臺灣高等法院 臺中分院八十七年度上字第一三一號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　八十七年度上字第一三一號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

李郁芬 律師

訴訟代理人

吳瑞堯 律師

被上訴人

乙○○

被上訴人

丙○○ 住

送達

右　一　人

訴訟代理人　鄭忠明　　住

複 代理 人　乙○○

右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月三十一日臺灣

臺中地方法院八十五年度重訴字第二八四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：求為判決：Ａ．先位聲明：如主文第一、二項所示。

Ｂ．備位聲明：

（一）原判決除確定部分外廢棄。

（二）右廢棄部分，被上訴人乙○○向上訴人承租所有坐落台中縣后里鄉○○○段第七六地號如附圖所示Ａ部分面積八二平方公尺土地租金，自民國八十五年五月三日起調整為每年蓬來稻谷一百六十八公斤；被上訴人丙○○向上訴人承租所有坐落台中縣后里鄉○○○段第七六地號如附圖所示Ｂ部分面積五八平方公尺土地租金，自民國八十五年五月三日起調整為每年蓬來稻谷一百十九公斤。

二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：

（一）按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，最高法院八十五年台上字第七九０號民事裁判要旨明白揭示。

（二）本件被上訴人乙○○、丙○○所承租使用之系爭房屋已有四十餘年，衡諸常情，早已不堪使用，而原審判決對此亦認定系爭被上訴人乙○○所有之房屋已破舊，必須翻修破損之屋頂，顯然該房屋已達無法使用之情況，而有為重大修繕或拆除重建之必要，則依前揭最高法院判決意旨，被上訴人乙○○、丙○○所承租使用基地上之系爭房屋既已不堪使用，應認兩造間租賃關係業已消滅，惟原審判決既已認定系爭房屋確屬破舊，被上訴人乙○○係進行重大修繕等情，依此認定，則系爭房屋顯已不堪使用，否則焉有為「重大修繕」之必要﹖然原審竟卻又以系爭房屋之牆柱等房屋基礎仍存為由，而認系爭房屋非已至不堪使用之程度云云，其認事用法顯有矛盾，殊不值採。且縱認系爭房屋之牆柱仍存，但因其所進行之「重大修繕」程度實已與重建無異者，應不得僅以牆柱仍存為由，未經任何專業鑑定機關鑑定，即逕自推認系爭房屋尚未達不堪使用之程度，原審判決於此，亦顯有擅斷之嫌，至為灼然。況被上訴人等重新改建，亦未經上訴人祖母林阿糖及當時早已為地主之上訴人同意。因此，為明被上訴人乙○○、丙○○所承租系爭房屋是否確已達不堪使用之程度，本院亦特別定期履勘現場，並囑託台灣省建築師公會就被上訴人乙○○、丙○○所翻修、重建部分加以鑑定，而經該公會鑑定結果，亦認如附圖所示Ａ、Ｂ部分，乃被上訴人於八十二年間所換新建之鋼棚架房屋，而以被上訴人原所承租使用之該房屋結構，稍經颱風或地震便極易損壞和漏水，通常在台灣約經十多年若不予修繕即生毛病，再久即會達到不堪使用之程度。豬寮更簡陋，為竹造茅草頂，其耐久性更低，本件系爭建物之屋頂，在整修當時已經塌陷之情，有該公會鑑定報告書可稽。依此鑑定報告，被上訴人對上開附圖所示Ａ、Ｂ部分，既將原已不堪使用之房屋重行換新新建，則依首揭判決要旨，應認兩造間就前開附圖所示Ａ、Ｂ部分之租賃關係，已於該房屋不堪使用時即已消滅，其二人自應將各該部分土地返還上訴人，為此請求判決如先位聲明所示。

（三）惟如本院仍認上訴人先位主張為無理由者，則因系爭土地自出租予被上訴人等迄今，土地價值實遠高於申報地價，且系爭土地鄰近計劃中之月眉土地開發案，其商業利益及土地利用價值，絕非申報地價所列區區每平方公尺七百二十元所得比擬。是依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項規定調整租金上限即申報地價總額年息百分之十為計算調整之基礎，對被上訴人言，係屬公平。原審僅依申報地價年息百分之六為計算基準調整本件租金，實屬偏低，顯非適當。特此依民法第四百四十二條規定，請求本院就附圖即台中縣豐原地政事務所八十八年六月十四日土地複丈成果圖Ａ、Ｂ部分所示土地之租金，調整為如備位聲明所示。

三、證據：除引用原審立證方法外，聲請履勘現場，並囑託台灣省建築師公會派員鑑定，由台中縣豐原地政事務所派員會同測量。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：求為判決：駁回上訴。

