新店簡易庭105年度店訴字第8號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　105年度店訴字第8號

原告

劉新章

原告

李劉昭子

原告

劉敏枝

原告

劉幸玉

原告

劉靜嬌

原告

劉新基

原告

前列六人共同

訴訟代理人

邱培慎律師

訴訟代理人

前列六人共同

訴訟代理人

複訴訟代理 林志緯律師

訴訟代理人

人

被告

劉盛村

被告

劉新陽

被告

前列二人共同

訴訟代理人

劉新裕

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國106 年5 月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序；第二項之訴訟，案情繁雜或其訴訟標的金額或價額逾第一項所定額數10倍以上者，法院得依當事人聲請，以裁定改用通常程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第427 條第1 項、第2 項第1 款、第5 項分別定有明文。本件原告係依原告與被告劉盛村簽定租期自民國99年9 月1 日起至100 年8 月31日止之房屋租賃契約（下稱系爭租約），嗣兩造間並未另立租賃契約，原告同意被告劉盛村續住，自原告請求被告劉盛村給付積欠租金，顯係因建築物不定期租賃關係所生之訴訟，依上開規定，經本院改用通常程序審理。

二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查原告起訴時，原請求先位聲明：㈠被告劉盛村應給付各原告138,553 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡願供擔保請准予假執行之宣告；備位聲明：㈠被告劉新陽應給付各原告138,553 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；

㈡願供擔保請准予假執行之宣告。嗣於105 年7 月11日以民事準備㈡狀變更聲明為：㈠被告劉盛村應給付原告108,252元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡被告劉新陽應給付原告37,165元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢願供擔保請准予假執行之宣告，核屬請求基礎事實同一，擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，應予准許。

三、再按，被告劉盛村、劉新陽經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

㈠兩造及訴外人劉盛仁、劉末葉等9 人共有坐落於新北市○○區○○路○段00巷0 號2 樓及3 樓之建物（下稱系爭2 樓建物及系爭3 樓建物），每人持分均為9 分之1 。被告劉盛村向其餘共有人承租系爭建物，租賃期間自99年9 月1 日起至100 年8 月31日止，租金為每月新臺幣（下同）29,000元，扣除其應有部分9 分之1 外，尚應按月給付租金3,222 元（計算式：29,000元應有部分8/9 8 人＝3,222 元；每日約107 元，元以下四捨五入）予其餘各共有人。嗣於100 年8 月31日租賃期間屆滿後，被告劉盛村仍繼續占有使用系爭2、3 樓建物並給付租金，原告未對此反對，依民法第451條，視為以不定期限繼續契約，原本被告劉盛村以兩造與訴外人劉盛仁、劉末葉等9 人所共有坐落於新北市○○區○○路0 段00號之1 房屋（下稱北新路房屋）所分得之租金，作為抵扣系爭2 、3 樓建物所應給付之租金；惟自101 年3 月1 日起，北新路房屋已無人承租，被告劉盛村即未再給付租金。原告等人多次向被告劉盛村催繳租金，劉盛村卻置之不理，且繼續供其子劉新陽占有上開建物，直至104 年12月3日始允諾搬離系爭房屋。原告等人已於103 年12月18日以存證信函向被告劉盛村為終止終止租約之意思表示，故被告劉盛村使用期間長達33個月又18天之久（即自101 年3 月1 日起至103 年12月18日止）。是自101 年3 月1 日起至103 年12月18日期間，劉盛村應各給付原告108,252 元之積欠租金【計算式：（3,222 元33個月）＋（107 元18日）＝108,252 元），元以下四捨五入】。爰依不定期租賃契約法律關係，為此提起本件訴訟。

