臺灣高等法院 臺中分院100年度重上字第133號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　100年度重上字第133號

上訴人

陳德球

訴訟代理人

張仕賢律師

被上訴人

李施佩蓮

被上訴人

李修仁

被上訴人

李碧月

被上訴人

李修竹

被上訴人

李碧姿

被上訴人

李文廷

被上訴人

李汝鏘

被上訴人

李汝成

被上訴人

黃李綉鸞

被上訴人

李東熹

被上訴人

李肅

被上訴人

李靜

被上訴人

李東曉

共同訴訟代理人

徐盛國律師

上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國100年7月1日臺灣臺中地方法院99年度訴字第2278號第一審判決提起上訴，本院於101年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：

㈠上訴人自民國（下同）86年3月5日起承租坐落台中市○○區○○段第510地號耕地面積96.64平方公尺、同段第516地號耕地面積3266.53平方公尺、同段427地號耕地內如原判決附圖一編號C所示面積1521.93平方公尺耕地、同段第428地號耕地內如原判決附圖一編號A所示453.84平方公尺耕地（下稱系爭耕地），訂立耕地三七五減租條例租約（下稱系爭租約），茲因上訴人自86—87年間遷入台北市○○區○○里○○路44巷14弄2之1號居住，並擔任戶長，因此將承租之系爭耕地交由訴外人楊尚雄代為耕種，顯有未自任耕作事實。又上訴人在承租之系爭耕地內放置貨櫃及木板雜物等，顯屬變更農地之用途，均可見上訴人並未實際從事耕種；且從上訴人之健保就診記錄及戶籍之遷徙資料來看，亦足證上訴人根本未居住在台中，而係居住在台北，上訴人繳納租金之回郵信封亦是由楊尚雄收受收據，顯示上訴人根本無法自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約無效，被上訴人得收回系爭耕地自行耕作。

㈡上訴人在系爭427地號耕地內蓋三間房舍，多年來任其荒廢雜草叢生，未將之充作置放農具之用，並在系爭427地號耕地內放置貨櫃借案外人陳達源存放金紙，顯將上開土地供作其他非耕作之用。系爭耕地內，鄰路建物部分所占用之基地多達36.69平方公尺，耕地中間鋪設之水泥地面之面積則多達30餘平方公尺，明顯非供農業使用。上訴人雖已將該貨櫃移走，然依被上訴人100年8月27日所拍照片，該部分仍為土石堆砌之平地，完全未有耕作之行為，則從上訴人99年6月28日移除貨櫃算至100年8月27日，被上訴人顯已有繼續一年不為耕作之情。而本院於100年10月17日履勘現場所見，上訴人於原放置貨櫃部分土地，已新栽植地瓜葉，被上訴人於同月27日重返現場，更加種了「青蔥」，足見上開土地並非無法耕作之地，上訴人任其荒蕪，顯已該當耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定。又系爭510、516地號耕地內如原判決附圖二編號D、C以外之耕地有未為耕作情事，且於97年間確定租約範圍後仍未為耕作，亦顯有非因不可抗力繼續一年不為耕種情事，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，被上訴人得終止系爭租約。

㈢系爭耕地之出租係發生在兩造先輩時期，被上訴人並未親身經歷當時出租之情況，然系爭租約既以太平區○○段510、516地號全部及同段427、428地號部分土地為約定出租耕種範圍，而系爭土地又多次歷經地政機關重新丈量、指界定樁，則至少對於太平區○○段510、516地號，上訴人應無不知經界之理等語。

