臺灣高等法院 臺中分院106年度抗字第278號

臺灣高等法院臺中分院民事裁定　　　　　106年度抗字第278號

抗告人

鄭建興

相對人

聯邦商業銀行股份有限公司（兼假扣押債權人）

法定代理人

李憲章

上列抗告人因與相對人等間聲明異議事件，對於中華民國106年5月19日臺灣苗栗地方法院106年度執事聲字第5號裁定，提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、抗告人聲明略以：原法院民國（下同） 106年度司執字第1115號清償債務強制執行事件，拍賣伊所有坐落苗栗縣○○鎮○○段0000○0000地號土地，所列鑑價比 101年度司執字第00000號執行事件及苗栗縣稅務局函鑑價偏低， 只有二分之一以下價格，殊不合理，各共有人也提出聯名抗議賤價標售，損害各共有人土地價格。上開1224、1225地號土地政府公告現值為每坪8,263元，而苗栗縣政府稅務局102年評估單價每坪8,000元，市價10,000元 ，原法院另案鑑價後龍農地每坪15,000元至20,000元。 然本案拍賣標的僅以每坪3,500元，共90萬元作為訂價，實在偏低。為此聲明異議應以較合理之價格 150萬元作為拍賣標的價格為宜等語。經原法院司法事務官於106年 4月20日以106年度司執字第1115號裁定處分聲請駁回，抗告人不服，聲明異議，由原法院以 106年度執事聲字第 5號裁定異議駁回，抗告人聲明不服，提起本件抗告。

二、抗告意旨略以：上開1224、1225地號土地前於原法院 101年度司執字第 20841號強制執行事件，經永業不動產估價事務所及苗栗縣政府稅務局評鑑1224地號土地為 1,500,000元、1225地號土地為620,000元， 另於原法院司執恭字第5211號、1224地號土地也鑑定最低拍賣價格為 1,200,000元。另苗栗地政事務所土地公告現值為每坪8,263元， 因此原法院苗院美 106年司執地字第1115號把拍賣標的最低拍賣價格降至每坪3500元，1224地號為60萬元、1225地號為30萬元，確實偏離太多，損害伊及其他土地共有人之權益甚大，因此提起抗告，以免過低的法拍價造成債務人之重大損害，請本院調為較合理價格等語。

三、按拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。次按核定拍賣最低價額乃屬執行法院之職權，而執行法院核定最低拍賣價額，除參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況，債權人及債務人之利益；最低拍賣價額核定後，當事人即不得任意指摘為不當或指為估價過低（最高法院22年抗字第 561號判例、88年台抗字第13號裁定及司法業務研究會第49期第23則意旨參照）。

四、經查，拍賣標的已由原法院囑託鴻廣不動產估價師事務所就執行之不動產為鑑定，該事務所對系爭不動產之區域同類型不動產行情評述略以：本案經現場查估及搜尋鄰近地區市場成交行情，得知該地區之一般農業區農牧用地土地地價每坪約5000元至 1萬區間不等，經綜合考量本案標的之優、劣勢等條件後，本案1224、1225地號最終土地單價予以下修，每坪以3500元整體評估之，此價格低於標的106年1月之公告現值但仍屬合理。另據該估價報告書所載，本案標的之劣勢係產權持分，整體以約3米道路出入，東南方約5米內近鄰鐵道。又本案勘估標的為分別共有關係，土地整體現況部分種植短期作物、少許香蕉，其權屬狀態無法確認，本案價格評估係採獨立估價，不另予考量地上農作物等存在對價格可能產生之影響，且本案勘估標的曾於105年4月26日第四次拍賣流標（原法院104年度司執字第17666號），底價為56.4萬元。是原法院衡酌上開鑑定報告之內容、鑑定價格等情，並據此核定以總價90萬元作為拍賣之最低價格，並無不妥。何況上開土地歷經原法院 101年度司執字第20841號、104年度司執字第17666號強制執行，均未拍定，且104年度司執字第00000號強制執行亦歷經四次拍賣仍無人應買，而本案106年司執字第1115號強制執行事件，於106年 5月2日進行第一次拍賣程序，最低拍賣價格合併為90萬元（見原法院卷第16頁），仍無人應買，已由原法院民事執行處定於106年 6月6日進行第二次拍賣程序最低拍賣價格合併為72萬元（見原法院卷第31頁）。矧上開原執行法院所核定之拍賣底價，僅在限制投標人出價之底限，其最高價額並無限制，完全由市場機能決定，如抗告人被查封之土地，苟值高價，則定期拍賣之後，應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，於抗告人之權益，並無損害。是抗告人泛言指摘原執行法院核定本件系爭土地拍賣之最低價格過低，亦未提出具體事證為佐，洵屬無據。原執行法院駁回其聲明異議，核無違誤，抗告人猶執陳詞，指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

五、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第30條之 1、民事訴訟法第495條之1、第449條第1項、第78條、第95條，裁定如主文。