臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決

原告

陳義民

訴訟代理人

陳進長律師

被告

蔡佩芬

被告

蔡佳玲

被告

蔡楊美惠

被告

蔡秋治

被告

蔡秋貴

被告

蔡秋雲

被告

周王英桃

被告

周昇永

被告

周昇

被告

周麗雅

被告

周麗枝

被告

王周秀連

被告

兼上列九人共同

訴訟代理人

蔡旭智

被告

陳雄池

　　　　　　陳明華

　　　　　　陳靜枝

　　　　　　陳靜美

上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109 年5 月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第5 款定有明文。次按為訴訟標的之法律關係，其處分權或管理權屬於數人共同行使者，其財產之處分管理行為，依實體法之規定，必須數人共同為之，始能生效者，關於其財產涉訟，即必須數人共同為之，始有實施訴訟之權能，此即為固有必要共同訴訟，即須數人一同起訴或數人一同被訴，始為當事人適格。又按就普通共有關係共有物之處分、變更及設定負擔應由共有人共同行之，民法第819 第2 項定有明文；就公同共有物之處分及其他權利之行使，除公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，亦須得公同共有人全體之同意，民法第828 條第3 項亦已明定，依此，有關共有權之訴訟通常即應由共有人全體為原告或為被告，其當事人始為適格。本件原告起訴請求被告蔡佩芬、蔡佳玲即訴外人蔡玉金之繼承人將門牌號碼臺南市○○區○○00號之未保存登記建物（下稱系爭房屋）坐落臺南市○○區○里段000 ○00地號土地（下稱系爭土地）內詳如臺南市佳里地政事務所（下稱佳里地政）民國109 年1 月7 日法囑土地字第1100號收件之土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A 部分之地上物拆除，及將前開占用之土地返還原告。嗣訴狀送達後，於109 年3 月12日具狀追加蔡楊美惠、蔡旭智、蔡秋治、蔡秋貴、蔡秋雲、周王英桃、周昇、周昇永、周麗雅、周麗枝（下稱蔡楊美惠等10人）、陳雄池、陳明華、陳靜枝、陳靜美（下稱陳雄池等4 人）、王周秀連（本院按：原告誤為王周秀「蓮」）等蔡玉金之繼承人為被告，有民事變更聲明暨追加被告狀、繼承系統表、被繼承人蔡玉金繼承人名冊各1 份、除戶謄本8 份、戶籍謄本13份在卷可參（見本院卷一第121 頁至第169 頁）。系爭房屋既為蔡玉金之繼承人公同共有之，應由全體公同共有人始有處分權限，訴訟標的須合一確定，性質上為固有必要共同訴訟，應由公同共有人全體一同被訴，揆之前開法律規定，並無不合，自應准許。

二、本件被告陳雄池等4 人均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭土地係原告所有。詎坐落系爭土地內詳如附圖編號A 部分面積7.30平方公尺部分之土地有蔡玉金起造之系爭房屋，並無任何合法權源，蔡玉金已於84年2 月25日死亡，被告均為蔡玉金之繼承人，爰依民法第767 條第1 項規定，請求被告將上開地上物拆除，並將占用之土地騰空返還。並聲明：㈠如主文第1 項所示；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告蔡佩芬、蔡佳玲、蔡楊美惠等10人、王周秀連（以下合稱被告蔡佩芬等人）則以：不爭執系爭房屋占用系爭土地內如附圖編號A 部分土地之事實，然系爭房屋為蔡玉金起造，為被告之祖厝，系爭土地於65年12月自同段956 地號土地分割而出，蔡玉金亦為原956 地號土地之共有人之一，上開土地分割時，蔡玉金即已取得其他共有人之同意繼續使用系爭土地（下稱系爭約定），並於65年12月24日經地政登記完畢（本院按：謄本記載之日期應為68年6 月2 日），依民法第826 條之1 規定應均束原告。況在系爭土地分割之前，系爭房屋即已建造完成，顯非因故意或重大過失所致，原告之前所有權人未立即提出異議，應有民法第796 條越界建築之適用，並為原告於買受系爭土地時一併繼受。又蔡玉金為系爭房屋之所有人及原956 地號土地之共有人，嗣系爭土地自原956 地號土地分割，應屬土地及其上房屋同屬一人，僅將土地所有權讓與之情形，依民法第425 條之1 規定，在房屋得使用之期限內推定有基地租賃關係。再被告迄今已和平、公然占有系爭土地逾20年，應可依民法第769 條規定，請求登記為所有人等語置辯。並聲明：㈠原告及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告陳雄池等4 人均經合法通知，未於言詞辦論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