㈡依原證3 內容可知，被告劉新陽自103 年12月19日起至104年12月3 日止，共計11個月又16天，長期未得原告等人同意，且明知被告劉盛村與其餘共有人之租賃契約業已終止，仍無權占用系爭2 、3 樓建物，受有相當於租金之不當得利，致原告等人無法依與被告劉盛村間之租約收取每月可得之租金25,778元（計算式：29,000元應有部分8/9 ＝25,778元；每日約860 元，元以下四捨五入），而受有損害，依最高法院102 年度台上字第778 號及92年度台上字第324 號判決所揭示，應以原告所受損害之數額，作為計算被告劉新陽不當得利之標準。是被告劉新陽應各給付原告等人37,165元【計算式：（29,000元應有部分8/9 11個月1/8 ）＋（860 元16天1/8 ）＝37,165元），元以下四捨五入】。爰依不當得利之法律關係，為此提起本件訴訟。

㈢又依本院78年度家訴字第37號判決可知，訴外人劉盛雄既非訴外人劉宗開之繼承人，訴外人劉新裕亦非劉盛雄之養子，劉新裕自非系爭房屋之所有權人。蓋依該判決內容實體部分之第二點，訴外人劉盛雄已推定於39年3 月31日死亡，而訴外人劉宗開係於72年12月14日死亡，劉盛雄既先於劉宗開死亡，自非劉宗開之繼承人。又劉盛雄之母於劉盛雄死亡後，即農曆72年12月14日為劉盛雄收養劉新裕為養子，然收養他人之子女，本人始得為之，若其人業已死亡，則不得由父母為之收養。再者，該收養契約係於訴外人劉盛雄過世後所為，亦無劉盛雄之簽名，顯非其本人所為，自不生合法收養之效。而劉新裕既非劉盛雄之養子，自無從繼承劉盛雄之財產，並取得系爭房屋之所有權，系爭房屋於訴外人劉宗開死亡時仍登記於其名下，當遺產而為全體繼承人所共有。如前所述，訴外人劉宗開於過世前既將大部分之不動產過戶給各繼承人，卻未將系爭房屋做任何處分，甚至劉宗開死亡後，劉宗開之妻死亡前亦未將系爭房屋過戶給訴外人劉新裕，益徵被告等主張與一般常理不符。另系爭房屋先前已經多數共有人同意，依土地法第34條之1 出售與他人，證人劉盛仁前於101 年9 月簽署同意書，於系爭房屋出售後亦領取價金，顯見其於繼承系爭房屋後，係以所有權人之地位行使權利，足證系爭2 、3 樓建物為劉宗開所有，並非訴外人劉新裕所有。綜上，原告等與被告劉盛村存在不定期限租賃契約關係，被告劉盛村對原告等負有給付租金之義務；被告劉新陽無法律上原因占用系爭2 、3 樓建物，對原告應付不當得利之返還責任。

㈣並聲明：⒈被告劉盛村應給付原告等各108,252 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⒉被告劉新陽應給付原告等各37,165元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⒊願供擔保請准予假執行之宣告。

二、被告等則辯以：

㈠兩造父親曾交代被告劉盛村將訴外人劉新裕過繼予於38年逝世之劉盛雄以延續香火，惟因劉盛雄已死亡無法辦理過繼事宜，故僅經由兩造之母親擔任過繼儀式之見證人，並製作過繼書，同時將系爭2 、3 樓建物與北新路房屋贈與訴外人劉盛雄。詎原告等人對此有爭執，就系爭2 、3 樓建物與北新路房屋於登記過戶不願意配合。是以，自72年起，於兩造之母親過世後，曾有流浪漢侵占上開房屋。直至98年訴外人劉盛仁收回上開房屋，並向被告劉盛村表示由其負責管理。被告劉盛村遂與其餘共有人就系爭房屋簽訂租約，以北新路房屋分得租金作為該屋租金抵繳。爾後，租賃期間被告劉盛村支出一筆維修費，其餘共有人對此置之不理。嗣北新路房屋因與建商簽約改建，其餘共有人與原承租人終止租約。被告劉盛村於101 年5 月知悉此情後，自知北新路房屋租金未抵繳後，便自行搬離，但因原告等人提前終止北新路房屋之租約，導致被告等人受有租金損害。

㈡被告劉新陽係依被告劉盛村、訴外人劉盛仁指示，定期巡視管理系爭房屋及北新路房屋，並擺設些許物品，以防止流浪漢進入。並答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

