臺灣士林地方法院103年度重訴字第214號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第214號

原告

曾文志

訴訟代理人

陳正旻律師

被告

謝欣峰

訴訟代理人

施竣中律師

複代理人

袁大為律師

被告

簡林程

被告

松風工坊股份有限公司

法定代理人

何永貴

上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國103 年11月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件被告簡林程、松風工坊股份有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。原告於民國103 年7 月21日追加簡林程為被告（本院卷第127 頁）、於103 年9 月25日日追加松風工坊有限公司（下稱松風公司）為被告（本院卷第157 頁），請求被告簡林程、松風公司亦應自門牌號碼臺北市○○區○○街000 號1 樓房屋遷出，請求基礎事實同一、且不甚妨礙訴訟終結；並將不當得利請求從「被告謝欣峰應給付原告125 萬2,097 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；自103 年3 月17日起至返還第1 項土地之日止，按月給付原告3 萬5,000 元。」減縮為「被告謝欣峰應給付原告100 萬1,678 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；自103 年3 月17日起至返還第1 項土地之日止，按月給付原告2 萬8,000 元。」（本院卷第127 頁），為聲明之減縮，依法自無不可。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，於100 年3 月14日經買賣取得所有權。坐落系爭土地上如附圖所示面積94平方公尺、門牌號碼臺北市○○區○○街000 號1 樓房屋（下稱系爭建物），並未辦理保存登記，為訴外人蔡太國於95年5 月2 日透過本院拍賣程序拍定取得，原告對蔡太國請求拆屋還地，業經取得勝訴確定判決，並持該確定判決聲請強制執行時，被告謝欣峰聲稱於100 年3 月15日向蔡太國購買系爭建物，對系爭建物有事實上處分權，對原告提出第三人撤銷及異議之訴（本院102年度撤字第2 號）。惟被告謝欣峰之系爭建物無權占用系爭土地，妨害原告所有權之行使，無法律上原因受有相當於土地租金之利益。為此，爰依民法第767 條第1 項請求被告謝欣峰將系爭建物拆除，返還無權占有之土地予原告，另依民法第179 條規定，請求被告謝欣峰返還自100 年3 月24日起至返還占用土地之日止期間無權使用系爭土地相當於租金之不當得利，以每月出租之金額2 萬8,000 元計算。又謝欣峰稱承受蔡太國與簡林程間之租賃契約，履勘時占有人為松風公司，簡林程、松風公司均為無權占有，均應遷出系爭建物。聲明：

1.被告謝欣峰應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上，如附圖所示A 面積94平方公尺之建物即門牌號碼臺北市○○區○○街000 號1 樓房屋拆除，並將占有之土地返還給原告。

2.被告簡林程、松風工坊股份有限公司應自坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上，如附圖所示A 面積94平方公尺之建物即門牌號碼臺北市○○區○○街000 號1 樓房屋遷出。

3.被告謝欣峰應給付原告100 萬1,678 元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；自103 年3 月17日起至返還第1 項土地之日止，按月給付原告2 萬8,000 元。

4.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告謝欣峰辯稱：訴外人陳季文等29人繼承李金系爭土地，並得其他共有人同意，於68年間於系爭土地上興建房屋，並居住多年，均未有人異議，應認有分管契約存在，且土地共有人經其他共有人同意，在共有土地上興建房屋，嗣後將土地或房屋先後出賣者，仍應推斷土地承買人默許建物承買人繼續使用土地。訴外人蔡太國於95年間取得系爭建物，被告再從蔡太國處購買系爭建物，被告所有系爭建物對系爭土地屬有權占有。原告明知上情而購買系爭土地，自應受分管契約拘束。縱使原告主張為有理由，其不當得利請求亦屬過高等語。聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決願供擔保請准免為假執行之宣告。

三、被告簡林程、松風工坊股份有限公司均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、不爭執事項：

㈠、原告為系爭土地之所有權人（本院卷第13頁）。

㈡、蔡太國於95年5 月間因拍賣取得系爭建物。

㈢、原告於100 年3 月24日對蔡太國之系爭建物提出拆屋還地訴訟，經本院100 年度重訴字第113 號判決蔡太國應將坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上，如附圖所示面積94平方公尺之建物即門牌號碼臺北市○○區○○街000 號1樓房屋拆除，並將占有之土地返還給原告；蔡太國應自100年3 月14日起至返還占用之土地為止按月給付9,601 元。蔡太國提出上訴，原告則附帶上訴，臺灣高等法院以101 年度重上字第278 號判決上訴及附帶上訴均駁回，最高法院以102 年度台上字第1947號裁定駁回上訴確定（下稱前案拆屋還地判決，本院卷第15頁以下）。

