臺灣臺中地方法院102年度訴字第2178號

臺灣臺中地方法院民事判決　102年度訴字第2178號

原告

劉寅生

訴訟代理人

李明海律師

訴訟代理人

詹志宏律師

被告

邵健明

被告

邵建新

共同訴訟代理人

盧兆民律師

複代理人

劉怡君

受告知訴訟人　王智建

上列當事人間請求減少價金事件，本院於中華民國103年5月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠緣被告邵健明、邵建新二人共有坐落臺中市○○區○○段00○00地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○○街00號之建物（下合稱系爭不動產）委由被告邵建新與台灣房屋仲介股份有限公司之文心青海加盟店即群霖不動產經紀有限公司經紀人陳冠良訂定委託銷售系爭房屋，嗣於102年3月9日被告邵健明、邵建新等二人授權之王智建與原告簽訂台灣房屋文心青海加盟店之不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定以新臺幣（下同）15,000,000元為買賣價額，原告並付訖買賣價金，且於102年4月8日完成系爭房屋移轉登記。

㈡惟查被告邵健明、邵建新明知系爭房屋95年前曾有非自然身故之自殺情事，於委託銷售不動產之標的物現況說明書中，明確勾選為非凶宅及自殺，復於系爭契約簽訂時，並未表明系爭房屋為有人曾自殺之凶宅，原告誤信前開說明書所載而買下系爭房屋，詎料交屋後經鄰居告知，並多方查證後，始驚悉系爭房屋曾發生自縊身亡之非自然死亡事故即俗稱之凶宅，顯見被告等惡意隱瞞系爭房屋重大物之瑕疵，已嚴重損害原告之權益甚鉅，揆諸最高法院73年台上字第1173號判例、臺灣高等法院101年度上字第830號判決意旨，被告等應負物之瑕疵擔保責任，經原告發存證信函為行使減少價金權利並催告請求返還系爭房屋溢付之買賣價金6,000,000元，竟置之不理，避不見面，拒絕返還原告所溢付之買賣價金，為此爰依民法第359條之規定，提起本件訴訟。

㈢對被告抗辯之陳述：

⑴系爭不動產之所有權人應為被告二人：

①被告等辯稱系爭不動產被告係訴外人王智建、劉雲海之人頭，享有系爭不動產之實質所有權為王智建、劉雲海等語。惟系爭不動產之土地及建物謄本記載，並無訴外人王智建、劉雲海將其系爭不動產以「投資借名契約」予被告二人而為意旨之「登記」，縱係基於訴外人王智建、劉雲海與被告等間之投資關係，始借名以被告二人為所有權人辦理系爭不動產之登記，要屬渠等人間之內部關係，除其相互間應受該借名契約之拘束外，揆諸民法第758條規定，於系爭不動產因「登記」所表徵之對外關係而言，應衹有被告等係所有權人。況且該不動產縱然原屬訴外人王智建、劉雲海所有，但於訴外人王智建、劉雲海借名登記為被告等所有後，即屬被告等所有。在訴外人王智建、劉雲海未依法終止借名關係並移轉登記為其所有前，仍不得以所有權人自居，是渠等辯稱系爭不動產為訴外人王智建、劉雲海所有，伊只係人頭云云，要無可取。

②次查於102年3月3日由被告邵健明授權被告邵建新處理系爭不動產之買賣事務，復於102年3月6日再由被告邵建新授權訴外人王智建處理系爭不動產買賣、移轉等事宜，而系爭不動產登記權利人為被告二人，已如前述，揆諸最高法院62年台上字第1099號判例意旨，則訴外人王智建與原告簽訂台灣房屋文心青海加盟店之不動產買賣契約書，其直接對被告等發生效力，益證被告等為系爭不動產之所有權人，是被告等辯稱原告與王智建簽立系爭不動產買賣契約書，係由王智建出面與原告簽立，被告二人均不知情等語云云，顯係卸責之詞。

