臺灣臺中地方法院102年度訴字第486號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　102年度訴字第486號

原告

葉慶村

被告

龍邦綠園道管理委員會

法定代理人

黃孫超

訴訟代理人

鄭敏蕙

上列當事人間確認決議無效事件，本院於民國102 年5 月1 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、陳述及答辯要旨：

一、原告起訴主張：

㈠被告龍邦綠園道管理委員會，設址於臺中市○區○○路000號，社區區分所有權人數320 人，於民國101 年12月15日召開年度區分所有權人會議，當日議題討論：「議案委員會例行會議委員出席優惠方案研討」、「議案頂樓全區防水工程處理討論案」，就此二議題所做成之二項決議內容有違住戶規約第3 條、公寓大廈管理條例第31條及民法第73條，並分述如下：

⒈議案一「委員會例行會議委員出席優惠方案研討」：

⑴提案內容：本社區管理委員會委員各項職務委員均為無給職，為補貼委員任期內，於行政事務之勞務支出，本次大會提議，各職務委員於每出席全程月例會（含臨時會），即補貼支領出席費新臺幣（下同）300 元（每月例會後當場領取）。如委員逾二次未出席即取消爾後出席費領取資格，並於委員討論是否另行推派後補委員（該棟當選第二高票者） 擔任該職務。

⑵經區分所有權人以無名投票方式表決，開票統計結果如下：總簽領票數247 票、同意票數145 票、不同意票37票、廢票1 票、無意見票數64票。此議題經所有權人投票表決同意通過。

⑶龍邦綠園道社區住戶規約第3條第3項第1目規定：「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：㈠規約之訂定或變更」、同條第9 項規定：「區分所有權人會議討論事項，除本條例第30條及第31條規定外，應有區分所有權人過半及區分所有權比例合計過半之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人區分所有權合計過半數之同意之」，復依臺中市政府都市發展局102年1 月14日中市都住字第0000000000號函：「規約條文內所述『除本條例第30條及31條規定外』應係指條例92年12月31日修正前之條文」，另該修正前條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人2/3 以上及其區分所有權人比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權人比例占出席人數區分所有權人3/4 以上之同意行之：規約之訂定或變更。公寓大廈之重大修繕或改良。公寓大廈有第13條第2款或第3款情形之一須重建者。住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。約定專用或約定共用事項。前項區分所有權人比例之計算，準用第29條第3項及第4項之規定。」而規約之訂定或變更，表決必須符合法令及住戶規約規定。上揭議案一出席表決投票人數247人，按出席人數3/4以上同意之，同意票必須185 票以上，才算通過決議。但投票結果同意者票數僅145 票，末達出席人數3/4以上185票同意門檻。被告竟違反住戶規約及法令規定，將此議案納入社區住戶規約，擬於第二十屆委員會委員任期開始實施，顯已違反住戶規約第3條第9項、公寓大廈條例第31條及民法第73條不依法定方式即作成決議，管委會之公告當然無效。

⒉議案三頂樓全區防水工程處理討論案：

⑴提案內容：施工項目為頂樓防水磁磚全面整修、施做二層防水處理完成後再進行全面PU，總工程咨詢行情報價2,045,000 元( 保固三年) 。建議公開成立施工專案小組、由每棟委員、及推派之專業人士，提供咨詢，並採公開招方式，進行全案討論。

⑵經區分所有人以無名投票方式表決後，開票統計結果如下：總簽領票數247 票、同意票數136 票、不同意票數46票、廢票2 票、無意見票數63票。此議題經所有權人投票表決同意通過，交由下屆委員會執行。

⑶龍邦綠園道社區住戶規約第3 條第3 項第3 目規定：「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：㈢公寓大廈之重大修繕或改良」，又同條第9 項載明：「區分所有權人會議討論事項，除本條例第30條及第31條規定外，應有區分所有權人過半及區分所有權比例合計過半之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人區分所有權合計過半數之同意之」。復依住戶規約第11條第3 項規定：「公共管理基金支付權限：㈠公共管理基金除年度固定支出項目外，每一個案之額度金額在新臺幣25萬元以下者，應由管理委員會決議通過，始可動支。」議案三之咨詢行情報價為2,045,000 元，逾25萬元，屬社區重大修繕，應經區分所有權人會議決議通過，才可執行。再依臺中市政府都市發展局前述函文，公寓大廈重大修繕或改良，表決必須符合法令及住戶規約規定，才能執行。上揭議案三出席表決投票人數247 人，按出席人數3/4四分之三以上同意之，同意票必須185票以上，才算通過決議。但投票結果同意者票數僅136票，未達出席人數四分之三以上185 票同意門檻。被告竟違反住戶規約及法令規定，將議案三公告此議題經所有權人投票表決同意通過，交由下屆委員執行。被告公告議案三決議內容之作法，顯已違反住戶規約第3 條第九項及公寓大廈條例第31條規定，也未依法定方式通過決議，管委會之公告當然無效。

