臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決

原告

鄭可芬

訴訟代理人

陳培芬律師

被告

蓮莊大樓管理委員會

法定代理人

黃秋月

訴訟代理人

吳永茂律師

羅玲郁律師

侯昱安律師

上列當事人間確認車位所有權存在事件，於中華民國114年5月7日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、程序方面：

㈠按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。但有訴訟代理人時不適用之。及第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。此有民事訴訟法第170條、第173條及第175條參照。本件原告起訴後，據被告訴訟代理人於最後言詞辯論期日陳稱：被告管理委員會已改選。嗣後並具狀由新任主委承受本件訴訟，故本件被告之訴，應由因新任主任承受訴訟而為被告之法定代理人，合先說明。

㈡次按確認之訴非有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度臺上字第1240號裁判意旨參照）。本件原告主張其為蓮莊大樓（下稱系爭大樓）住戶之一，因買賣取得系爭大樓地下室編號39號汽車停車位（下稱39號停車位）之永久使用權。被告則為蓮莊大樓成立之蓮莊大樓管理委員會，且否認上情，是兩造間就原告對於39號停車位是否有永久使用權存在顯有爭議，並致原告在私法上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，依前開說明，原告提起本件確認之訴，認有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。

二、原告起訴主張：

㈠原告於民國105年5月17日向訴外人吳瓊慧購買坐落台南市○○區○○段000地號(權利範圍10000分之48)及同段815建號建物（門牌號碼：台南市○○區○○路000巷00弄0號10樓之1；權利範圍1分之1)（以下稱系爭不動產），並於105年6月28日辦妥登記，有土地及建物第一類謄本可證。而依據不動產買賣契約書之記載，買賣標的除系爭不動產，尚包含蓮莊大樓地下室39號停車位，吳瓊慧並提供上開買賣車位公告及權利使用暨買賣契約證明書交予原告持有，顯見原告已合法受讓39號停車位永久使用權。詎蓮莊大樓管理委員會於110年11月21日召開會議，案由二決議：「經查明地下室38、39、40、41汽車位使用到110年12月31日止禁止停放，請所有權人勿停此位。」。原告對於被告如此違反誠信行為至為氣憤，除已向被告提出抗議，並有向法院請求確認對於39號停車位使用權存在之必要。

㈡查訴外人吳瓊慧出售系爭不動產予原告前，蓮莊大樓即在88年9月15日貼出「為因應財務之不足本社區管委會所有38、39號車位，第三次公告出售，底價二十萬元有意購買者，請於9月19日晚上八點於管理室競標。」之公告，而由訴外人吳瓊慧以新台幣(下同)20萬元標得39號停車位，並由蓮莊管理委員會於88年9月21日出具『權利使用暨買賣契約』證明書予吳瓊慧，載明「茲因本社區（蓮莊大廈）修繕工程經費不足，遂行三次公告出售本社區管委會所有39號汽車停車位，以為因應修繕工程之所需，並以此證明購買人得享有永久權利使用權，恐口無憑，特立此證。」，並有購買人吳瓊慧簽名、出賣人蓮莊管理委員會及法定代理人主任委員黃森旺蓋章及出賣人連帶證明人劉玉嬌委員、柯鍵宏委員等二人之簽名。由上開權利使用暨買賣契約證明書，可以證明39號停車位之購買人吳瓊慧已獲得該車位永久權利使用無疑。

㈢前手吳瓊慧買受39號停車位後，於使用該車位期間，蓮莊大樓管理委員會及其他住戶均無異議。之後原告在105年間向訴外人吳瓊慧買賣取得系爭不動產及39號停車位之永久使用權，使用該車位期間，蓮莊大樓管理委員會及其他住戶亦未有任何異議。由該大樓住戶之舉動及各編號停車位分別配屬不同住戶使用情形觀之，足以認定全體住戶已有將該大樓地下一樓停車場停車空間劃分停車位供住戶停車使用，而編號39號汽車停車位顯示由原告專用之分管契約存在，該分管契約自屬有效。系爭不動產之所有權既在105年間由訴外人吳瓊慧出售並買賣登記予原告，依法原告當然承受39號汽車停車位永久使用權之權益。