㈣、原告持前案拆屋還地判決對蔡太國聲請強制執行即本院102年度司執字第64990 號事件，被告謝欣峰提出第三人異議之訴、第三人撤銷之訴，並聲請停止執行，由本院102 年度撤字第2 號受理，於103 年7 月31日判決謝欣峰敗訴，現繫屬於臺灣高等法院（謝欣峰之起訴狀，本院卷第32頁以下；本院102 年度撤字第2 號判決書，本院卷第142 頁以下）。

五、本院得心證之理由：

㈠、原告請求被告謝欣峰拆除系爭建物及返還土地部分：

1.按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限。原告提起本件訴訟請求被告謝欣峰拆除系爭建物，需為系爭建物事實上處分權人方有拆除權限。然查：

2.謝欣峰與蔡太國雖曾於公證人前簽立買賣契約（本院卷第40頁以下），惟蔡太國與謝欣峰之交易有下列不尋常情形：

⑴蔡太國為謝欣峰配偶父親之兄，謝欣峰與其配偶均應稱呼蔡太國為伯父（參102 年撤字第2 號卷第245 頁背面，下稱撤卷）。

⑵謝欣峰於95年間曾任職於蔡太國為負責人之佳家開發建設股份有限公司（下稱佳家公司），亦有謝欣峰之95年之財產歸戶資料薪資資料（參撤卷第270 頁）及佳家公司公司登記資料可憑。

⑶謝欣峰曾經設籍於臺北市○○區○○○路0 段00號2 樓（謝欣峰岳父蔡明泉戶籍內，撤卷第267 頁），亦為蔡太國所經營之佳家公司之登記地址及被告蔡太國之戶籍地址。

⑷謝欣峰在100 年之收入所得非常微薄僅有1 萬1,747 元，有本院之財產歸戶資料查詢可參（參撤卷第281 頁）。

⑸謝欣峰所謂給付系爭房屋買賣價金之支票即票號PQ1143114號、0000000 號、0000000 號之台灣土地銀行為發票之人之支票（撤卷第32、34、35頁），經查詢該支票之票款來源係出自於以謝欣峰名義開設於台灣土地銀行北三重分行之活期儲蓄存款戶、帳號為000000000000號之帳戶，有台灣土地銀行仁愛分行103 年1 月7 日仁存密字第0000000000號函在卷可參（撤卷第57頁），而該帳戶係於97年3 月18日開設，且戶籍及通訊地址均記載為蔡太國之戶籍地址即台北市○○區○○里00鄰○○○路0 段00號2 樓，有該開戶資料卡在卷可參（撤卷第75頁），且該開戶資料卡所留之家用電話00000000號，則與蔡太國於100 年7 月13日在本院100 年度重訴字第113 號訴訟中提出之民事聲請閱卷狀所記載之電話相同（本院100 年度重訴字第113 號卷第75頁、撤卷第258頁）。復謝欣峰稱上開台灣土地銀行帳戶作為日常生活使用（撤卷第246 頁背面），但依據台灣土地銀行北三重分行寄送之轉出轉入資金流向彙整表，該帳戶於100 年1 月24日起至100 年4 月22日僅有12筆交易，有三筆投資基金等款項收益之轉出轉入金額均高達上千萬，另土地銀行仁愛分行亦有一筆上千萬元款項轉入，轉出部分則亦有1 筆高達上千萬元之款項轉出，而其餘轉出之金額1 筆為千萬，另上百萬元轉出之金額有三筆、另一筆為80萬元（撤卷第76-77 頁）。依據上開帳戶交易之情況，該帳戶最主要用於投資基金收益之轉入及現金轉出，且轉出金額多數為上千萬，少則數百萬，最少之金額亦有80萬元。此與謝欣峰自稱該帳戶係用於生活支出乙節並不相符。苟該帳戶確為謝欣峰所使用，斷無不知該帳戶作於何用，可知該帳戶應非謝欣峰使用。再依謝欣峰資產及收入狀況，根本不可能進行上千萬元之基金投資或有數千萬元之資金於該帳戶內流動。上開帳戶以通訊地址及電話均存留蔡太國之地址及電話觀之，可推知上開帳戶應為蔡太國所使用。而謝欣峰提出所謂證明其給付系爭買賣契約房屋價款之支票，其款項來源既來自於蔡太國使用謝欣峰名義所開設之帳戶，則系爭買賣契約之價金支付乙節即僅為虛作資金流向，並非真實。

