利及義務，則被告基於占有連鎖之效力，對原告而言自屬有權占有。此外，於72年間，被告遷入系爭房屋住居後，系爭房屋房屋稅單為一張，全額為被告繳付，已繳付30年，原告均未繳交分文；原告是於101 年10月間，為提起本訴，始向新北市政府申請「分單繳納」，此於原告提出101 年房屋稅繳款書，其上記載：「分單繳納人：楊油甘」即可證之；倘原告對系爭房屋確有權利，何以近30年來均未向被告主張權利？何以近30年來均繳付任何稅賦？再者，原告雖有辦理分單繳納後，但其他共有人之101及102年房屋稅還是由被告繳付，並非原告繳付，在在足證原告確係明知系爭房屋業經楊來傳出售予被告無誤，原告就系爭房屋並無任何權利可得主張，僅是藉詞興訟而已等語置辯。

四、法院之判斷：原告主張被告應返還系爭建物予原告及其餘共有人並給付相當於不當得利之租金等節，則為被告所否認，並以上開情辭置辯。

(一)按公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。民法第828 條定有明文，又公同共有權利之行使，如事實上無法得公同共有人全體之同意時，如該事實上無法同意者以外之公同共有人已全體同意，由其中之一人或數人行使權利，苟不予准許，則其權利將永無行使之可能，是應解為其得行使其公同共有物之權利，始合法理；公同共有人對於第三人就共有物為本於所有權之請求，乃保全公同共有物之行為，苟部分公同共有人反對其他公同共有人起訴，此與事實上無法得全體公同共有人同意無殊，為保護全體公同共有人利益計，如僅由同意起訴之公同共有人為原告逕行起訴，自難因之認其當事人適格有所欠缺，此有最高法院84年度台上字第1013號裁判要旨及86年度台上字第3060號裁判要旨足資參照。查本件原告起訴所主張上開事實，業據其提出建物謄本乙份為證，堪認原告楊油甘及原告楊明珠係為系爭建物之公同共有人之一，則其以個人名義提起本件所有物返還訴訟，雖未提出已得其他公同共有人全體之同意起訴之佐證，惟依據被告民事答辯(一)狀所提出楊明秀即其餘公同共有人於97年7 月31日所填載之聲明書所示，可知楊明秀、楊明琴及楊明華均願協同辦理系爭建物產權過戶予被告，顯見楊明秀、楊明琴及楊明華均反對原告提起本件訴訟，自與事實上無法取得全體公同共有人同意相符，應認原告所提本件訴訟自無欠缺當事人適格之情，先行敘明。

(二)次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文，又甲向乙購買土地並已付清價款，乙亦將土地交付甲管有，惟未辦理所有權移轉登記，嗣乙死亡，由其繼承人丙、丁辦妥繼承登記。甲之所有權移轉登記請求權之消滅時效雖已完成，惟其占有之土地，係乙本於買賣之法律關係所交付，具有正當權源，所有人丙、丁（乙之繼承人）自不得認係無權占有而請求返還。何況時效完成後，債務人僅得拒絕給付，其原有之買賣關係則依然存在，基於公平法則，亦不得請求返還土地。此有最高法院69年度第4次民事庭會議決議（一）可參。

