士林簡易庭九十三年度士簡字第一三三一號

被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○應各給付原告新台幣捌萬肆仟零陸元、捌萬肆仟零陸元、柒萬零參佰陸拾壹元、捌萬零伍佰玖拾肆元及均自民國九十三年九月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○各負擔四分之一。

本判決得假執行。訴訟標的及理由要領

一、原告起訴主張：被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○為門牌號碼台北市北投區○○○路一段七十號一、二樓之區分所有權人，應有部分各四分之一，被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○亦分別為同號三樓之一、四樓之一、五樓之一、六樓之一之區分所有權人，依區分所有權人會議之決議，管理費係按月以每坪新台幣（下同）六十元收取，被告於八十三年至八十八年間，亦均以每坪六十元之標準繳納管理費，詎被告自八十九年一月起，即欠繳管理費，其中前述七十號一、二樓自八十九年一月一日起至九十三年二月二十八日止，應繳管理費為二十八萬七千零八十八元，被告甲○○、丁○○單獨所有之七十號三樓之一及七十號四樓之一自九十一年十月一日至九十二年八月三十一日應繳之管理費各為三萬七千五百二十一元、被告丙○○單獨所有之七十號五樓之一自九十二年二月至九十二年八月三十一日應繳管理費二萬三千八百七十七元、被告乙○○單獨所有之七十號六樓之一自九十一年十一月一日至九十二年八月三十一日應繳管理費三萬四千一百一十元，合計被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○應繳納管理費分別為十萬九千二百九十三元、十萬九千二百九十三元、九萬五千六百四十九元、十萬五千八百八十二元。惟被告四人私自以每坪三十元計算管理費，於九十二年二月二十日、九十二年五月七日、九十二年六月十四日、九十二年九月三日分別給付二萬七千四百二十元、一萬九千九百三十元、一萬九千九百三十元、三萬三千八百七十元，抵充之結果，被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○尚欠之管理費分別為八萬四千零六元、八萬四千零六元、七萬零三百六十一元、八萬零五百九十四元。爰依公寓大廈管理條例第二十一條及契約之約定，訴請被告給付上開金額及自九十三年九月十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

二、被告則以：原告係遲至九十三年二月二十日始遵照公寓大廈管理條例之規定，由區分所有權人會議通過住戶規約，並於九十三年六月十八日始經報備成立，在此之前雖多次召開區分所有權人會議決議以每坪六十元收取管理費，然其決議之出席、表決權人數均不合法，決議應屬無效。而八十三年第一次召開住戶大會雖作成繳納管理費標準之決議，但被告於該次會議中已表示不同意該繳費標準，該決議性質上屬合同行為，並非契約，被告與其他區分所有權人就繳費標準之意思表示並不一致，自不受該決議之拘束；退而言之，縱認被告自八十三年起按每坪六十元繳納管理費係默示同意，惟意思表示之對象仍為其他區分所有權人，其他區分所有權人方能請求被告給付該部分管理費。再退而言之，原告之前曾對被告提起給付管理費之訴訟，經鈞院判決本件原告敗訴確定，訴訟費用應由本件原告負擔，則該訴訟支出之律師費、裁判費、郵票費自不應由管理費公基金支應，應予扣除云云，資為抗辯。

三、查原告主張被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○為門牌號碼台北市北投區○○○路○段七十號一、二樓之區分所有權人，應有部分各四分之一，被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○亦分別為同號三樓之一、四樓之一、五樓之一、六樓之一之區分所有權人，依區分所有權人會議之決議，管理費係按月以每坪六十元收取，被告於八十三年至八十八年間，亦均以每坪六十元之標準繳納管理費，詎自八十九年一月起，被告並未按照前開區分所有權人會議之決議標準繳納管理費，其中前述七十號一、二樓自八十九年一月一日起至九十三年二月二十八日止，如按區分所有權人會議決議標準計算應繳管理費為二十八萬七千零八十八元，被告甲○○、丁○○單獨所有之七十號三樓之一及七十號四樓之一自九十一年十月一日至九十二年八月三十一日應繳之管理費各為三萬七千五百二十一元、被告丙○○單獨所有之七十號五樓之一自九十二年二月至九十二年八月三十一日應繳管理費二萬三千八百七十七元、被告乙○○單獨所有之七十號六樓之一自九十一年十一月一日至九十二年八月三十一日應繳管理費三萬四千一百一十元，合計被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○應繳納管理費分別為十萬九千二百九十三元、十萬九千二百九十三元、九萬五千六百四十九元、十萬五千八百八十二元。惟被告四人私自以每坪三十元計算管理費，於九十二年二月二十日、九十二年五月七日、九十二年六月十四日、九十二年九月三日分別給付二萬七千四百二十元、一萬九千九百三十元、一萬九千九百三十元、三萬三千八百七十元等事實，為被告所不爭執，且有原告提出之台北市建物登記簿謄本、存證信函、公告附卷可稽，堪信為真實。

