臺灣臺中地方法院102年度重訴字第291號

臺灣臺中地方法院民事判決　102年度重訴字第291號

原告

林德洪

原告

林天輝

共同訴訟代理人

柳正村律師

複代理人

黃瀞慧

被告

張哲愷

被告

張劉秋香

共同訴訟代理人

張慶宗律師

複代理人

何孟育律師

複代理人

吳建寰

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國103年5月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張:坐落臺中市○○區○○段○000地號土地(下稱系爭土地)為原告及其他共有人林義博、林江海、林偉廉、林南宏、林秀娟、林秀芬等人所共有，原告林德洪應有部分1/8、原告林天輝應有部分1/16。被告等並非系爭土地之所有權人，亦未經系爭土地之全體共有人同意，竟擅自於系爭土地上建築房屋，其建物門牌為臺中市○○區○○○街00號，被告並無合法權源，自屬無權占有，原告爰依民法第767、821條之規定，請求被告拆屋還地，並將系爭土地返還全體共有人。並聲明:除供擔保金額外，如主文所示。

二、對被告抗辯之陳述:

㈠被告辯稱其被繼承人張瑞池於民國42年間向地主林金鋆及林師溥租地建屋，其並非無權占有云云。原告否認有租地建屋之事實，縱令認為被告之祖先張瑞池向地主林金鋆（其子林師溥）承租屬實，但系爭土地為共有地，被告僅向其中共有人林金鋆承租，當時林金鋆應有部分為1/4，尚有共有人其弟林紹崧應有部分1/4，及叔叔林懋燦（原告之被繼承人)應有部分2/4，未同意出租，對於原告不生租約之效力。

三、被告則以:

㈠系爭土地重測前為社口段239地號，系爭土地早於42年即由被告張哲愷祖父張瑞池（被告張劉秋香配偶張家榮之父）開始承租，其後歷經被告張哲愷父親張家榮續為承租，現則為被告張哲愷與母親張劉秋香繼續承租中，系爭土地上之建物乃係被告張哲愷祖父張瑞池承租期間所建，張瑞池開始承租系爭土地時，原告尚非土地所有權人，並無所謂「承租系爭土地須原告等人全體共有人同意」之問題。被告現所保存繳付租金資料，包括42年起貼有印花之租金收據、出租人代表「林金鋆」手寫之收據及出租人代表林師溥所寄發之存證信函，依林師溥於92年2月19日及92年7月14日所寄發予被告張劉秋香之存證信函各載「按不定期租賃規定租用土地.....」及「台端目前居住之房屋係張瑞池先生自建房屋並不是我方出租房，因此無房屋租金存在，而現行租金僅就租用土地部份收取......」等情觀之，足證早自被告張哲愷祖父張瑞池起即已在系爭土地興建房屋使用，迄今將近70年，並持續繳交租金，被告等本於繼承及租賃之法律關係，當屬有權使用。

㈡被告承租系爭土地確已經全體共有人同意，有以下事證可稽：

⑴被告張哲愷祖父張瑞池開始承租系爭土地，並在其上建屋居住迄今，其餘共有人苟未同意，豈會迄今始提起本件訴訟請求拆屋還地？原告林德洪於63年11月3日即已繼承取得系爭土地之持分，並於67年9月26日辦理登記為共有人，迄今已達35年餘，顯見其對系爭土地確已出租應知悉並同意。

⑵依原告所提之台灣省土地關係人繳驗憑證申報書第1頁申報人欄上載「代表人林金鋆」、第2頁共有人住所均同址，而該頁土地所有權狀保管人姓名欄載「林金鋆」，益證全體共有人係同意授權林金鋆就系爭土地為出租之管理行為，乃由共有人林金鋆向承租系爭土地之張瑞池（被告張哲愷祖父）收取租金，而當時租金收據均依法貼繳印花，苟其他共有人當時未授權林金鋆為出租之管理行為，對於被告張哲愷祖父張瑞池在系爭土地建屋，豈無表示反對意見之理？原告主張被告占有系爭土地未經當時42年之全體共有人同意出租乙事，顯與事實不符。