三、本院之判斷：

㈠原告主張之前開事實，已為被告等所否認，並以前揭情詞置辯，是以，本件本院應審究者為：⒈原告依不定期租賃關係請求被告劉盛村給付自101 年3 月1 日起至103 年12月18日止之租金，有無理由？如有理由，其得請求之金額為何？⒉被告劉新陽是否無權占用系爭建物？原告依不當得利法律關係請求被告劉新陽給付自103 年12月19日起至104 年12月3日止之相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，其得請求之金額為何？茲析述如下：

⒈原告依不定期租賃關係請求被告劉盛村給付自101 年3 月1日起至103 年12月18日止之租金，有無理由？如有理由，其得請求之金額為何？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法所明定。是以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對所有人就該物有所有權存在之事實無爭執，而僅以其非無權占有為抗辯者，所有人於占有人無權占有所有物之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認所有人之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決要旨參照）。查原告等人為系爭2 、3 樓建物之共有人，有建物第一類謄本在卷可參（參見本院卷第12頁至第15頁），被告等人主張系爭2 、3 樓建物之所有權人乃訴外人劉新裕，渠等對於系爭2 、3 樓建物有合法使用權源，然為原告所否認，依前揭說明，自應由被告等人就此部分事實，負舉證證明之責。經查：

⑴被告等雖以前詞置辯，主張系爭2 、3 樓建物係渠等之祖先劉宗開曾交代被告劉盛村將訴外人劉新裕過繼予於38年逝世之劉盛雄以延續香火，惟因劉盛雄已死亡無法辦理過繼事宜，故僅經由已過世之許對擔任過繼儀式之見證人，並製作過繼書，同時將23樓建物房屋與北新路房屋贈與訴外人劉盛雄，並提出過繼書、祖譜等件為證（參見本院卷第113 頁至第119 頁）。然被告主張之上揭關於過繼事宜雖與證人劉盛仁於本院審理時之結證情節相符，惟觀諸新北市○○區○○段0000000000○號、00000-000 建號之建物登記第一類謄本可知，原告等實為上開建物之所有權人。又依證人劉盛仁所述，係於72年間確認將系爭23樓建物贈與訴外人劉盛雄，然民法第958 條斯時規定：不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。其立法理由乃「謂物權，既有極強之效力，得對抗一般之人，故關於不動產物權取得、設定、喪失、及變更之法律行為，若不令其履行方式，即對於第三人發生效力，第三人必蒙不測之損害。充其弊，必至使交易有不能安全之虞，自來各國為保證第三人之利益及交易安全計，設種種制度。現今各國為達此目的，亦設種種制度，其款目雖繁，其重要大別為三：一曰地券交付主義。二曰登記公示主義。三曰登記要件主義。地券交付主義者，各土地設地券交付主權利人，於券上記載不動產物權之得喪變更，以確定不動產物權之權利狀態，使有利害關係之第三人，得就該地券推知該不動產物權之權利狀態也。登記公示主義者，於各不動產所在地之官署，備置公簿，於簿上記載不動產物權之得喪變更，使有利害關係之第三人，得就該公簿推知該不動產物權之權利狀態，而不動產物權之得喪變更，若不登記於該公簿上，則不得以之對抗第三人也。（雖不能對抗第三人，然當事人之間，僅依意思表示，既完全生效力）登記要件主義者，於各不動產所在地之官署，備置公簿，於簿上記載不動產物權之得喪變更，使有利害關係之第三人，得就該公簿推知該不動產物權之權利狀態，而不動產物權之得喪變更，若不登記於該公簿上，不能生不動產物權得喪變更之效力也（非但不能對抗第三人，即當事人之間，亦不能發生效力）。地券交付主義辦法，失於繁雜，登記公示主義，有已成物權不得對抗第三人之弊，與物權之本質不合，理論上亦不當，本條均不採用。登記要件主義辦法，既簡捷易行，亦不至有不得對抗第三人之物權，就實際理論言之，均臻妥協，此為本法所採用也。不依法律行為而有不動產物權得喪變更之事者，以法令別無規定為限，無須登記即生效力，蓋此時通例無第三人，無所用其保護也。本條首揭依法律行為，意在於此」，亦即採取登記生效要件，若未經登記，不得對抗第三人，故縱訴外人劉新裕確為系爭房屋之所有權人，於其未依上開過繼書、祖譜等相關資料要求系爭2 、3 樓建物之共有人依照該過繼內容移轉登記系爭2、3 樓建物之所有權，並登記為系爭23樓建物之所有人前，均非系爭2 、3 樓建物之所有權人，自不得依此主張其為系爭2 、3 樓建物之所有權人，而被告等人使用系爭23樓建物乃經其授權而為有權使用。