㈣並聲明：上訴人應將系爭耕地內如原判決附圖一所示地上物除去，將系爭耕地交還被上訴人；並願提供擔保請准宣告假執行。

二、上訴人則以：

㈠上訴人固於86—87年間將戶籍遷至台北市文山區，惟自然人之戶籍地與其住所地並非同一，且上訴人將其戶籍遷至台北市文山區與上訴人對於系爭耕地是否「自任耕作」，並無必然之關聯性。上訴人在系爭耕地旁尚有門牌號碼台中縣太平市○○○○○街67號之房屋，上訴人與配偶仍居住於該房屋中，雖然會利用農閒時間去台北市居住並探視兒孫，但是與配偶輪留去探視，其中一人仍留守系爭耕地農作。「自任耕作」並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之，苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，殊非法所不許楊尚雄乃是上訴人之妹婿，亦居住在系爭耕地附近，農忙之時，上訴人會請求楊尚雄協助整理耕地與採收。又因上訴人之子女住在台北縣市，當上訴人去台北縣市探視其子女時，並非不可利用該時間去當地之醫療院所就醫。況且，當上訴人生病時，居住在子女家中，乃人情之常。因此，上訴人在92年1月1日至100年6月30日之間共有6次在台北縣市之醫療院所就醫之記錄並不能作為否定上訴人「自任耕作」之證據。

㈡系爭耕地上二間工作物只是一般工作使用之工寮，上訴人在系爭耕地上搭設二間工寮及鋪設水泥地均是利用耕地入口處及耕地之走道，完全不影響竹荀之種植，應認為是便利耕作之設施，屬於耕地三七五減租條例第13條規定之「耕地特別改良物」，應屬合法。至被上訴人所指述之貨櫃是上訴人作為放置臨時農具、肥料、一部分供祭祀鄰旁公墓亡靈用之冥紙等物品而已，依其現狀根本不可能作為自然人居住使用，充其量該貨櫃可稱為臨時工寮，復因被上訴人反對，上訴人為免被上訴人故意找藉口解除租約，亦隨即將該貨櫃移除，並無被上訴人所指出借他人放置貨櫃貯放金紙錢（即變更用途）。又貨櫃面積約13至14平方公尺之間，縱使上訴人在原放置貨櫃之13至14平方公尺面積之耕地有未種植農作物之情形（惟其兩旁仍有種植香茅草及香蕉等），然而系爭耕地面積有5338.94平方公尺，該貨櫃所占面積只占租約面積之0.26%，比例上極為微小，亦不符比例原則。被上訴人行使耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定之終止權，違反誠信原則，應屬無效。

㈢系爭租約原始之租約書是簽訂於台灣光復初期之實施三七五減租初始，然而此一租約之確切承租位置在當初簽訂租約時，根本沒有精確之測量，也沒有精確之承租位置地籍圖，亦無明顯之地界可查。縱上訴人於系爭510、516地號耕地內尚有138.45平方公尺耕地未耕作，乃是因兩造於簽訂三七五租約時，未作精確指界測量所致，不可歸責於上訴人等語，資為抗辯。

㈣並聲明：被上訴人之訴駁回，如受不利判決願供擔保，請准宣告免假執行。

三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，判決上訴人應將系爭耕地上之地上物除去，將系爭耕地交還被上訴人；並依兩造陳明分別命供擔保為准、免假執行之宣告。上訴人對原審判決不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執之事項：

㈠台中市○○區○○段第427地號如原判決附圖一（卷附地政機關100年3月14日複丈成果圖）編號C所示之耕地、428地號如附圖一編號A所示之耕地、510地號、516地號耕地，前由上訴人之父陳樹枝向被上訴人之被繼承人李汝焜、李汝舟、李長根承租，陳樹枝死亡後於86年間由上訴人繼受系爭租約之承租權。

㈡系爭租約之出租人其後死亡，李汝焜部分由被上訴人李東熹、李肅、李靜、李東曉等繼承系爭租約標的之所有權，李汝舟部分由被上訴人李施佩蓮、李修仁、李碧月、李修竹、李碧姿、李文廷繼承（但未辦土地所有權之繼承登記），李長根部分由被上訴人李汝鏘、李汝成、黃李綉鸞繼承（但未辦土地所有權之繼承登記）。但於97年10月24日經主管機關變更出租人為李東曉等6人（指李長根、李汝舟及李汝焜之繼承人即上訴人李東熹、李肅、李靜、李東曉）。

