臺灣臺中地方法院104年度重訴字第664號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第664號

原告

洪浩喬

原告

林柏志

原告

何羿賢

原告

鍾曉玲

原告

莊惠玲

共同訴訟代理人

胡達仁律師

被告

登悅建設有限公司

法定代理人

林韋仲

被告

林清賢

共同訴訟代理人

楊盤江律師

共同訴訟代理人

受 告 知

共同訴訟代理人

訴 訟 人 臺灣新光商業銀行大墩分行

共同訴訟代理人

郭思宙

　　　　　　蔡然欽

上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國105 年7 月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。查本件原告起訴時係以契約之法律關係為請求，嗣於民國105 年7 月13日言詞辯論期日，當庭具狀追加預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第3 款規定為請求權基礎。核其所為，乃請求之基礎事實與起訴請求之基礎事實同一，合於前述規定，應予准許。

二、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文。所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而言（最高法院51年台上字第3038號判例意旨參照）。查原告主張其等為購買登陽穗悅建案（下稱系爭建案）房屋，均向受告知訴訟人貸款，受告知訴訟人則依據建商即被告登悅建設有限公司（下稱登悅公司）建造期別程度支付款項，為履約保證人，是受告知訴訟人有因原告勝訴而受有法律上不利益之風險，其就本件訴訟應有法律上利害關係，原告聲請為訴訟告知，核無不合，應予准許。惟受告知訴訟人經本院為告知訴訟，於105 年3 月16日言詞辯論期日，當庭表示不為參加訴訟，附此敘明。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

（一）訴外人黃怡珊為將來結婚之準備，前於103 年4 月26日與被告2 人簽立房屋土地預定買賣契約書，約定訴外人黃怡珊以新臺幣（下同）1,384 萬元，購入坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍5540 /1000000 ），其上登陽穗悅B1棟12樓之建物，及地下1 樓編號187 、188 號之平面車位；嗣訴外人黃怡珊於104 年8 月19日，以簽立讓渡書之方式，將上開房地買賣契約關係讓渡予原告洪浩喬。原告林柏志於2 年多前在臺中10期、11期重劃區尋找純白色風格房屋，嗣被告登悅公司之推案人員告知系爭建案符合其需求，並經接待人員解說與接收廣告文案、模型等訊息後，於102 年9 月6 日與被告2 人簽立房屋土地預定買賣契約書，約定原告林柏志以1,875 萬元，購入坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍4623/1000000），其上登陽穗悅C3棟8 樓之建物，及地下3 樓編號81號之平面車位。訴外人胡達榮前於103 年1 月26日，與被告2人簽立房屋土地預定買賣契約書，約定訴外人胡達榮以1,143 萬元，購入坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍4864 /1000000 ），其上登陽穗悅B2棟14樓之建物，及地下2 樓編號103 號之平面車位；嗣因原告何羿賢有購屋需求，於蒐集系爭建案之廣告文案與模型外觀等訊息後，非常喜愛簡樸優雅之白色風格設計，洽請訴外人胡達榮割愛，訴外人胡達榮即於104 年5 月26日，以簽立讓渡書之方式，將上開房地買賣契約關係讓渡予原告何羿賢。原告鍾曉玲有購屋需求，經系爭建案之業務人員解說與接收廣告文案、模型外觀等訊息後，對於純白色風格甚感喜愛，滿足兒時童話般想像，遂於103 年6 月7 日與被告2人簽立房屋土地預定買賣契約書，約定原告鍾曉玲以1,060 萬元，購入坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍4864/100 0000 ），其上登陽穗悅A2棟4 樓之建物，及地下1 樓編號213 號之平面車位。原告莊惠玲有購屋需求，經系爭建案之業務人員解說與接收廣告文案、模型外觀等訊息後，認為純白色建築在臺中地區並不多見，更顯其獨特性，而於102 年9 月15日，與被告2 人簽立房屋土地預定買賣契約書，約定原告莊惠玲以1,120 萬元，購入坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍5540/1000000），其上登陽穗悅A1棟8 樓之建物，及地下3 樓編號29、30號之平面車位。