⑹謝欣峰與蔡太國除為三等姻親外，就工作及日常事務亦有密切往來之關係，謝欣峰自稱擔任土地方面之助理（撤卷第244 頁背面），對於不動產交易等等相關應注意事項應非不知，是如真有意購買系爭建物時，想必會向蔡太國詢問相關事項，又原告當時與蔡太國協商購買系爭建物一節破局，即有可能對蔡太國起訴主張拆屋還地，是蔡太國知悉系爭建物就坐落基地之使用權源在法律上有訴訟之機率極大。又系爭買賣契約書亦將系爭房屋之權利證書附為附件（本院卷第48頁）。謝欣峰亦知悉該權利移轉證書記載系爭建物係在95年間蔡太國僅以168 萬8,000 元標得，無法辦理登記，且蔡太國並未取得系爭建物座落之系爭土地之所有權，是系爭建物占有是否合法占有權源不明，竟願意以高達650 萬元之高價購買座落土地來源有爭議之系爭建物，實與常情不符。

⑺依據系爭買賣契約第6 條房屋點交：「本買賣標的物之點交，雙方約定依簽約時現有狀況騰空交屋」（本院卷第44頁）。但謝欣峰主張系爭房屋之占有管領係由蔡太國以將系爭房屋出租予簡林程之租賃關係轉移予原告承受，作為履行交付系爭房屋占有之契約義務。且依據蔡太國與簡林程之租賃契約書（本院卷第115 頁）記載，蔡太國係於100 年3 月1 日與簡林程訂立租賃契約，而系爭買賣契約之簽訂時間為100年3 月15日，如系爭買賣契約為真，上開租賃契約亦為真實，則系爭買賣契約之房屋點交一款應不會記載「騰空交屋」，而應記載為移轉租賃契約。因此，系爭買賣契約與謝欣峰陳述互相矛盾，亦難認系爭買賣契約內容為真正。

⑻按未經保全登記之建物，因無地政事務所之所有權登記作為權利公示之表徵，故多半以占有或稅務機關之房屋稅籍登記作為權利外觀之表徵。謝欣峰與蔡太國間之系爭買賣契約第4 條亦約定應辦理稅籍移轉登記，有該買賣契約書在卷可參（本院卷第43頁），惟迄今系爭建物之稅籍仍登記為蔡太國等情（參本院卷第93頁）。倘若謝欣峰早於100 年3 月23日即付完高達650 萬元買賣價金，卻遲遲未要求蔡太國依據買賣契約將系爭建物之稅籍名義人辦理變更，置契約最重要之權利不顧，竟未要求蔡太國履行，顯有違常情。

⑼系爭建物坐落之基地於100 年3 月14日移轉登記於被告曾文志名下，而謝欣峰則於100 年3 月14日將其戶籍地址由被告蔡太國之住址，遷移至新北市○○區○○里○○路000 巷0弄00號，其岳母簡英秋之戶籍內，有全戶戶籍資料查詢結果乙紙在卷可參（撤卷第267 頁），而系爭買賣契約簽訂之日期則為謝欣峰遷移戶籍之翌日即100 年3 月15日。觀察謝欣峰之戶籍原設於蔡太國地址內（原設於其岳父蔡明泉戶籍內），於系爭建物坐落基地移轉登記予曾文志之同一日，即遷移戶籍至其岳母戶籍內，並在遷移戶籍之翌日即與蔡太國簽訂系爭買賣契約，其時間上之密接，有異於常情。

3.蔡太國於100 年3 月10日尚與中間人陳民雄電話聯絡，要求陳民雄為其談妥820 萬處理系爭房屋之情事，但卻於100 年3 月14日發覺系爭建物坐落基地業經移轉登記於曾文志，被告蔡太國原本因系爭建物占用坐落基地之優勢，利用曾文志急於開發該基地之需求，以高價820 萬元（扣除成本，蔡太國將獲得651 萬2,000 元之利潤）出售系爭房屋之期待落空，系爭建物將隨時可能因曾文志之起訴而遭強制拆除，不但蔡太國原本預期之利潤落空，其於拍得系爭房屋所給付之168 萬8,000 元之成本，亦將血本無歸。故蔡太國與其具有親屬關係之謝欣峰，虛作系爭買賣契約及買賣價金之流向，以便延長系爭房屋遭強制執行拆除之時間，爭取再為談判或延長使用收益系爭房屋之機會，但惟恐自買賣契約書面即看出兩人之住址相同，進而知悉兩人間之親屬關係而啟人疑竇，故於簽訂買賣契約前一日，謝欣峰將原設於其岳父蔡明泉內之與蔡太國同址之戶籍地遷移至其岳母簡英秋設於新北市林口區之地址。復以系爭買賣契約苟為真正，謝欣峰已在100年3 月23日付清蔡太國全部房屋價款，則原告前開確定判決之起訴時，根本與蔡太國無關，亦無影響蔡太國之權益，但蔡太國不但在前案拆屋還地訴訟中擔任被告，聘請律師據理以爭，且於前案拆屋還地訴訟第一審判決後，原告獲得第一審勝訴判決聲請假執行時，蔡太國尚供擔保1,179 萬4,739元避免系爭房屋遭假執行拆除，此亦經本院103 年度訴字第32號判決判決可考，實與常情相悖。本件謝欣峰主張其與蔡太國間就系爭房屋有訂立買賣契約等情，應非真實，洵無可採。是謝欣峰與蔡太國間就系爭建物之買賣契約為通謀虛偽意思表示，謝欣峰未取得系爭建物之事實上處分權，原告請求謝欣峰拆拆除系爭建物即屬無據。

