臺灣高等法院 臺中分院108年度上易字第426號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　108年度上易字第426號

上訴人

洪順天

訴訟代理人

洪松林律師

被上訴人

鄭安德

訴訟代理人

林亮宇律師

訴訟代理人

彭煥華律師

上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於民國108年6月11日臺灣臺中地方法院107年度訴字第34號第一審判決提起上訴，本院於109年1月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊經由家信不動產經紀有限公司（下稱家信公司）所屬經紀人員游洋、張江柳之仲介，於民國106年7月13日與上訴人就其所有坐落臺中市北區乾溝子102-64地號土地（下稱系爭土地）及其上909建號、門牌號碼臺中市○○路○段000巷0號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）簽訂買賣契約，買賣價金新臺幣（下同）1131萬元，於106年8月9日移轉登記予伊之子。嗣伊於106年9月間委請建築師向臺中市政府都市發展局（下稱都發局）申請建築線指定，始經由建築師告知而獲悉系爭土地上有供通行之現有巷道，所占長度約為7.14公尺，東側寬度約為0.76公尺，西側寬度約為0.91公尺，所占面積約為5.993平方公尺。上訴人於不動產說明書「有無供公眾通行之私有道路」勾選「否」，惟臺中市101年11月5日建築管理自治條例在兩造買賣契約簽訂時即存在，都發局106年9月4日中市都測字第1060138383號函，核發建築線指定（示）成果圖所示應自本府65年第398-400號、70年第908號建照執照原現有巷道中心線退縮3公尺為建築線，因此既有巷道業經主管機關認定在案，建築線退縮三公尺影響伊日後改建房屋，上訴人即應負物之瑕疵擔保責任。爰依物之瑕疵擔保責任請求減少價金及依民法第184條請求損害賠償。並聲明：上訴人應給付被上訴人577,723元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並願供擔保宣告假執行。於本院答辯聲明：上訴駁回。（未繫屬部分不贅）

二、上訴人辯稱：本件係成屋買賣，本不存在因指定建築線退縮而造成「有無供公眾通行之私有道路」問題，縱然上訴人在不動產說明書「有無供公眾通行之私有道路」勾選「否」，亦係以一般人之理解來勾選，無從以此連結到所謂指定建築線以及建築線退縮所造成土地使用面積減少問題。系爭房屋係57年間建築完成，其後轉賣多次，伊於103年5月22日取得後未有任何變更，依據系爭房屋出售時照片，系爭房屋及土地位於鐵門內不可能作道路使用。當初上訴人委買價格為1480萬元，承諾成交價為1228萬元，實際售價為1131萬元，亦即便宜97萬元出售；被上訴人純粹是以事後向建築師請教得知之有關建築線指定問題而起訴，但同巷弄之臺中市政府65年第000-000號、70年第908號建照執照如何指定建築線，上訴人不得而知，依系爭建物係57年所建築之事實，當時應係適用國民政府在33年9月21日修正公布之建築法，參以最高行政法院107年度判字第239號判決中曾約略提及「65年建築法、62年台灣省建築規則，就申請建築執照之條件規定，均未設有應檢附建築線指示圖為申請條件之限制」，本件無從將建築線是否有退縮而認系爭土地有供公眾通行之巷道等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。於本院上訴聲明：如主文所示。

三、得心證之理由：

(一)按民法第184條第1項前段、後段及第2項，就侵權行為之構成有三種類型，即因故意或過失之行為，不法侵害他人權利，或因故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之一般法益，及行為違反保護他人之法律，致生損害於他人，各該獨立侵權行為類型之要件有別。且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。至於物之出賣人依據民法第354條規定就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，所根據之法理基礎在維持有償契約財貨交換之等價性，乃瑕疵擔保制度既基於買賣雙方當事人之交易行為而來，所謂物之瑕疵，係指依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言，故瑕疵之有無，或因買賣標的之特性，或因當事人意思之有無，以為決定，並以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。又買受人受領買賣標的物後，主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，而為出賣人所否認時，應由買受人先就物之瑕疵存在之有利於己事實，負舉證責任。又解釋意思表示與解釋法規的原則不同，解釋法規著重於法規文義的客觀性與安定性，注重法規文字的客觀文義，以謀一般確實性的達成，惟解釋意思表示則以探求當事人的真意，注重意思表示的目的性及法律行為的和諧性，著重於各個法律行為及當事人具體妥當性的追求，民法第98條之規定即本斯此旨而定；為解釋契約而於文義上及論理上詳為推求當事人之真意時，應斟酌訂立契約當時及過去之事實、其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。