（二）系爭建案廣告內容明確指出「反應自然的一抹留白」及「耀眼白色外觀」（原證三）、「白派建築大師──理查．邁爾」、「外觀留白」（原證五）、「白色柱列」（原證九）等字樣，附圖則為純白色外觀建築、白色屋突及陽台為透明玻璃，足見系爭建案主打純白色外觀建築物、白色屋突及陽台為透明玻璃進行廣告與銷售。接待中心之銷售人員更以網站（原證四）、電腦（原證十六）、建案模型（原證二十九）等詳細介紹該建案，並強調系爭建案之外觀為白派建築大師──理查．邁爾之建築風格（即以簡單幾何與白色外觀為其特色要件）、外牆純白等，「現代風格時尚外觀、自然與建築完美協奏」（原證十）、配備電腦螢幕及總統座椅之視聽室（原證十四）、陽台為透明玻璃（原證二十三），並發給原告每人1 本精美文宣，其中亦記載「一抹留白」、「耀眼的白色外觀」（原證十一）等字樣，且附圖均為純白色外觀建築、白色屋突及陽台為透明玻璃，公設圖書館之頂蓋為石材（原證十二），接待中心內更有陳列建案建材，包括「白色外牆二丁掛磚」（原證二十一），已使廣告內容成為具體之要約，並為兩造所成立契約內容之一部。

（三）房屋土地預定買賣契約書附件二【建築外觀】第1 項約定：「特聘知名建築師及建築設計團隊精心設計、規劃，造型典雅細緻，打造無可取代之不朽建築典範。」、第2 項記載：「建築物四周均作正面處理，嚴選天然石材搭配外牆丁掛磚及高級裝飾材，並搭配外牆裝修細部計畫。」，及參照銷售時所使用廣告文宣、建築模型及現場陳列之白色外牆二丁掛磚，確認「白派風格」及「白色外觀」為契約內容，並以「外牆丁掛磚」作為建築外觀之建材。【其他設備】第2 項約定：「建材設備之廠牌、型號、規格、尺寸、顏色如未註明由建設公司指定之。」，顯見建材之顏色與型號具重要性，不得任意變更或替換。被告未經原告同意，擅自將白色外牆丁掛磚之建材，改以土黃色外牆丁掛磚替代，且屋突變為黑色鋁包版，陽台更改成黑色之玻璃或實牆，當已違反預售屋定型化契約應記載及不得記載事項第11條第1 項及契約第11條約定內容。

（四）又「圖書室頂蓋」及「圍牆」均為建築外觀之一部，屬契約附件二【建築外觀】明文約定範圍，而「視聽室座椅設備」則為【社區門廳】所約定之範圍，既然原證十二、原證十四、原證十六廣告內容為兩造契約內容之一部分，則系爭建案建物即應與廣告內容相符。然被告將圖書室頂蓋之石材變更為鋁包版、磚造圍牆改以鐵絲網、樹籬替代，當屬變更「建材」，而將視聽室座椅設備之附電腦控制面板之總統座椅變更為普通沙發，則為變更「設備」，均已違反預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條第1 項及兩造契約第11條所載不得變更建材設備之約定。

（五）被告自始並未施作系爭建案1 樓店面即S1及S2間、S6及S7間之隔戶牆，並變更S6、S7夾層小梁位置，嚴重影響建物結構，嗣於105 年2 月間經住戶檢舉，主管機關於105 年2 月23日前往現場會勘現場雖已恢復隔戶原狀，然此2 次施工，已與自始興建之結構強度迥異，其施作未依經核准之工程圖樣與說明書，當已違反預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條第1 項及兩造契約第11條所載不得變更建材設備之約定。

