臺灣士林地方法院108年度簡上字第222號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　108年度簡上字第222號

上訴人

蔡起宏

訴訟代理人

謝逸榮

被上訴人

洪敦清

訴訟代理人

許恒輔律師

複代理人

葉芸律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國108 年8月29日本院士林簡易庭108 年度士簡字第911 號第一審判決提起上訴，本院於110 年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件被上訴人於起訴時，原訴之聲明為：一、上訴人應將門牌號碼為新北市○○區○○路000 號之房屋騰空返還予被上訴人；二、上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）84萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；三、上訴人應自民國108 年8 月1 日起至騰空返還第一項聲明所示房屋之日止，按月給付被上訴人12萬元（見原審卷第4 頁至第5 頁）。上訴人提起上訴後，被上訴人於本院審理中，依新北市淡水地政事務所109 年8 月17日函覆之土地複丈成果圖（下稱附圖），變更上開聲明第一項為：上訴人應將坐落於新北市淡水區中正段1016、1017、1018、1019、1020、1021、1024、1025、1027地號土地上，如附圖所示編號A 部分（合計面積：58.26 平方公尺）之地上物（門牌號碼為「新北市○○區○○路000 號後棟」，下稱系爭房屋）返還予被上訴人（見本院卷第234 頁），核係補充事實上之陳述，揆諸上開規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、被上訴人主張：兩造前於101 年12月30日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定將伊所有之系爭房屋1 至4 樓出租予上訴人，租賃期間至110 年11月1 日止，每月租金12萬元，應於每月1 日前支付。然上訴人自107 年11月起即未再繳納租金，迄108 年7 月止，共積欠9 個月租金達108 萬元，經扣除押租金24萬元後，尚積欠租金84萬元，已超過2 個月租金總額。伊多次以存證信函催討欠租未果，爰以本件民事起訴狀繕本對上訴人為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既經終止，上訴人即不具占有系爭房屋1 至4 樓之合法權源，上訴人占有使用系爭房屋1 至4 樓受有利益，不法侵害伊之權利，致伊受有無法使用之損害。為此，爰依民法第455 條、第767 條第1 項前段之規定，擇一求為命上訴人將系爭房屋1 至4 樓騰空返還予伊；另依系爭租約第3 條約定及民法第179 條規定，請求上訴人給付積欠之租金84萬元，及自108 年8 月1 日起至騰空返還系爭房屋1 至4 樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利12萬元等語。

二、上訴人則以：兩造前於100 年11月1 日就系爭房屋1 、2 樓簽訂租賃契約（下稱A 租約），約定租賃期間自100 年11月1 日起至105 年11月1 日止，每月租金9 萬元，應於每月1日前支付。嗣被上訴人配偶即訴外人李明月為使用系爭房屋3 、4 樓，要求伊配合出資整建系爭房屋1 、2 樓供其出入，兩造因而合意將租金調降為3 萬元。伊於101 年12月30日委由當時之配偶即訴外人胡小葳前往處理換約事宜，李明月、胡小葳直接以在A 租約上手寫更改承租時間及租金數額並加蓋伊印鑑章之方式，重新簽立新租約即系爭租約。惟胡小葳返家後，伊發現系爭租約上之租金誤繕為12萬元，旋即去電告知李明月，李明月同日又重新擬定並交付另一份租約予伊（即B 租約），約定租賃期間自101 年12月30日起至106年12月30日止，每月租金3 萬元，應於每月5 日前支付。兩造既已重新簽訂B 租約，租賃關係即應以B 租約為準。而伊係以父親即訴外人蔡信所有之支票支付租金，支票均已開好票面金額12萬元，考量兩造為長期合作關係，且為免蔡信胡思亂想，伊乃跟李明月議定溢繳部分抵扣嗣後所生租金，自101 年12月30日起至107 年10月30日止共70個月，伊已溢繳630 萬元租金（計算式：9 萬×70=630萬），扣抵被上訴人主張伊未繳之108 萬元租金後仍有剩餘，故被上訴人以伊欠繳租金達2 個月以上而主張終止租約，自無理由等語為辯。

三、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事實：

㈠、兩造於100 年11月1 日就被上訴人所有系爭房屋1 、2 樓簽訂A 租約，約定每月租金9 萬元、押金24萬元。

㈡、101 年12月30日由胡小葳持上訴人印鑑章，將A 租約所載租賃期間，以手寫並加蓋上訴人印鑑章之方式，改為租期10年，至110 年11月1 日止，租金亦以手寫並加蓋上訴人印鑑章之方式，改為每月12萬元。

