臺灣臺中地方法院94年度訴字第2646號

臺灣臺中地方法院民事判決　94年度訴字第2646號

原告

建華商業銀行股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

丁○○

被告

社團法人台中市基督教青年會

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

江來盛 律師

複代理人

甲○○

上當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國九十五年八月

八日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：本件被告之法定代理人為丙○○，原告起訴狀載為郭崇威，顯有錯誤，爰予以更正。核屬更正其被告法定代理人之部分，依民事訴訟法第二百五十六條之規定，自無不可，合先敘明。按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第二百六十二條第一項定有明文。原告嗣於民國（下同）九十四年十二月二十日言詞辯論當庭撤回被告乙○○部分，並經被告同意，依前開說明，應予准許。

乙、實體方面：

壹、原告主張：坐落台中市○○路○段六三三號地下一層之一及同上段六三三號地下一層之二房屋（下稱系爭房屋），係為原告所有，之前系爭房屋原為訴外人美村建設股份有限公司（下稱美村公司）所有，於八十六年七月九日將系爭房屋設定最高限額抵押權予原告，並將其中坐落台中市○○路○段六三三號地下一層之二及其附屬使用面積上之裝潢設備暨公共設施，於八十八年三月三十日出租予被告，租期自八十八年四月一日起至九十三年十二月三十一日止，租金每月新臺幣（下同）十五萬元。原告就系爭房屋聲請強制執行，經本院九十一年度執字第三七三三○號強制執行程序除去上開租賃關係，並於九十二年六月二十四日由原告拍定買受，九十二年七月十日領得本院九十二年七月四日核發之不動產權利移轉證書後，取得系爭房屋所有權，惟被告仍無權占有系爭房屋，並在其上開設運動會館，迄至九十四年九月六日交還原告時止，期間長達二十五個月又二十五天，造成原告之損害，按月以十五萬元計算，合計三百八十七萬五千元（計算式：150000×25+150000×25/ 30＝0000000）之損害，又被告搬遷前通知台灣電力公司前往系爭房屋拆除電表，致原告需向台灣電力公司申請復電並繳交復電相關費用合計七百三十六元及代繳積欠電費二千三百七十三元，總計應給付原告三百八十七萬八千一百零九元（計算式：0000000+736+2373＝0000000），為此爰依不當得利之法律關係請求。並聲明：

⒈被告應給付原告三百八十七萬八千一百零九元，及自起訴之日（即九十四年十一月二十五日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

⒉原告願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告則以：被告有意向原告承租系爭房屋，惟原告提出之租金過高，被告向訴外人美村公司承租範圍為地下層一樓之全部，而原告起訴主張被告占用之面積為平面圖所示Ａ及Ｂ部分，僅約承租範圍三分之一，依被告與美村公司所簽訂之租賃契約第三條關於租金核算方式，八十八年免租金、八十九年每月七萬元、九十年每月十二萬元、九十一至九十三年每月十五萬元，其中涉及設備、經營專業、技術等問題，且占用地方僅是開放空間，並無任何休閒娛樂設施，所能創造之附加價值並不大，其使用利益自無法與向美村公司承租之利益相提並論，原告主張租金十五萬元並無根據，依土地法第九十七條規定，其租金不得超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限，且占用期間二十五個月又二十五日並未說明計算基準，原告應負舉證責任等語資為抗辯。並聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉如受不利判決願供擔保請准免宣告假執行。

參、兩造不爭執之事實：

一、坐落台中市○○路○段六三三號地下一層之二及其附屬使用面積上之裝潢設備暨公共設施原為訴外人美村公司所有，被告於八十八年三月三十日與美村公司簽訂房屋租賃合約書，承租上開房屋，租期自八十八年四月一日起至九十三年十二月三十一日止，租金每月十五萬元。

二、原告就系爭房屋聲請強制執行，經本院九十一年度執字第三七三三○號強制執行程序除去上開租賃關係，並於九十二年六月二十四日由原告拍定買受，於九十二年七月十日領得本院核發之不動產權利移轉證書後，取得系爭房屋所有權，惟被告仍無權占有系爭房屋，迄至九十四年九月六日始交還原告。

三、原告向台灣電力公司申請復電並繳交復電相關費用合計七百三十六元及代繳積欠電費二千三百七十三元，共計三千一百零九元。

肆、得心證之理由：

一、本件原告主張之事實，有其提出臺灣臺中地方法院九十一年度執子字第三七三三○號不動產權利移轉證書、房屋租賃合約書、臺灣臺中地方法院九十一年度執子字第三七三三○號民事裁定及九十四年九月六日點交確認書等影本各一份、台北建北郵局第二十七支局第五八三號九十四年三月四日、第二十七支局第九一○號九十四年四月一日存證信函影本各一份、掛號回執影本各二紙及台灣電力公司收據影本六紙為證，被告則以前揭情詞置辯，並據其提出地下一層平面圖影本二紙、台中市中正地政事務所八十六年四月二十八日建物測量成果圖、台中市人民團體負責人當選證明書、公證書及房屋租賃合約書等影本各一份存卷為憑。是本件兩造所爭執之處，應在於：原告依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之損害、復電相關費用及代繳積欠電費，是否有理由？

