士林簡易庭109年度士簡字第123號

臺灣士林地方法院民事簡易判決　　　　109年度士簡字第123號

原告

趙珈禎

訴訟代理人

劉添錫律師

被告

藍政綱

　　　　　　林泓均

上列當事人間返還房屋等事件，於中華民國109 年3 月20日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由要領

甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此項。民事訴訟法第255條第1 項但書第2 款、第3 款及第7 款定有明文。經查，本件原告起訴時原請求：「（一）被告藍政綱應將門牌號碼：台北市○○區○○○路000 號10樓之6 房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並自108 年12月18日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5,000 元。（二）被告藍政綱應給付原告40,000元。」，嗣於本院審理中以言詞追加被告林泓均（見本院卷第35頁），並變更訴之聲明第1 項為：「被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並自108 年12月18日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告5,000 元。」（見本院卷33頁），經核原告前開訴之變更追加，係基於本件侵害原告所有權之同一基礎事實所為，且無礙於被告之防禦及本件訴訟之終結，揆諸前開規定，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告起訴主張：伊於108 年2 月14 日在本院民事執行處107年度司執字第39318 號拍賣程序，拍定買受系爭房屋，並於108 年3 月15日完成所有權移轉登記。訴外人吳華燕為系爭房屋前述法拍公告之債務人，被告藍政綱為系爭房屋前述法拍公告之承租人，而被告林泓均現為實際居住使用系爭房屋之占有人。被告藍政綱以其與前屋主即吳華燕有消費借貸關係，雙方曾約定以借款利息扣抵後每月給付新台幣（下同）5,000 元租金，該房屋租賃契約及借款契約並經雙方至民間公證人處製作成公證書。原告自108 年3 月15日起已取得系爭房屋所有權，故被告依約自108 年3 月起，應按月向原告繳付5,000 元租金，然被告藍政綱自108 年3 月起即未分文未付，現已積欠108 年3 月至108 年12月達8 個月共40,000元租金未給付。經伊於108 年12月3 日以存證信函催告被告藍政綱應於7 日內給付上開積欠之租金，屆期如仍未履行即終止系爭租約。惟被告藍政綱仍未予置理，繼續占用房屋，並將該屋出租予被告林泓均，致伊受有損害。被告藍政綱、林泓均就系爭房屋並無使用之權源，渠等所為顯對原告構成共同侵權行為。為此，依租賃契約、契約終止後租賃物返還請求權、共同侵權行為、所有權的作用及不當得利法律等關係提起本件訴訟等語，並聲明求為判決如主文第1 項及第2項所示。

二、被告藍政綱、林泓均就均聲明求為駁回原告之訴；並分別答辯如下：

（一）被告藍政綱答辯略以：伊係與吳華燕簽訂房屋租賃契約跟別人簽的，該租約並非與原告簽立。伊當時係拍賣第二順位債權人也受有損失。伊與吳華燕簽立之房屋租賃契約及借款契約，有至民間公證人處公證。在法院拍賣時有公告這是一份連動的公證契約，當時係以吳華燕向伊借款利息來抵銷系爭房屋應繳付之租金等語。

（二）被告林泓均答辯略以：伊僅為系爭房屋承租人，伊係向被告藍政綱租屋，原告與被告藍政綱訴訟與伊並無關係。不論本件兩造孰勝孰敗，只要退還伊押租金及給付搬遷費，伊就願意遷出系爭房屋等語。

