臺灣士林地方法院102年度訴字第1616號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1616號

原告

連雪娥

原告

謝王雪嬌

共同訴訟代理人

林文淵律師

複代理人

林禎祺

被告

林明川

訴訟代理人

余俊儒律師

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國103 年11月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。查原告起訴時原聲明被告應將坐落新北市○里區○○里○段○○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）上，如起訴狀附圖黃色部分所示，面積約73平方公尺（實際坐落位置及面積依測量為準）建物拆除，並將占用土地返還原告及其他全體共有人，且返還不當得利。嗣於起訴狀送達被告後，以謝王雪嬌同為系爭土地共有人為由，追加謝王雪嬌為原告（上二原告下合稱原告，分則稱其姓名），並以書狀變更聲明為被告應將其所有門牌號碼新北市○里區○○○街00號未辦保存登記建物（下稱系爭全部建物），占用系爭土地如附圖A 部分所示（下稱系爭占用土地）之地上增建物（下稱系爭占用建物，面積29平方公尺）拆除，並將系爭占用土地返還原告及其他全體共有人，且請求給付不當得利租金。核原告所訴者均以系爭占用建物係無權占用系爭土地之事實為基礎，所為追加及變更並經被告同意（見本院卷第109 、111頁筆錄），於法相符，自應准許。

貳、實體部分 原告起訴主張：系爭土地為伊等及謝俊雄等人所共有。被告所有系爭占用建物，未經伊等及其他共有人同意，無權占用系爭占用土地，已侵害伊等及其他共有人權益，伊等為共有人之一，自得依民法第821 條、第767 條之規定，請求被告將系爭占用建物拆除並返還系爭占用土地。又被告無權占用系爭土地，依社會通常之觀念，可獲得相當於租金之利益，致伊等及其他共有人受有損害，伊等自得就伊等受損害部分，並依民法第179 條或民法第796 條之1 第2 項不當得利之規定，請求被告自民國102 年6 月起至返還系爭占用土地日止，按月於1 日給付新臺幣（下同）471 元及自各應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示A 部分建物（面積29平方公尺）之建物拆除，並將系爭占用土地返還原告及其他共有人；㈡被告應自民國102 年6 月起至返還上開土地之日止，按月於每月1 日給付原告各471 元及自各應給付日之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。

被告則以：系爭土地最初為訴外人謝萬得、謝成南2 人（下稱謝萬得等2 人）共有，於99年至100 年間始由其等繼承人謝吉雄等人辦理分割繼承登記完竣。而與系爭土地相鄰之坐落新北市○里區○○里○段○○○○段000 地號土地（下稱系爭594號土地）最初原為訴外人謝石溪所有，謝石溪於系爭土地為系爭全部建物建築時，因當時界址混亂，致有疏而越界建築而占用系爭占用土地之情事。系爭全部建物建造當時之系爭土地所有權人謝萬得等2 人亦因界址混亂而不知有越界建築情事，現原始相關人士均已辭世。惟系爭占用建物占用鄰地即系爭占用土地部分已有相當時日，考量居住權人居住之安定性，及原告取回土地並無任何利用價值等情，本件應有民法第796 條之1第1 項之適用，伊等自得求於免於拆除移去，而依民法第796條之1 第2 項規定支付償金以賠償原告損害。又原告連雪娥係於獲悉其所有之所有門牌號碼新北市○里區○○○街00號建物（下稱系爭原告建物）無權占用被告之子林勝宏所有之系爭594 號土地，將遭林勝宏訴請拆除，方購入系爭土地應有部分，藉以興訟箝制伊，原告於本件所有權權利行使，係以損害伊為主要目的，核屬權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

兩造協議簡化之不爭執事項（見本院103 年11月11日言詞辯論筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語，並刪除筆錄中記載兩造各自表述、已經原告撤回主張或與本案無關之部分）

㈠系爭土地現為原告與謝俊雄等人所共有，連雪娥應有部分為44分之11、謝王雪嬌為4 分之1 ，102 年7 月15日謄本如本院102 年度士調字第268 號卷（下稱士調卷）第9 至13頁原證1 所示。連雪娥應有部分係於101 、102 年間因向前手謝張寶珠購買而取得。謝王雪嬌則於103 年7 月22日因夫妻贈與而由其夫謝吉諒受贈系爭土地應有部分成為共有人，103 年9 月19日地籍謄本如本院卷第100 至104 頁所示。

㈡系爭全部建物現為被告所有而有事實上處分權。系爭占用建物占用系爭土地之位置、面積（29平方公尺）如本院卷第73頁新北市淡水地政事務所複丈成果圖所示。系爭占用建物占用系爭占用土地並無法律上權源。本院並於103 年4 月2 日現場勘驗系爭全部建物、系爭土地制作勘驗筆錄如本院卷第58至61頁所示。系爭全部建物之建物契稅繳款書納稅義務人，且水電費均為被告繳納，契稅繳款書、水費、電費收據，均如士調卷第14至16頁原證2 、原證3 、原證4 所示。