二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：

（一）被上訴人乙○○部分：１．系爭房屋如附圖所示Ａ部分為被上訴人乙○○所有，其基地係自伊祖父時起即已承租，該屋原為豬舍及一間廁所，約已一百年之舊屋，屋頂後來是瓦製。緣伊祖父時屋頂覆草，伊父就在草上蓋瓦。且上訴人祖母曾說如果會漏雨漏水，可自行修理。嗣因屋頂漏水，伊祇於八十二年間修繕屋頂而已，柱有換過，改為人住。且伊就此部分與Ａ部分外之房屋都有付租金，並無欠租。又對造曾對伊提出告訴，業經處分不起訴。２．上訴人調整租金為按申報地價總額年息百分之十計算，顯屬過高。

（二）被上訴人丙○○部分：１．系爭房屋如附圖所示Ｂ部分為被上訴人丙○○二所有。原為牛欄及一間廁所，嗣於八十二年間修繕圖示Ｂ部分，改為浴室與房間，並未拆除重建，乃先修理屋頂後再作鐵棟屋，而此屋頂與被上訴人乙○○部分屋頂皆因不堪使用，改為烤漆板。緣伊所有房屋老舊，改成土角厝，再改為磚造。此部分經修繕前，房屋約於二十七年前重新蓋建，有經上訴人之祖母林阿糖同意，係就每間以稻谷四十斤，按農會收購價格計算租金，而非以面積為計算。伊就圖示Ｂ部分與此部分外之房屋每年租金都有交付，並無欠租。２．上訴人調整租金為按申報地價總額年息百分之十計算，顯屬過高。

三、證據：除引用原審立證方法外，補提八十六年度存字第四六一八號提存書、訴外人地價稅繳款書、估價單、收件回執各一件。被上訴人乙○○並補提民事執行處函一件及照片三幀，被上訴人丙○○且補提郵政國內匯款執據一件均影本為證。

丙、本院依職權調閱臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）八十二年度民執全字第一三五四號假處分執行卷。

理由

一、上訴人主張：被上訴人乙○○、丙○○分別承租伊所有坐落台中縣后里鄉○○○段第七六地號土地（下稱系爭土地）建築房屋使用，其等承租位置及面積各如原判決附圖及附表所示。依租賃契約之約定，其等僅得建築豬舍使用，惟其等業將系爭土地上原來豬舍改建為供人居住如本件附圖所示Ａ、Ｂ部分土地上之房屋（下稱系爭房屋），顯已違反租賃契約約定，伊自得依法終止與其等間之租賃契約，乃以起訴狀繕本之送達，為終止租賃契約之意思表示。縱認伊與其等間之租賃契約係不定期租地建屋契約，然依最高法院八十五年台上字第七九○號判決意旨，其租賃關係亦應解為於基地上所建房屋至不堪使用時消滅為當，則系爭土地上原房屋歷經五十年，早已不堪使用，其等既自認因該房屋老舊而將舊屋拆除改建，足認兩造間租賃關係至該房屋不堪使用時即已消滅，其等亦應將系爭土地返還伊等情，爰減縮先位聲明：求為被上訴人乙○○應將系爭如附圖所示Ａ部分面積八二平方公尺土地上建物拆除後，將該部分土地交還伊；被上訴人丙○○應將系爭如附圖所示Ｂ部分面積五八平方公尺土地上建物拆除後，將該部分土地交還伊之判決。又系爭土地自出租與被上訴人迄今，其價值顯已調整，伊自得依民法第四百四十二條規定，請求調整租金。為此備位聲明：請求被上訴人乙○○向伊承租系爭如附圖所示Ａ部分面積八二平方公尺土地租金，自八十五年五月三日起調整為每年蓬來稻谷一百六十八公斤；被上訴人丙○○向伊承租系爭如附圖所示Ｂ部分面積五八平方公尺土地租金，自八十五年五月三日起調整為每年蓬來稻谷一百十九公斤（上訴人在原審先位聲明，請求乙○○應將系爭土地上，如原判決附圖編號Ａ部分所示面積０．０四四一公頃之建物拆除後，將該部分土地交還伊；丙○○應將系爭土地上，如原判決附圖編號Ｂ所示面積０．０四七四公頃之建物拆除後，將該部分土地交還伊。並備位聲明，請求乙○○、丙○○向伊承租所有系爭如原判決附圖編號Ａ、Ｂ所示各該面積土地，其租金自八十五年五月三日起分別調整為如原判決附表編號Ａ、Ｂ所示之蓬萊稻榖。如無實物，應分別按每年十月十五日臺灣省臺中縣農會蓬萊稻榖收購價格，折付新臺幣。原審判決乙○○承租系爭如原判決附圖編號Ａ所示面積○‧○四四一公頃之土地租金，准自八十五年五月三日起，調整為每年蓬萊稻穀九百零七．二公斤。丙○○承租系爭如原判決附圖編號Ｂ所示面積○‧○四七四公頃之土地租金，准自八十五年五月三日起，調整為每年蓬萊稻穀九百七十五．零九公斤。而駁回上訴人其餘之訴，上訴人聲明不服。嗣兩造分就如原判決附圖編號Ａ所示面積○‧○四四一公頃，扣除如本件附圖Ａ所示面積０．００八二公頃，所餘０．００三五九公頃之土地，及如原判決附圖編號Ｂ所示面積○‧○四七四公頃，扣除如本件附圖Ｂ所示面積０．００五八公頃，所餘０．０四一六公頃之土地部分，達成調整租金之訴訟上和解，已告確定。上訴人乃於本院減縮其先位聲明及備位聲明如上）。