二、本件原告對前開爭點係主張原告就系爭房屋聲請強制執行，經本院九十一年度執字第三七三三○號強制執行程序除去上開租賃關係，並於九十二年六月二十四日由原告拍定買受，九十二年七月十日領得本院九十二年七月四日核發之不動產權利移轉證書後，取得系爭房屋所有權，惟被告仍無權占有系爭房屋，迄至九十四年九月六日交還原告時止，期間長達二十五個月又二十五天，又被告搬遷前通知台灣電力公司前往系爭房屋拆除電表，致原告需向台灣電力公司申請復電並繳交復電相關費用，造成原告之損害，為此爰依不當得利之法律關係請求等語，被告對原告於九十二年七月十日取得系爭房屋所有權後，其仍無權占有系爭房屋，迄至九十四年九月六日始交還原告及原告有向台灣電力公司申請復電並繳交復電相關費用合計七百三十六元及代繳積欠電費二千三百七十三元，共計三千一百零九元等事實，並不爭執，則原告依不當得利法律關係，請求被告給付相當於租金之損害、復電相關費用及代繳積欠電費，即屬有據，又被告對原告有向台灣電力公司申請復電並繳交復電相關費用合計七百三十六元及代繳積欠電費二千三百七十三元，共計三千一百零九元之事實，既無爭執，則此部分原告憑以訴請被告應給付原告三千一百零九元，及自起訴之日（即九十四年十一月二十五日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即為有理由，應予准許。至被告就系爭房屋相當於租金之不當得利計算標準雖抗辯稱：被告有意向原告承租系爭房屋，惟原告提出之租金過高，被告向訴外人美村公司承租範圍為地下層一樓之全部，而原告起訴主張被告占用之面積為平面圖所示Ａ及Ｂ部分，僅約承租範圍三分之一，依被告與美村公司所簽訂之租賃契約第三條關於租金核算方式，八十八年免租金、八十九年每月七萬元、九十年每月十二萬元、九十一至九十三年每月十五萬元，其中涉及設備、經營專業、技術等問題，且占用地方僅是開放空間，並無任何休閒娛樂設施，所能創造之附加價值並不大，其使用利益自無法與向美村公司承租之利益相提並論，原告主張租金十五萬元並無根據，依土地法第九十七條規定，其租金不得超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限等語。惟按「土地法第九十七條之立法意旨為『城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。』，是土地法第九十七條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨。」（最高法院九十二年度台簡上字第二０號民事裁判要旨參照），經查本件系爭房屋原由被告經營健身俱樂部，顯非僅供住宅使用，依土地法第九十七條之立法意旨暨前揭民事裁判要旨之見解，其租金之計算自不應受土地法第九十七條之限制，則被告猶執前詞抗辯，顯與法文要件未符，應不足採。

三、本院為審究兩造爭執之系爭房屋相當於租金之不當得利計算標準，乃函囑中華不動產鑑定中心股份有限公司會同本院及兩造至現場鑑定系爭房屋於九十二年七月十日起至九十四年九月六日止之合理租金為何？嗣經中華不動產鑑定中心股份有限公司鑑定結論，認為系爭房屋於九十二年七月十日起至九十四年九月六日止之合理租金為每月五萬七千一百三十六元，此有該鑑定公司函覆本院之不動產時值估價報告一份附卷可資佐證，堪信屬實，被告雖抗辯稱系爭建物迄今仍空置中，依市場供需原理，租金價格恐難達到鑑定機關認定之系爭標的租金每月五萬七千一百三十六元，鑑定機關之認定結果恐有高估云云，原告則陳稱本件鑑價機關為專業估價機構，原告尊重其鑑估結果。查被告無權佔用系爭房屋時，係供其經營健身俱樂部用，而依被告與美村建設間簽訂之租賃契約，每月應給付之租金達十五萬元，則被告僅以系爭房屋目前係空置為由，主張鑑價結果恐有過高云云，並不足採。而觀諸卷附該鑑定公司函覆本院之不動產時值估價報告內容顯示，其係依比較法估價作業流程及分析比較各比較標的與勘估標的之價格因素差異結果，評估勘估標的即系爭房屋租金之比較價格為每月每坪二百九十元，以此計算其合理租金，應屬合理，查被告佔用系爭房屋面積包含主建物面積及共同使用面積合計為一百九十七點零二坪，以每月每坪二百九十元計算其每月合理租金為五萬七千一百三十六元，以此金額計算原告所受相當於租金之損害，自屬允當。又經本院調取系爭房屋拍賣之本院九十一年度執子字第三七三三○號給付票款強制執行卷宗查核結果，系爭房屋是於九十二年六月二十四日由原告拍定買受，原告嗣於九十二年七月十日領得本院九十二年七月四日核發之不動產權利移轉證書後，取得系爭房屋所有權，而被告無權占有系爭房屋迄至九十四年九月六日交還原告時止，期間計為二十五個月又二十五日，則依前述每月五萬七千一百三十六元計算原告所受相當於租金之損害，，合計應為一百四十七萬六千零十三元（計算式：57136×25+57136×25/ 30＝0000000）。從而，此部分原告主張之不當得利金額，於一百四十七萬六千零十三元範圍內，應屬有據，其逾此部分之主張，即屬無據。

四、綜上所述，原告依據不當得利之法律關係請求被告給付原告三百八十七萬八千一百零九元，其請求在一百四十七萬九千一百二十二元之範圍內，洵屬正當，應予准許，其餘逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。又原告併請求自起訴之日（即九十四年十一月二十五日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核無不合，併予准許，爰為判決如主文所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法無逐一論述之必要，附此敘明。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。