臺灣高等法院臺中分院民事判決

上訴人

張瑞洲

訴訟代理人

賴思達律師

被上訴人

張燈茂

被上訴人

張堂魁

被上訴人

張裕岳

被上訴人

洪松其

上一人訴訟代理人

吳宜星律師

被上訴人

張平國

被上訴人

張育銨

被上訴人

張指誠

被上訴人

洪國峰

被上訴人

張芷葳

被上訴人

張芷寧

被上訴人

張俊雄

被上訴人

張永沛

被上訴人

張永文

被上訴人

張碧霞

被上訴人

張碧俁

被上訴人

張宏吉

被上訴人

蔡麗華

被上訴人

張淵華

被上訴人

張宏華

被上訴人

李振維

參加人

陳錦標

訴訟代理人

蔣文正律師

上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國112年9月5日臺灣南投地方法院111年度重訴字第103號第一審判決提起上訴，本院於113年8月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。又參加人為輔助一造當事人參加訴訟後，雖得隨時為輔助上所必要之一切訴訟行為，不以參加時之一審級為限(最高法院104年度台上字第1360號判決參照)。查兩造爭執上訴人就坐落南投縣○○市○○○段000、000-0地號土地（下合稱系爭土地）是否有優先承購權，及被上訴人是否應就系爭土地依其與參加人於民國111年9月13日所訂買賣契約（下稱系爭買賣契約）之同一條件與上訴人簽訂書面契約，並將系爭土地全部所有權移轉登記及交付予上訴人，而參加人業與被上訴人簽訂系爭買賣契約，為系爭土地之買受人，對本件訴訟結果，具有法律上之利害關係，是參加人為輔助被上訴人，具狀聲明參加訴訟（見原審卷㈠第401頁），核無不合。其於本院審理中仍得為輔助上所必要之一切訴訟行為，合先敘明。

二、除洪松其以外之其餘被上訴人，經本院合法通知無正當理由不到場，其中被上訴人張堂魁於113年8月5日始收受言詞辯論通知書(見本院回證卷第167頁)，雖距本件言詞辯論期日即113年8月7日未及5日，惟張堂魁已具狀捨棄就審期間，並放棄到庭(見本院卷㈠第455頁)。是本件未到庭之被上訴人，均核無民事訴訟第386條所列各款事由，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、上訴人主張：伊與被上訴人均為系爭土地之共有人，被上訴人以系爭買賣契約，將系爭土地之全部，以新臺幣（下同）6,057萬4,416元，依土地法第34條之1第1項規定出售予參加人，伊嗣後已依被上訴人之通知，行使優先承購權，兩造乃約定至指定地點補訂書面契約。詎被上訴人屆時並未到場，僅指派未具代表權之代書洪○登及參加人幕後之建設公司所委派之梁○欣代書到場，顯已拒絕與伊補訂買賣契約，爰依土地法第34條之1第4項規定提起本件訴訟，並求為確認伊對於系爭土地全部有優先承購權存在，及被上訴人應就系爭土地依其與參加人所訂系爭買賣契約之同一條件，與伊簽訂書面買賣契約，並將系爭土地全部所有權移轉登記及交付予伊之判決。

二、被上訴人及參加人則以：上訴人行使優先承購權後，即要求被上訴人需先與參加人解除系爭買賣契約，始願補訂書面契約，且拒絕按系爭買賣契約之約款給付簽約金，已然變更系爭買賣契約之條件，難認有合法行使優先承購權。縱認上訴人已合法行使優先承購權，惟上訴人遲未給付簽約金，經被上訴人催告後仍拒絕支付，被上訴人已依系爭買賣契約第7條之約定，解除兩造間之買賣契約等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認上訴人對於系爭土地(權利範圍全部）有優先承購權存在；㈢被上訴人應就系爭土地依其與參加人所訂系爭買賣契約之同一條件，與上訴人簽訂書面買賣契約，並將系爭土地所有權移轉登記及交付予上訴人。被上訴人及參加人之答辯聲明：上訴駁回。