（六）綜上，被告登悅公司有上開違約事由，而被告林清賢同屬契約之乙方，應共同承擔同為乙方之責任，則原告得依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第3 款及契約第21條第1 項約定解除契約，並由被告2 人應連帶賠償房地總價15％之違約金。原告爰依契約法律關係及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第3 款規定提起本訴等語，並聲明：1 、被告應連帶給付原告洪浩喬2,076,000 元、原告林柏志1,312,500 元、原告何羿賢1,714,500 元、原告鍾曉玲1,590,000 元、原告莊惠玲1,680,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。2 、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）依房屋土地預定買賣契約書第11條第3 項約定：「乙方（按即被告）為維護建築外觀，庭園規劃的整體性，有關本大樓公共設施（如中庭景觀，休閒設施，門廳等）建築外觀及各向立面，乙方保有修改權進行整體設計及配材，但以不損害購買者之權益為限。」，及第10條第1 項約定：「本社區為提高建材品質，增加美觀（色澤），有關外觀及庭園規劃佈置之用料選材，甲方（按即原告）同意由乙方適時修正。」，是被告登悅公司對於建築外觀及各向立面仍保有外觀、色澤及庭園佈置等之修改變更權，而原告並對此表示同意，則外觀、色澤及庭園佈置等之建築外觀並未成為契約之內容。因此，被告登悅公司於廣告文宣上雖使用「耀眼的白色外觀賦予清新的建築表情」、「藍天綠地、四季美景中的一抹留白」等措辭，但僅為建築外觀之清新、美觀等抽象之描繪，銷售時所強調者為地段、品牌、環境交通、建物格局、景觀規劃等，並未以白色外觀作為契約內容之一部分，原告未對白色外觀產生信賴。又廣告中僅描繪「白色」，被告登悅公司就週遭環境及系爭建案整體考量，認為白色系列不夠柔和，且容易沾污、泛黃，乃由米白微調至土黃，變動最少，且可達到上述柔和、不易汙損之優點，對於原告之權益並無任何損害，亦符合被告登悅公司向臺中市政府申請都市計畫審查之建築外觀為土黃色系。且大樓外觀造景（含色澤）非足以影響消費者作成購屋交易決定之重要資訊，縱有差異，亦非廣告不實。況且，原告何羿賢、洪浩喬分別於104 年5 月26日、104 年8 月19日簽訂讓渡書，繼受訴外人胡達榮、黃怡珊之契約地位時，大樓外觀已完成，尤無信賴可言。至於原證十二、十四、十六均屬示意圖或模型，並非契約之一部分，且室內擺設之運動器材，沙發等，不可能為兩造之合意內容。再者，依契約第11條第3 項及第10條第1 項賦予被告有修改權，即使變更亦不違反契約約定。

（二）復依契約第21條第1 項約定，須被告未依核准之工程圖樣與說明書、系爭契約附件二「建材與設備」施工，且以同級品之名義變更建材設備或以和附件二「建材與設備」相同品質、效用價值品牌以外之產品替代，始違反上開約定，而得解除契約。然原告所指被告施工違反廣告之各項目，均與工程圖樣與說明書、「建材與設備」無關，自不得據此解除契約。

（三）縱使原告得解除契約並請求違約金，然原告未舉證大樓外觀顏色不同致價格減損或對其造成損害，竟請求賠償房地總價15% 之違約金，亦屬過高。此外，本件並無被告2 人應連帶賠償之法律規定或契約約定，則原告請求連帶賠償顯無理由等語置辯，並聲明：1 、原告之訴駁回。2 、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）訴外人黃怡珊前於103 年4 月26日，與被告2 人簽立房屋土地預定買賣契約書，約定訴外人黃怡珊以1,384 萬元，購入坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍5540/1000000），其上登陽穗悅B1棟12樓之建物，及地下1 樓編號187 、188 號之平面車位。嗣訴外人黃怡珊於104 年8 月19日，以簽立讓渡書之方式，將上開房地買賣契約關係讓渡予原告洪浩喬。

（二）原告林柏志前於102 年9 月6 日，與被告2 人簽立房屋土地預定買賣契約書，約定原告林柏志以1,875 萬元，購入坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍4623/1000000），其上登陽穗悅C3棟8 樓之建物，及地下3 樓編號81號之平面車位。

（三）訴外人胡達榮前於103 年1 月26日，與被告2 人簽立房屋土地預定買賣契約書，約定訴外人胡達榮以1,143 萬元，購入坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍4864/1000000），其上登陽穗悅B2棟14樓之建物，及地下2 樓編號103 號之平面車位。嗣訴外人胡達榮於104 年5 月26日，以簽立讓渡書之方式，將上開房地買賣契約關係讓渡予原告何羿賢。

（四）原告鍾曉玲前於103 年6 月7 日，與被告2 人簽立房屋土地預定買賣契約書，約定原告鍾曉玲以1,060 萬元，購入坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍4864/1000000），其上登陽穗悅A2棟4 樓之建物，及地下1 樓編號213 號之平面車位。

（五）原告莊惠玲前於102 年9 月15日，與被告2 人簽立房屋土地預定買賣契約書，約定原告莊惠玲以1,120 萬元，購入坐落臺中市○○區○○段00地號土地（權利範圍5540/1000000），其上登陽穗悅A1棟8 樓之建物，及地下3 樓編號29、30號之平面車位。

