臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決

被告應給付原告新臺幣（下同）38,000元，及自民國107年6月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

原告其餘之訴及其餘假執行之聲請均駁回。

訴訟費用1,000元由被告負擔480元，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以38,000元為原告預供擔保，或將該金額提存後，得免為假執行。理由要旨

一、原告於民國104年8月6日向被告承租新北市○○區○○○路000號2樓房屋（下稱系爭房屋），承租期間自104年9月5日至105年9月4日止，租期屆滿後，兩造先後續簽第二年、第三年租約。第三年之租約，租賃期間自106年9月5日至107年9月4日止，每月租金19,000元，原告交付押租金38,000元予被告。嗣系爭房屋因有違建，經新北市政府違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）通知訂於107年4月16日需拆除露台，兩造遂協議於107年4月30日終止租約，並提前於107年4月28日點交系爭房屋完成。當場由原告之母陳麗秋於租約上註記：「協議租約至107年4月30日止，4/28點交完成，無意退回押金。」等文字，並經兩造親筆簽名其上等情，有房屋租賃契約書、新北市政府違章建築拆除大隊違章建築拆除時間通知書附卷可稽，且為兩造所不爭執，首堪信為真實。

二、就原告請求精神慰撫金38,000元部分，不予准許。理由如下：

（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復之適當處分，民法第184條第1項前段與第195條第1項分別定有明文。又侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件，若其行為並無故意或過失，即無賠償之可言（最高法院54年台上字第1523號判例參照）。

（二）本件原告主張被告侵權行為係指：其向被告承租系爭房屋期間，正好待產生子，於坐月子期間，竟接獲拆除大隊的通知單，說要在107年4月16日執行拆除系爭房屋。拆除前新北市政府拆除大隊、環保局頻繁出入，嚴重影響原告坐月子調養及嬰兒休息時間。且因系爭房屋拆除在即，原告被迫不斷奔波尋找他處承租，又得哄嬰兒入睡，致原告不得安歇休養，身心靈受折磨而痛苦，而系爭房屋違法一事，是出租人即被告變更格局所為，該後果應當被告自負等語。惟查，系爭房屋之露台部分既屬依法應拆除之違章建築，則拆除大隊等公務人員執行拆除或拆除前之履勘，均屬依法令執行公務之行為，不論房屋所有人或承租人，均有容忍之義務。且原告向被告承租系爭房屋已近三年，該露台自其承租時起即已存在，顯為原告所明知，期間兩造尚曾兩度換約。綜上所述，不論該露台是否事後被認定係違章建築，均難認原告於興建當時，有侵害被告權利之故意或過失之主觀認知存在。因之，原告依侵權行為之法律關係請求被告賠償，即屬無據。

三、就原告請求被告返還押租金38,000元部分，認屬可採。另請求溢繳4天租金2,532元部分，則不應准許。理由如下：

（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。民法上所謂意思表示，係指表意人將企圖發生一定私法效果之意思，表示於外部之行為而言。又依民法第153條規定觀之，意思表示之方式，有明示與默示之分，前者乃表意人將其所欲發生之效果意思表示於外，例如買受人向出賣人表示願以若干價格購買何物是；後者則由表意人之某項舉動或其他情事間接推知其企圖發生何私法效果之意思所在，例如進入餐廳坐於餐桌旁之坐椅要求服務生提供菜單目錄，有默示用餐之意是（最高法院95年台上字第151號判決意旨參照）。次按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例可資參照）。是租賃關係終止後，倘承租人無積欠租金、無應對出租人負損害賠償責任或依租賃契約所生應負擔之責時，出租人自應返還押租金予承租人，且出租人應就承租人有欠租及應負賠償等事實負舉證之責。

（二）系爭房屋因有違建情事，經拆除大隊通知於107年4月16日需拆除露台，因原告尚在坐月子，認為干擾母嬰作息，故兩造協議於107年4月30日終止租約，並於107年4月28日點交系爭房屋完成等情，既為兩造所不爭執，本院認為兩造間之系爭租約，已因上開事由，由兩造合意所終止。並非因一方之事由，由該方片面終止。是系爭租約既係合意終止，則契約中關於提前解約應賠償違約金等相關約定，如於合意終止契約時未為表示，應認雙方均同意該約定已無再予適用之餘地。是本件被告辯稱原告提前終止租約，應賠償相當一個月租金之違約金，並以之為返還押租金之同時履行抗辯云云，尚非可採。