四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如後：

㈠不爭執事項：

⒈兩造均為系爭土地之共有人。各共有人就系爭土地之所有權應有部分詳如附表所示。

⒉被上訴人於111年9月13日依土地法第34條之1第1、4項規定，將系爭土地全部，以6,057萬4,416元出售予參加人。被上訴人均為系爭買賣契約書出賣人名冊之共有人(詳如附表「✔」之註記) 。

⒊系爭買賣契約書第3條約定：本契約簽訂時，買方應先行支付總價金20%作為簽約金。第13條約定：產權之移轉登記由買賣雙方共同委託洪○登代書辦理(見原審卷㈠第37-66頁)。

⒋依被上訴人洪松其提出之111年7月12日授權書記載：「本人洪松其授權被授權人洪○登先生處理土地坐落：○○市○○○段000、000-0地號之共有土地買賣事，依相關規定寄發存證信函、報稅、提存等與本買賣相關之事務，並同意代為刻私章使用，恐口無憑，特立此書為證。」(見原審卷㈡第187頁) 。惟上訴人否認授權書之真正。

⒌被上訴人洪松其於111年9月14日以存證信函通知上訴人於函到後15日內行使優先承購權(見原審卷㈠第67-70頁)，上訴人於111年9月22日以存證信函回覆表示行使優先承購權，經洪松其收受(見原審卷㈠第71-73頁) 。

⒍被上訴人洪松其於111年9月30日以存證信函檢附與參加人之系爭買賣契約書予上訴人，並通知上訴人於函到後15日內備妥文件至指定地點補簽訂買賣契約，逾期將依系爭買賣契約第7條約定處置(見原審卷㈠第461-469頁) ；嗣再以111年10月13日存證信函催告上訴人應於111年10月18日前至指定地點簽訂買賣契約，否則將解除契約(見原審卷㈠第473-475頁) 。

⒎上訴人與被上訴人洪松其約定於111年10月18日簽訂買賣契約書，惟當日被上訴人方面僅有張永沛到場，其餘被上訴人均未到場。

⒏代書梁○欣於111年10月18日於詠家不動產，以參證三文件(見原審卷㈠第481頁) 與上訴人檢核是否依同一條件購買系爭土地，代書洪○登、林○嬌均在場，因故僅完成該文件第1項之檢核，上訴人亦未提示並交付簽約金，當日兩造並未補訂書面買賣契約。

⒐被上訴人洪松其於111年10月28日以存證信函通知上訴人，因上訴人無權要求被上訴人先解除與參加人之系爭買賣契約，且未如期給付簽約金，因而解除買賣契約(見原審卷㈠第485-495頁) 。

⒑出賣人名冊上之共有人，於112年1、2月間出具授權書，表示被上訴人洪松其有權代理伊等寄發上開存證信函予上訴人；及洪松其為其等出售系爭土地予參加人之代理人(見原審卷㈠第289-325頁) 。

㈡本件爭點：

⒈上訴人是否已依土地法第34條之1第4項規定，合法行使優先承購權？

⒉被上訴人抗辯已於111年10月28日以存證信函通知上訴人解除兩造間就系爭土地之買賣契約，有無理由？

⒊上訴人請求確認就系爭土地之優先承購權存在，並請求被上訴人應與伊補訂買賣契約，同時辦理系爭土地之所有權移轉登記及交付系爭土地予上訴人，有無理由？

五、得心證之理由：

㈠被上訴人洪松其有代理其他出賣人處理本件優先承購權事宜之權限；代書洪○登亦有代理洪松其處理本件優先承購權事宜之權限：

⒈按隱名代理之成立，須代理人為法律行為時，雖未以本人名義為之，惟實際上有代理本人之意思，且此項意思為相對人所明知或可得而知者，即足當之(最高法院111年度台上字第2356號判決參照)。

⒉上訴人固否認被上訴人洪松其有代理其他出賣人名冊上之共有人寄發存證信函予伊，及代理其等出售系爭土地予參加人之權限，惟其他出賣人名冊上之共有人，已於112年1、2月間出具授權書，證實確有授權洪松其處理本件優先承購權事宜(見不爭執事項第⒑點)。再參以上訴人於111年9月22日以存證信函回覆表示行使優先購買權，其收件人亦僅記載為洪松其(見不爭執事項第⒌點)，足以證明，洪松其確有代理其他共有人之權限一情，已為上訴人所明知或可得而知。