(二)被上訴人主張上訴人對伊應負侵權行為責任或物之瑕疵擔保責任，無非以伊經由建築師告知始獲悉系爭土地上，長度約7.14公尺，東側寬度約為0.76公尺，西側寬度約0.91公尺，所占面積約為5.993平方公尺應屬供公眾通行之現有巷道，而上訴人於不動產說明書之「有無供公眾通行之私有道路」欄位勾選「否」等情為憑。然被上訴人已自承其係購得系爭房地後，另委請建築師向都發局申請建築線指定，核與其所提出之「建築線指定（示）注意事項」（原審卷第36-37頁，原證10）載明「本案於106年9月4日中市都測字第1060138383號函核發建築線指定」相符。上揭「建築線指定（示）注意事項」第五點第（一）項所載：「五、道路寬度、標高、牆面線及退縮線：（一）道路寬度：1.基地臨接現況寬3.3-3.5公尺現有巷道（路名：○○○一段000巷），詳見測量成果圖，應自本府65年第000-000號、70年第908號建照執照原現有巷道中心線退縮3公尺為建築線。」，旨在針對建築線指定事宜，由主管機關基於同巷道內已有他人所申請之台中市政府65年第000-000號、70年第908號建照執照存在，作出建築線位置為「巷道中心退縮3公尺」之決定；無從憑以證明系爭買賣標的物之基地位置，於本件買賣當時有無供作私有道路使用。況系爭建物登記第一類謄本已載明「建物完成日期57年8月23日」、第一次登記日期64年12月11日、建物坐落臺中市北區乾溝子102-64地號土地（原審卷第27頁），且都發局107年7月23日中市都建字第1070120094號函（原審卷第76頁）載明系爭土地並無套繪資料或有申請建築執照列為法定空地之紀錄；再經都發局108年9月27日中市都工字第1080165185號函復本院略謂：經查無57年建照及使照資料，無從比對57年間建築線與65年000-000號建照之建築線位置等語（本院卷第151頁），益見都發局於106年9月指定建築線時，並未比對系爭買賣標的物原建照、使照資料，是無從以該建築線之指定，認定系爭買賣標的物上有供公眾通行之現有巷道存在，亦無從推認上訴人就上開資訊有何隱瞞，難認有何合於物之瑕疵擔保責任之情事，亦與民法侵權行為各該獨立類型之要件均不符合。綜上，被上訴人以伊於買賣契約訂立後所取得都發局申請建築線指定結果，主張上訴人應負物之瑕疵擔保責任或民法第184條侵權行為損害賠償責任，應難認有據。

(三)至於上訴人固於不動產說明書之「有無供公眾通行之私有道路」欄位勾選「否」（原審卷第21頁），惟本件為單純之成屋買賣，不涉及建築規劃，加以房屋改建、重建所涉層面甚廣，復深受規劃者之美學理念、空間需求、經濟條件等主、客觀因素，及實際申請建築執照當時之法規狀態所影響，又建築線作為建築改良物使用建築用地境界線，固足以影響建築規劃，惟建築線之作用主要在決定基地能否合法建築，是以成屋買受人日後如何申請建築線、該建築線位置是否為買賣當時所得預知，原則上與出賣人所負物之瑕疵擔保責任範圍無關。另成屋買賣之出賣人在不動產經紀業者所備置制式之不動產說明書上，勾選「是」、「否」，僅係就其出售房屋是否有該制式文件上描述情況作出選擇，本諸此類交易之通常經驗，其認知範圍，顯然無從與建築線退縮事宜加以連結甚明。查上訴人係103年4月間分別經由群義房屋購入系爭房地，於106年7月間經由中信房屋出售予被上訴人，有相關購屋文件（見本院卷37-83頁上證4）、銷售契約書（見本院卷85-87頁上證5）、買賣契約書（原審卷14-19頁）可佐；上訴人主張伊取得房屋後未有任何變更，系爭建物及坐落基地均在鐵門內，不可能作道路使用等情，亦與其所提出系爭房地出售時照片（本院卷21頁上證1），顯示建物係加設鐵門，其外觀型式亦非新穎，應堪信確有相當時日乙情相符。上訴人在成屋買賣之不動產說明書「基地目前管理與使用狀況欄」勾選之內容，難與建築法規所指建築線退縮相連結，已如前述，自不能因被上訴人購入房屋後經由建築師申請建築線指定事宜，得知建築線應予退縮，而認上訴人勾選內容為不實，亦無從據以認定上訴人應負物之瑕疵擔保責任。本件兩造係進行成屋買賣，依據此類交易之通常經驗，買賣雙方通常認知範圍，尚難及於建築線應否退縮事宜，已如前述，則兩造買賣契約簽訂時之臺中市101年11月5日建築管理自治條例就此如何規定，即不影響本院前開認定。至於治緯不動產估價師事務所鑑定結果，亦以被上訴人委請建築師向都發局申請建築線指定結果為前提，此觀該估價報告書第2頁所載「依臺中市政府都市發展局106年9月4日中市都測字第106 0138383號函核發建築線指定（示）…」等語可參，另原證10之「建築線指定（示）注意事項」第五點第（一）項全部內容，乃著重於建築線退縮3公尺，而非在認定巷道現狀實測寬度，被上訴人以此指為前開鐵門內基地亦屬作為公眾通行道路，亦不足採。

(四)綜上所述，被上訴人所指本件有出賣人應負物之瑕疵擔保責任或民法第184條侵權行為損害賠償責任，惟依其所提出之事證，本件乃成屋買賣後買受人擬予改建、重建衍生建築線指定糾紛，此一建築規劃事項與出賣人無關，出賣人並無瑕疵擔保責任、侵權行為可言。

四、從而，被上訴人依據買賣物之瑕疵擔保請求權，請求上訴人給付57萬7723元，及自起訴狀繕本送達之翌日即107年1月10日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並依被上訴人之聲請准為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件判決結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。