（三）又兩造既於107年4月28日點交系爭房屋，並簽署點交文字，自堪認兩造就系爭房屋當時之現況交還暨系爭租約所生費用之清算，彼此之間已無異議。是以，原告既未在該點交時主張被告有溢收4日之租金，自應認兩造於合意終止系爭租約之時，原告就該4日之租金已無請求房東即被告需返還之意思。此亦經證人即原告之母陳麗秋到庭證稱：107年4月28日我也在系爭房屋點交現場，當場還有原告及其夫陳威任、被告及其先生，共五人在場，當天點交完畢，就合意在4月30日前終止租約而不必互相賠償等語明確（見本院107年9月18日言詞辯論筆錄）。復觀諸原告訴訟代理人於本院107年10月2日言詞辯論期日中陳稱：我們是後來請求時才把這4天加進去，當初點交時沒有講到這4天的問題，我們當時確實沒有跟他要，是因為我們後來氣不過，才要求被告精神賠償，還有這4天也一起要等語。綜上判斷，兩造於提前終止系爭租約之合意中，應無被告尚需返還此4日租金予原告之意思合致，已甚明確。因之，原告事後反悔，再就此部分為請求，自不可採。

（四）就兩造點交系爭房屋時，兩造間是否有退還押租金之合意，本院認定如下：

1、原告所執系爭租約之末頁有記載：「協議租約至107年4月30日止，4/28點交完成，『無意退回押金』。劉昱其。連洧君」等文字。

2、原告主張：上開文字是筆誤，應該是「無意見，退還押金」，並不是「無意退還押金」，這是漏字，因當時被告點交當時沒有帶錢，還說原告繳清水電費後，才退還押金等語。

3、被告辯稱：「無意退回押金」等文字並無筆誤，原告已經同意不取回押金，本件是原告提早終止租約，依約本來就要賠償房東一個月之租金，而且系爭房屋內之設備家具也有損壞，所以原告才同意不取回押租保證金等語。

4、經查，本件系爭房屋點交時，係約定被告應退還押租金給原告，並非不必退還押租金一節，業據證人即原告之母陳麗秋到庭證稱：107年4月28日系爭房屋點交完畢，房東說他沒有帶錢來，要用匯款的方式還錢，我是怕被告反悔，所以才特別明文註明，我的意思是點交完成，雙方無意見，退還押金，但是漏字了。當時被告還有跟我要轉帳的帳號，我有給他我的LINE帳號，也有拍攝水電、瓦斯的度數傳給被告，事後也用LINE傳送了帳號資料給被告等語（見本院107年9月18日言詞辯論筆錄），甚為明確。且本院依被告與證人陳麗秋間之LINE對話紀錄所示：陳麗秋於4月28日星期六12點46分先傳送照片檔於被告，並傳送內容：「0000000000000」、「連洧君」、「郵局700」，於同日12點51分，被告已讀取。陳麗秋復於4月30日星期一傳送關於水電瓦斯繳費收據給被告，並稱：「房東太太你好，水，電，瓦斯等費用已於今日全數繳清完成，在麻煩你查閱。」被告回以：「謝謝你。請問你知道連妹妹的戶籍何時遷入及遷出的嗎？」陳麗秋再稱：「在麻煩你退定完成告知後四碼以便核對，戶籍已遷出唷，謝謝你。」，被告回覆以：「好的，目前在等木工報價維修」，陳麗秋續稱：「退押金不用等木工報價呀」「謝謝你」，隨後立即以LINE語音通話功能與被告談話等情，此有兩造不爭執LINE對話記錄在卷可佐。本院認為，兩造在107年4月28日點交系爭房屋之後，證人陳麗秋於同日稍晚就發訊息將帳戶資料傳給被告，隔日為週日，再隔日為週一4月30日，證人即傳送水電費繳清之帳單並催告被告返還押金，核此情狀，與其所為證言及原告主張之情節均屬相符。由此可見，兩造於點交完成時之意思表示合致應為：對點交結果「無意見，（被告應）退還押金」，而非被告「無意退還押金」。況且，若兩造點交後的真意是被告不用退還押金，一般應會記載為：房客「同意」房東沒收押金，或兩造同意房東之押金不必退還等文字，而本件前開記載「點交完成，無意退回押金」之文字，一方無意，則他方是否同意亦不明確，可見其文義顯然並不通順。綜上所述，本院認為，本件應以原告主張前開記載係有漏字，而兩造之真意應為點交完成無意見，退還押金之說，較為可信。

5、綜上所述，本件兩造既已合意終止系爭租約，並相約點交完成，註明無意見，且被告願退還押金，則兩造自應受此約定之拘束。是以，原告依租賃契約之法律關係請求被告返還押租金38,000元，自有理由。其餘主張為無理由，應予駁回。

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