㈢依最高法院87年度台上字第2854號民事判決意旨，被告張哲愷先祖父張瑞池於42年即在系爭土地租地建屋並設籍，原告二人及其他共有人於提起本件訴訟前均未曾表示反對意見或請求返還系爭土地，依此明確之客觀事實，本件系爭土地全體共有人應同意系爭租約存在，要屬無疑。原告等人主張被告等無權使用系爭土地，顯無理由等語置辯。並聲明:原告之訴及假執行之聲請均駁回。

四、法院之判斷：

㈠原告主張：系爭土地為原告及訴外人林義博、林江海、林偉廉、林南宏、林秀娟、林秀芬等人所共有，原告林德洪應有部分1/8、原告林天輝應有部分1/16，被告所有系爭建物占有系爭土地如附圖所示編號A部分面積129.19平方公尺、編號B部分面積112.48平方公尺鐵皮屋、編號C部分面積17.92平方公尺、編號D部分面積18.25平方公尺及水塔占用如附圖所示編號E部分面積二.五六平方公尺水塔等情，業據其提出土地登記第二類謄本、現場照片為證，並經本院會同台中市豐原地政事務所測量人員至現場履勘明確，並製有本院102年9月5日勘驗測量筆錄、台中市豐原地政事務所102年10月29日土地複丈成果圖在卷可稽，復為被告所不爭執，自堪採信。

㈡按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當。最高法院72年度台上字第1552號、第2516號裁判意旨可供參照。本件被告辯稱系爭土地重測前為社口段239地號，被告張哲愷祖父張瑞池向地主林金鋆承租系爭土地，並在其上興建系爭建物居住，且系爭土地全體共有人同意授權林金鋆就系爭土地為出租之管理行為，被告並非無權占用云云，惟為原告所否認，依上開說明，被告應就其有如何權源占有系爭土地之事實證明之。經查，依被告所提繳付租金之資料，包括42年起貼有印花之租金收據、林金鋆手寫之收據及林師溥（林金鋆之子）所寄發之存證信函，固足以證明被告之被繼承人張瑞池於44年間向系爭土地共有人林金鋆承租系爭土地。惟按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院71年度台上字第4199號民事裁判可資參照）。44年間系爭土地之共有人為林金鋆、林紹崧、林懋燦，應有部分各為1/4、1/4、2/4，有台灣省土地關係人繳驗憑證申報書影本及土地登記簿謄本附卷可稽，依上開說明，土地共有人為林金鋆出租系爭土地予張瑞池，應經共有人全體同意，系爭租約始對其他共有人林紹崧、林懋燦發生效力。被告就系爭土地之出租業經全體共有人同意乙節，固舉證人陳新順為證。惟查，證人陳新順證稱：「大概是在72年左右去過一次主要是談價購系爭土地，當時與林先生談說因為張劉秋香好幾代居住在系爭土地，看看能不能價購，當時林先生說地租的事務是他在負責，因為買賣不是他一個人的資產，所以要經過兄弟大家商量同意」、「說租金的高低要由親戚大家來協議才能夠決定」等語，由證人陳新順之證詞，仍不足以證實系爭土地出租確經共有人林紹崧、林懋燦同意所為。被告雖以林金鋆以外之其餘共有人如未同意，豈有迄今始提拆屋還地訴訟，及當時收取租金，均依法貼繳印花稅，苟其他共有人未授權林金鋆為出租，豈有未表示反對之理云云置辯，惟被告所提租金收據上貼繳之印花稅，均僅蓋用林金鋆之印文，並無其他共有人林紹崧、林懋燦之印文，自不得認定林紹崧、林懋燦已有默示同意之事實，林紹崧、林懋燦既無任何舉動可得推知其意思，單純之沈默仍不得認係默示之同意，被告所辯尚無可採，則被告就其合法占有權源，難認已盡舉證責任。從而原告主張被告之系爭建物無權占有系爭土地，應屬可採。

㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條定有明文。原告為系爭土地之共有人，對於無權占有系爭土地之被告，自得本於所有權而為請求，從而，原告本於所有權之法律關係，依上開規定請求被告將坐落系爭土地內如附圖所示編號A部分面積129.19平方公尺磚造房屋、編號B部分面積112.48平方公尺鐵皮屋、編號C部分面積17.92平方公尺鐵皮屋、編號D部分面積18.25平方公尺鐵皮屋、編號E部分面積2.56平方公尺水塔拆除，並將該土地交還原告及全體共有人，為有理由，應予准許。

㈣原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

五、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項。