㈢、兩造於101 年12月30日簽訂B 租約，租賃標的記載為「新北市○○區○○路000 號後棟」，租賃期間自101 年12月30日起至106 年12月30日止，每月租金3 萬元，押金6 萬元。

㈣、上訴人每月以發票人為蔡信之支票繳納租金。

㈤、上訴人於107 年11月起即未再交付支票或現金予被上訴人。

㈥、胡小葳為上訴人之前配偶，於103 年8 月6 日收受被上訴人交付之12萬元租金補貼支票乙張。

五、本院之判斷：

㈠、兩造間之租賃關係，應以系爭租約為據。

1、兩造締約之始，原係上訴人向被上訴人以A 租約承租系爭房屋1 至2 樓，約定每月租金9 萬元，租賃期間自100 年11月1 日起至105 年11月1 日止；嗣於101 年12月30日，由胡小葳持上訴人印鑑，以手寫更正並加蓋上訴人印鑑章之方式，將A 租約所載租賃期間改為租期10年，至110 年11月1 日止，租金則改為每月12萬元，兩造又成立系爭租約等情，有A租約、系爭租約在卷可查（見本院卷第179 頁至第182 頁），並為兩造所不爭（見不爭執事項㈠、㈡），自堪為實。兩造既已就原租賃關係之權利義務關係重新議定並達成合意，應屬消滅原契約而以新契約取代之契約更新情形，A 租約因系爭租約之簽立而消滅，兩造間之租賃關係應以系爭租約為據。系爭租約第1 條第1 、2 項固記載租賃範圍係系爭房屋1 、2 樓，然系爭租約既更新A 租約而來，且該租約第6 條第5 項已明定「乙方（即上訴人）若因營利行為使用到3 、4 樓，則租金得改為每月壹拾貳萬元支付，不得異議」（見本院卷第180 頁），堪認被上訴人主張兩造因合意擴張租賃範圍至系爭房屋1 至4 樓，始提高租金至12萬元，因原租約即已載有前述約定事項，故契約更新時未一併手寫更正租賃範圍等情，堪信屬實。上訴人固否認系爭租約之效力，辯稱兩造間租賃關係應以B 租約為據云云（詳後述），然其於109 年11月18日言詞辯論期日，對於最後承租範圍係「系爭房屋整棟」乙節亦無爭執（見本院卷第254 頁），益徵被上訴人前揭主張應屬非虛，而可採信。

2、上訴人雖否認系爭租約之效力，並以前詞置辯。經查：

⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。查，上訴人否認系爭租約之效力，辯稱系爭租約上租金之記載係誤載，兩造事後已重新簽立B 租約，其等間租賃關係應以B 租約為據，揆諸上開規定，其對此有利於己之事實，即應負舉證責任。

⑵上訴人辯稱系爭租約上所載租金數額係誤載，兩造事後已重新簽立B 租約，租賃關係自應以B 租約所載為準云云，固提出B 租約影本為據（見本院卷第38頁至第43頁反面）。然上訴人就兩造另簽立B 租約之原因及經過，先稱：係因伊承租後發覺承租面積未達A 租約上載之50坪，向李明月反應，李明月因與伊有同鄉情誼，故將月租金調降為3 萬元；伊委由胡小葳前往換約，胡小葳不知詳情，誤認伊所指3 萬元是原租金9 萬元往上加3 萬元，始代其簽立租金為12萬元之系爭租約。伊事後發覺租金有誤，兩造又改簽B 租約云云（見本院卷第86-1頁）；後又改稱：係因李明月要至系爭房屋3 、4 樓居住，請伊配合整修系爭房屋1 、2 樓供其出入，兩造始合意調降租金為每月3 萬元，伊當日委由胡小葳前往換約，胡小葳攜系爭租約返家後伊發覺金額有誤，即致電李明月，李明月表示係筆誤，兩造又重新簽立B 租約云云（見本院卷第134 頁至第135 頁、第219 頁正反面），前後所述情節已非一致。此外，上訴人就B 租約之租賃範圍，前後亦有「系爭房屋1 、2 樓」與「系爭房屋整棟」之不一說法（見本院卷第165 頁、第194 頁、第254 頁）。再者，衡諸A 租約之租賃範圍即系爭房屋1 、2 樓，實際面積約相當於35.73坪【計算式：（33.4+31+33.4+20.30）×0.3025≒35.73 ，小數點第2 位後四捨五入】，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可查（見本院卷第257 頁），縱與A 租約所載承租面積50坪或有落差，然此差距比例亦與上訴人所稱租金由9 萬元降至3 萬元之比例顯不相符。另上訴人自陳其於租賃期間所為之整修範圍，係在系爭房屋2 樓裝設氣密窗，有現場照片在卷可證（見本院卷第146 頁至第147 頁），然系爭房屋2 樓本係上訴人之承租範圍，此整修結果亦難認為與系爭房屋3 、4 樓之來往進出有何關連，自無從證明上訴人所稱因李明月欲至系爭房屋3 、4 樓居住，其為供李明月出入而額外支出整修裝潢費用，李明月始同意調降房租之情為真。準此，上訴人對前揭主張有利於己之事實，前後所述不一，迭見瑕疵，且始終未能舉證以實其說，自難憑採。