㈢系爭原告建物為連雪娥所有，並無權占用被告之子林勝宏所有之系爭594 號土地一部分。於101 年9 月間，林勝宏曾申請新北市淡水地政事務所（下稱淡水地政）測量系爭594 號土地界址所在。林勝宏於102 年5 月17日訴請本院請求連雪娥拆屋還地，案繫本院102 年度訴字第1171號審理中（下稱系爭另案）。系爭另案起訴狀係於102 年7 月10日送達連雪娥。林勝宏係於101 年9 月17日取得系爭594 號土地所有權全部。連雪娥於獲悉系爭另案起訴後，連雪娥曾於系爭另案以本案訴訟法律關係提起反訴，但經告知系爭全部建物屬於被告所有而非林勝宏所有後，才於102 年10月1 日亦提起本件訴訟。連雪娥陸續於101 年9 月21日、102 年1 月15日以高於被告出價向謝張寶珠購入系爭土地部分應有部分4 分之1 ，而取得共有人地位。

㈣訴外人謝張寶珠於101 年9 月17日原擬將系爭土地應有部分4分之1 出售予被告，且已就買賣價金合意為1 坪16.5萬，購買2.5 坪，合計41.25 萬元，被告並已交付定金支票30萬元元予謝張寶珠，支票存根如本院卷第56頁被證5 所示。嗣因連雪娥出價較高，始將土地出售予連雪娥，對被告則反悔不賣，隔天退回定金。

㈤系爭土地最初為訴外人謝萬得等2 人（已死亡）二人共有，於99年至100 年間始由其等繼承人謝吉雄等人辦理分割繼承登記完竣，系爭土地異動索引如本院卷第30至32頁被證1 所示。系爭594 號土地最初原為訴外人謝石溪所有，系爭594 號土地登記謄本如本院卷第33頁被證2 所示。謝石溪係於67年間或更早之前為建築，建造「至少」包括建築系爭全部建物前段外觀側面為磚造部分，即系爭建物前段占用系爭594 號土地部分建物（下稱系爭建物前段部分）。系爭全部建物之67年間之空照圖如本院卷第36、37頁被證4 所示。系爭全部建物中至少系爭建物前段部分係由被告於73年間由前手謝石溪移轉予被告之父，後由被告繼承取得事實上處分權。系爭全部建物正前方面臨新北市八里區頂寮一街之103 年3 月初左右照片如本院卷第50頁原證6 、第64頁原證8 所示。系爭全部建物正前方左側狹窄巷道（下稱系爭巷道）往後方拍攝之照片如本院卷第66頁原證8所示。系爭巷道中段往系爭全部建物後方拍攝之照片如本院卷第51頁原證7 所示。由系爭全部建物後方透過系爭巷道往系爭全部建物前方拍攝系爭巷道照片如本院卷第52、67頁所示。系爭全部建物後方與系爭巷道之轉角照片如本院卷第53頁所示。系爭全部建物後方鐵皮房屋室內相片如本院卷第65頁原證8 所示。

㈥系爭土地之102 年1 月申報地價為每平方公尺6240元，而公告地價為每平方公尺7800元，如士調卷第17頁原證5 公告地價查詢資料表所示。兩造並合意認以申報地價計算租金較符合法律規定。不當得利應以年息10％計算為合理。

㈦系爭土地位置，附近交通便利，至關渡大橋僅需2 分鐘車程，過關渡大橋可抵關渡、北投、士林。十分鐘車程可抵台64 線（八里新店東西向快速道路），沿台64線可再銜接中山高、二高、西濱快速道路。大眾運輸部分，有704 、22、13路公車。八里區境內有米倉國小、八里國中、聖心女中，教學資源尚稱充裕。八里左岸、十三行博物館均為新興之旅遊景點，並有觀音山公園可供遊憩。穿越關渡大橋有關渡市場、竹圍市場，附近環境及資源均屬優渥。

㈧上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。

本件經本院於103 年11月11日言詞辯論期日與兩造整理並協議簡化爭點如下（見本院同上筆錄，並依本院論述先後順序、原告於上開言詞辯論期日協議簡化之意旨，調整其次序或刪除不必要項目）

㈠原告主張：系爭占用建物無權占有系爭占用部分土地，其得依民法第821 條、第767 條規定，請求被告拆除系爭占用建物，並將系爭占用部分土地返還予全體共有人，是否有理由？