（六）上開原告與被告2 人間之房屋土地預定買賣契約書第11條約定：主要建材及其廠牌、規格。一、施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件〔二〕〔建材與設備〕施工，除經甲方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件〔二〕所列舉相同品質、效用價值品牌以外之產品替代。但乙方能證明有不可歸責於乙方之事由，致不能在市場上取得原約定應使用之建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金差額者，不在此限。二、乙方保證建造本預售屋不含有損建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、未經處理之海砂等材料或其他類似物。石棉之使用，不得違反主管機關所定之標準及許可之目的用途，但如有造成甲方生命、身體健康之損害者，仍應依法負責。三、乙方為維護建築外觀、庭園規劃的整體性，有關本大樓公共設施（如中庭景觀、休閒設施、門廳等）建築外觀及各項立面，乙方保有修改權進行整理設計及配材，但以不損害購買者之權益為限。

（七）上開原告與被告2 人間之房屋土地預定買賣契約書第21條第1 項約定：乙方違反第11條、第20條第1 、2 項規定者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款全部退還甲方外，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金（不得低於百分之十五），但該賠償之金額超過已繳之價款者，則以已繳價款為限。

（八）兩造對於卷內當事人所提出之書證形式真正均不爭執。（除原告就被證十五爭執形式真正）。

四、本件爭點：

（一）原證三、原證四、原證五、原證九、原證十、原證十一、原證十二、原證十四、原證十六廣告內容是否為兩造契約內容之一部分？若有，是否違反契約第11條約定內容？

（二）系爭建案將純白色外觀、白色屋突及陽台為透明玻璃，更改為土黃色外觀、黑色鋁包版屋突，陽台玻璃更改成黑色玻璃及實牆之情，使被告登悅公司對系爭建案之施工及所使用之建材設備違反內政部所公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條第1 項及契約第11條約定，而生違約事由？

（三）系爭建案將圖書室頂蓋之石材變更為鋁包版、視聽室座椅設備之附電腦控制面板之總統座椅變更為普通沙發、磚造圍牆改以鐵絲網及樹籬替代，使被告登悅公司對系爭建案之施工及所使用之建材設備違反內政部所公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條第1 項及兩造契約第11條約定，而生違約事由？

（四）系爭建案1 樓S1及S2間之隔戶牆、S5及S7間之隔戶牆未施作，並變更夾層小梁位置，是否違反內政部所公布之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條第1 項及兩造契約第11條約定，而生違約事由。

（五）若被告登悅公司有上開違約事由，原告等人以契約第21條第1 項約定，請求被告2 人連帶賠償房地總價15% 之違約金，有無理由？若有，原告等人得請求之金額為若干？

五、本院得心證之理由：

（一）原告主張原證三、原證四、原證五、原證九、原證十、原證十一、原證十二、原證十四、原證十六廣告內容為兩造契約內容之一部分等情，為被告所否認，並辯稱：兩造契約賦予被告登悅公司就建物外觀有修改權，且銷售時並無強調建築外觀，上開廣告內容自不成為兩造契約內容之一部分等語。經查：

1、按為避免企業經營者以不實之廣告致侵害消費者權益，消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告應視為契約之一部。而依該法施行細則第23條規定廣告之型式，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無任何成品供購屋人決定是否欲承購該屋，衡諸常情，購屋人於訂約當時自當信賴購入後自己得使用之室內空間及格局高度及房屋品質將如同廣告上所載，準此而論，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣告內容與建商洽談該屋之性質時，該廣告之說明應成為契約內容之一部。然該法並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，是以簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決參照）。

2、被告登悅公司於網站、廣告文宣，及接待中心展示模型及電腦播放簡介說明，均如原證三、原證四、原證五、原證

九、原證十、原證十一、原證十二、原證十四、原證十六所示乙節，為兩造所不爭執（不爭執事項八）。惟依房屋土地預定買賣契約書第11條第3 項約定：「乙方（按即被告）為維護建築外觀，庭園規劃的整體性，有關本大樓公共設施（如中庭景觀，休閒設施，門廳等）建築外觀及各向立面，乙方保有修改權進行整體設計及配材，但以不損害購買者之權益為限。」，及第10條第1 項約定：「本社區為提高建材品質，增加美觀（色澤），有關外觀及庭園規劃佈置之用料選材，甲方（按即原告）同意由乙方適時修正。」，於上開第10條約定並有「甲方（按即原告）確認簽章」欄位簽名，有訴外人黃怡珊所簽立之房屋土地預定買賣契約書（本院卷第6 頁至第28頁）在卷可參。又房屋土地預定買賣契約書為被告將為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所預先擬定之定型化契約，雖原告所出具之契約書僅該份內容為完備，衡其餘原告所簽立之契約，就上開條款約定內容及後附確認簽章欄位均應相同。則上開條款既特經原告簽名，彰顯原告已慎重閱讀並同意，自應受其拘束，得認兩造已於契約中賦予被告有修改權，並將被告登悅公司於網站、廣告文宣，及接待中心展示模型及電腦播放簡介說明之內容排除於契約內容之外。