⑵系爭不動產確實存在有發生自縊身亡之非自然死亡事故即俗稱之凶宅：

①查系爭房屋之原住戶為廖錦章，由法院向臺中市西屯區戶政事務所調取廖錦章除戶時所檢附之死亡證明書，臺中市西屯區戶政事務所102年12月2日中市○○○○○0000000000號號函所檢附之94年1月27日鈞院檢察署開具相驗屍體證明書內載明死亡原因為「懸縊」即上吊自殺之意，地點為「臺中市○○區○○○街00號」，是系爭房屋確有發生住戶廖錦章於上吊自殺非自然死亡事故屬俗稱之凶宅。況證人劉雲海亦證稱知悉系爭房屋有人自殺於屋內，並請法師來超渡，也知道系爭房屋為凶宅所以賣的價錢沒有太高。

⑶系爭房屋既存在物之瑕疵，被告等應負無過失之責任：

⑴查系爭不動產存在有發生自縊身亡之非自然死亡事故即俗稱之凶宅，則依通常交易觀念，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，依不動產買賣契約書第6條第3項之保證條款約定，及揆諸最高法院73年台上字第1173號判例意旨，不問出賣人對於該瑕疵之存在或發生，是否有過失，出賣人均須負其責任。是被告等應負物之瑕疵擔保責任甚明，從而應返還系爭不動產溢付之買賣價金6,000,000元於原告。惟被告等辯稱被告2人惟訴外人王智建、劉雲海之人頭，亦無實際使用過系爭不動產，自無法知悉系爭不動產是否為兇宅等語云云，顯係對物之瑕疵擔保應負無過失責任，有所違誤，所辯自不可採。

⑵被告等辯稱買賣契約是物之瑕疵擔保請求權，權利內容是解除契約或減少價金或損害賠償，這是買受人的選擇權行使，按照被證四所示，原告最遲在102年5月7日已經知道系爭不動產是凶宅，卻仍然在5月15日將第四期尾款9,000,000元匯入履約保證專戶內，足見原告已經放棄選擇請求減少價金或解除契約，因此原告起訴本件以減少價金為由，命被告給付600萬元並無理由等語。查本件不動產買賣之尾款最後付款日固約定為102年5月15日，惟原告依約分於102年3月13日、同年4月1日匯入第一商業銀行受託信託財產專戶共6,081,000元，並於102年4月25日將9,000,000元直接匯入被告邵建新合作金庫昌平分行帳戶用於清償原系爭不動產所設定抵押貸款，原告係交屋後始知悉所購買系爭不動產為凶宅隨即於102年5月21日發存證信函予被告，是以被告上開所辯，顯係混淆視聽，委無足取。

㈣聲明：⑴被告應連帶給付原告6,000,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

㈠95年9月間訴外人劉雲海、王智建2人購買系爭不動產，但因劉雲海、王智建2人之信用問題，無法向銀行借貸，遂由被告2人出具名義充當人頭，買受系爭不動產，雙方約定被告2人僅係人頭，出面向銀行抵押借款，而劉雲海、王智建則享有系爭不動產實質所有權，故將來可自由買賣、保管系爭不動產權狀，且負有繳交所有規費（含地價稅、房屋稅、土地增值稅、房屋契稅等所有稅捐規費）、償還抵押貸款之本金及利息等義務，嗣後如發現抵押貸款本息遲繳或發生投資建物無法出售，而產生虧損，被告2人概不負責，此有投資契約書可憑。俟於102年3月間王智建再將系爭不動產出賣予原告，被告2人僅係受王智建通知配合辦理過戶事宜，亦有切結書可稽。被告2人擔任人頭期間，系爭不動產由王智建借予友人汪淑芳及其家人居住，系爭不動產被告2人從未使用過，且被告2人擔任人頭期間系爭不動產之銀行貸款，亦由王智建繳納。