⒊上訴人雖亦否認洪○登代書有代理洪松其之權限，惟洪松其嗣後亦已出具授權書，載明授權洪○登處理系爭土地買賣，含寄發存證信函、報稅、提存等相關事務，並同意代為刻私章使用等語(見不爭執事項第⒋點)。再參以洪松其於111年9月30日以存證信函檢附與參加人之系爭買賣契約書予上訴人，該買賣契約書第13條即約定：產權之移轉登記由買賣雙方共同委託洪○登代書辦理。其亦不爭執，於111年10月18日會面前，曾由證人林○橋陪同，與洪○登代書先行會商(見本院卷㈠第256頁證人林叔嬌之證述)。則洪○登代書有經洪松其授權一情，亦屬上訴人可得而知之事項。

⒋基上，被上訴人洪松其代理其他出賣人名冊上之共有人處理本件優先承購權事宜；及代書洪○登代理洪松其處理本件優先承購權事宜，均合於隱名代理之要件。上訴人否認洪松其及代書洪○登之權限，要無可採。

㈡上訴人已依土地法第34條之1第4項規定合法行使優先承購權：

⒈按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言(最高法院100年度台上字第432號判決參照)。

⒉查，被上訴人雖於111年9月14日由洪松其以存證信函通知上訴人是否行使優先承購權，惟並未檢附與參加人之系爭買賣契約予上訴人，雖上訴人於111年9月22日以存證信函回覆行使優先承購權，然亦未表明以「同一條件」購買。實則，在上訴人無從得知系爭買賣契約內容的情況下，上訴人所表達欲同意的優先承購權之「條件」，自不明確。換言之，被上訴人於111年9月14日催告上訴人行使優先承購權之通知，因未檢附系爭買賣契約書，且無法證明上訴人已知悉系爭買賣契約書之內容，自不生催告行使優先承購權之效力。從而，上訴人行使優先承購權之條件既不明確，即難認已有合法行使優先承購權之事實，自不生優先承購權之效力。

⒊被上訴人迄111年9月30日始以存證信函檢附系爭買賣契約書予上訴人(參不爭執事項第⒍點)，此時之通知，因已告知系爭買賣契約之條件，當生合法催告之效力。再參照洪松其於原審表示「原告(即上訴人)在去年(即111年)10月15日已經跟代書溝通好要購買系爭土地，並約定同月18日簽訂買賣契約，並付簽約金」...等語(見原審卷㈡第54頁)。足證，上訴人在收受上開存證信函之後，已然同意依系爭買賣契約之「同樣條件」購買系爭土地之意思。參照前開說明，優先承購權為形成權，一經行使即生效力，故兩造間之買賣契約已然成立，上訴人即取得與被上訴人依系爭買賣契約之同樣條件，補訂書面買賣契約之權利，兩造間之買賣關係，不因尚未補訂書面契約而受影響。被上訴人抗辯，上訴人事後要求被上訴人應先與參加人解除系爭買賣契約，已變更系爭買賣契約之條件，其優先承購權不生效力云云，要無可採。

㈢上訴人未履行買賣契約之條件，被上訴人解除買賣契約為有理由：

⒈土地法第34條之1第4項所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力(最高法院112年度台上字第1493號判決參照)。承前所述，上訴人既已合法行使優先承購權，則兩造間之買賣契約即已成立，不因有無補訂書面契約而受影響。且兩造間所成立之買賣契約內容，自當援用系爭買賣契約之內容為據，包括買賣標的、範圍、價金、付款方式、稅費負擔、瑕疵擔保等權利義務之條款，兩造均應受其拘束。

⒉系爭買賣契約第3條約定：「本契約簽訂時，買方先行支付總價金20%作為簽約金，由賣方簽收....」。據此，上訴人於契約成立後、補簽書面契約之當下，自有支付簽約金之義務。上訴人固主張伊於補簽契約當日已攜帶簽約金(支票)到場，惟查：