五、本件被上訴人主張上訴人未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約應為無效；又系爭號耕地內有非因不可抗力繼續一年不為耕種情事，依同條例第17條第1項第4款規定，被上訴人自得終止系爭租約等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告人主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照），則本件被上訴人主張上訴人不自任耕作，認兩造間系爭租約無效，自應就其主張有利於己之「上訴人有不自任耕作之事實」負舉證責任。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院63年台上字第599號判例要旨參照）。另耕地三七五減租條例第16條第1項所定之「自任耕作」，固禁止承租人將承租耕地之全部或一部「轉租」或「借與」他人使用或與之「交換耕作」，惟所謂「自任耕作」，解釋上，並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等等農作過程，悉須由承租人躬自為之。苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，應不違自耕之本旨，殊非法所不許（最高法院85年台上字第423號判決要旨參照）。

㈡被上訴人主張系爭耕地非上訴人自任耕作，而係由楊尚雄耕作，並提出錄音譯文、照片等為證云云。惟證人賴建志於錄音中雖對林雪如稱系爭耕地是楊尚雄在做，很難得看到上訴人等語，然賴建志於本院到庭則證稱不知道楊尚雄是幫上訴人種還是打工，好幾個月才看到上訴人一次，楊尚雄也是好幾個月才看到一次，伊工作時間是半夜，一次做一兩個小時等情（見本院卷第85頁正、反面），證人林雪如於本院則證稱沒有到上訴人租的土地去看過何人在耕作等語（見本院卷第86頁背面）。衡情證人賴建志工作時間係在半夜，且僅有

一、二個小時，其所見到者並非上訴人於系爭耕地上工作之全貌，證人林雪如更是未曾到過系爭耕地，是上開證人之證詞實無法證明上訴人有不自任耕作之情事。而證人楊尚雄於本院已證稱伊係做臨時工，上訴人有於系爭耕地耕作，因為上訴人沒空時，就會拜託伊去幫忙等語（見本院卷第164 頁），準此，難以認定上訴人有將系爭耕地之全部或一部「轉租」或「借與」他人使用或與之「交換耕作」，而有不自任耕作之情事。至於上訴人固有由楊尚雄之住址寄租金，亦由楊尚雄代收租金收據、或自台北住處寄租金等情，然實無從憑此即認定係由楊尚雄代為耕作系爭耕地。又上訴人在92年1月1日至100年6月30日之間共有6次在台北縣市之醫療院所就醫之記錄，惟因上訴人之子女住在台北縣市，當上訴人前往探視其子女時，利用該時間去當地之醫療院所就醫，並無違常理，從而，上訴人前開就醫之記錄亦無從作為否定上訴人「自任耕作」之證據。再者，上訴人戶籍之遷徙，與上訴人對於系爭耕地是否「自任耕作」，並無必然之關聯性。是被上訴人請求再調查上訴人戶籍遷徙情形，核無必要。另被上訴人提出被證16、18之照片，主張系爭耕地內之菜園由第三人種植，非上訴人自任耕作等情，惟上訴人否認認識該照片中之人及有將耕地轉租該人耕作情事，被上訴人復無法提出其他積極證據以實以說，其主張難認可採。