㈣對於被告質疑被告之前身蓮莊管理委員會有無權利出賣系爭編號39號汽車停車位使用權之疑義？經查管理委員係依區分所有權人會議決議選任，與該區分所有權人間有委任關係存在，此有最高法院之民事判決明確指出大樓管理委員會與區分所有權人間存在有民法委任關係，係不爭事實。其次，公寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2項前段、第36條第2款等規定，亦明文規定管理委員會乃指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，是管理委員會與各該區分所有權人之間，就社區大樓住戶規約規定之事項暨共用部分修繕、管理、維護等庶務管理，自係存在概括委任之法律關係。被告前身蓮莊管理委員會依上開民法委任關係，基於因應大樓修繕工程經費不足而出售該大樓第38號、39號汽車停車位使用權，亦屬管理委員會執行職務之範圍內。被告大樓管理委員會上開車位使用權買賣行為效力應及於區分所有權人，係不爭事實。

㈤聲明：請求確認原告就坐落台南市○○區○○段000地號上，815建號建物地下一層編號39平面停車位使用權存在。

三、被告答辯略以：

㈠蓮莊社區大樓於82年間經台南縣政府工務局核發（82）南工局使字第1320號使用執照，並於90年2月21日向主管機關申請蓮莊大樓公寓大廈管理委員會申請報備書，而被告管委會向主管機關報備之前，並無任何管委會之相關文件，故應無設置管委會等情。及蓮莊社區大樓於90年1月7日才召開第一次區權人會議，並選任出第一屆之管理委員會，故實無可能於88年間被告管委會就經全體區權人同意將該公共空間（即本案編號車位38、39停車位）公告出售予原告之前手吳瓊慧等情。被告蓮莊大樓管理委員會否認原告所提原證3公告及原證4權利使用暨買賣契約等文件係被告蓮莊大樓管理委員會所出具之文件，原告應先就原證3公告及原證4權利使用暨買賣契約等文件係被告蓮莊大樓管理委員會所出具之事實，負舉證之責。

㈡本案蓮莊社區大樓成立時，原地下一樓規劃核准之汽車停車格僅有37個停車位，並未包含本案編號38及39之汽車停車位，此有蓮莊社區大樓於81年間經台南縣政府（改制前）工務局所核定之建照執照建築圖可證。至於目前地下一樓之本案編號38、39汽車停車位之設置時間及緣由乙節，因時隔多年且查無相關文件資料，故被告已無從知悉。但依據上開建照執照建築圖，本案編號38、39停車位位置處，於蓮莊大樓使用執照之規劃，是作為該社區住戶共同使用之公共空間，並未規劃為汽車停車位，故本案編號39停車位所座落之土地，自屬蓮莊社區大樓之各住戶（區分所有權人）所共有。

㈢依據本案蓮莊社區大樓之各住戶之建物登記第二類謄本所示，各住戶共有部分所記載之建號及持分比例均未相同，故被告實難區分共有部分中興段716建號、中興段717建號所指為何（樓梯間或其他空間），僅知悉有購買該社區地下一樓停車格之住戶，其建物謄本會記載「共有部分：中興段718建號權利範圍37分之1」等文字。而蓮莊大樓之住戶，購屋時有無購買停車位，登記之718建號應有部分之情狀不同，被告陳報「購買較原告『大』坪數房屋而『有』購買停車位之其他住○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○段000○號權利範圍為37分之1，即汽車停車位部分，此與該社區原本僅規劃37個停車位乙節相符，而「購買與原告『同』坪數房屋而『未』購買停車位之其他住戶」，於建物登記第二類謄本所記載之共有中興段718建號權利範圍則提供被證6供參照。