四、查本件原告即戊○世家管理委員會於九十三年經系爭大廈區分所有權人會議決議成立，並報請臺北市政府同意備查在案，有臺北市政府九十三年六月十八日府寓證字第一一二—二三三號公寓大廈管理組織報備證明。依照公寓大廈管理條例第三十八條第一項之規定，原告有為訴訟當事人之能力，合先敘明。

五、本件兩造爭執之重點，首在原告可否本於八十三年、八十四間區分所有權人會議之決議，請求被告給付管理費？經查：

㈠按公寓大廈管理委員會乃住戶為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，公寓大廈管理條例第三條第九款定有明文。是關於公寓大廈機關組織之設計，意思機關係由區分所有權人全體組成，執行機關則由住戶互選之管理委員所組成。而管理委員會之執行事項包括收益、公共基金及其他費用之收支、保管及運用，公寓大廈管理條例第三十六條第七款定有明文。是管理委員會向各住戶收取管理費、清潔維護費等，以支付管理人員之薪津、水電費等，應屬「代收代付」性質。亦即，各住戶繳納之管理費集合作為公寓大廈之公共基金，其所有權仍屬區分所有權人團體所有，仍應經區分所有權人會議決議，始可交由管理委員會統籌收取、運用。申言之，公寓大廈之區分所有權人，為管理公寓大廈共同事務之必要，以多數決決議收取管理費作為公共基金，此公共基金所有權屬於區分所有權人全體。是就管理費之收取而言，各區分所有權人均為繳納管理費之債務人，而以區分所有權人全體為請求住戶繳納管理費之債權人，然多數債權人行使權利有其困難，且有債權債務混同之疑義，因此，經區分所有權人會議決議交由管理委員會統一收取管理費，以杜爭議。此乃區分所有權人團體對內自我管理、規範之作法。依照私法自治之精神，於公寓大廈管理條例八十四年六月三十日施行前，區分所有權人全體非不得決議成立管理委員會統一收取並運用管理費，且按法律不溯及既往原則，於公寓大廈管理條例施行前，公寓大廈區分所有權人團體決議之程序、選任管理委員及成立管理委員會之程序等，自不受嗣後施行之公寓大廈管理條例規定之拘束。此觀諸內政部於八十一年一月三日制定之公寓大廈及社區安全管理辦法，於第十四條明定：「公寓大廈及社區建築物之共同基地與共同使用部分等共同事務之管理維護、管理員、巡守員之費用負擔方式得經住戶之同意，訂定規約共同遵守」之規定自明。故於公寓大廈管理條例施行前，公寓大廈之管理維護及經費負擔，經住戶之同意而訂立規約者，即可施行並拘束該住戶。又，所謂之規約，當時法令既未限定應以書面為之，如經住戶同意，自亦發生一定之拘束力。是以，公寓大廈管理條例施行前有關管理費用之收取如經住戶同意，管理費債權已經發生，此後，區分所有權人自得決議將此收取權利交由管理委員會或其他管理人行使，應予辨明。

㈡查戊○世家大廈之住戶於公寓大廈管理條例公布施行前之八十三年間，即已召集住戶推選成立管理委員會，並於該次住戶會議中決議收費按坪數而非按戶數計算，八十四年住戶會議更決定將管理費調高為每坪六十元，此後歷次決議為維持之前收費標準，此有原告提出之住戶會議決議文在卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。被告雖辯稱：其並未同意該收費標準，該決議只對同意者發生拘束力云云，惟八十三年第一次召開住戶大會，並成立管理委員會時，雖尚無公寓大廈管理條例之公布施行，八十四年十二月作成按坪收取六十元管理費之決議時，雖亦未按照斯時之公寓大廈管理條例規定制訂書面規約，並依法報備，惟此住戶會議既然係由多數人為達一定之共同目的而組織之結合體，與社團法人有同一實質，此「無權利能力社團」不論對內、對外關係，原則上均應類推適用社團之規定（參見王澤鑑著民法總則2000.10.出版第二一○至二一二頁），因此，繳納管理費既係多數住戶所為意思表示趨於一致之共同行為（而非契約行為），且此共同行為乃決定該社區全體住戶均負有按時繳納管理費之義務，猶如社團成員決議繳納社費一般，並非僅同意者受其拘束，被告辯稱：其並未同意按每坪六十元繳納管理費故可以不受拘束云云，要非可採。至於被告辯稱：前述住戶會議出席、表決權人數並不符合當時公寓大廈管理條例之規定，所為決議應屬無效云云，惟按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力如何，依公寓大廈條例第一條第二項之規定，應適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議之規定（最高法院九十二年度台上字第二五一七號判決參照），是以，縱戊○世家各住戶當時尚未依公寓大廈管理條例之規定，制訂書面規約、成立報備管理委員會，被告如認為住戶會議召集程序或決議方法違法，亦應類推適用民法第五十六條第一項之規定，於決議後三個月內請求法院撤銷決議，該決議並非當然無效，被告辯稱決議做成之出席、表決權數違反公寓大廈管理條例之規定，決議應屬無效云云，容有誤會。