㈢次按耕地三七五減租條例第16條規定耕地承租人應自任耕作，所謂耕作，應係指承租人不得將承租之耕地，供非農業用地而言。而所謂農業用地，依農業發展條例第3條第10款規定，指供農作、森林、養殖、畜牧及與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。系爭耕地上種植有竹筍林等，五年生竹約291叢，三至五年生之荔枝樹約100顆，而西北側有一片公墓等情，業經本院勘驗現場無訛，並有照片附卷可稽（本院卷第143至144頁、第127至129頁、第64頁至71頁、第231至232頁、原審卷第31、36至39頁），依被上訴人提出之照片，上訴人在系爭耕地上搭建有屋舍，並設置貨櫃屋，惟該建物均已破損，其建材為木板、鐵片等物，建物與貨櫃屋之構造及陳設均甚簡陋，顯然無法供人居住使用。建物外鋪設有水泥地板及安裝一爐灶，該水泥地是位於系爭耕地竹林內之通道，乃為因下雨後地面泥濘，方便暫時放置已採收之農產品、運輸台車等；爐灶則作為滾煮未賣出之剩餘竹荀之用，仍屬符合上開規定之供其他農用之土地，難認上訴人已將此部分變更為非農業用地，而有不自任耕作情事。被上訴人雖提出錄音譯文及照片主張貨櫃係上訴人借陳達源存放金紙，供作其他非耕作之用云云，惟證人陳達源於本院則證稱上訴人在墳墓旁種植廣大的竹筍，因墳墓較多，所以上訴人向伊購買大量金紙使用，所購金紙放在貨櫃內等語（見本院卷第162頁反面、163頁），證人陳達源前述證詞於審理中經法律上之具結程序擔保其證言之可信性，陳達源與兩造並無親屬關係，與被上訴人亦無嫌隙，自無甘冒偽證罪責而為不實陳述之必要，是證人陳達源上開證詞堪認可採。因證人楊尚雄等人已證述明確，被上訴人請求上訴人本人到庭，核無必要。按耕地三七五減租條例第17條第項第4款規定所謂「不為耕作」，係指承租人就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪；或任第三人占用承租耕地，未積極排除，致影響耕地之原來使用者而言。是承租人依耕地使用目的（耕作或供便利耕作之必要使用）使用耕地，雖偶有第三人未經許可占用該耕地，承租人未予積極排除，倘該侵害未致該耕地無法為原有之耕作（便利耕作）使用，即不影響耕地租賃目的，自與「不為耕作」有間，出租人無依前開規定終止租約之餘地，始符法意（最高法院99年度台上第856判決參照）。查系爭耕地租約緣自台灣光復初期至今，正確界址、承租面積不明（詳後述），又前開貨櫃所占面積只占租約面積之0. 26%（14平方公尺÷5338.94平方公尺=0.00262=0.26%），其所佔用之土地面積極小等情，業經本院勘驗現場無誤，均不影響被上訴人原自任耕作，如因此即認上訴人得依同條例第17條第1項第4款之規定，終止租約，實不符比例原則；況並未妨害被上訴人種植大片竹筍林等，即被上訴人原來之使用，揆諸上開最高法院裁判意旨，應認上訴人不得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定終止系爭耕地租約。

㈣被上訴人另指稱上訴人就系爭510、516地號部分耕地有非因不可抗力繼續一年不為耕作事實，為上訴人所否認，並以系爭租約標的位置不明，而上訴人實際耕作面積大於承租面積，應以實際耕作位置定有無非因不可抗力繼續一年不為耕作情事等語置辯。經查：

1.本件系爭耕地西北側之510地號與公墓區相鄰，系爭租約依卷附台中市太平區公所函文所附資料，最早時間始於68年1月1日，而訂立租約時並未要求租約當事人檢附出租面積、出租位置，有前開公所函文說明欄三所載可知（見原審卷第230頁）。86年5月6日系爭租約辦理承租人變更時，台中市太平區公所曾函請出租人就承租人實際耕作位置重新丈量，並確定地號，檢附耕地登記謄本，再由出、承租人會同辦理租約標示變更登記，後出租人李汝焜等人於92年1月20日提出申請書，並檢附92年1月15日地政機關地籍圖謄本，其上以螢光筆標示承租人陳德球承租位置，此承租位置經兩造於彰化地政事務所97年10月3日核發之地籍圖謄本上（見原審卷第229頁）就承租位置為螢光筆標示範圍內耕地而簽章確認無訛。然因系爭租約是由上訴人繼承其父親之租賃權而來，原始租約之租賃標的僅載太平鄉○○段533地號旱18等則面積0.535 4公頃（見原審卷第235、236頁），究其詳細、正確範圍、位置為何，過於籠統，未經實地測量並予圖示，自不明確，嗣系爭耕地於71年逕為分割為533、533之5至533之15地號等12筆土地，又於84年6月5日地籍圖重測，地號由太平段變更為永成段，面積亦有變動，重測後新地號面積訂正為永成段510地號0.009664公頃、永成段516地號0.326653公頃、永成段427地號0.152193公頃、永成段428地號0.045384公頃，合計0.533894公頃，有被上訴人申請租約變更登記所附理由書在卷可稽（見原審卷第240頁）。上訴人耕作土地之正確位置為何，自始即未測量，究非上訴人所得清晰知悉，自不可歸責於上訴人，是上訴人稱本件不得僅憑前揭97年10月3日地籍圖螢光筆標示或97年10月24日台中市政府函文即得以確定系爭租約標的位置、面積，依民事訴訟法第270 條之1第3項後段，尚屬有據，應可採信。