⑴兩造約定於111年10月18日簽訂書面買賣契約當日，上訴人率先表示：「我今天是來簽約的，那如果原賣方與買方還沒有解除契約，那我今天有立場在這裡嗎？」、「我先問你（指洪○登代書），今天有解除買賣契約嗎？」等語後，洪○登代書始回應表示：「我先跟你報告一下，我們動作當然是要解除契約後才跟你簽契約，這沒錯吧？」，對此，上訴人則以點頭回應。惟經梁○欣代書提醒：「不是，是成立新契約後，我們這邊再解除。」後，洪○登代書立即表示：「我知道，當然是成立新契約前，他也要價金也要拿出，才有辦法去停止你跟買方的買賣行為...」等語（見原審卷㈡第93頁、第271、272頁）。而在洪○登代書向上訴人確認是否以與參加人相同條件購買系爭土地時，曾向上訴人表示：「張瑞洲先生主張承受原買賣契約，承購全部，又無他共有人主張優先購買權，截至目前為止，只有張先生提出，沒有其他人，按買賣契約第3條，應給付買賣總價20%給出賣人，並當場交付，並依土地法第73條第2項規定於一個月內完成所有權權利變更登記。張先生你有同意嗎？」等語時，上訴人直接回覆：「不同意」，並進一步表示：「不是不同意，因為我們今天都還沒有權利談買賣，還沒有訂合約，不需要跟我談條件，這是我跟買方（改稱賣方）吼...洪代書我覺得不是這樣談的，第一個，我今天來談是我跟共有者談買賣談簽約，因為34-1所以我才來，那今天到現在為止，不是原買方來跟我談什麼條件，那跟我沒關係，所以不需要在這裡講什麼條件。你們給我的條件就在這裡，所以那個我不需要回答，我也沒權利回答，因為你們還沒有解除契約，談買賣的話，我是跟共有者。...」等語。另梁○欣代書接續表示：「我再確認一次他（指上訴人）的意思是說他要求我們一定要跟原賣方解除，他才要簽是不是這個意思」等語，上訴人則表示：「你們就是說，逼我今天要來簽，如果我今天不出現，你們就取消。今天我不會談，因為你們還沒有解除」等語，並起身離開錄影畫面。後上訴人雖又出現於錄影畫面中，然其再次向在場所有人表示：「今天我不會談，因為你們還沒有那個，我沒有立場坐在這裡，我是來簽約的，不是來談解約的」等語。以上，有原法院112年7月18日勘驗筆錄（見原審卷㈡第273頁）及譯文附卷可憑（見原審卷㈡第91-101頁)，且兩造及參加人均不爭執其內容之真正(見原審卷㈡第274頁）。

⑵依上開勘驗筆錄及錄音譯文可知，雙方於簽約當日主要係針對被上訴人是否應先解除與參與人之系爭買賣契約而為爭執，無法證明上訴人已攜帶簽約金到場。再參以證人洪○登證稱：上訴人並沒提出現金或支票，表示要交付簽約金(見本院卷㈠第336頁)；核與證人林○嬌證稱：洪○登要求上訴人提出簽約金，上訴人說要回去準備(見本院卷㈠第257頁)等情相符。足以證明，當天未能補訂書面契約之原因，除因兩造就是否應先解除被上訴人與參加人之系爭買賣契約有所爭執外，上訴人未攜帶簽約金到場，亦為主要原因之一。

⒊依系爭買賣契約第7條約定：「雙方約定如有任何一方不履行契約或可歸咎於任何一方時，經催告通知後，仍不履行契約時，他方得逕行解除契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。」查：

