臺中簡易庭104年度中簡字第2150號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 104年度中簡字第2150號

原告

周俊鑫

被告

陳斐娟

上列當事人間請求返還租金事件，本院於中華民國104年10 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

1.緣原告前向被告承租門牌號碼：台中市○○區○○路00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限為4 年，即自民國（下同）102年9月15日起至106年8月14日止，租金每月新台幣（下同）18萬元，押租金36萬元，租金每月15日前給付，並預先開立1 年份租金之支票予被告，以供逐期兌見，雙方並訂有書面契約（原證1）（下稱系爭租賃契約）。

2.嗣原告欲提前終止系爭租賃契約，乃於104年7月4 日遷離系爭房屋，並通知被告。經雙方交涉，原告同意被告沒收押租金，然被告應返還104 年度未到期租金之支票。被告收受存證信函（原證4）後，旋於翌日返還原告104年8、9、10、11、12月租金支票，然仍不返還如附所示104年7月份之支票（租期為104年7月15日至8月14日）。

3.按依系爭租賃契約書第18條約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期限內乙方（註：承租人，即本件原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（註：出租人，即本件被告）1個月租金，乙方決無異議。．．．。」、第20 條約定：「租期未屆滿，乙方提早解約，視同違約，押租保證金不退還。」，因原告欲提前終止租約，被告就此已沒收押租金36萬元，而系爭租賃契約書既未經公證，即應解釋兩造間無租賃契約書第18條之合意。且依一般不動產租賃，押租金除擔保損害賠償之外，尚包括因提前終止租賃契約空窗期之損害賠償。是被告既已沒收押租金，即無再要求原告繳交1 個月租金之理。

4.訴之聲明：被告應將如附表所示之支票返還予原告。

二、被告之抗辯：

1.104年7月3 日原告向被告表示要提前終契約。依系爭租賃契約書第18條之約定，原告自應則賠償1個月之租金18 萬元。又依系爭租賃契約書第20條約定，被告亦得沒收36萬元之押租金。是原告請求被告返還如附表所示之支票，自理無由。

2.依所得稅法第88條第1項第2款、第89條第1 項規定，承租人之原告依法為租金之扣繳義務人。本件兩造所給付之租金既已超過2 萬元，原告即應辦理扣繳。且兩造於訂立系爭租賃契約時，亦曾口頭約定租賃所得稅由之原告負擔並辦理扣繳，然原告竟無視於上開所得稅法之規定及兩造間之合意，並未辦理任何扣繳。被告於原告片面終止契約後，致必須至國稅局辦理補繳稅捐及利息，共計37萬7775元（被證4 ），依系爭租賃契約書第12條約定，此損失自應由原告負擔。是縱認鈞院認為被告應返還18萬元之租金，然被告亦據此為抵銷之抗辯。