⒈被告抗辯：系爭占用建物為建造系爭全部建物時同時踰越地界建築，斟酌公共利益及當事人利益，其依民法第796 條之1 第1 項得免為移去，是否可採？

⒉被告抗辯：連雪娥係於獲悉系爭原告建物將遭被告訴請拆除，方購入系爭土地應有部分，藉以興訟箝制被告，其於本件所有權權利行使，係以損害被告為主要目的，核屬權利濫用，是否可採？

㈡原告主張：系爭占用建物無權占有系爭占用部分土地，被告因而受有相當於租金之利益，至其受有損害，其得依民法第179條、第796 條之1 第2 項不當得利之規定，請求被告自102 年6 月起至返還系爭建物占用土地日止，按月於1 日給付471 元及自各應給付日之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息，是否有理由？

茲就上開爭點論述如下：

㈠原告主張：系爭占用建物無權占有系爭占用部分土地，其得依民法第821 條、第767 條規定，請求被告拆除系爭占用建物，並將系爭占用部分土地返還予全體共有人，並無理由。

⒈被告抗辯：系爭占用建物為建造系爭全部建物時同時踰越地界建築，斟酌公共利益及當事人利益，其依民法第796 條之1 第1 項得免為移去，應屬可採。

①按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，民法第796 條之1 第1 項前段定有明文。其立法理由在於對於不符合第796 條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害，為示平允，而賦予法院裁量權，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。法院於實際個案審酌時，除顧及公共利益外，既規定尚得斟酌當事人之利益以為綜合考量，則法院自得平衡考量建築物所有人使用建築物之整理利益與土地所有人使用占用土地之利益之輕重、當事人間之財產關係，包括客觀上長年互有越界占用彼此之土地建築，於經濟效益上，得另以交換土地方式替代拆屋還地解決紛爭等情事，而為公平之裁量。

②經查，由系爭全部建物之現場照片（見本院卷第64頁）可知，系爭全部建物外觀為一整體建築，並無從由結構上區別系爭建物前段部分及系爭占用建物部分。而系爭建物前段部分最初為系爭594 號土地原所有人謝石溪於67年間或更早之前即已以磚造方式建築完成為兩造所不爭（見不爭執事項㈤所示）。顯見，謝石溪於原始建築時，即已逾越地界，而一併建築包括系爭建物前段部分、系爭占用建物在內之系爭全部建物甚明。且由系爭全部建物後方即系爭占用建物鐵皮包覆內之照片（見本院卷第65頁）可知，系爭占用建物內仍保有應為原始建築時之磚造老舊牆壁壁面。對照系爭占用建物外觀照片（見本院卷第67頁）可知，系爭占用建物外雖裹覆鐵皮，內則仍為混凝土磚造建築，當更可推知，謝石溪原始以磚造建築時，確實其建築之範圍實應與系爭全部建物相當，而為逾越地界建築房屋，要無疑義。原告主張：系爭占用建物乃被告於謝石溪建造系爭建物前段部分後，另行加蓋建造云云，與事證不符，尚難憑採。

③次查，系爭全部建物有二層建物，且內部方才新修繕不久，一、二樓間之樓梯係設置於系爭全部建物中段，約於系爭建物前段部分與系爭占用建物之間，若系爭占用建物遭拆除，顯然將影響系爭全部建物之二樓使用，而僅存系爭建物前段部分現供客廳使用之一樓得以續存（見本院卷第64頁照片），而嚴重減損系爭全部建物之用益。而系爭占用土地乃位於系爭全部建物及其鄰房之包圍之中（見本院卷第67頁照片），面積僅有29平方公尺（見不爭執事項㈡所示），以公告現值每平方公尺3 萬7400元（見本院卷第100 頁土地謄本），價值約僅100 萬元左右。系爭土地所有權人除原告外，尚有10餘人，甚且連雪娥更係於101 年9 月21日、102 年1 月15日方陸續購入系爭土地應有部分（見不爭執事項㈢所示），衡情目前亦無任何利用之計畫。甚者，系爭原告建物亦因越界建築，占用現為被告之子林勝宏所有之系爭594 號土地，而另案訴訟中（見不爭執事項㈢所示），兩造尚非不得以交換土地方式，另行協議使系爭原告建物及系爭全部建物均獲得最大之經濟效益解決紛爭。是本院斟酌上述當事人間之利益及不動產之使用效益後，認為本件仍不宜逕行命被告移去已長年存在，而供被告居住使用之系爭占用建物，而應保全系爭全部建物之經濟效益，以待與系爭原告建物之占用問題一併獲得妥善之解決為是。

⒉綜上所述，本院考量就系爭全部建物占用系爭占用土地之利益、當事人間之利害關係為衡量後，既認為系爭占用建物所有人被告現仍以免為移去系爭占用建物為宜，則原告請求被告將系爭占用建物拆除返還系爭占用土地，自屬無據，不能准許。從而，原列爭點㈠⒉，亦不必深究，併此敘明。

