臺灣士林地方法院102年度訴字第1400號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1400號

原告

史澤蘭

訴訟代理人

趙乃怡律師

被告

蔡慶祥

上列當事人間減少價金事件，本院於103 年9 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告原起訴聲明「被告應給付原告新臺幣（下同）120 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。」，嗣於訴狀送達後，於103 年9 月3 日出具民事準備（三）狀，變更聲明為「被告應給付原告164 萬3,200 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。」（見本院卷第94頁），再於103 年9 月11日本院言詞辯論期日變更聲明為「被告等應給付原告164 萬3,200 元，其中120 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，其中44萬3,200 元自103 年9 月4 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。」（見本院卷第97頁），核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，合於首揭規定，均應予准許。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：原告於民國102 年3 月1 日向被告買受臺北市○○區○○街00巷00號5 樓建物（下稱系爭建物）及其坐落土地，價金為新臺幣（下同）800 萬元，兩造並簽署有不動產買賣契約書，復於102 年4 月15日辦理移轉登記完畢。嗣原告進行系爭建物裝修工程，於拆除原有天花板裝潢時，赫然發現系爭建物天花板有嚴重剝落、鋼筋外露鏽蝕等情況，於102 年7 月8 日向臺灣省土木技師工會申請鑑定，鑑定結果為系爭建物為高氯離子混凝土結構物，即為海砂屋，現有結構甚為不好，多處結構樑已出現混凝土開裂剝落、鋼筋鏽蝕情況，RC樓板已全面出現嚴重之混凝土剝落、鋼筋鏽蝕損壞，其損害原因主要為混凝土抗壓強度不足、氯離子含量過高及混凝土劣化所致。是系爭建物顯有減少作為居住使用之通常效用，及因修繕、維護支出費用而減少價值之瑕疵，被告既為系爭建物之出賣人，應負瑕疵擔保責任。又經臺北市不動產估價師公會鑑定結果，系爭建物如非海砂屋，系爭建物及其坐落土地價值為812 萬9,000 元，如為海砂屋，系爭建物及其坐落土地價值為646 萬元，則以此價值減損之比例計算，本件應減少之價金應為164 萬3,200 元〔計算式為：8,000,000 ×（1 －6,460,000 ／8,129,000 ）＝1,643,200 〕，為此原告爰依民法第359 條規定為減少價金164 萬3,200 元之表示，並依不當得利法律關係訴請被告給付原告164 萬3,200 元及法定遲延利息。並聲明：被告應給付原告164 萬3,200 元，其中120 萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，其中44萬3,200元自103 年9 月4 日起至清償日止，均按年息5 ％計算之法定遲延利息。併陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則抗辯以：伊因失業、年老及房貸壓力，將系爭建物及其坐落土地委託中信仲介經理即訴外人楊長宜（原姓名楊家甄）出售予原告，買賣時都有先告知屋況、壁癌及漏水問題，先前出價1,080 萬元，嗣約定以現況交屋，由買方自行修繕裝潢，遂降價以800 萬元成交，一切依照中信仲介不動產買賣契約完成買賣，契約書第9 條擔保責任之第5 項標的物檢測約定中第（一）氯離子含量檢測（即海砂屋檢測）已勾選「甲方（按即原告）不得於本買賣標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測」，經兩造簽名確認，原告買受之前如懷疑為海砂屋，當應要求事先進行檢測，不應於現況交屋後予以爭執。又伊當初買受系爭建物時亦為中古屋，也未進行海砂屋之檢測，前任屋主已裝潢好，伊就一直居住在內將近10年，未曾做過任何裝修，並以現況出售予原告，兩造買賣既約定以現況交屋，原告放了3 個月裝潢才反應有瑕疵，應不能再向被告請求減少價金。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。併陳明如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張於102 年3 月1 日向被告買受系爭建物及其坐落土地，兩造並簽署有不動產買賣契約書，原告業已交付價金800 萬元予被告，復於102 年4 月15日辦理移轉登記完畢。嗣原告委請臺灣省土木技師工會鑑定系爭建物結果，系爭建物為高氯離子混凝土結構物，即為海砂屋，業據原告提出不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、臺灣省土木技師公會102 年8 月23日102 省土技字第北1565號系爭建物高氯離子混凝土材料檢驗鑑定報告書1 份在卷（見本院卷第9 至19頁）可按，復為被告所不爭執（見本院卷第48頁），堪信為真實。