3、再者，參諸一般房屋交易，房屋之外觀顏色往往尚非屬買賣雙方考量之重要因素以觀，尚難遽認廣告建物圖與建案大樓實景間顏色之差異，已構成相當數量之消費大眾所難以接受之顯著差異。且證人高慧齡於本院審理中證稱：伊曾於102 年年底，至位於臺中市北屯區之系爭建案接待中心參觀，銷售人員大略解說並帶看模型，模型外觀為白色，當時考量捷運交通及鄰近老家，且伊在西屯區工作，基於地緣關係，並預測地價較低等因素，覺得還不錯，可惜實際價位超過預算，因此沒有買。雖然也是會因為建案的造型或建材而作選擇，但主要還是預算考量等語（本院卷第303 頁至第305 頁背面）。益徵從交易相對人之經濟利益影響之角度而言，實務上，房屋買賣時，除有當事人於磋商過程中，特別就建物外觀為洽談外，一般房屋外觀顏色向來並非買賣雙方考量之重要因素，且不致影響房屋預期之整體效用。

4、復參以證人莊珍惠於本院審理中證稱：伊於103 年3 月至接待中心看屋，銷售人員向伊介紹房屋外觀、建材、地段，及播放網站影片，因為白色的房屋較少見，看起來也比較漂亮，所以伊才會挑選系爭建案。下訂前伊未曾向銷售人員表示在意建築外觀須為白色，因為相信登陽的品牌，及銷售人員介紹時就是使用白色，所以當然覺得外觀為白色等語（本院卷第278 頁背面至第280 頁背面）。及證人吳岱璉於本院審理中證稱：伊曾擔任系爭建案預售屋接待中心銷售人員，客戶到接待中心時，伊會按照公司接待流程，並輔以模型跟電腦資料做介紹，但不會就權責外如建物送審顏色向客戶說明，也不會向客戶表示實際建物將依照模型或樣品屋裡的擺設興建。至於當時接手的客戶，沒有特別強調喜歡白色外觀，客戶可能是從模型或廣告文宣認知系爭建案為白色，但伊不會特別強調建物外觀等語（本院卷第300 頁背面至第303 頁）。互核證人所述並無矛盾之處，即證人莊珍惠雖因網站、模型、廣告文宣等資訊，認知系爭建案建築外觀，而有購買動機，然締約磋商過程中，買方與銷售人員均未就建築外觀特別提出要求或說明，難認就建物外觀已成為契約必要之點，而為兩造契約內容之一部分。

5、準此，原證三、原證四、原證五、原證九、原證十、原證

十一、原證十二、原證十四、原證十六廣告內容既經契約條款排除，亦無口頭磋商而成為契約成立與否之重要因素，上開廣告內容並未構成兩造契約內容之一部分。原告此部分主張，應不可採。

（二）原告雖主張：系爭建案將純白色外觀、白色屋突及陽台為透明玻璃，更改為土黃色外觀、黑色鋁包版屋突，陽台玻璃更改成黑色玻璃及實牆，被告登悅公司已違反契約約定等語。然按預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條第1 項規定，主要建材及其廠牌、規格：施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限。及依兩造契約11條第1 項約定：「主要建材及其廠牌、規格。一、施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件〔二〕〔建材與設備〕施工，除經甲方（按即原告）同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件〔二〕所列舉相同品質、效用價值品牌以外之產品替代。但乙方（按即被告）能證明有不可歸責於乙方之事由，致不能在市場上取得原約定應使用之建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金差額者，不在此限。」、附件二建材與設備【建築外觀】第2 項記載：「建築物四周均作正面處理，嚴選天然石材搭配外牆丁掛磚及高級裝飾材，並搭配外牆裝修細部計畫。」，上開約定建物所選用之天然石材搭配外牆丁掛磚及高級裝飾材，不得任意以其他品牌之同級品更換建材與設備，而品牌具有擔保品質、效用之意，顯係側重於維持建材與設備之品質、效用；反之，如不影響建材與設備之品質、效用，而僅涉及外觀、花紋、顏色，則非上開約定所拘束之範圍，應另適用兩造契約第11條第3 項約定：「乙方為維護建築外觀，庭園規劃的整體性，有關本大樓公共設施（如中庭景觀，休閒設施，門廳等）建築外觀及各向立面，乙方保有修改權進行整體設計及配材，但以不損害購買者之權益為限。」，即被告登悅公司保有修改權。則系爭建案將純白色外觀、白色屋突及陽台為透明玻璃，更改為土黃色外觀、黑色鋁包版屋突，陽台玻璃更改成黑色玻璃，其所為變更，均屬外觀顏色之更改，而不影響建材與設備之品質、效用，是被告登悅公司應有修改權，得進行整體設計及配材。至於原告林柏志所購買登陽穗悅C3棟8 樓之建物，陽台為實牆設計乙節，有被告提出之102 年度第64次建照預審會議同意設置之東向立面圖、型錄所載縮小之「東向」立面圖（本院卷第272 頁至第273 頁）在卷可佐，被告登悅公司就此部分未作變更，自不涉違約情事。是原告此部分主張，亦無可採。