㈣又依據由蓮莊社區大樓之住戶所簽名連署書所載「連莊之『前任管委會』成員，未督促大樓事務運作、修繕，時至八十八年十月又未按法規改選，明顯違反法令，本大樓住戶不贊同公告及作為…近期公告1.車位標售．.．乃未經區分所有權人決議，經洽詢相關法令及律師，本社區住戶保留追訴權…敬請簽名連屬於後：..．」，足證縱使蓮莊大樓管理委員會於88年間曾做成如原證3、4之公告及權利使用暨買賣契約書等文件，然當時蓮莊大樓管理委員會對於本案出售車位一事，並未經蓮莊社區之各住戶（區分所有權人）開會決議等情，自為明確。亦即，蓮莊社區之各住戶（區分所有權人）既未曾開會決議討論，是否願將渠等所共有之系爭土地，同意出售或提供特定人永久使用之事實，則蓮莊社區大樓各住戶（區分所有權人），何來有默示同意原告就系爭土地有永久使用權利等情，原告自應就蓮莊社區大樓之各住戶（區分所有權人）有默示分管而同意原告就39號停車位之土地有永久使用權利之事實，負舉證之責。

四、得心證理由：

㈠本件原告主張其自前手買受系爭不動產及39號停車位，有權占有使用39號停車位乙節，經被告答辯後，依兩造之陳述、提出之書證，佐以本院依職權調查之證據及核閱111年度新簡字第96號歷審案卷，合先認定下列事實：

⒈蓮莊大樓即門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄0號建物（地下1層、地上11層）於82年3月10日興建完成，區分所有權人共計109戶。

⒉依蓮莊大樓之地下室平面圖所示，系爭大樓於81年間經改制前之臺南縣政府工務局核定設置之停車格僅有37個，不含本件爭訟之39號停車位，及111年度新簡字第96號爭訟之38號停車位。

⒊蓮莊管理委員會於88年9月15日由主任委員黃森旺張貼公告，內容記載略以：「為因應財務之不足本社區管委會所有38、39號車位，第3次公告出售，底價20萬元有意購買者，請於9月19日晚上8點於管理室競標。（請攜帶訂金）此為最後1次公告，若流標則暫不再辦理。」

⒋訴外人吳瓊慧於88年9月21日與蓮莊管理委員會簽訂權利使用暨買賣契約，約定由吳瓊慧人以20萬元向蓮莊管理委員會購買蓮莊大樓地下室編號39號停車位，享有39號停車位之永久使用權。

⒌被告於90年2月21日向改制前之臺南縣政府工務局報備，經臺南縣政府於90年3月14日核發臺南縣政府公寓大廈管理組織報備證明。

⒍原告於105年間向訴外人吳瓊慧購買系爭不動產及蓮莊大樓地下室39號停車位，吳瓊慧並提供上開買賣車位公告及權利使用暨買賣契約證明書交予原告持有。

㈡由上開不爭執之事項，蓮莊大樓起造時地下一樓僅規劃37個停車位，並有成立蓮莊管理委員會，負責蓮莊大樓管理事務。嗣該委員會於88年間，以財務不足為由，將地下一樓之公共空間另規劃編號38、39之汽車停車位，及公告出售二個停車位，其中39號停車位由原告之前手吳瓊慧以20萬元購得，並與蓮莊管理委員會簽立權利使用暨買賣契約，及占有使用39號停車位。嗣後原告於105年間與吳瓊慧簽立系爭不動產買賣契約，買受系爭不動產及39號停車位之使用權，並占有使用39號停車位。現被告欲將38號及39號停車位空間變更為機車停車位，原告則爭執其對於39號停車位有永久使用權，則本件爭議事項厥為被告管委會是否有權利增設及處分39號停車位？亦即，原告之前手對於39號停車位是否具有分管契約？原告自105年起占有使用39號停車位，全體住戶是否默示同意原告占有使用，而有分管契約存在？經查：