二、被上訴人則以：系爭如附圖所示Ａ部分土地上房屋為被上訴人乙○○所有，原係豬舍及廁所，為約已一百年之舊屋，嗣因覆草蓋瓦屋頂漏水，於八十二年間修繕，改為人住。又如附圖所示Ｂ部分土地上房屋為被上訴人丙○○所有。原為牛欄及廁所，嗣於八十二年間修繕，改為浴室與房間。伊二人均未拆除重建，有付租金，並無欠租。至上訴人調整租金為按申報地價總額年息百分之十計算，顯屬過高等語。資為抗辯。

三、查上訴人主張被上訴人乙○○、丙○○承租其所有系爭建築房屋之土地使用，承租位置及面積各如原判決附圖及附表所示之事實，業據其提出訴外人林阿糖於八十年二月十二日及同年七月二十六日以贈與原因為所有權應有部分四分之一、四分之三移轉登記與上訴人所有之土地登記簿謄本一件為證（原審一卷四三至四五頁），並為被上訴人所不爭，且經原法院會同台中縣豐原地政事務所勘測現場屬實，製有勘驗筆錄及八十五年八月二十二日土地複丈成果圖（即原判決附圖）可稽。上訴人此部分之主張，洵非無據。

四、上訴人又主張被上訴人劉、鄭二人所承租如原判決附圖編號Ａ、Ｂ所示土地使用之房屋，經拆除重建為系爭房屋之情，被上訴人則否認有何拆除重建情事，並以前揭情詞置辯。經查：上訴人主張原房屋均因老舊而於八十二年經拆除建造為系爭房屋，已據提出照片多幀為證，復經本院會同上開地政事務所勘測系爭房屋所在位置及面積無訛，有勘驗筆錄及八十八年六月十四日土地複丈成果圖（即本件附圖）足稽。參據被上訴人乙○○自承系爭如附圖所示Ａ部分土地上房屋為伊所有，舊屋原為豬舍及廁所，約已一百年，屋頂嗣經覆草蓋瓦，又因屋頂漏水，伊於八十二年間修繕，柱有換過，改為人住。及被上訴人丙○○承述系爭如附圖所示Ｂ部分土地上房屋為其所有，原為老舊牛欄及廁所，曾改為土角厝，嗣於八十二年間修繕，改為磚造浴室與房間，此經修理屋頂後再作鐵棟屋，而舊屋屋頂與被上訴人乙○○舊屋屋頂皆因不堪使用，乃改為烤漆板各等語（見本院一卷九八頁正背面、二一０頁正面，二卷八四頁背面、八五頁、一０七頁背面）。再觀之上訴人於原審提出之照片十一幀（原審一卷七三頁上方、二卷五三至五八頁）、被上訴人乙○○在原審及本院所提改建前照片五幀（原審二卷三六頁、本院二卷一０九頁），參以被上訴人乙○○亦不諱言其中照片為伊八十二年間改建後之外貌（原審一卷一八一頁），因屋漏曾換過屋頂（原審二卷一二二頁）等語。參酌被上訴人丙○○在原審載述伊「租土地自建房屋居住....，房屋老舊不堪」，並自陳伊於八十二年間將牛、豬舍修理改建（原審二卷一六九頁、一卷一八一頁）。可見被上訴人乙○○原房屋改建前為土角厝，牆壁多處剝落，草覆瓦頂，塌陷朽頹，顯屬老舊，原屋頂改建為烤漆板，當時屋旁置放甚多未砌磚塊，烤漆板頂鋼棚架下方撐拄鐵製類樑柱甚明。再者，依台灣省建築師公會派員鑑定結果，載明：最早期二戶之屋齡應在民國初年左右，以現況看之，原有建物均為水泥瓦頂，屋瓦材料更換應有三十年左右，新建之鋼棚架房屋（豬寮部分）約為八十二年間所換新，其建築方式係將用來支撐屋項之結構柱，塞入計劃妥並切（敲）開之牆身內並修補縫隙，屋頂全部為拆除後新作，而柱子原來屬磚土造房屋，本身於初建造時即無。該木造瓦頂結構房屋，稍經颱風或地震便極易損壞和漏水，通常在台灣約經十多年若不修繕即生毛病，再久即會達到不堪使用之程度（豬寮更簡陋為竹造茅草頂，其耐久性更低）。而乙○○使用系爭建物屋頂如照片所示，在整修當時已經塌陷各情，有該公會檢送之鑑定報告書足憑。按諸建築法第九條關於建造行為之規定，參據上情，被上訴人顯於原建築物不堪使用情形下予以修建改造，而建造系爭房屋，至為明顯。被上訴人徒以伊二人無拆除建造之云云為辯，不足採信。至被上訴人丙○○辯述伊「要改建前曾告知老地主林阿糖，並得到允許才自費改建，迄今已廿七年餘」一節，因系爭房屋係於八十二年間建造，顯與其早在二十餘年前已改建之建物無涉，且觀諸本院依職權調閱臺中地院八十二年度民執全字第一三五四號假處分執行卷宗，亦見上訴人已於八十二年九月間即對被上訴人乙○○聲請為假處分裁定，旋並聲請執行假處分，迨八十三年六月間始撤回執行，復有被上訴人乙○○提出該院民事執行處函影本一件供參（本院二卷四二頁）。上訴人指陳伊未同意被上訴人二人建造系爭房屋，自非無稽，否則衡酌常情，焉有同意被上訴人乙○○建造之餘，竟又即予聲請假處分之理。而被上訴人丙○○所有系爭房屋大抵位在群屋圍繞中，苟外人或地主未入其內，則不易拍攝照片。殆見被上訴人丙○○嘗言伊房屋未在照片中（原審一卷一八一頁），自非無因。顯然未克由於上訴人未拍攝並提出該屋建造前照片及對被上訴人丙○○聲請裁定並執行假執分等因，即認被上訴人丙○○建造系爭房屋時並得上訴人同意而為。況系爭土地全部，上訴人已於八十年間取得所有權，被上訴人既未主張舉證其改建系爭房屋時有經上訴人同意，實亦難認上訴人同意建造之。