㈡原告起訴聲明：⒈撤銷被告第二十屆區分所有權大會會議記錄，陸議題討論：議案一委員會例行會議委員出席優惠方案研討，議案三頂樓全區防水工程處理討論案，所作成之二項決議。⒉訴訟費用由被告負擔。

㈢對被告抗辯之陳述：

⒈被告以92年12月31日修正後之第31條答辯，是被告未了解然該條文已修正，才會以條例修正後之條文作為答辯之理由，經查修正後之條例第31條，其修正前條文為條例第29條，足證被告辯詞不足採信。

⒉依據內政部94年6 月28日台內營字第0000000000號函：「故有關區分所有權人會議決議，於條例修正後，其修正前所定之規約引述本條例條文因修正變更條次及內容，應如何適用乙節，按規約內容引用條例修正前之條文，即以當時條文之內容作為規約之內容，該規約約定條文於未經區分所有權人會議決議修正前，仍具一定效力」。再依臺中市府都市發展局住宅管理科提供之解釋函令彙編373 頁：「按規約內容引用條例修正前條文，即以當時條文之內容作為規約內容，該規約約定條文於未經區分所郗人會議決議修正前，仍具一定效力。」綜上所述，龍邦綠園道管理委員會第二十屆區分所有權大會會議記錄，陸議題討論：議案一委員會例行會議委員出席優惠方案研討，議案三頂樓全區防水工程處理討論案，決議內容違反法令及規約規定，應予撤銷。

二、被告則以：

㈠被告於101 年12月15日所舉行之區分所有權人大會決議案，其關於出席及表決之區分所有權人人數、區分所有權比例，悉依據本社區規約第3 條第9 項之規定：「區分所有權人會議討論事項，除本條例第30條及第31條規定外，應有出席區分所有權人過半數及區分所有權比例合計過半數出席，以出席人數過半數及區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」而本件系爭二議案之出席及表決人數及區分所有權比例均超過半數，依規約之規定應屬合法。

㈡原告主張應依公寓大廈管理條例第31條之規定即應以出席之區分所有權人人數及區分所有權比例2/3 ，出席人數3/4 以上，及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4 以上之同意行之。然該條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3 以上及其區分所有權比例合計2/3 以上出席，以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4 以上之同意行之」，意即規約如有特別規定，則應優先適用規約之規定，故本件系爭二議案之表決並無不法。

㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。叁、得心證之理由

一、按公寓大廈管理條例對區分所有權人會議之召集程序、決議方法與內容違反法令或規約等違法情事時，應如何救濟以及效力如何，雖均無明文，惟依公寓大廈管理條例第1條第2項規定：「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，又公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當，故公寓大廈區分所有權人會議之決議，應類推適用民法第56條有關總會決議撤銷與無效之規定，即區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令或規約時，各區分所有權人得於決議後三個月內，以其餘區分所有權人全體或管理委員會為被告（非以「公寓大廈」為被告），訴請法院撤銷其決議，故於法院撤銷該決議前，該決議仍屬合法有效，對各區分所有權人自有拘束力存在。如區分所有權人會議之出席人數及其區分所有權人比例與同意人數及其區分所有權比例，不足法定之定額，而違反公寓大廈管理條例第31條第1 項之規定者，應屬區分所有權人會議決議方法之違法，而不屬於決議內容違法為無效之範圍（最高法院63年臺上字第965號判例、70年度臺上字第594號、85年度臺上字第1885號、86年度臺上字第3394號判決參照）。本件原告主張系爭決議未經區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第31條第1項所定之可決人數決議通過等語，核屬就區分所有權人會議之出席人數及其區分所有權人比例與同意人數及其區分所有權比例，不足法定之定額，而違反公寓大廈管理條例第31條第1項之規定者，應屬區分所有權人會議決議方法之違法，依據上開說明，應於決議後三個月內，訴請法院撤銷其決議。查系爭決議係被告於101 年12月15日舉行之區分所有權人大會所為，原告於102 年2月6日提起本件撤銷決議之訴，未逾三個月之除斥期間，先予敘明。

二、本件原告起訴主張區分所有權人會議決議方法，應適用現行公寓大廈管理條例第31條規定，縱依龍邦綠園道住戶規約第3 條第9 項之規定，該項規定之「除本條例第30條及31條規定外」，應係指公寓大廈管理條例92年12月31日修正前之條文，故無法優先適用現行公寓大廈管理條例第31條等語，惟此為被告所否認，並抗辯龍邦綠園道住戶規約第3 條第9 項之規定可優先適用現行公寓大廈管理條例第31條。是本件爭點厥為：系爭議案之合法議決出席、同意人數與區分所有權比例應為何？茲就本院得心證之理由分述如下：