⑵按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條定有明文。是僅須兩造間原存有之租賃契約期滿之後，「承租人仍為租賃物之使用收益」、「出租人不即為反對之表示」者，兩造間即成立該條擬制之不定期租賃契約。又按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口（最高法院86年度台上字第336 號判決意旨可供參照）。再按租賃契約依民法第451 條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，所謂定期租賃契約期滿後變為不定期租賃者，僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已，至其契約內容容並未有所變更而仍繼續有效（最高法院64年度台上字第1579號判例要旨、69年度台上字第492 號判決要旨可供參照）。

⑶查原告等主張被告劉盛村於原租約到期後，仍繼續占有使用系爭2 、3 樓建物，原告等並未為反對之表示等事實，業據渠等提出系爭租約、建物登記謄本為據（參見本院卷第12頁至第19頁），被告劉盛村對於租期屆滿後仍繼續使用系爭2、3 樓建物乙情並不爭執，此情核與證人李愛琪、林顯榮及劉美玲於本院審理時之結證情節，即系爭2 樓建物曾於99年至100 年間由被告劉新陽租賃於證人李愛琪，被告劉新陽則自行使用系爭3 樓建物，後於104 年5 、6 月間由證人林顯榮代訴外人劉新章與被告劉新陽協調，由劉新章等人給付70萬元予劉新陽後，劉新陽始於104 年12月10日搬離系爭3 樓建物。另證人劉美玲於99年9 月19日前往系爭2 樓建物開會時，該系爭2 樓建物擺滿課桌椅，而系爭3 樓則由被告劉盛村一家使用等情相符（參見本院卷第179 頁反面至第183 頁），足見被告劉盛村於租期屆滿後繼續使用系爭2 、3 樓房屋無訛。

⑷至被告劉盛村雖以上詞置辯，然對於系爭2 、3 樓建物共支出多少修繕費乙事，並未提出相關證據以實其說，另原本用於支付租金之北新路房屋係經各該共有人之同意，為配合建商商談合建契約而決議同意終止租約，亦據證人劉美玲於本院審理時證述明確（參見本院卷第182 頁反面至第183 頁），足見被告劉盛村於北新路房屋終止租約後即已無租金收益得以抵充系爭2 、3 樓建物之租金，故原告等人依不定期租賃契約請求被告劉盛村給付租金為有理由。

⑸按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，土地法第97條第1 項、第148 條分別定有明文。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查，系爭2 、3 樓建物所坐落臺北市○○區○○段000000000 ○號，本院審酌系爭2 、3 樓建物位於臺北市○○區○○路0 段00巷0 號2 樓及3 樓，為一4 層樓之鋼筋混凝土造之建物，出巷口即北新路，進捷運七張站及多條公車路線，附近有2間速食餐廳，多間便利商店，鄰近之寶橋路則有家樂福大型量販店，生活機能佳等節，另鄰近租金一層樓月租約23,000元，有原告105 年7 月11日民事準備㈡狀所附資料在卷可憑（參見本院卷第89頁正反面）。本院審酌上情，系爭23樓建物作為居家生活具有一定水平，該處交通便捷、商業繁榮，兼衡被告劉盛村占有系爭2 、3 樓建物使用之經濟價值等一切情狀後認原告等主張被告劉盛村應返還之租金以2 間建物月租29,000元計算，尚為妥適。準此，原告等請求被告劉盛村自101 年3 月1 日終止北新路租賃契約起至以存證信函通知被告劉盛村終止租賃契約之103 年12月18日止，按月給付原告等及其餘共有人共計29,000元之租金，即非無據。故依此計算全體共有人得請求之租金收益為｛計算式：【（29,000元共有人9 人33月）＋（29,000元共有人9 人18天/3 0天）】＝108,266 元，四捨五入｝，故原告等人僅主張108,252 元，為有理由，應予准許。