(三)經查，本件被告辯稱新北市○○區○○○段000000000 地號及同段0000-0000 地號土地（重測前地號：三重市○○○段○○○○段0000地號及91地號）之地上權，原係由楊來傳與陳添富所共有，權利範圍各為共同二坪及共同十坪六一，而坐落上開地號土地之系爭門牌號碼為新北市○○區○○路○段000號，00000-000建號（重測前建號：三重埔大竹圍小段00000-000 建號）房屋之所有權，亦係由楊來傳與陳添富所共有；然楊來傳與陳添富復於68年7 月10日將系爭土地地上權及系爭建物所有權以950,000 元出賣與楊張碧霞，惟上開不動產買賣契約因故尚未辦理登記，楊張碧霞即於72年3 月28日以3,600,000 元，將系爭土地地上權及系爭建物所有權售予呂謹，即被告配偶李雪華之母親，呂謹並於72年3 月31日，委請代書辦理登記為李雪華所有，並由承辦代書以李雪華之名製作移轉契約書及繳付相關稅賦，惟經承辦代書辦理許久，移轉登記均未完成，直至85年間，另一代書建議，因系爭土地地上權及系爭建物所有權，於68年間楊來傳與陳添富出賣予楊張碧霞時，即未辦理移轉登記，是現亦無從自楊張碧霞移轉所有權登記予呂謹，為使作業程序簡便，可由原出賣人（即楊來傳及陳添富）以「贈與」為移轉登記之原因，直接移轉登記予買受人（即呂謹），呂謹因信任專業代書，遂委請代書再次辦理上開買賣契約之移轉登記，但指名登記為被告所有。而因上開買賣契約確屬真實，訴外人陳添富，遂配合辦理相關過戶所須事宜；惟楊來傳業於76年7 月20日死亡，是經被告配偶李雪華於86年間尋得楊來傳之繼承人，即原告二人及原告二人之姊妹，訴外人楊明秀、楊明琴、楊明華共五人，並向渠等說明上情，請求協助辦理所有權及地上權移轉登記事宜；而楊明秀、楊明琴、楊明華三人皆願意配合辦理，是於86年9 、10月間即已交付辦理登記所需，包括他項權利證明書及印鑑證明正本等文件交予李雪華等情，業據其提出三重市○○○段○○○○段00○0 地號及91地號土地登記簿、陳添福、楊來傳及楊張碧霞不動產於68年7月10日所簽定之不動產買賣契約書、楊來傳之印鑑證明、呂謹及楊張碧霞於72年3 月28日所簽定之不動產買賣契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、不動產監證費、契稅繳納通知書、被告與陳添富之建物改良物登記簿、楊明秀他項權利證明書暨印鑑證明、楊明琴他項權利證明書暨印鑑證明、楊明華他項權利證明書暨印鑑證明及楊明秀聲明書等資料為證。原告則對於上開資料形式上之真正不爭執，顯見楊來傳與陳添富為系爭建物之共有人，復於68年7 月10日將上開建物出售予楊張碧霞後，楊張碧霞再於72年3 月28日將該建物出售予呂謹，呂謹則依代書之意見欲指定登記予被告，但因上開買賣契約均未辦理所有權移轉登記，李雪華則告知楊來傳與陳添富上開未移轉登記之事實，然楊來傳業於76年7月20日死亡，其繼承人為原告楊油甘、原告楊明珠及訴外人楊明秀、楊明琴、楊明華，然楊明秀、楊明琴、楊明華願意配合辦理所有權移轉登記，且陳添富遂於85年2 月16日將系爭建物應有部分2分之1移轉登記予被告，足徵被告取得系爭建物應有部分2分之1，係本於買賣契約即呂謹受讓楊張碧霞與楊來傳、陳添富間不動產買賣契約所生之買賣標的物移轉登記請求權，而原告楊油甘、楊明珠為楊來傳之繼承人，亦應繼受包括系爭建物買賣契約內之楊來傳一切權利及義務，依上開說明，可知被告占有系爭建物有正當權源。況被告業於85年2月16日取得系爭建物應有部分2分之1 ，對於系爭建物亦非無權占有之情事，是原告據以主張被告無權占有進而請求返還系爭建物云云，自難信為真實。

(四)末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定明文。本件被告對於系爭建物並無存有無權占有之事實，則原告據以主張被告無權占有而享有不當得利，依法應返還相當於租金之不當得利等語，亦無足採。

五、從而，原告本於公同共有、所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求：1.被告應將新北市○○區○○○段0000○號門牌號碼：新北市○○區○○路0段000號之磚造2 層房屋返還予原告及其餘共有人。2.被告應分別給付原告楊油甘及原告楊明珠各860 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。均為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。

臺灣新北地方法院三重簡易庭