⑴被上訴人於111年9月30日檢附系爭買賣契約催告上訴人行使優先承購權時，除援引法院判決闡述合法行使優先承購權之要件外，尚記載：「四、...台端如欲行使優先購買權，自應依前揭所檢附之契約書等資料，依約履行，始能符合『依同樣條件優先購買』之法定要件。五、經查本件不動產買賣價金為新台幣（下同）6,057萬4,416元整，今以本函催告台端：請於函到後15日內備齊身分證明文件、印章至○○市○○路000號補簽定買賣契約，依契約第3條之約定，台端應於簽約時，給付總價金20％（即新台幣1,211萬4,883元整）做為簽約金，扣除台端共有部分之簽約價金60萬5,745元後，台端簽約時應給付新台幣1,150萬9,138元整之簽約金，請自行依契約出賣人名冊之總金額分別計算支付各共有人應有部分之簽約金20％，以即期支票或銀行本行支票支付，並請先來函告知確定之簽約日期，以利安排相關事宜。六、今以本函催告台端，如有逾期給付前開之簽約金者，吾等將依契約第7條之約定處置。」等語（見原審卷㈠第461-469頁）。

⑵被上訴人嗣於同年10月13日再以存證信函通知上訴人略以：「今以本函再次催告台端，請依南投民族路郵局存證號碼41號函辦理，於民國111年10月18日前補行簽約之手續，並依約給付簽約金，如有逾期，將依約解除契約。」等語（見原審卷㈡第238頁）。依上開2份存證信函之內容可知，被上訴人一再強調的是簽約時應一併給付簽約金，惟並未承諾與參加人解除系爭買賣契約。

⑶上訴人雖舉證人林○嬌之證詞為證(見本院卷㈠第256頁筆錄)，主張111年10月18日會面之前，洪○登代書曾向伊表示要先解除系爭買賣契約，才與上訴人補訂書面契約，惟洪○登代書於本院審理時證稱：10月18日會面前，我確實有跟張瑞洲、林○嬌見面，因行使優先承買權要跟原來的契約條件一樣，原來契約的簽約金數額不少，我要他們預先準備。原來契約第9條約定，買賣契約未經雙方解除，賣方不得把土地另行出售，我擔心若沒有先解除契約，賣方會有違約的疑慮，所以我請優先承買權人準備簽約金，就可以在原先買賣契約上註記張瑞洲何時行使優先承買權，以上所說是我個人疑慮及想法等語(見本院卷㈠第336頁)。可知，是否應先解除系爭買賣契約，純屬洪○登代書個人於會商期間所生疑慮，並非被上訴人最終之意思表示。

⑷再參諸被上訴人2度以存證信函通知上訴人補訂書面契約時，均僅強調於簽約時應給付簽約金，並無增加應先解除與參加人之系爭買賣契約後，始願與上訴人簽約之條件，甚至於會面當下，亦為相同之主張，則上訴人於會面當下，仍一再堅持被上訴人需先解除與參加人之系爭買賣契約，即與前揭存證信函內容不符，其行使權利已有違反誠信原則之虞，不足為採。

⑸基上，兩造間之買賣契約既於上訴人行使優先承購權之意思表示通知到達被上訴人時即成立，上訴人自當依系爭買賣契約第3條之同樣條件給付簽約金。茲上訴人收受被上訴人催告之通知後，仍未於補訂書面契約時支付簽約金，且其未如期支付簽約金亦可歸責之上訴人，從而被上訴人於111年10月28日以存證信函解除兩造間已成立之買賣契約，自屬有據。

㈣上訴人請求被上訴人移轉系爭土地之所有權並交付上訴人，及請求確認就系爭土地有優先承購權存在，被上訴人應依系爭買賣契約之同樣條件，與伊簽定買賣契約，均無理由：承前所述，上訴人雖已合法行使優先承購權，惟兩造間已成立之買賣契約，因可歸責於上訴人之事由而經被上訴人合法解除，其優先承購權已不存在，自無權再要求被上訴人與伊補訂書面契約，其請求被上訴人移轉系爭土地所有權並交付伊使用，亦屬無據。

六、綜上所述，上訴人就系爭土地雖已合法行使優先承購權，然兩造間之買賣契約業經被上訴人合法解除，從而，上訴人依土地法第34條之1第4項規定，請求確認上訴人對系爭土地全部有優先購買權存在，並請求被上訴人應就系爭土地依據系爭買賣契約之同一條件，與上訴人補訂書面契約，並將系爭土地全部所有權移轉登記及交付予上訴人，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。