㈢況縱認僅同意以每坪六十元收費之住戶始有按該標準繳納管理費之義務，因被告自承其自八十三年迄八十八年底止，均係按每坪六十元繳納管理費；且被告丁○○將前述七十號一、二樓房屋出租予他人經營補習班，所簽定之租約亦約定承租人得每月交付本棟大樓管理費每坪六十元給出租人，並依管理會調整之，此有租賃契約節本在卷可稽，則依上開行為均堪認定被告係默示同意以每坪收取六十元管理費之繳納標準，被告辯稱：其並不同意該繳費標準，當時係因不諳法律及為求和諧始依決議內容給付每坪六十元管理費云云，要非可採。

㈣而被告另主張：如被告應受前開決議拘束，僅其他區分所有權人始有權請求被告給付管理費，原告對於依法成立報備前之管理費仍無收取權，否則無異使其取得當事人能力之時點往前推云云。惟該管理費債權人乃系爭大廈區分所有權人全體，自得經由區分所有權人會議決議將該管理費債權之收取權利賦予管理委員會行使，業如前述。而公寓大廈管理條例有關管理委員會有當事人能力之規定，僅係管理委員會為訴訟上當事人能力之規定，要與其收取管理費之權源無涉。亦即，系爭大廈區分所有權人全體對於被告享有管理費債權，承前述，自八十九年一月迄九十二年八月底止，按月以每坪六十元計算，乃經區分所有權人會議決議而來，此債權之成立與系爭大廈之管理委員會是否依法成立、何時依法成立並無關聯。且九十三年二月二十日區分所有權人會議係合法召集、決議，此為被告所自承，該次區分所有權人會議通過之戊○世家住戶規約第二十一條並規定「本規約並追認本規約訂立以前各次住戶大會之全部決議事項均為契約行為，且全部追認視為全體區分所有權人間一致合意之行為」，且九十三年七月三十日區分所有權人會議亦決議追討被告四人欠繳之管理費，原告依區分所有權人會議之決議及規約之約定，請求被告給付管理費，自無不合。

六、至於應繳之管理費數額，被告辯稱：前案給付管理費訴訟原告既敗訴，該訴訟律師費、裁判費及郵費應按共有比例由管理費中扣除云云，惟管理費如何運用，何筆款項得由公基金內支應，乃另一問題，各區分所有權人縱對部分款項是否應由管理委員會保管之公基金內支應有不同意見，亦應提出於區分所有權人會議決議，區分所有權人尚無權片面決定按應有部分比例扣抵其應繳之管理費。而因被告各別所有之面積大小相同，共有之部分應有部分亦相同，故被告四人於九十二年二月二十日、九十二年五月七日、九十二年六月十四日、九十二年九月三日共同給付二萬七千四百二十元、一萬九千九百三十元、一萬九千九百三十元、三萬三千八百七十元，共給付十萬一千一百五十元，應按四分之一抵充其應繳管理費。據此計算，被告四人每人僅清償二五二八七點五元，而被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○應繳納之金額各為十萬九千二百九十三元、十萬九千二百九十三元、九萬五千六百四十九元、十萬五千八百八十二元，已如前述，因清償抵充之結果，被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○尚應給付原告之管理費各為八萬四千零六元（000000－00000.5＝84005.5，元以下四捨五入，下同）、八萬四千零六元（000000－00000.5＝84005.5）、七萬零三百六十二元（00000－00000.5＝70361.5）、八萬零五百九十五元（000000－00000.5＝80564.5）。

七、從而，原告依公寓大廈管理條例第二十一條及區分所有權人會議決議及規約所訂（此即原告所謂之契約關係），請求被告甲○○、丁○○、丙○○、乙○○分別給付八萬四千零六元、八萬四千零六元、七萬零三百六十一元、八萬零五百九十四元及自九十三年九月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，即無不合應予准許。

八、本件係依民事訴訟法第四百二十七條第一項規定適用簡易訴訟程序之事件，且為被告敗訴之判決，爰依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，依職權宣告假執行。

臺灣士林地方法院士林簡易庭