㈠現行公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3 以上及其區分所有權比例合計2/3 以上出席，以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4 以上之同意行之。」又公寓大廈管理條例於92年12月31日修正，修正前第29條規定：「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。第一項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權1/5 以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。」修正前第30條規定：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計1/4 以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。前項第3 項及第4 項之規定，於前項會議準用之。」修正前第31條規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之：規約之訂定或變更。公寓大廈之重大修繕或改良。公寓大廈有第13條第2款或第3款情形之一須重建者。住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。約定專用或約定共用事項。前項區分所有權比例之計算，準用第29條第3項及第4項之規定。」比對修正前後法條，公寓大廈管理條例於92年12月31日修正前，有關區分所有權人會議之決議方式，會依決議事項分別適用修正前第29條、第30條、第31條，而有不同之出席、同意人數及區分所有權議決比例，修正後則改為不論決議事項為何均依現行第31條之出席、同意人數及區分所有權議決比例，先予敘明。

㈡龍邦綠園道社區之區分所有權人製訂之龍邦綠園道住戶規約第3 條第9 項規定：「區分所有權人會議討論事項，除本條例第30條及第31條規定外，應有區分所有權人過半及區分所有權比例合計過半之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人區分所有權合計過半數之同意之。」而龍邦綠園道住戶規約係於84年訂立，其間94年、97年、99年各修正一次，惟龍邦綠園道住戶規約第3條第9項均未修正等情，業經被告法定代理人陳述在卷（參見本院卷第53頁背面），核與原告提出之龍邦綠園道住戶規約記載「本住戶規約依據94年12月18日區分所有權人表決修正通過實施。本住戶規約依據97年12月13日區分所有權人會議決議，增定第10條第5項及第18條第1項第5款，公告實施。本住戶規約依據99年11月13日區分所有權人會議決議，增定第10條第5 項及第18條第1項第5款。」相符（參見本院卷第24頁），堪信為真。據此，龍邦綠園道住戶規約於94、97、99年修正時，公寓大廈管理條例第30條、第31條業已於92年12月31日修正為現行條文，則龍邦綠園道住戶規約第3條第9項所指「除本條例第30條及31條規定外」，應是指現行有效之公寓大廈管理條例第30條、第31條，此為解釋法條文意之常態，如龍邦綠園道區分所有權人欲依公寓大廈管理條例修正前之規定，以決議事項輕重來適用不同之出席及表決比例，自應於修正規約時在龍邦綠園道住戶規約第3條第9項註明「除本條例修正前第30條及第31條規定外」，惟龍邦綠園道住戶規約經三次修正，均未就此部分加以更改，尚難認龍邦綠園道住戶規約第3 條第9 項「除本條例第30條及第31條規定外」係指修正前之規定。

㈢現行公寓大廈管理條例第31條既規定規約另有規定外可依規約所訂之表決及出席比例議決，是本件系爭決議均應先適用龍邦綠園道住戶規約第3 條第9 項之規定。然龍邦綠園道住戶規約第3 條第9 項規定之「除本條例第30條及第31條規定外」，並非排除現行公寓大廈管理條例第30條、第31條之適用，而是指現行公寓大廈管理條例第30條、第31條所規定決議事項以外之決議事項，才依龍邦綠園道住戶規約第3 條第9 項規定之比例，即應有出席區分所有權人過半數及區分所有權比例合計過半數出席，以出席人數過半數及區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行之，是如屬現行公寓大廈管理條例第30條、第31條規範之決議事項，仍應依現行公寓大廈管理條例第31條之比例議決。而現行公寓大廈管理條例第31條已非如修正前僅限修改規約或重大修繕等特殊事由方得適用，而係擴張為所有議決事項均以應有區分所有權人2/3 以上及其區分所有權比例合計2/3 以上出席，以出席人數3/ 4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4 以上之同意行之。從而，系爭二件議案，因非屬現行公寓大廈管理條例第31條以外之議決事項，並不能以龍邦綠園道住戶規約第3 條第9 項之「應有出席區分所有權人過半數及區分所有權比例合計過半數出席，以出席人數過半數及區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數」之比例議決，而應回歸現行公寓大廈管理條例第31條以「應有區分所有權人2/ 3以上及其區分所有權比例合計2/3 以上出席，以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4 以上之同意」表決。

三、系爭決議之出席、同意人數及區分所有權比例，應依「應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4 以上」之比例議決，已如前述，而系爭議案一、三出席票數247票，應得出席票數3/4以上同意，故同意票數應達186票方能通過，惟系爭議案一同意票數145票，議案三同意票數136票，均未超過3/4之法定定額，是原告主張系爭二件議案同意比例均未達龍邦綠園道住戶規約第3條第9項、現行公寓大廈管理條例第31條所定比例，違反決議方法，而請求撤銷系爭議案之決議，於法相合，應予准許。

四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。

五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。