㈠經查，原告主張系爭土地為其所有，坐落系爭土地內如附圖編號A 部分有蔡玉金起造之系爭房屋，蔡玉金已於84年2 月25日死亡，被告均為蔡玉金之繼承人等情，業據其提出系爭土地登記第一類謄本1 份、繼承系統表、被繼承人蔡玉金繼承人名冊各1 份、除戶謄本8 份、戶籍謄本13份在卷可參（見本院卷一第23頁、第125 頁至第169 頁），且為到庭之被告所不爭。另被告陳雄池等4 人均已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執。復經本院會同佳里地政地政人員前往履勘並囑託地政人員測量屬實，有本院勘驗筆錄1 份、照片7 張、臺南市佳里地政事務所109 年2 月19日所測量字第1090011034號函檢附之附圖1 份附卷可考（見本院卷一第89頁至第103 頁）。此部分事實，堪為認定。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查系爭土地內如附圖所示編號A 部分有蔡玉金起造之系爭房屋，被告均為蔡玉金之繼承人，依前開說明，即因繼承關係而公同共有系爭房屋，並應由其等就是否有使用系爭土地之正當權源負舉證責任。經查：

⒈被告蔡佩芬等人辯稱蔡玉金為原956 地號土地之共有人，其在原956 地號土地起造系爭房屋時，系爭土地尚未自原956地號土地分割等情，為原告所不爭（見本院卷一第337 頁），且與系爭房屋稅籍證明書所載系爭房屋之折舊年數為63年，及系爭土地於68年6 月2 日辦理分割登記相符（見本院卷一第83頁、第23頁），此部分事實，應堪認定。又被告蔡佩芬等人另提出65年12月10日分割契約書影本1 紙，觀該契約書「聲請登記以外之約定事項」欄之記載「分割後蔡玉金建物占有蔡進等所得956 地號部分，同意繼續至改建，……同意蔡玉金建物占有部分有優先承買權，其東邊現使用地，續使用至蔡進等4 名新建房屋時，應即交還。」等語（見本院卷一第39頁），固可認蔡玉金與訴外人即原956 地號土地之共有人蔡進等4 人間有成立於分割後繼續使用系爭房屋占用系爭土地如附圖編號A 部分土地之合意即系爭約定，然因系爭約定並未約定對價，性質上應屬無償之使用借貸，而使用借貸，非如租賃有民法第425 條之規定，則依債權相對性原則，其契約之效力僅能拘束契約當事人，且被告蔡佩芬等人於本院審理時自陳對原告買賣系爭土地之過程不清楚等語在卷（見本院卷二第73頁），即無證據證明原告取得系爭土地之所有權時對系爭約定有所知悉，亦難認原告有何權利濫用及違反誠信原則之情事，自無從執該使用借貸契約之債權效力，對抗現有之土地所有人即原告，據以主張有何使用系爭土地之權利。至於民法第826 條之1 關於共有物使用、管理等行為約定登記之規定，係於98年1 月23日公布之新增條文，自公布後6 個月施行，是在系爭土地分割之60年間，並無此項規定，自無依該條規定辦理登記之可能，況該條目的在於使共有物「應有部分」之受讓人以公示方法知悉，保護善意受讓人，系爭土地係以協議方式自原956 地號土地分割，並非移轉共有人以外之第三人取得共有物之應有部分，非屬該條規範之情形，是被告蔡佩芬等人抗辯得以此對抗原告，亦無足採。

⒉被告蔡佩芬等人另以蔡金玉起造系爭房屋時系爭土地尚未分割，越界顯非因故意或重大過失所致，應有民法第796 條所定越界建築之適用，並為原告於買受系爭土地時一併繼受等語。按民法第796 條關於土地所有權人建築房屋逾越疆界者之規定，對嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人亦繼續存在（最高法院85年度台上字第119 號判決意旨參照），是若兩造之前所有權人在建物建築時有民法第796 條之適用，鄰地所有人所有權行使之限制，固應為後手所繼受無疑。然民法第796 條之規定，係在解決「鄰地所有人」越界建築時所生之紛爭（最高法院89年度台上字第1902號、83年度台上字第2996號判決意旨參照），與其餘民法第774 條至第798條規定合稱為所謂「相鄰關係」，旨在調和「相鄰土地」間之權利義務與利害關係。而蔡玉金在原956 地號土地起造系爭房屋時，系爭土地尚未自原956 地號土地分割，已如前述，換言之，於蔡玉金起造系爭房屋時，係在其與他人共有之原956 地號土地建築，系爭土地與同段956 之8 地號土地比鄰之現有地界並不存在，自不生「逾越」相鄰土地「地界」之問題，與民法第796 條之要件尚有未合。蔡玉金與系爭土地之前所有權人間，既無民法第796 條之適用，自無從拘束其後再取得土地所有權之人。據此，被告蔡佩芬等人上開答辯，亦屬乏據。