2.永成段428地號84年6月5日重測前之面積為4002平方公尺，重測後之面積為4024.36平方公尺，亦即重測後增加22.36平方公尺；永成段427地號84年6月5日重測前之面積為5243平方公尺，重測後之面積為5153.36平方公尺，亦即重測後減少89.64平方公尺。嗣在93年4月9日因分割增加永成段427-1地號，但在94年1月5日又刪除427-1地號登記。427地號在100年3月22日因分割增加427-2地號。目前永成段427地號面積3304.82平方公尺，永成段427-2地號面積1833.04平方公尺，合計5137.86平方公尺，又再次減少面積15.5平方公尺。永成段510地號84年6月5日重測前之面積為118平方公尺，重測後之面積為96.64平方公尺，亦即重測後減少21.36平方公尺，永成段516地號84年6月5日重測前之面積為3152平方公尺，重測後之面積為3266.53平方公尺，亦即重測後增加114.53 平方公尺，此有新舊土地登記謄本、異動索引附卷可查（見本院卷第231頁至244頁）。依據台中市太平地政事務所鑑測日期100年10月17日土地複丈成果圖所示，上訴人在永成段516地號耕作之面積有3182.15平方公尺，尚有面積84.38平方公尺不在上訴人耕作範圍內（3266.53－3182.15＝84.38）。而永成段516地號在84年6月5日重測前之面積為3152平方公尺，故上訴人在永成段516地號之實際耕作面積尚大於516地號重測前之面積約30.15平方公尺（3182.15－3152＝30.15）。又依據前開土地複丈成果圖所示，上訴人在永成段510地號耕作之面積有76.24平方公尺，尚有面積20.4平方公尺不在上訴人耕作範圍內（96.64－76.24＝20.4）。惟系爭耕作地號、面積既因迭經分割、重測、市地重劃改變致與租約所示不符，且原租約所載承租標的位置本即不明確，被上訴人李文廷復於101年1月13日本院審理時表明根據三七五減租條例的精神，是「佃農先在耕作」，地主才把佃農耕作的範圍交給佃農，再訂立契約就算是點交了，所以沒有點交的問題等語（見本院卷第263頁反面），足見兩造並未實際點交租約位置，致系爭租約標的位置不明，上訴人主張兩造在歷次三七五租約換約展期時，地主即被上訴人並未指界交付兩造所約定之租賃耕地範圍，而是始終延續以前所留下來之實際耕作地界云云，堪認可採。是縱系爭租約載明系爭510、516地號耕地出租面積依序為96.64平方公尺、3266.53平方公尺，而依原判決附圖二所示上訴人實際耕作面積依序為94.54平方公尺、3130.18平方公尺，及依台中市太平地政事務所鑑測日期100年10月17日土地複丈成果圖所示上訴人實際耕作面積依序為76.24平方公尺、3182.15平方公尺，即上訴人實際耕作面積有未達系爭租約出租面積之情，應是上訴人無法確定承租位置，就該部分未耕作位置實不可歸責於上訴人。故被上訴人主張上訴人就系爭510、516地號部分耕地有非因不可抗力繼續一年不為耕作事實，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，被上訴人自得終止系爭租約等語，亦無理由。

六、綜上所述，被上訴人主張上訴人有不自任耕作，系爭租約因之無效，及上訴人另因不可抗力繼續一年以上不為耕作之情事，被上訴人已終止系爭租約等節，均不足採。從而，被上訴人請求上訴人將系爭耕地上之地上物除去，交還系爭耕地，為無理由，不應准許。原審不察，遽予判決被上訴人勝訴，並為假執行宣告，尚有未洽，上訴論旨，執以前詞，指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，更為判決如主文第二項所示。

七、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論駁之必要，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78 條、第85條第1項前段，判決如主文。