五、按租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而占用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅（最高法院八十五年台上字第七九０號判決參照）。本件被上訴人所承租如附圖Ａ、Ｂ所示位置原房屋，均因老舊不堪使用而於八十二年間經大部分拆除而予建造無訛，有如上述，依上說明，被上訴人租用基地建築房屋契約，亦應至八十二年間建造系爭房屋前即已消滅。衡以於租賃關消滅後，原承租人如續使用租賃物，則其對原出租人自負有給付損害金之義務。縱令原出租人據以收取其給付之損害金，亦應無不合。雖被上訴人謂伊於改建後有付租金，並無欠租云云，意以其等改建系爭房屋後尚有給付租金，並提出八十六年度存字第四六一八號提存書、估價單、收件回執及郵政國內匯款執據影本等件為證（本院一卷四七、四九，二卷四一、四三、四四頁），惟就令其等於建造系爭房屋後確有給付部分款項不虛，仍無解於此部分款項要係具有損害金之性質。況據上訴人陳稱：租金伊僅收至八十二年間（原審二卷一六七頁）、被上訴人乙○○於八十八年十月間所寄交該郵政國內匯款係屬損害金等語（本院二卷五九、六０頁），堅決否認伊嗣後有何收取系爭房屋所在基地租金而同意出租之情事。本件被上訴人就之迄未舉證以實其說，其關此所辯，委不足採。

六、綜上所述，上訴人主張被上訴人原房屋已至不堪使用，其二人建造系爭房屋之事實為真實。被上訴人所辯，為無可取。是上訴人主張租賃關係已因該舊屋不堪使用而告消滅，自屬可採。茲兩造對此租賃契約既不存在，上訴人又為系爭土地所有權人，從而，其請求被上訴人乙○○應將系爭如附圖所示Ａ部分面積八二平方公尺土地上建物拆除後，將該部分土地交還伊；被上訴人丙○○應將系爭如附圖所示Ｂ部分面積五八平方公尺土地上建物拆除後，將該部分土地交還伊，均無不合，應予准許。原審就之為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決除確定部分外予以廢棄，改判如主文第二項所示。又上訴人先位聲明既有理由，其備位聲明自無庸審究諭知准駁，附此說明。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，不予逐一論列，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。

~B1民事第五庭審判長法　官　陳滿賢~B2法　官　饒鴻鵬~B3法　官　簡清忠