⒉被告劉新陽是否無權占用系爭建物？原告依不當得利法律關係請求被告劉新陽給付自103 年12月19日起至104 年12月3日止之相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，其得請求之金額為何？

⑴查縱訴外人劉新裕確為系爭23樓建物之所有權人，於其未依上開過繼書、祖譜等相關資料要求系爭房屋之共有人依照該過繼內容移轉登記系爭房屋之所有權，並登記為系爭房屋之所有人前，均非系爭房屋之所有權人，自不得依此主張其為系爭房屋之所有權人，而被告等人使用系爭房屋乃經其授權而為有權使用，已如前述。另由證人林顯榮之上揭證述亦可知悉被告劉新陽於103 年12月19日至104 年12月3 日間確有使用系爭房屋（參見本院第180 頁反面至第181 頁反面），此情核與原告所提之協議書相符（參見本院卷第20頁）。另由臺灣電力股份有限公司臺北南區營業處106 年4 月25日北南字第1061505221號函及中華電信股份有限公司臺灣北區電信分公司台北營運處第一服務中心106 年4 月26日臺北一服106 密字第036 號函之內容亦可佐證系爭3 樓建物之用戶乃被告劉新陽（參見本院卷第171 頁、第173 頁）。從而，被告劉新陽自103 年12月19日起至104 年12月3 日間占用系爭2、3 樓建物乙情，洵堪認定。

⑵至被告劉新陽雖以上詞置辯，然對於系爭2 、3 樓建物共支出多少修繕費乙事，並未提出相關證據以實其說，另原本用於支付租金之北新路房屋係經各該共有人之同意，為配合建商商談合建契約而決議同意終止租約，亦據證人劉美玲於本院審理時證述明確（參見本院卷第182 頁反面至第183 頁），另被告劉新陽亦未舉證證明其餘共有人有推由其管理系爭2、3 樓建物，參以被告劉盛村於北新路房屋終止租約後即已無租金收益得以抵充系爭2 、3 樓建物之租金，故縱被告劉新陽經被告劉盛村之同意或授權使用系爭2 、3 樓建物，亦屬無據，被告劉新陽自屬無權占用系爭2 、3 樓建物無訛，故原告等人依不當得利之規定請求被告劉新陽給付相當於租金之不當得利為有理由。

⑶另本院審酌系爭房屋作為居家生活具有一定水平，該處交通便捷、商業繁榮，兼衡被告劉新陽占有系爭2 、3 樓建物使用之經濟價值等一切情狀後認原告等主張被告劉新陽應返還之租金以2 間建物月租29,000元計算，尚為妥適。準此，原告等請求被告劉新陽自103 年12月19日原告等人終止渠等與被告劉盛村之租約起至被告劉新陽簽立協議書之104 年12月3 日止，按月給付原告等及其餘共有人共計29,000元之租金，即非無據。故依此計算被告劉新陽應給付原告等各37,163元｛計算式：【（29,000元9 人16天/30 天）＋（29,000元9 人11月）】應有部分8/9 共有人8 人＝37,163元｝，逾此部分則無理由，應予駁回。

㈡從而，原告等人依不定期租賃契約請求被告劉盛村各給付原告等人108,252 元及自起訴繕本送達翌日之105 年3 月17日（送達回證參見本院卷第32頁）起至清償日止按年息百分之5 計算之利息及請求被告劉新陽各給付原告等37,163元及自起訴狀繕本送達翌日即105 年3 月28日（105 年3 月17日寄存送達於新北市政府警察局碧潭派出所，105 年3 月27日生送達效力，送達回證參見本院卷第33頁）起至清償日止按年息百分之5 計算之利，為有理由，逾此部分則無理由，應予駁回。

四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

五、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額確定金額為裁判費9,140 元。

臺灣臺北地方法院新店簡易庭