⒊被告蔡佩芬等人再辯稱蔡玉金為系爭房屋之所有人及原956地號土地之共有人，系爭土地自原956 地號土地分割時，應屬土地及其上房屋同屬一人，而僅將土地所有權讓與之情形，依民法第425 條之1 規定推定有租賃關係等語。按土地與房屋為各別之不動產，除法律有特別規定外，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，依最高法院48年台上字第1457號判例及73年5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議意旨，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，即其法律關係之性質，當屬租賃；又民法第425 條之1 所指「土地及房屋同屬一人」，固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」，而僅將土地應有部分或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地應有部分及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，惟必以該房屋占有土地，經土地其他全體共有人同意者始足稱之（最高法院89年度台上字第284 號判決意旨參照）。故以房屋使用土地特定部分之共有人，如土地全體共有人自始未就其占用部分為分管之約定，或該分管約定因分割共有物而不復存在，即再無占有之權源。此與民法第425 條之1 在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內有租賃關係存在之情形尚難謂為相同（臺灣高等法院104 年度重上字第560 號判決、最高法院107 年度台上字第879 號判決意旨參照）。據此，本件蔡玉金在其共有之原956 地號土地建築房屋，無論蔡玉金與其他共有人間在分割前是否有分管契約，於原956 地號土地逕為分割時，蔡玉金均再無本於共有關係占有使用系爭房屋坐落基地之權源。又蔡玉金與其餘共有人在分割時雖另有關於系爭房屋無償使用基地之系爭約定，期間至蔡進等人新建房屋時，已如前述，然此非單純使用之默許，亦無意收受對價，可認為共有人間已有特別之約定存在，亦無從依民法第425 條之1 之法理（本院按：當時民法第425 條之1 第1 項雖尚未修正公布，惟最高法院已有相關見解）成立基地租賃關係。則被告蔡佩芬等人辯稱本件有民法第425 條之1 規定之適用，在系爭房屋得使用之期限內，推定有租賃關係等語，洵無足採。

⒋至被告蔡佩芬等人另稱其已和平、公然占有系爭土地逾20年，應有時效取得之適用等語，然按民法第769 條、第770 條關於時效取得之規定，僅對於占有他人「未登記」之不動產者，許其得請求登記為所有人，而關於已登記之不動產，則無相同之規定，足見已登記之不動產，不適用關於取得時效之規定，且已登記不動產所有人之回復請求權，亦無民法第125 條消滅時效之適用（司法院大法官會議釋字第107 號解釋解釋理由書參照）。查系爭土地為已登記之不動產，為兩造所不爭之事實，與民法第769 條、第770 條之要件已有不符，自無從由占有人時效取得。退步言，縱認被告蔡佩芬等人有基於其他意思占有系爭土地，在請求登記之前，不過有此請求權而已，在未依法登記以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有，法院亦毋庸就占有人是否具備時效取得之要件，為實體上裁判（最高法院88年度台上字第1729號判決意旨參照），附此敘明。

㈢綜上所述，被告蔡佩芬等人前揭情詞，均無足為其有利之認定。其餘到庭或未到庭之被告，亦未能舉證證明其有何占用系爭土地之正當權源，應認其等舉證尚有未盡，系爭房屋占用系爭土地內如附圖編號A 部分之土地，即屬無權占有。從而，原告本於民法第767 條第1 項所有物之物上請求權，請求被告即蔡玉金之繼承人將坐落系爭土地內如附圖編號A 部分之地上物除去，並將該部分土地騰空返還原告，自屬有據。

五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將坐落系爭土地內如附圖編號A 部分面積7.30平方公尺之地上物除去，並將土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。

七、原告固陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟本件係就民事訴訟法第427 條第1 項規定簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，併依被告之聲請，酌定被告免為假執行之擔保金（地上物占用之面積×系爭土地之108 年度公告現值）如主文第3 項所示。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第78條、第85條第2 項、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。