四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。是依當事人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質或品質不具備者，即為民法所規定之物之瑕疵。經查，系爭建物經原告囑請臺灣省土木技師公會莊金生土木技師鑑定結果，確認：（一）由3 處結構梁之鑽心混凝土試體，試驗其抗壓強度平均值為每平方公分117.0 公斤，依現行「混凝土施工規範與解說」規定，已不符合標的物設計強度每平方公分210 公斤之要求。（二）由3 處結構梁之鑽心混凝土試劑，檢測其中性化深度平均值為5.27公分，研判結構體混凝土已呈現中性化現象。（三）由3 處結構梁之鑽心混凝土試劑，檢測其氯離子含量平均值為每立方公尺1.6555公斤，已超過中國國家標準CNS12891及CNS3090 規定之最大值每立方公尺0.30公斤甚多。因此，參照「臺北市高氯離子混凝土建築物鑑定手冊」，研判鑑定標的物應為高氯離子混凝土結構物。（四）由鑑定標的物之現況勘查結果，現有標的物結構甚為不好，多處結構梁已出現混凝土開裂剝落、鋼筋鏽蝕情況，RC樓板已全面出現嚴重之混凝土剝落、鋼筋鏽蝕損壞。

（五）綜合鑑定標的物上述損壞之原因，研判主要為混凝土抗壓強度不足、氯離子含量過高及混凝土劣化所致。因此若欲繼續使用，應儘速補強直到安全為止。此有前揭鑑定報告書1 份在卷可稽。足徵系爭建物具高氯離子混凝土，已影響居住安全，依據通常交易觀念，已有減少房屋價值、通常效用之瑕疵，揆諸前揭說明，自屬出賣人所應擔保之瑕疵。被告雖辯以其降價以800 萬元之價格出售系爭建物及其坐落土地，約定原告應自行處理一切修復問題，被告無庸負其他責任等語，惟按「買受人於契約成立時，知其物有前條（民法第354 條）第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」「買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」民法第355 條定有明文。是出賣人得不負瑕疵擔保責任之情形，應以買受人明知、因重大過失不知瑕疵，或當事人間另有特約排除瑕疵擔保責任者為限。查被告自承：伊向前手買系爭建物時已裝潢完成，前手並未告知為海砂屋等語（見本院卷第38頁反面），而細繹兩造不動產買賣契約內容及所附標的現況說明書，並無系爭建物為海砂屋之說明，是原告顯然不知系爭建物為海砂屋情事，且此一不知亦非出於重大過失，至房屋「老舊」，除已明示於不動產買賣契約及現況說明書之漏水瑕疵外，亦不當然免除出賣人之瑕疵擔保責任。又被告辯稱兩造既於買賣契約中就第9 條擔保責任中第5 買賣標的物檢測項中勾選「甲方（買受人）不得於本買賣契約標的物點交前，要求進行氯離子含量檢測，並已接受現況點交之買賣標的達3 月之久，當不得因事後檢驗出系爭建物為海砂屋而主張減少買賣價金，然該條項僅禁止買方在買賣標的點交前要求施以氯離子含量檢測，並非免除出賣人之瑕疵擔保責任，此觀兩造所定不動產買賣契約同條（第9 條）第2 項仍明定「乙方（出賣人）應擔保本約標的物交付予甲方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354 條參照）。但於辦理房地點交前甲方（買受人）對已發現瑕疵或其修繕未能合意解決時，應即申請調解或訴請法院判決。」重申出賣人應負瑕疵擔保責任即明，復據證人楊長宜證稱：不動產買賣契約第9 條第5 項關於標的物檢測之約定為內政部所頒契約範本，並未向原告說明若其勾選放棄檢測，日後若檢定為海砂屋應由原告自行負責等語（見本院卷第56頁反面至第57頁）亦明。而關於建物之混凝土所含氯離子是否超過標準，並非依通常程序檢查即能發現，必須由專業實驗室檢測始能得知，究不能因原告於買賣標的點交後3個月經專業檢測始提出系爭建物為海砂屋之瑕疵，即認原告怠於檢查及通知，視為承認其所受領之物。是被告上開所辯，均洵無可採。