⑶再由上訴人持以支付租金之蔡信支票帳戶交易明細資料所示（見本院卷第85-1頁至第85-5頁），可見於100 年11月間至102 年10月間，支票兌現金額為每月9 萬元；自102 年11月起至107 年10月止，支票兌現金額則為每月12萬元。上情亦核與被上訴人因系爭房屋發生火災情事，為補貼上訴人，於103 年8 月間提供1 個月免租金之補貼，因而退還該月租金支票12萬元1 紙予胡小葳收執之情相符，此有103 年8 月6日被上訴人字據在卷可查（見本院卷第52頁）。並佐以上訴人於本院審理中自承：租金都是支付支票，第一次是繳9 萬元支票，開了2 年期，是A 租約簽約完隔幾天交；第二次是胡小葳簽完系爭租約去找我老爸開了12萬元支票、5 年期；102 年10月前是胡小葳另以個人名義開3 萬元之支票去補9萬元之支票等語（見本院卷第255 頁），堪認100 年11月間至101 年12月間A 租約存續期間，上訴人係按月繳交9 萬元租金，102 年1 月起則係按月繳交12萬元租金，且於B 租約所載租賃期間106 年12月30日屆至後，上訴人仍持續繳納12萬元租金至107 年10月間，是上訴人租金繳納之期間及數額，自始即與A 租約及系爭租約互為吻合，並無按B 租約繳交租金之情形，甚為明確。上訴人雖辯稱超過3 萬元租金部分係其溢繳，因支票已開好，為避免蔡信胡思亂想，有跟李明月說好之後再相抵云云（見本院卷第219 頁反面至第220 頁）。然倘上訴人所述屬實，自102 年1 月至107 年10月止，其溢付之租金數額即高達630 萬元【計算式：（12萬－3 萬）×70（個月）＝630 萬】，已可供繳納每月3 萬元之租金長達17年6 月，益徵其前揭所辯情節，顯與一般常情有悖，要難採信。

⑷再系爭房屋面向淡水河，坐落地點距離淡水捷運站約60公尺，且靠近渡船頭，位處淡水商圈之繁榮精華地帶，此經本院於109 年8 月5 日至現場勘驗無訛，並製有勘驗筆錄1 份在卷可查（見本院卷第199 頁正反面）。又系爭房屋為邊間，正面臨淡水河側之行人遊憩走道，側面臨街道，於108 年間系爭房屋正面、側面係分別擺放4 至5 個不等之攤位營業；2 樓則供上訴人當倉庫使用，為上訴人所是認（見本院卷第71頁反面、第243 頁反面、254 頁），並有現場照片在卷足參（見本院卷第62頁至第63頁、第92頁、第227 頁）。是以系爭房屋所在地點為人潮來往、聚集之淡水商圈黃金地段，1 樓空間可供至少9 個攤位營業，經濟價值甚高，暨上訴人自陳依目前行情，附近單一攤位之租金約5 萬元上下，如為店面形式，租金則為2 至7 萬元不等（見本院卷第254 頁反面）等各節，堪認被上訴人主張系爭房屋1 至4 樓租金為12萬元，B 租約所載3 萬元則為承租系爭房屋1 樓某一小部分之對價乙節，較符合真實狀況。另考以系爭租約第4 條第1項約定承租人得將租賃物全部或一部為轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋（見本院卷第179 頁）；B租約第8 條則約定未經出租人同意，承租人不得私自將租賃物權利全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋（見本院卷第41頁），上訴人復自陳確有以非自己名義經營攤位之情（見本院卷第254 頁），暨其始終未能提出B 租約原本等各節，益徵被上訴人所述上訴人原欲承租1 樓其中一小部分面積擺設攤位營業，兩造乃簽立B 租約，然上訴人事後反悔，欲改承租全部範圍再分租他人，兩造始重新簽立系爭租約，B 租約原本則由被上訴人當場丟棄等情（見本院卷第59頁），並非無據，較可採信。