㈡原告本於民法第796 條之1 第2 項之不當得利之特別規定，請求被告按月給付各377 元及法定遲延利息，應有理由，逾此範圍部分則無理由。

⒈按土地所有人越界建築，如因法院之判決，免為全部或一部房屋之移去或變更者，宜許鄰地所有人因越界建築所受之損害，得向土地所有人請求支付償金，賠償其對土地不能利用所生之損害，此觀民法第796 條之1 第2 項準用同法第796 條第1 項但書規定即明。查被告所有之系爭全部建物越界建築，因符合民法第796 條之1 第1 項之規定而受容許，經本院免除就越界建築之系爭占用建物為移去，業如上述，則原告本此復依民法第796 條之1 第2 項請求被告支付償金，洵屬有據。

⒉而依民法第796 條之1 第2 項請求償金，因其本質仍屬越界建築之房屋所有人無權占用土地所獲取利益之返還，故其金額，自宜與無權占有人占有土地受有之相當土地租金為斷。而按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例參照），又無權占有土地，所獲得之利益係「土地之使用」，而使用他人土地，依社會通念須支付租金，是無權占有人所獲得之利益，應係相當於土地租金之利益，而土地租金之利益，則係土地所處地點、相關位置而應有一定客觀標準。至於相當租金利益之計算標準，應參酌土地法第105 條、第97條第1 項規定予以計算，而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文。經查，系爭土地係原告與他共有人所共有，因符合民法第796 條之1 第1 項規定，致其所有權行使受到限制，然原告自得依同條第2 項準用第796 條第1 項但書之規定，請求相當於系爭占用土地租金之償金。

⒊次查，系爭土地102 年1 月申報地價為每平方公尺6240元（見不爭執事項㈥所示）。徵諸系爭土地附近交通便利，至關渡大橋僅需2 分鐘車程，過關渡大橋可抵關渡、北投、士林。十分鐘車程可抵台64線（八里新店東西向快速道路），沿台64線可再銜接中山高、二高、西濱快速道路。大眾運輸部分，有704、22、13路公車。八里區境內有米倉國小、八里國中、聖心女中，教學資源尚稱充裕。八里左岸、十三行博物館均為新興之旅遊景點，並有觀音山公園可供遊憩，穿越關渡大橋有關渡市場、竹圍市場，附近環境及資源均屬優渥等情事（見不爭執事項㈦所示），應認原告主張不當得利償金應以申報地價年息10％為適當（另見不爭執事項㈥所示）。又系爭占用土地面積為29平方公尺（見不爭執事項㈡）所示及附圖），原告就系爭土地之應有部分各為1/4 （見不爭執事項㈠所示）。以此計算，原告各得請求被告給付之年不當得利償金應為每月377 元（計算式：申報地價6240元×系爭土地占用部分面積29平方公尺×年息10％×原告各別應有部分1/4 ÷12個月＝377 元）。

⒋連雪娥係於102 年1 月15日因買賣取得系爭土地應有部分（見士調卷第12頁系爭土地謄本所示）；謝王雪嬌則係由103 年7月22日始因夫妻贈與而由其夫謝吉諒受贈系爭土地應有部分成為共有人（見不爭執事項㈠所示），而系爭占用建物自起訴之後迄今，仍繼續占有使用系爭占用土地，於返還系爭占用土地前，將按月受有相當租金之不當得利，故自起訴後被告仍有按月給付原告相當租金之償金之義務，當甚明確。從而，原告分別本於民法第796 條之1 第2 項規定，請求被告分別自102 年6 月、103 年8 月起各至返還系爭占用土地之日止，按月相當租金之償金377 元及各月應給付日之翌日起按法定利率5 ％計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍部分則無理由，則不能准許。

從而，原告依民法第821 條、第767 條第1 項前段、中段訴請被告將系爭占用建物拆除，並將系爭占用土地返還原告及其他全體共有人，並無理由，應予駁回。然原告分別本於民法第796 條之1 第2 項訴請被告各自102 年6 月、103 年8 月起至返還系爭占用土地之日止，按月給付原告相當租金之償金377 元及法定遲延利息，應為有理由，應予准許。逾此範圍部分則無理由，則不能准許，仍應駁回。

經核原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，應依職權宣告假執行，並就被告聲請免為假執行部分，酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

又按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。經查，本件被告對原告所請求之訴訟標的法律關係，其敗訴部分僅為不當得利償金之部分金額甚為微少，與原告敗訴金額之比例計算，尚不及百分之一，本院酌量上情乃就本件訴訟費用諭知由敗訴之原告負擔。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。