五、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條第1項定有明文。是於特定物買賣之情形，除因解除契約顯失公平者外，買受人就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，是本件原告選擇請求減少價金，自屬於法有據。又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院99年台上字第1972號判決意旨參照）。又減少價金請求權並非損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之[ 公式：減少額度＝約定價金×(1- 瑕疵物之實際價值／買賣標的無瑕疵時之價值) ] 。在買受人選擇減少價金之情況，兩造仍維持原契約關係，故計算得減少之價額時，亦應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付加以約定所形成之均衡關係。經查，系爭建物及其坐落土地經本院囑請臺北市不動產估價師公會鑑定結果，認系爭建物在非為海砂屋之情況下，於102 年3 月1 日（系爭不動產買賣契約成立時）之正常價格為812 萬9,000 元，如為海砂屋之情形，價格為646 萬元，有卷附前開鑑定報告可佐。準此，兩造在無海砂屋瑕疵存在之認知下所合意之無瑕疵物價值為800 萬元，自應以此合意基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例計算於揭露建物為海砂屋瑕疵之情況下，兩造所願合意折減之價額應為164 萬3,200 元〈計算式：8,000,000 ×（1 －6,460,000 /8,129,000）=8,000,000×〔1 －0.7946（取小數點後4 位，餘無條件捨去）〕＝1,643,200 〉，是原告所得請求減少之價額應為164 萬3,200 元。被告雖指摘臺北市不動產估價師公會之估價報告以96年9 月，非以出售之102 年為基準戶之價格，且以法拍屋價格來估驗非法拍屋之系爭建物價格為不當，然估價師決定系爭建物如為海砂屋價格差異比率，非直接以法拍價格比較後決之，尚予以考量海砂屋與非海砂屋法拍價格差異與正常交易市場價格差異之間的不同，基準戶價格日期當時與本案價格日期間海砂屋在市場上去化條件、價格差距等情況之變動，與予適當之比較調整，以決定價格差異比率，此觀估價報告即明，被告上開指摘難認鑑定報告失當。

六、復按民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」在受益之原因初固有效存在，然嗣因其障礙不能達到目的時，即屬雖有法律上之原因，而其後已不存在之情形，如其受益而致他人受有損害，被害人非不得依上開規定請求受益人返還其利益。本件被告就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金，則被告自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭建物為海砂屋，系爭買賣契約應減少價金之金額為164 萬3,200 元，已如上述，上開價金減少後，被告就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經原告行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就原告而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，原告依不當得利規定，請求被告返還164 萬3,200 元，即為有理由。

七、綜上，原告本於前揭原因事實，主張依兩造間買賣契約關係，行使民法第359 條規定之減少價金請求權，就減少之價金，依不當得利法律關係，訴請被告給付164 萬3,200 元，及其中120 萬元自起訴狀繕本送達日102 年10月15日（見本院卷第29頁）之翌日即102 年10月16日（原起訴請求金額為120 萬元）起至清償日止，其中44萬3,200 元自103 年9 月4 日（嗣具狀擴張請求44萬3,200 元，被告於103 年9 月3日收受繕本，見本院卷第112 頁）起至清償日止，均按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。原告陳明願供擔保請准宣告假執行，被告陳明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。

九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。