⑸至上訴人雖另辯以被上訴人未證明其有使用至系爭房屋3 、4 樓云云（見本院卷第224 頁反面、第276 頁、第279 頁），然租賃標的範圍本未必與承租人實際使用之範圍一致，上訴人是否有使用系爭房屋3 、4 樓，與兩造租賃關係之認定無涉，自無從以此為對上訴人有利之認定。

3、綜上，上訴人就其所辯兩造就系爭租約並未意思表示合致，其等事後改簽立B 租約，應以B 租約為據等各節，未能舉證以實其說，且其所述情節亦有前述諸多不合常理及與卷證資料不符之處，自無從採信。是被上訴人主張兩造間已成立系爭租約，應以該租約為據等語，應較可採。

㈡、被上訴人請求上訴人騰空返還系爭租賃物部分：

1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。再租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號判例意旨參照）。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 、2 項分別定有明文。惟承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，復為土地法第100 條第3 款所明定。且土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。則上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，且係一體適用於定期及不定期之租賃關係。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定。

2、查，兩造於101 年12月30日簽訂系爭租約，約定承租範圍為系爭房屋1 至4 樓，每月租金12萬元，應於每月1 日前支付，業經本院認定如前。上訴人自107 年11月1 日起即未再以支票或給付現金之方式繳交租金，復為上訴人所不爭（見不爭執事項㈤）。被上訴人前於108 年3 月27日以存證信函催告上訴人於3 日內繳清積欠之租金，逾期未為則解除（按，應為終止之誤）系爭租約，有上開存證信函附卷可考（見原審卷第17頁至第18頁）。再被上訴人為上開催告之意思通知時，經扣除押租金24萬元，上訴人遲付租金之總額已達2 個月以上，上訴人迄今未繳清積欠之租金，是被上訴人主張以本件起訴狀繕本送達上訴人作為終止系爭租約之意思表示，核屬有據。又被上訴人為系爭房屋1 至4 樓之所有權人，有新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書附卷可證（見本院卷第257 頁），系爭租約既於起訴狀繕本送達上訴人之日即108 年7 月17日（見原審卷第24頁）發生終止之效力，上訴人此後仍占有使用系爭房屋1 至4 樓，即屬無法律上之正當權源，被上訴人依民法第767 條第1 項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋1 至4 樓予被上訴人，洵屬有據，應予准許。

㈢、被上訴人請求上訴人給付積欠租金及相當於租金之不當得利部分：

1、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查，上訴人自107 年11月起至108 年7 月止，均未依約支付租金，業如前述，揆諸前開規定及說明，經扣除押租金24萬元後，上訴人尚積欠84萬元之租金【計算式：12萬×9 （個月）－24萬＝84萬】，是被上訴人請求上訴人給付此部分積欠之租金，自有理由。

2、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條所明定。又按承租人於租賃關係終止後繼續占用租賃標的物，乃無法律上原因獲得相當於租金之利益，致出租人受有不能使用收益租賃物之損害，應返還其所得利益，故於租賃關係終止後，承租人未依約返還租賃物者，出租人得依不當得利之規定請求承租人返還所得利益（最高法院95年度台上字第2244號判決意旨參照）。上訴人於系爭租約終止後，即無得對被上訴人主張合法占有系爭房屋1 至4 樓之權源，然其迄今仍繼續占有使用，自屬無法律上之原因而受利益，致被上訴人受有損害；且依兩造簽訂之系爭租約，約定上訴人承租系爭房屋1 至4 樓之租金為每月12萬元，業如前述，堪認上訴人無權占有使用系爭房屋1 至4樓所得之利益及被上訴人所受之損害，應為每月12萬元無訛，揆諸前揭說明，被上訴人主張上訴人應自108 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋1 至4 樓之日止，按月給付相當於租金之不當得利12萬元，為有理由，應予准許。

3、綜此，被上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付84萬元，及自108 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12萬元，為有理由，應予准許。

六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項前段、第233 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%。亦為同法第203 條所明定。是被上訴人就前揭得請求上訴人給付之欠租，一併請求自起訴狀繕本送達翌日之108 年7 月18日起（見原審卷第24頁），按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。

七、綜上所述，被上訴人依系爭租約、民法第767 條第1 項前段及第179 條等法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋1 至4 樓、給付84萬及法定遲延利息，及自108 年8 月1 日起至騰空返還系爭房屋1 至4 樓止，按月給付12萬元，均有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。再上訴人承租部分經兩造合意依地政機關測量結果之附圖所示編號A 部分之地上物為準，被上訴人亦於本院更正此部分之聲明（見本院卷第234 頁），爰將原判決就上開部分之判決更正如主文第2 項所示，附此敘明。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。

九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

民事第三庭審判長法 官 林昌義