㈡次查，原告與王智建簽立系爭不動產買賣契約書，係由王智建出面與原告簽立，被告2人均不知情，此觀該買賣契約書其上被告2人之姓名「邵健明」、「邵建新」錯寫成「邵建明」、「邵健新」乙節即可得知，而原告對於被告2人係為王智建之人頭乙事，知之甚詳，此觀原告傳給被告邵建新簡訊內容「邵先生你好，我是大有東街18號新購屋主，因買賣時王先生未老實告知此屋為凶宅，但顧及兩位是借用人頭…」等語，亦可得知。足見系爭不動產買賣契約之實際上當事人應為王智建與原告甚明，原告提起本件訴訟，要求被告減少價金6,000,000元云云，洵屬無據。

㈢被告2人否認系爭不動產為凶宅，死亡證明書所載時間是在被告當人頭取得系爭不動產之前，沒有原告所主張的在不動產委託銷售上勾「稽」所謂的賣方產權持有期間曾經發生兇殺或自殺之情事。又縱令系爭不動產確為凶宅（假設語氣，被告2人仍否認之），被告2人既為王智建、劉雲海之人頭，亦無實際使用過系爭不動產，自無法知悉系爭不動產是否為凶宅，況系爭不動產買賣契約書係由王智建與原告簽立，被告2人並不知悉原告與王智建簽立系爭不動產買賣契約書情節，原告主張被告2人明知系爭不動產為凶宅，仍惡意隱瞞系爭不動產之重大瑕疪云云，顯有誤會。

㈣末查，買賣契約是物之瑕疵擔保請求權，權利內容是解除契約或減少價金或損害賠償，這是買受人的選擇權行使，按照被證四所示，原告最遲在102年5月7日已知系爭不動產是凶宅，卻仍然在5月15日將第四期尾款9,000,000元匯入履約保證專戶內，足見原告已經放棄選擇請求減少價金或解除契約，因此原告起訴本件以減少價金為由，命被告給付600萬元並無理由。

㈤聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免於假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠兩造於102年3月9日簽訂買賣契約書。

㈡廖錦章於94年於系爭不動產處上吊自殺。

㈢兩造合意系爭不動產因凶宅造成價格減損的比例為四分之一。

四、法院之判斷：

㈠原告主張於102年3月9日，就系爭不動產與被告簽訂買賣契約，而向被告購買系爭不動產，並約定買賣價金為15,000,000元之事實，業據提出不動產買賣契約書影本1份為證，被告對此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。又原告主張系爭不動產交屋後，其經鄰居告知，系爭不動產屋內曾有人自縊身亡，確為凶宅無疑，應認係屬交易價值上之重大瑕疵等情，被告則以前揭情詞置辯，是本件應審究之爭點，為原告以系爭不動產有瑕疵，依民法第359條規定請求被告減少買賣價金有無理由之問題，茲分述如下。

㈡按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利；因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。又依土地法所為之登記，有絕對效力。民法第759 條之1、土地法第43條分別定有明文。次按不動產登記係由國家機關作成，其真實之外觀強度極高，本應確保其登記之公示性，將登記事項賦予絕對真實之公信力。如第三人因信賴登記而取得土地權利時，通常可認信賴者不知其為不實，此項善意取得即應受推定，此乃土地法第43條規定之所由設，是以主張非善意者，自應就此事實負其舉證責任（最高法院99年度臺上字第592號判決意旨參照）。再債之關係的當事人固得以債之關係為本權，而對他方當事人主張有占有的正當權源，然債之關係係一方當事人僅得向他方當事人請求一定給付之法律關係，即僅具相對性，故不得據以拘束非債之關係之當事人，此即學說上所謂債權關係相對性原則。查，被告抗辯受告知訴訟人王智建及訴外人劉雲海方為系爭不動產之事實上所有權人，僅借名登記為被告二人共有，實際出賣人為王智建、劉雲海二人等語，固據被告提出投資契約書、切結書、存摺影本及簡訊為據（見本院卷第53頁至第69頁）。又證人劉雲海於本院審理時固證稱被告擔任其與王智建所出資購買之系爭不動產之登記名義人等語（見本院卷第111、112頁）。然查，被告上揭所辯縱屬真正，亦屬被告2人與王智建、劉雲海間借名契約之法律關係，而借名契約關係乃屬債之關係，基於債之相對性，被告僅得向契約相對人之王智建、劉雲海為主張，不得以之對抗非借名契約當事人之原告，是縱被告與王智建、劉雲海間就系爭不動產有借名契約關係，然於被告未依法終止其與王智建、劉雲海間之借名契約、並請求將系爭不動產移轉登記為王智建、劉雲海所有前，系爭不動產仍為登記之所有權人即被告二人所共有，應推定登記權利人被告二人對系爭不動產具適法之所有權，則被告抗辯原告已知王智建為系爭不動產之實際所有權人，並應承受被告與王智建間借名之法律關係，已屬無據。