⒈按公寓大廈管理條例第23條第2項規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。…」。依據上開認定之事實，蓮莊大樓起造時地下一樓僅規劃37個停車位，並無規劃38號及39號停車位，換言之，38號及39號停車位所屬空間，均為蓮莊大樓全體區分所有權人所有之共用部分。再審閱台南市政府工務局於111年度新簡字第96號事件，發函檢送之蓮莊大樓報備資料(附於該案卷第67-155頁)，蓮莊大樓規約並未載明39號停車位應由原告之前手吳瓊慧作為停車位專有使用之內容，是39號停車位自非共有部分約定專有使用之情，自為甚明。

⒉雖原告以前手已向蓮莊管理委員會買受39號停車位之永久使用權，其則與前手成立買賣契約，取得39號停車位永久使用權，對於39號停車位有分管契約存在，並提出公告及權利使用暨買賣契約為證。但查，審閱蓮莊大樓之管理組織章程暨住戶管理規約第1章第3條第4項係約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件三。」，而原告所提出之權利使用暨買賣契約，並非與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書。再依上開之說明，39號停車位所屬空間為全體區分所有權人所有之共用部分，除非經區分所有權人同意，否則蓮莊管理委員會並無處分之權能。經審閱111年度新簡字第96號案卷，本院認柯鍵宏及吳瓊慧二名證述之內容，均無法明確認定蓮莊大樓確有召開區分所有權人會議，討論並決議將全體住戶共有之38號及39號停車位空間，同意出售或提供予特定人永久使用之事實，復無上開議案之相關會議記錄可資佐證。是蓮莊大樓管理委員會雖於88年間曾張貼出售停車位之公告，並簽署權利使用暨買賣契約等文件，但無明確之事證可認定蓮莊大樓管理委員會出售39號停車位乙事，係經過蓮莊大樓之區分所有權人開會決議，自難認原告之前手吳瓊慧就39號停車位部分，業與蓮莊大樓全體住戶間成立分管契約，原告自無從因買賣而繼受該分管契約。

⒊至原告以前手吳瓊慧多年占有使用39號停車位，及其自105年間占有使用39號停車位之事實，主張就39號停車位部分，與全體區分所有權人間有默示分管契約。但依上開認定之事實，原告其及其前手占有使用39號停車位，均非有分管契約存在，再觀諸被告提出之蓮莊大樓住戶連署書，內容略為「一、蓮莊之『前任管委會』成員，未督促大樓事務運作、修繕，時至88年10月又未按法規改選，明顯違反法令，本大樓住戶不贊同公告及作為。二、近期公告⒈車位標售…。乃未經區分所有權人決議，經洽詢相關法令及律師，本社區住戶保留追訴權。…。敬請簽名連署於後」，顯無默示同意原告及其前手就39號停車位有永久使用權利。基此，蓮莊大樓之區分所有權人，既未曾開會決議討論是否願將渠等所共有之39號停車位，同意出售或提供特定人永久使用之事實，自無默示同意原告或其前手就39號停車位有永久使用權利之可能。原告主張其與蓮莊大樓之區分所有權人間，就原告對於39號停車位有永久使用權，有默示分管契約存在，亦非可採。

㈢綜上所述，本件原告之前手以20萬元之代價，向蓮莊大樓管理委員會買受39號停車位之永久使用權，原告則因買賣而輾轉取得39號停車位之使用權。但依上開調查之結果，原告所提示事證及本院調查結果，無足認定原告前手買受39號停車位乙事，係經過蓮莊大樓召開區分所有權人會議，並經討論及決議而同意將全體住戶共有之39號停車位空間，出售或提供予特定人永久使用。是以，原告之前手就39號停車位，並無與蓮莊大樓全體區分所有權人成立分管契約，原告自無可能因買賣而繼受取得該分管契約，就39號停車位有永久使用權存在。從而，原告訴請確認其對於39號停車位之使用權存在，為無理由，不應准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證。核與判決結果不生影響，而無論述及調查必要，併此敘明。

六、末按訴訟費用，由敗訴之事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事訴訟法第78條及第87條定有明文。本件訴訟僅原告支出第一審裁判費用2,100元，被告則無費用支出，是本件訴訟費用應由敗訴之原告負擔，並確定數額為2,100元。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院新市簡易庭