四、得心證之理由：：

（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之，民法第425 條第1 項、第2 項分別定有明文。依民法第425 條第2 項增訂理由: 「本條第1 項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立期限或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1 項之規定，爰增訂第2 項規定」等詞，是依立法意旨，經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年者，仍享有買賣不破租賃原則之物權化效力。又依民法第425 條之規定，系爭租約既對於受讓房屋所有權之第三人繼續存在，受讓人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。經查，被告藍政綱與吳華燕於95年11月16日就系爭房屋簽訂租賃契約，約定由吳華燕將系爭房屋出租予被告藍政綱，租賃期限自95年11月16日起至110 年11月15日止，共計15年，每月租金為5,000 元，租金給付方式以被告藍政綱貸與吳華燕之100 萬元中，吳華燕應支付被告藍政綱之利息中扣抵後，被告藍政綱於每月16日給付吳華燕，被告藍政綱與吳華燕並於同日即95年11月16日至臺灣臺北地方法院所屬民間公證公證人重慶聯合事務所辦理公證，有公證書、房屋租賃契約書及借款契約書在卷可稽（見本院卷第41-44 頁）。嗣原告於108 年2 月14日在本院民事執行處107年度司執字第39318 號拍賣程序標得系爭房屋及所坐落土地，並於108 年3 月15日辦理系爭房屋所有權移轉登記完成，依上開說明，原告與被告藍政綱於原告受讓系爭房屋所有權時，即當然發生租賃關係，而吳華燕則因此脫離上開租賃關係，應堪認定。

（二）次按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條第1 項前段定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第421 條第1 項、第440 條第1 、2 項定有明文。且承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。此觀土地法第100 條第3 款之規定即明。又土地法第100 條關於房屋出租人收回房屋之限制，係適用於不定期租賃契約（最高法院37年上字第7729號民事判例參照）。原告主張伊於108 年3 月15日取得系爭房屋所有權，被告藍政綱依約應自108 年3 月起按月給付5,000 元租金，然被告藍政綱自108 年3 月起共已積欠108 年3 月至108 年12月達8 個月共40,000元租金未給付，經伊於108 年12月3 日以存證信函催告被告藍政綱應於函到7日內給付，被告藍政綱仍未給付，故雙方租賃關係業經伊合法終止之事實，業據原告提出土地及建物登記第一類謄本、存證信函、掛號郵件收件回執及不動產權利移轉證書在卷為憑（見本院卷第7-16、19-24 頁）。被告藍政綱遲延給付租金總額既達8 個月，且經原告定期催告後被告藍政綱仍未為給付，依前開規定，已足認原告與被告藍政綱間租賃關係業經原告於108 年12月17日合法終止。被告藍政綱以其與吳華燕房屋租賃契約及借款契約業經公證為由，拒絕按月向原告繳付5,000 元租金，即屬無據。從而，原告依上開規定請求被告藍政綱給付108 年3 月起至108年12月共8 個月之租金計40,000元，為有理由，應予准許。

（三）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455條定有明文。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。為民法第179 條所明定。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1 項前段定有明文。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段定有明文。查本件被告藍政綱與原告間租賃關係業經原告合法終止，業據本院認定如上，而系爭房屋現況係由被告藍政綱出租予被告林泓均居住使用，為被告2 人所不爭執，堪認該屋實際現仍由被告藍政綱、林泓均占有使用中。雖被告林泓均抗辯係基於與被告藍政綱間租賃契約而占有該屋，然基於債之關係相對性，該等租賃契約應僅存在其與被告藍政綱之間，與原告並無關連，被告林泓均自不得以此為由消滅、阻卻或障礙原告所有權之行使。而被告藍政綱、林泓均迄今仍未遷離系爭房屋等情，已如前述，被告藍政綱、林泓均既未能舉證證明渠等就系爭房屋就有合法占有權源，自屬無權占有。被告藍政綱、林泓均自108 年12月18日起迄今無權占有系爭房屋，對原告而 言自無正當使用權源，為屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，原告自得請求被告返還因占有系爭房屋所受相當於租金之利益。從而，原告依上揭法律關係，請求被告藍政綱、林泓均將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自108 年12月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告5,000 元，於法有據，應予准許。

五、 綜上所述，原告依租賃契約、契約終止後租賃物返還請求權、共同侵權行為、所有權的作用及不當得利等法律關係，請求被告藍政綱、林泓均將系爭房屋騰空遷讓返還原告，暨請求被告藍政綱、林泓均自108 年12月18日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告5,000 元相當於租金之不當得利；暨請求被告藍政綱給付原告積欠之租金40,000元，均有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。

七、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款，訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 第1 項第3款 規定，依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為2,100元（第一審裁判費），應由被告連帶負擔。

士林簡易庭法 官 張明儀