㈢被告雖辯稱廖錦章雖在爭不動產自殺，然係在送醫途中死亡，系爭不動產並不構成物之瑕疵等語。然查，證人劉雲海於本院審理時結證稱：系爭不動產買受時，仲介有告知有人在屋內自殺，且廖錦章之子也有跟其表示廖錦章在屋內自殺，所以在買後一年約97年初也有請法師超渡等語（見本院卷第112頁），足見被告於購買系爭不動產時及知悉系爭不動產有發生廖錦章在屋內自縊致死之情事，是被告所辯廖錦章乃於送醫途中死亡等語，縱屬實在，此仍無礙被告於出售系爭不動產之時，即已知悉系爭不動產內前曾有人在系爭不動產之屋內自縊身亡，仍故意隱瞞上情，而在出售系爭不動產時就關於該建物是否曾發生過兇殺或自殺等非自然身故情形為否定之描述。

㈣又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，有最高法院著有73年台上字第1173號判例意旨可資參照。查系爭不動產於94年2月間發生非屬於自然身故之自殺死亡事件，業如前述，而此種屋內有人自殺身亡之事故，雖不致對於房屋造成物理性之損傷或房屋之通常效用降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面上造成相當之負面影響。因之，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的之市場接受程度及交易價格低落，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭不動產之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。從而原告主張其為物之瑕疵，自屬可採。再按出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。本件兩造訂約之時，被告已知系爭不動產曾發生上開非自然身故之事件，卻隱而未告知原告，是無論被告有無向原告保證系爭不動產未曾發生過非自然身故事件，依上開法文規定，均不能以此免除被告關於物之瑕疵擔保責任，故原告依民法第359條規定，請求減少買賣價金，自屬有據。

㈤又本院經兩造同意後囑託卓越不動產估價師事務所就系爭不動產有無非自然身故發生之合理市價各為多少為鑑價，經該事務所於103年4月11日覆函本院所附之估價報告書，其結論為系爭不動產正常價格評估總值為14,885,065元，凶宅因素影響下適當價格差異比率為25％，因凶宅因素影響下適當價格評估總額為11,163,799元，此有卓越不動產估價師事務所103年4月11日103卓越第0411-1號函暨檢附不動產估價報告書1份在卷可參，是據上開鑑價報告可知，本件系爭房屋在有非自然身故之情況下，會較無自然身故正常價格低25%，且為兩造所不爭執。是據上開方式計算，本件原告因被告未告知系爭房地有非自然身故事件之不完全給付，因此所受損失為3,750,000元，即原告買受系爭房屋之價格15,000,000元X25%=3,750,000元。

㈥綜上所述，原告主張被告應就系爭房屋對其負物之瑕疵擔保責任，據以請求減少買賣價金，請求被告連帶給付3,750,000元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即102年8月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。

五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及未經援用之證據，經核均與本件判決基礎之事實無影響，不足影響本件判決之結果，爰不另一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔及宣告假執行、免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。