3.答辯聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：

（一）按契約因當事人意思表示一致而成立，為民法第153條第1項所明定。然契約成立之判斷上，最重要的，是雙方是否皆願意受有契約拘束的意思，此意思是否在契約的成立過程，清楚表示出來。而不同的交易類型，法律上判斷契約成立與否的必要性，實際上南轅北轍。如於現物買賣，就契約是否成立，發生法律爭訟之機率，微乎其微。契約如對當事人有重大的利害關係（不動產買賣契約、房屋租賃契約）或是較複雜之契約、履行期較長的契約，為法律關係明確計，契約的成立，幾乎以書面為之。此種利害關係重大之契約，其成立如果是歷經你來我往的談判交涉過程，一定要以契約是否因要約或承諾意思表示框架來理解，並非妥適。此即契約是否成立，是法律判斷的問題，判斷之重點，應該是雙方當事人是否皆受契約拘束之意思，應綜合契約成立過程所顯示的事實，從客觀觀察者之角度，依誠信原則，斟酌交易習慣，合理認定之。縱然雙方對於必要與非必要之點皆合意，但是該契約若為重大契約，縱然草約備忘錄無數，依交易習慣，一般都認為在未正式簽訂書面契約時，雙方尚無接受契約拘束之意思，任何一方不能主張因契約有關事項皆已經以口頭意思表示一致，契約即為成立。反之，當事人的約定，縱然不完備、不明確，雙方皆願意受到契約拘束，就不完備的部分，約定事後再來填補其漏洞，亦不能謂於此情形因為有該待填補的部分，而謂契約不成立。同理，若客觀上可認定當事人已有受契約拘束的意思，當事人任何一方不能以契約發現不完備為理由，否認契約之成立。事實上，民法第153條第2項的規定，契約成立亦是以契約受拘束的意思為前提。因為一般情形，當事人就必要之點，意思一致，對非必要之點，未經表示意思，通常可認為已有受契約拘束的意思。但依其情形，客觀上可認為當事人就必要之點，雖已意思一致，但仍無受契約拘束的意思，不在此限。查本件兩造間有關系爭房屋之租賃事宜，均以書面為之，此有存卷之系爭租賃契約書可稽。固然系爭租賃契約第18條係約定：「特約應受強制執行之事項：1.租賃期限內乙方（註：承租人，即本件原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（註：出租人，即本件被告）一個月租金，乙方決無異議。．．．。」等語。然參以公證法第13條第1 項：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。二、以給付特定之動產為標的者。三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。」，可知契約有無經過公證，僅係涉及是否可逕為強制執行，勿庸再取得執行名義而已（強制執行法第4 條參照），而與契約當事人間是否已為合意無涉。是以，原告主張系爭租賃約未經公證，上開系爭租賃契約第18條未構成契約之內容，尚屬無據，核先敘明。

（二）次按，契約有效成立後，具有形式拘束力（即契約一旦成立，當事人皆不得任意撤回或解消契約）（最高法院40年台上字第1746號判例要旨參照）及實質拘束力，此實質拘束力為契約拘束力最重要之處，即當事人所約定之內容，拘束雙方當事人，對締結契約的雙方當事人而言，具有與實定法相同的法律規範效力。在契約內容自由下，法律原則上不積極規定債權契約所應具有之內容，而僅消極地以負面表列的方式，規定所不應有之內容，即契約不得違反法律強制禁止規定，不得與公共秩序善良風俗相牴觸等（民法第71條、72條參照），而又因此種消極規定為例外，故一般情形，債權契約成立後立即發生效力。最高法院20年台上字第1941號判例要旨：「當事人締結之契約一經合法成立，其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束，不能由一造任意撤銷。」其所謂「其在私法上之權利義務，即應受契約之拘束」乃契約實質拘束力之意，學者有稱「契約之效力」者即指此；所謂「不能由一造任意撤銷」，指契約形式拘束力而言。本件兩造間訂有系爭租賃契約，既為兩造所不爭執，其中第18條之約定亦為契約之內容，亦如前述，則依上說明，即有拘束雙方當事人之效力。

（三）經查，系爭租賃契約之租賃期限係自102年9月15日起至106年8月14日止（契約書第2條）；租金每月18 萬元，每月15日繳納（契約書第3條、4條）。原告係向被告表示欲終止系爭租賃契約（即行使約定終止權），於104年7月3 日搬離系爭房屋等情，為兩造所不爭執。是原告既單方終止契約，則依上開租賃契約第18條之約定，原告即應賠償被告1 個月之租金甚明。此與被告依系爭租賃契約第20條之約定沒收押租金乙事，兩不相涉。準此而言，原告簽發之如附表所示支票，為原告用以支付104年8月份之租金，被告未返還予原告，洵屬適法。是原告主張被告無從系爭租賃契約第18 條主張原告應賠償1個月租金之損害，進而請求被告返還如附表所示之支票，而如聲明所示，洵屬無據，自無理由，應予以駁回，爰為判決如主文第1項所示。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，又被告主張抵銷之抗辯，亦毋庸予以酌審，附此敘明。

五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

台灣台中地方法院台中簡易庭