4.按民法第767 條第1 項規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行。至房屋所有人有權占有該房屋之基地者，不論第三人是否有權使用該房屋，均難謂其妨害基地所有人之所有權，土地所有人更不得請求該第三人返還土地。是以，房屋所有權人、房屋使用人若未取得占有使用土地之權利，該房屋所有權人、使用人對於土地所有權人而言，仍然構成無權占有土地。是謝欣峰與蔡太國間雖無買賣系爭建物之真意，謝欣峰未否認有占有系爭建物，其自蔡太國處取得系爭建物之占有，被告謝欣峰未取得占有土地之權利，對於原告仍構成無權占有，原告請求被告謝欣峰拆除房屋、返還土地雖屬無據，但請求被告謝欣峰遷出系爭建物應包含於拆除建物返還土地之聲明內，是原告請求被告謝欣峰應遷出系爭建物，即屬有據。

㈡、原告請求謝欣峰給付不當得利部分：按無權占有他人土地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人。準此，被告謝欣峰縱無使用系爭土地之合法權源，因占有系爭土地者為系爭建物之所有人，謝欣峰僅為占有系爭建物之人，則倘系爭建物所有人有權占用系爭土地，系爭土地所有人即未受損害，反之，倘系爭建物所有人無權占有系爭土地，系爭土地所有人固得對於系爭建物所有人及占有人一併請求排除侵害，但因謝欣峰占有建物所受之利益，與土地所有人所受損害之間，並無因果關係，原告即不得依不當得利之法律關係，請求被告謝欣峰給付相當於租金之損害，原告請求謝欣峰給付不當得利，即屬無據。

㈢、被告簡林程部分：

1.按民法第767 條第1 項規定「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。」按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照）。

2.經查，蔡太國於100 年3 月1 日將系爭建物出租給簡林程（本院卷第115 頁），是簡林程取得系爭建物之占有，係源自蔡太國，查，原告為系爭土地所有權人，對蔡太國已取得拆除系爭建物之勝訴確定判決，亦即蔡太國所有之系爭建物無權占用系爭土地，倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，業如前述，是簡林程對原告亦屬無權占有，原告請求一併遷出系爭建物，自屬有據。

㈣、被告松風公司部分：本院至系爭建物現場履勘時：現場一名女性，表示為新進員工，不知悉負責人名字，亦不知悉公司名稱，從事室內設計，只知道電話為00000000等情，有勘驗筆錄附卷（本院卷第118 頁），經查詢電話使用人為松風公司（本院卷第122 頁），查詢松風公司營業地址亦為系爭建物，有1111商搜網頁資料可按（本院卷第160 頁）。經查，蔡太國於100 年3 月1 日既將系爭建物出租給簡林程，現系爭建物占有人取得占有應係直接或間接來自簡林程，而蔡太國、簡林程對原告均屬無權占有，更何況是松風公司，又縱使松風公司占有系爭建物，非來自蔡太國、簡林程，松風公司亦無舉證有權占有系爭土地。是原告請求亦妨害其所有權之使用系爭建物之人，自房屋遷出，當屬有據，是原告請求被告松風公司遷出系爭建物，亦有理由。

六、本件原告依民法第767 條第1 項請求被告謝欣峰、簡林程、松風工坊股份有限公司應自坐落臺北市○○區○○段○○段000 地號土地上，如附圖所示面積94平方公尺之建物即門牌號碼臺北市○○區○○街000 號1 樓房屋遷出，即屬有據，應予准許。至於原告請求被告謝欣峰拆除系爭建物、返還土地及給付不當得利部分，為無理由，應予駁回。

七、原告及被告謝欣峰陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。