（三）原告主張圖書室頂蓋、圍牆及視聽室座椅設備為契約內容之一部分，均應與原證十二、原證十四、原證十六廣告內容相符，然被告變更上開建築外觀之建材，及社區門廳之設備，已違反契約約定等情，為被告所否認，並辯稱：上開項目均與工程圖樣與說明書、附件二無關等語。查原證

十二、原證十四、原證十六廣告內容非屬契約之一部分，已如前述，被告登悅公司不受上開廣告內容之拘束。再者，契約附件二建材與設備【建築外觀】第2 項約定「建築物四周均作正面處理」等文字記載，推知該約定針對系爭建案建物本體為規範，而不含附屬公共設施如圖書室頂蓋、圍牆；附件二建材與設備【社區門廳】第3 項約定：「地坪鋪貼天然石材搭配地磚或高級裝飾材；牆面採高級壁磚或天然石材搭配木作整體造型設計。」，則規範入口門廳之設計配材，並不及於視聽室座椅設備。上開圖書室頂蓋、圍牆及視聽室座椅設備，應屬兩造契約第11條第3 項約定之公共設施（如中庭景觀、休閒設施、門廳等）建築外觀，被告登悅公司得保有修改權，縱使其變更設計及配材，亦不因未經原告同意變更而違約。原告此部分主張，即不足取。

（四）原告另主張：被告自始並未施作系爭建案1 樓店面即S1及S2間、S6及S7間之隔戶牆，並變更S6、S7夾層小梁位置，嚴重影響建物結構，經檢舉後方2 次施作，違反契約約定等情，為被告所否認，並辯稱：隔戶牆是應買受人要求而未施作等語，及提出原告莊惠玲委託律師事務所105 年3月24日105 年鼎字第16030501號函（本院卷第267 頁至第2969頁）為證。查系爭建案1 樓店面即S6、S7間之隔戶牆取消，及變更S6、S7夾層小梁位置乙節，有一樓請照圖、103 年2 月15日第1 次客變平面圖（本院卷第242 頁至第243 頁）附卷足憑，且前揭客變平面圖上有原告莊惠玲簽名用印，並參酌上開函文中（四）部分之記載：「另委託人（按即原告莊惠玲）於購買時，即與台端（按即被告登悅公司）表示欲兩戶打通作為店面，並得台端應允，…」，堪認被告登悅公司取消隔戶牆是應原告莊惠玲之要求，且其所為變更S6、S7夾層小梁位置亦已取得原告莊惠玲同意，是被告登悅公司並無違約之情事。再者，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條第1 項規定及兩造契約第11條第1 項約定，均係就主要建材及其廠牌、規格為規定，至被告登悅公司所為隔戶牆、夾層小梁之變更，並非建材與設備之替代，核與前開條款無涉。原告此部分主張，洵無可採。

（五）從而，被告登悅公司並無預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第11條第1 項規定及兩造契約第11條第1 項約定違約事由，原告等人以預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第3 款規定及兩造契約第21條第1項約定，請求解除契約，及被告2 人應連帶賠償房地總價15％之違約金，即屬無據。

六、綜上所述，被告既無違約情事，原告等人依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條第3 款規定及兩造契約第21條第1 項約定，請求被告應連帶給付按房地總價15％之違約金，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項後段。